某地產(chǎn)成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制講稿(編輯修改稿)
2025-02-04 04:14 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 分解測算控制范圍內(nèi) 2）、合理搭配樣板區(qū)景觀喬木、灌木、草坪的比例和效果，控制名貴苗木的數(shù)量和效果 3）、樣板區(qū)景觀突破目標成本要有補救措施，如控制項目總體景觀成本，樣板區(qū)景觀苗木移栽等 房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制 內(nèi)容 龍湖的成本管理 ?房地產(chǎn)主要成本費項構(gòu)成 成本 分類 成本費項 成本內(nèi)容 直接成本（開發(fā)成本） 土地費 土地價款、拆遷安置補償費、與土地有關(guān)的費用 前期工程費 勘測設計費 、三通一平工程費、 行政及政策性收費 基礎(chǔ)設施費 滿足項目使用功能的設施設備 配套設施費 按規(guī)劃和有關(guān)要求設置的配套建筑 建安工程費 建筑工程、安裝工程（含各項設備、智能化工程費）、戶內(nèi)精裝 修 、環(huán)境景觀工程 工程相關(guān)費用 監(jiān)理費、各項咨詢費、定額外專項檢測費、工程測量費用、各項 驗收費用 期間 費用 銷售費用 調(diào)研、推廣廣告費、售樓處、樣板房、樣板環(huán)境、交易相關(guān)手續(xù) 費 管理費用 管理人員工資、行政支出、福利等費用 財務費用 資金成本 ?項目制成本管理組織形式 營銷部 成本管理部 工程管理部 設計研發(fā)部 計劃財務部 公司總經(jīng)理 研發(fā)專員 項目負責人 項目研發(fā)經(jīng)理 項目工程經(jīng)理 項目成本經(jīng)理 項目營銷經(jīng)理 項目財務經(jīng)理 專業(yè)工程師 成本專員 營銷顧問 財務專員 房地產(chǎn)開發(fā)的投資控制 竣工驗收 試 運 行 采 購 施 工 設 計 勘 察 可行性研究 項目建議書 ?房地產(chǎn)建設投資階段劃分 建 設 工 程 項 目 的 階 段 啟動階段 規(guī)劃階段 實施階段 收尾階段 ?房地產(chǎn)投資比例階段劃分 建設安裝完成 投使入用 投資 可行性研究 投資 合發(fā)同包 決立策項 100% 勘察設計 施工采購 竣工驗收 房地產(chǎn)開發(fā)的投資控制要點 投資測算過程的控制分為： 投資論證階段測算 設計階段測算 執(zhí)行過程的控制主要是施工控制 ?投資控制包括投資測算過程的控制和執(zhí)行過程的控制 土地投資論證 根據(jù)提供的土地信息，確定擬取得地塊的項目定位 結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積的合理配置 結(jié)合周邊環(huán)境、相鄰項目售價、市場需求等情況論證 項目投資可行性 參考類似業(yè)態(tài)工程項目歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)編制投資估算 ?投資論證階段 ? 方案設計（概念設計） ? 初步設計（擴初設計） ? 施工圖設計 ?工程設計階段 ?投資決策至初步設計階段，通過對設計方案的比較，本階段投資控制的效果 約為 75%～ 80%，控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低 ?深化設計至施工圖設計階段，通過對建筑標準的比較，本階段投資控制的效果 約為 15%～ 20% ?施工圖設計結(jié)束至施工階段（實施階段），通過對施工方案的比較，本階段投資控制效果 約為 5%以內(nèi) ，控制投資阻力較大，控制成本較高 ?設計階段投資控制效果 概念 設計 施工 /安裝 使用 控制的效果 控制的阻力 控制的成本 主要 控制 價值區(qū) ?方案設計控制要點 在容積率指標控制面積，結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置， 建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多少別墅、建多少花園洋房 ； 配置那些基礎(chǔ)設施和配套設施，獲得最大銷售額和高額利潤。 ?方案設計控制要點 對業(yè)態(tài)和戶型的多方案設計，通過比較確定單體平面和戶型；通過對建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積 。 對各方案合理搭配主要建筑和配套設施、車庫、景觀綠化面積，景觀綠化面積、區(qū)內(nèi)配套道路管網(wǎng)等，并進行土地成本、配置標準和建造成本的造價比較，對各方案的建設工期、銷售速度、銷售價格和資金成本的比較，編制 投資估算 。 ?方案設計控制要點 ?初步設計（擴初設計）階段控制要點 限額設計 確定限額設計控制指標 限額設計是按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，對設計規(guī)模、設計標準、工程數(shù)量和預算指標等各方面的控制，凡是能進行定量綜合的設計內(nèi)容，均要通過計算確定，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性 。 ?初步設計（擴初設計）階段控制要點 根據(jù)地貌標高，比較總體平面布置，以確定建筑物和總平面標高，合理確定平場土石方標高，達到平基土石方的挖填運最合理方案，減少擋墻工程量，減少基礎(chǔ)深度增加地下利用面積的方案比較。 ?初步設計（擴初設計）
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