【文章內容簡介】 窗 園林 裝修 售 價 花園 陽臺 凸窗 地下室 大堂 電梯廳 室內 產品 1 產品 2 產品 N 車位配比要求 車位售價、 可售比率 商業(yè)配套要求 會所配套要求 . 以上信息整理完成后，成本需要關注的重點是： . 場地內的特殊地形，如果出現河流、箱涵，高壓線等問題需要仔細分析，了 解清楚其處理辦法以及影響并估算其改造成本，注意需要預留部分不可預見費用； . 車位要重點關注其建造方式（地下、半地下、露天），是否計算容積率，會所是否可售； . 外電需要重點關注距離、是否已經有電纜溝、是否需要破路等費用，注意考察周邊樓盤是否可以合作以便降低部分成本。 . 概念、規(guī)劃設計階段成本控制重點 . 建筑、結構方面 . 設計前，同 品控部 、營銷部、銷售代理公司一起探討產品類型布置方案，作單一產品估算以及組合方案的成本估算，形成較為詳盡、準確的最優(yōu)產品組合（已確定）方案的成本估算，用以指導概念、規(guī)劃設計。 地產有限公司 業(yè)務流程管理手冊 頁碼： 第 18 頁 共 64 頁 . 結合周邊環(huán)境、用 地景觀資源，合理確定不同地域的不同產品布置；讓產品銷售利潤、土地價值最大化。 . 成本部 應就土地價值與建筑產品的組合向 品控部 、營銷部、銷售代理公司提出建議（注意：重點是通過產品容積率來區(qū)分不同產品間成本差異） . 路網布置 a) 道路設計滿足消防及道路交通相關規(guī)范； b) 路網應合理簡潔（減少路網的不合理曲線、彎折）； c) 優(yōu)化出入口布置， (優(yōu)化建議時成本人員需要考慮周邊環(huán)境以及客戶使用需求，不能夠減少出入口后引起客戶投訴，導致后期整改而增加成本 )； d) 道路寬度（設置雙車道或單車道加會車區(qū)）； . 停車布置（綜合銷售建議、規(guī)劃要求、停車 效率、成本等因素選定停車方式 ） a) 土地利用 ? 地面露天車位最大化 ? 地面停車按照最大邊線原則布置 b) 停車方式 ? 車位平面布置最優(yōu)化：限定面積內停放量最大。 ? 車位建造成本由低到高的順序為： 地面露天車位 → 首層架空車位 → 地上獨立車庫 → 半地下車位 → 地下車位，具體停車方式要結合容積率情況綜合考慮。 c) 停車位體形控制： ? 高度 ? 單獨車位面積。 d) 車庫設置 ? 車庫宜集中設置，減少建造成本 ? 機械車位及地下車庫高度預留。 e) 車庫設置注意考慮客戶使用要求，占地面積較大項目，車位數量需要合理分配，避免集中設置而引起業(yè)主投訴（示范區(qū)尤其需要注意 ） . 控制不可銷售的公建及配套建設面積。 a) 不可銷售的公建及配套（含附加值多建面積）或不能整體轉讓經營的面積滿足土地規(guī)劃要求即可。 b) 提升附加值而多建的面積，要結合市場銷售價格估算建設的必要性，注意提醒 品控部 ： 取計容面積要按國家和地方最新發(fā)布的規(guī)范和要求進行計算 ， “虛報面積 ”而招致的政策風險需要注意避免。 地產有限公司 業(yè)務流程管理手冊 頁碼： 第 19 頁 共 64 頁 c) 通過業(yè)態(tài)分析和市場調查合理確定商業(yè)面積。 . 綜合物業(yè)管理成本、建造成本，合理布置組團大小，組團出入口布置相對集中，減少管理人員。 . 應結合項目周邊道路、市政管網的情況，按照土方費用最小的原則確定場地標高。 a) “因地制 宜 ” ? 動土量最小 ? 盡可能使場地土方挖填平衡。 b) 降低排水坡度 和管道埋沒深度 ； c) 山地建筑除考慮土方量以外設計需要盡可能減少擋土墻，護壁等的設計。 d) 土方平衡需要在具體的工程實施前，推動 品控部 出一份現場的等高線圖以及擬修建建筑的標高圖紙，兩者合二為一后，再由成本估算出整個項目的的土方挖填工程量，以及檔土墻，護坡成本并將計算結果交給公司決策。 . 總圖規(guī)劃，綜合考慮開發(fā)周期和永久建筑、園建、交通的合理布局，避免（臨時辦公室、施工生活區(qū)、項目臨水、臨電、臨時道路）重復建設。 . 山地建筑應結合地形情況確定產品類型： a) 根據山體高 差確定產品類型 b) 控制土方開挖工程量及埋置在土方中的基礎。 . 山地建筑必須比選邊坡支護方式： a) 結合山體實際情況及高差明確邊坡支護方式。 b) 邊坡支護方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預應力錨桿＋砼噴設，毛石擋墻，砼擋墻。山地建筑必須比選邊坡支護方式（自然土方放坡、預應力錨桿＋砼噴設，毛石擋墻，砼擋墻）。 . 確定贈送面積大?。? 山地建筑應該結合地形情況確定贈送面積大小。 . 合理利用場地地形地貌 利用原有地形的起伏關系完成山水造型。避免洼地堆山、水系開挖的大量土方施工費用和地下管線反刨以及大面積新作水系增加防水、補水費 用（此項優(yōu)化工作需要成本人員熟悉項目地形和設計意圖，并對管網給排水等成本都有一定的了解）。 . 安裝方面 . 電梯布置方案選擇： . 從成本角度，超高層盡量選用兩階段提升布置方案。 . 在市場無特殊要求下，采用一梯多戶（或四戶以上）方案。 . 估算以及選定電梯轎廂裝修標準（建議按照不同檔次設計一至兩個裝修標準，以后每次套用即可）。 地產有限公司 業(yè)務流程管理手冊 頁碼： 第 20 頁 共 64 頁 . 園林環(huán)境方面 . 充分考慮利用場地景觀資源（天然景觀及人造景觀），提升產品品質： a) 不同景觀與建筑產品的合理搭配。 b) 不同分期、不同產品與景觀位置、特性的均衡組合。 . 明確景觀單位控制成本： 根據公司已有產品 系列將每種產品的景觀成本總結出來，然后根據最新的市場價格和項目的特殊情況調整后，提交最新單位景觀成本供設計、營銷考慮，同時提供給設計院作為設計控制參考，注意根據景觀重要程度區(qū)別對待。 . 明確軟硬景控制比例： 統(tǒng)計已有項目軟硬景面積比例，提供給 品控部 及設計院作為設計控制參考。通常軟景比硬景便宜，因此應該盡可能多的設置軟景，少做硬景。 . 方案設計階段成本控制重點 . 建筑、結構方面 . 建筑方案選型： a) 評估平面、豎向等各方向的復雜程度，選擇規(guī)則的建筑平面，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來成本的增加。 ? 高層建筑單體應選擇對 稱形式； ? 考慮抗震及成本要求，外挑外掛構件宜減少； ? 控制屋頂造型。 b) 注意事項：以上項目需要成本人員有一定的結構知識，因此平時要多參與相關結構方面的討論和協(xié)商，提高結構方面的專業(yè)水平，積累經驗，并形成一定之規(guī)。 . 確定合理層高： 結合銷售、成本等因素確定層高，一般情況下，住宅層高 ，層高每增加 造價增加該層造價的 35％； . 窗地比控制 a) 通過節(jié)能估算指標來控制窗地比。注意：節(jié)能控制主要是窗墻比以及開啟面積，要注意轉換窗墻比和窗地比的關系，總體來說目前節(jié)能規(guī)范對成本控制窗地比是有利的，需要重點 關注的是一旦節(jié)能通不過，成本提的優(yōu)化建議首先是減少開窗面積，而不是保持開窗面積不變而去采取其他措施來滿足節(jié)能要求。特殊項目除外。 b) 單體方案確定后，估算不同單體戶型窗地比，合理控制產品窗地比（是否開窗或開窗大小需要與設計一道溝通），窗地比應不超過同類產品經驗值。 . 欄桿、欄板的限定： 地產有限公司 業(yè)務流程管理手冊 頁碼： 第 21 頁 共 64 頁 a) 估算以往項目單體戶型欄桿、欄板的單價，建議欄桿類型盡量少。 b) 建議通過經驗的積累將各種欄桿欄板的分類統(tǒng)計做成標準產品，以后欄桿的做法就不需要在估算單價成本只需要統(tǒng)計含量即可。 . 外墻裝飾設計優(yōu)化方案的初步確定： a) 提供目前不同產品外墻不 同做法價格表，以便作為參考（平涂、質感涂料、劈開磚、釉面磚、石材等綜合價格）。 b) 提供目前各種產品外墻平涂、質感涂料、面磚、石材各自占有比率，以便設計合理確定外墻涂料、面磚、石材的面積比率。 c) 提供常用外裝材料適用性能。 d) 關注外墻立面復雜程度，并提出改進建議。 . 優(yōu)化比選陽臺、露臺、屋面等的具體做法： a) 提供目前不同產品陽臺、露臺、屋面具體做法及價格表，以便設計作為參考選擇； b) 優(yōu)化比選具體做法； . 節(jié)能方案： a) 盡量采用體形系數滿足節(jié)能要求的產品，以最優(yōu)經濟方式解決節(jié)能方案。 b) 通過合理的窗墻比實現節(jié)能達標。 c) 通過墻體材 料來實現節(jié)能達標。 d) 控制節(jié)能取值范圍。 . 結構方案優(yōu)化： a) 結構模板平面確定后， 品控部 、成本部配合審核柱網布置，結構形式，選擇最優(yōu)結構方案。（結構形式的成本遞增順序：矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻；住宅一般較少采用框架筒體結構。） b) 減少挑板、外掛裝飾鋼構件數量 . 山地建筑應結合地形情況確定產品類型： a) 根據山體高差確定產品類型。 