【文章內(nèi)容簡介】 遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。 每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。 2021/11/12 5．經(jīng)營風險大 開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導致企業(yè)陷入困境。 2021/11/12 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用估算 （預計費用） 經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風險大，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決 策 房地產(chǎn)建設(shè)項目各項費用的構(gòu)成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設(shè)項目，其投資和費用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用．由 開發(fā)成本和開發(fā)費用 兩大部分組成。 2021/11/12 (一 )開發(fā)成本 共有八項： 1． 土地使用權(quán)出讓金 國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者依法支付土地出讓金獲得土地使用權(quán)。 2． 土地征用及拆遷安置補償費 (1)土地征用費。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有包括 土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。 (2)拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。 2021/11/12 3． 前期工程費 (1)項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。 (2)“三通一平”等土地開發(fā)費用。 4． 建安工程費 它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費、設(shè)備及安裝工程費以及室內(nèi)裝修工程費等。 5． 基礎(chǔ)設(shè)施費 。它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。 6． 公共配套設(shè)施費 它主要包括 不能有償轉(zhuǎn)讓 的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 2021/11/12 7． 不可預見費 它包括基本預備費和漲價預備費。依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述 1～ 6項之和為基數(shù)，按 3％一 5％計算。 8． 開發(fā)期間稅、費 。 開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。 2021/11/12 (二 )開發(fā)費用 開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務費用。 1． 管理費用 可按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前 1—6項之和為基數(shù)，按 3％左右計算。 2． 銷售費用 它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項： (1)廣告宣傳費。約為銷售收人的 2％一 3％； (2)銷售代理費。約為銷售收入的 1． 5％一 2％； (3)其他銷售費用。約為銷售收入的 0． 5％一 1％。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的 4％一 6％。 2021/11/12 3．財務費用 它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用 (如匯兌損失等 )。 2021/11/12 第三部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算 房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段，即 投資決策分析階段 前期工程階段 建設(shè)階段 租售階段 2021/11/12 ? 在以上四個階段的開發(fā)經(jīng)營過程中，企業(yè)將發(fā)生許多費用，比如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營而發(fā)生的管理費用等。 ? 這些費用中，有些可以計入開發(fā)產(chǎn)品成本中，有些則不能計入開發(fā)產(chǎn)品成本?？梢?直接 計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為 開發(fā)直接費用 ；經(jīng)分配后才能計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為 開發(fā)間接費用 ； ? 不能計入到開發(fā)成 本中的費用稱為 期間費用 。 2021/11/12 一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動。 開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類： 1．土地開發(fā)成本。 土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地 (即建設(shè)用地 )所發(fā)生的各項費用。 2．房屋開發(fā)成本。 房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋 (包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等 )所發(fā)生的各項費用支出。 2021/11/12 3．配套設(shè)施開發(fā)成本。 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。 4．代建工程開發(fā)成本。 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程 (如市政工程 )所發(fā)生的各項費用支出。 2021/11/12 二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象 開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計算中，為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔者。企業(yè)應根據(jù)其開發(fā)項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇 成本核算對象 ： 1．一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。 2．同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。 3．對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。 2021/11/12 ? 注意： 成本核算對象應在開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 2021/11/12 三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項目 開發(fā)產(chǎn)品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用等。 1．土地征用及拆遷補償費： 指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括 土地出讓金 、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用（如耕地占用稅）。 2．前期工程費： 指企業(yè)在前期準備階段發(fā)生的各項費用，包括總體規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設(shè)計費、各項臨時工程 (臨時水、臨時電、臨時路等 )費用、七通一平或三通一平費用等。 2021/11/12 3．基礎(chǔ)設(shè)施費： 指建造各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費用?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費都在基礎(chǔ)設(shè)施費項目內(nèi)歸集。 4．建筑安裝工程費： 指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費。 2021/11/12 5．配套設(shè)施費： 指為開發(fā)項目服務的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項公共配套設(shè)施發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計人該成本項目內(nèi)。 6．開發(fā)間接費用：指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項費用不在此列，應在“管理費用”中核算。 2021/11/12 目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式等各不相同。比如，就土地開發(fā)而言，有些企業(yè)只進行建設(shè)場地地面的清理平整，將原有建筑物、障礙物拆除，就算完成土地開發(fā)；而有些企業(yè)除進行地面的清理平整，還要進行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)，做到七通一平，才算完成土地開發(fā)等。 每一個開發(fā)企業(yè)應根據(jù)前述 成本項目 的設(shè)置原則，結(jié)合開發(fā)項目的具體情況，有選擇地設(shè)置成本項目。 2021/11/12 四、開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序 (一 )應設(shè)置核算的賬戶 1．“開發(fā)成本”賬戶 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。 本賬戶應按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置二級明細賬戶，并在二級明細賬戶下，按成本核算對象進行明細核算。 2021/11/12 2．“開發(fā)間接費用”賬戶。 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 內(nèi)部 獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 本賬戶應按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門 (分公司 )設(shè)置明細賬戶。 2021/11/12 ? 注意：開發(fā)間接費用與管理費用、銷售費用的區(qū)別 ? 業(yè)務招待費、會務費、咨詢費、租賃費、違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門行政處罰款等。 ? 已建未售房屋的物業(yè)看管費、售樓處發(fā)生的水電費、辦公費、產(chǎn)權(quán)交易費等 2021/11/12 《 施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度 》 規(guī)定 ? 管理費用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報廢（減盤盈）損失，以及其他管理費用。 2021/11/12 銷售費用是指企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。包括應由企業(yè)負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續(xù)費、銷售服務費，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及其他經(jīng)費。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售費用還包括 開發(fā)產(chǎn)品銷售之前改裝修復費、看護費、采暖費等 。 2021/11/12 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 》 ? 第七條 計算增值額的扣除項目，具體為： ? （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 ? （二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。 2021/11/12 ? （三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用。 ? （四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認。 ? （五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 ? （六）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和， 加計 20％的扣除。 2021/11/12 土地征用及拆遷補償費、 前期工程費、 基礎(chǔ)設(shè)施費、 建筑安裝工程費、 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費用 成 本 項 目 土地成本 房屋成本 配套設(shè)施成本 代建工程成本 開 發(fā) 成 本 開發(fā)間接費用 2021/11/12 (二 )開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序 1．歸集開發(fā)產(chǎn)品費用。 (1)在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用，直接計入各成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。 (2)為項目開發(fā)服務所發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，可先歸集在“開發(fā)間接費用”賬戶，即借記“開發(fā)間接費用”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。 (3)將“開發(fā)間接費用”賬戶歸集的開發(fā)間接費用，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細賬戶，貸記“開發(fā)間接費用”賬戶。 2021/11/12 2．計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本。 計算已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進入“開發(fā)產(chǎn)品” 賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。