b) 控制土方開挖工程量及埋置在土方中的基礎。 . 山地建筑必須比選邊坡支護方式： a) 結合山體實際情況及高差明確邊坡支護方式。 b) 邊坡支護方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡 、預應力錨桿＋砼噴設，毛石擋墻，砼擋墻。山地建筑必須比選邊坡支護方式（自然土方放坡、預應力錨桿＋砼噴設，毛石擋墻，砼擋墻）。注意：擋土高度超過 3 米以上時有可能砼擋墻成本比毛石擋土墻還便宜，因此高擋土墻需要進行方案估算比較。 地產有限公司 業(yè)務流程管理手冊 頁碼： 第 22 頁 共 64 頁 . 確定贈送面積大?。? 山地建筑應該結合地形情況確定贈送面積大小。注意從客戶角度衡量其是否需要并考慮是否可以不計建筑面積或者容積率，盡量規(guī)避政策風險。 . 安裝方面 . 估算配電設備（高壓柜、變壓器、低壓柜、柴油發(fā)電機組）分期或分項目集中布置或分散布置不同方案的經濟合理性：因為涉及供電等壟斷行業(yè)，有 可能成本拿到圖紙時方案已經定案，因此成本人員一定要提前關注到此事，避免優(yōu)化工作不到位。需根據場地等實際情況分按不同方案計算測定。 . 供配電設備安裝定位設計優(yōu)選： 所有供配電設備（除發(fā)電機組外的高壓柜、變壓器、低壓柜）盡可能設在同一房間內，確保在符合規(guī)范要求下距離最短，以減少之間聯(lián)接線路。 . 估算供電方案采用環(huán)網式或是開閉所式的綜合經濟性，提出優(yōu)選方案。 a) 一般情況環(huán)網式比開閉式經濟。 b) 合理布置開閉所位置，使走線長度之和最短。 c) 設置開閉所時，應盡量考慮多期共用。 d) 條件允許時，可考慮借用項目附近原有開閉所，避免新建。 . 供水方案中重點考慮建造水泵房的必要性： a) 現階段采用建設水泵房方式供水方式較省。 b) 必須建造水泵房時應考慮建造位置及占用空間。 c) 當選用負壓供水方案時要與水泵房水池供水方案估算對比，確認實施的經濟合理性。 . 合理設置消防分區(qū)： a) 在符合消防規(guī)范的前提下，最大限度布置消防分區(qū)。 b) 布置防火分區(qū)應注意住宅、商用、地下車庫（單體、復式）的區(qū)別。 c) 盡量利用建筑墻體設置防火墻，減少防火卷簾、防火門作為防火隔離等方法合理設置消防分區(qū)，減少消防噴淋系統(tǒng)的設置。 . 中水處理站與中水提升泵站： a) 中水處理站應根據項目特征，選用設計規(guī)定的最 小規(guī)模。 b) 中水處理站與中水提升泵站應選擇在地塊中心，使管線布置長度最短。 . 污水提升泵站： 對大量填土地塊，由于自然坡度無法達到排水要求，需考慮建設污水提升泵站。 . 地塊內高壓線路改線： a) 入地方式：造價高； 地產有限公司 業(yè)務流程管理手冊 頁碼： 第 23 頁 共 64 頁 b) 電纜溝方式：相對較高； c) 費用管道埋設方式：相對較低； d) 建設高壓走廊：造價較低； . 園林環(huán)境方面 . 按目標成本控制指標，實行限額設計； . 提供材料規(guī)格型號單價： a) 提供常用軟硬材料規(guī)格型號及單價。 b) 鋪地材料盡量本地化，避免大面積使用花崗巖等貴重材料；植物選擇本地常用，易成活，養(yǎng)管低的種類。 c) 根據不同位置合理確定石 材厚度，主要部位石材選擇： ? 壓頂 50mm 厚 ? 非行車道地面 20mm 厚（荔枝面采用 30mm 厚） ? 行車道地面 4050mm 厚 ? 立面 20mm 厚； ? 踏面 30mm 厚。 . 提供基層標準做法，供 品控部 及設計院使用。 . 軟景觀中，苗木比例適當：重點效果部分使用大規(guī)格苗木，一般區(qū)域和庭院使用小規(guī)格苗木。盡量少使用名貴苗木。 . 選擇合適的材料尺寸，控制各類材料損耗。 . 材料檔次的選擇主要以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護成本。 . 控制木作的使用面積，盡量少用水景 (主要是后期維護管理成本太高 )。 . 綠化灌木種類盡量少一些，灌木造價比草皮 貴很多，優(yōu)化時注意盡量減少灌木面積，灌木主要利用在住宅或者水景周邊起到一些防護作用，其余的地方盡量種草皮，并配以不同喬木搭配以達到節(jié)約成本保證效果的目的。 . 擴初（初步）設計階段成本控制重點 . 建筑、結構方面 . 明確結構含量控制指標： a) 向設計院下發(fā) “施工圖結構設計成本控制要點