【文章內(nèi)容簡介】 期買賣相比，由于它購買的僅僅是房屋銷售部門的承諾，也就是說，只要購買者承諾認(rèn)購房屋業(yè)權(quán)，交付一定的定金，簽署臨時買賣契約，預(yù)售房的買賣就算完成了交割。所以購買時需要辦理的買賣手續(xù)比較簡單。一旦房屋建成，就可憑預(yù)購的買賣契約，簽署正式的買房契約，履行經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)權(quán)手續(xù)，只有這時房屋買賣的整個過程才算結(jié)束。如果購買者需要申請抵押貸款，在辦理完預(yù)售購買手續(xù)之后，即可以向金融機(jī)構(gòu)提出抵押貸款申請。經(jīng)過金融機(jī)構(gòu)審查批準(zhǔn)，就可以簽署抵押貸款合同，并開始還款。當(dāng)房屋建成并交付購買者之后，購買者還可將預(yù)售房抵押貸款合同改為房屋抵押貸款合同。預(yù)購房屋還可以轉(zhuǎn)讓。預(yù)售房轉(zhuǎn)讓，就是購房者將購買的預(yù)售房轉(zhuǎn)讓給他方的行為。預(yù)售房轉(zhuǎn)讓有兩種情況：一種是因?yàn)椴豢深A(yù)見的原因決定的，如因預(yù)購房屋以后，由于資金發(fā)生困難，或需要轉(zhuǎn)讓紿親友等；另外一種情況就是純粹的炒樓花。當(dāng)然，這兩種情況可能交叉發(fā)生，所以有時也很難分清。由于預(yù)售房未來的價(jià)格是不確定的，所以在預(yù)售房轉(zhuǎn)讓時必然伴隨房屋價(jià)格的變動，從而為炒樓花提供了可能。炒樓花也是一種有償轉(zhuǎn)讓的買賣行為。但是，炒樓花的弊端是顯而易見的。所以在一些國家或地區(qū)是嚴(yán)禁炒賣樓花的。我國《城市房地產(chǎn)管理法》，也明確規(guī)定嚴(yán)禁炒樓花。轉(zhuǎn)讓預(yù)售房有以下兩種情況：，取消已簽訂的臨時買賣合同，然后房地產(chǎn)開發(fā)公司與新的購買者，另行訂立一份新的買賣合同。，承讓人向轉(zhuǎn)讓人購買其與房地產(chǎn)開發(fā)公司原先所訂立的買賣合同的標(biāo)的，并取得合同所規(guī)定的一切權(quán)益，待房屋落成后，轉(zhuǎn)讓人才把房屋轉(zhuǎn)讓給承讓人。這種方法與前者的不同之處在于前者的轉(zhuǎn)讓人在與承讓人簽署協(xié)議后，無需負(fù)任何法律的責(zé)任及義務(wù)，而后者的轉(zhuǎn)讓人則在達(dá)成買賣合同后，依然負(fù)有一定責(zé)任。原來轉(zhuǎn)讓人需取得房屋以后，再以中間人的身份把業(yè)權(quán)正式轉(zhuǎn)交給承讓人。房地產(chǎn)價(jià)格的種類房地產(chǎn)是一個巨大的產(chǎn)業(yè)體系，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場運(yùn)行極其復(fù)雜，因此房地產(chǎn)價(jià)格有著不同的種類。根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，可以把房地產(chǎn)價(jià)格劃分以下幾種類型：、房產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是由地產(chǎn)和房產(chǎn)構(gòu)成的。在物質(zhì)形態(tài)上，城市房產(chǎn)和地產(chǎn)是不可分的。但是，在價(jià)值形態(tài)上，房地產(chǎn)可以分為地產(chǎn)價(jià)格、房產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格。地產(chǎn)價(jià)格就是土地價(jià)格，簡稱地價(jià)。在一定的情況下，即使在城市，土地也是可以單獨(dú)存在的。比如新開發(fā)出來還未建筑房屋的土地，這種土地在出讓的時候也是有價(jià)格的。這就是這里所說的地價(jià)。房產(chǎn)價(jià)格就是房屋本身的價(jià)格。這種價(jià)格的原始形態(tài)就是房屋的造價(jià)，即在建筑房屋花費(fèi)的勞動所形成的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格，就是把房地產(chǎn)結(jié)合在一起所形成的價(jià)格。也就是地產(chǎn)價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格的綜合體。這三種價(jià)格形態(tài)存在的基礎(chǔ)就是：單純的地產(chǎn)；單純的房產(chǎn)；房地產(chǎn)的綜合體。、評估價(jià)格、市場價(jià)格房地產(chǎn)的理淪價(jià)格就是經(jīng)濟(jì)理論中所說的，由房地產(chǎn)的價(jià)值決定的價(jià)格。這種價(jià)格是由生產(chǎn)房地產(chǎn)商品時消耗的社會必要勞動時間決定的。房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)就是房地產(chǎn)的價(jià)格。這是房地產(chǎn)所有價(jià)格形態(tài)的本質(zhì)規(guī)定，或者說是所有房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)的評估價(jià)格，是根據(jù)一定的估價(jià)理論和估價(jià)方法，依據(jù)一定的估價(jià)程序，評估出來的房地產(chǎn)的價(jià)格。由于房地產(chǎn)評估者的經(jīng)驗(yàn)和知識等的不同，所以對同一宗房地產(chǎn)評估出來的價(jià)格可能是不一樣的，甚至還可能存在著很大的差別。一般來說具有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師，評估出來的價(jià)格與房地產(chǎn)的市場價(jià)格相差不多。房地產(chǎn)市場價(jià)格。是房地產(chǎn)商品在市場交易中形成的價(jià)格。這是房地產(chǎn)的買賣價(jià)格，簡稱房地產(chǎn)的市場價(jià)格。房地產(chǎn)市場價(jià)格可以分為公平市價(jià)和非公平市價(jià)。公平市價(jià)是交易雙方在正常的情況下，即在沒有外力影響和干涉下形成的價(jià)格。非公平市價(jià)是在外力的干涉和影響下形成的價(jià)格。外部的因素主要是指不了解情況、壟斷、以及外部強(qiáng)制力等。房地產(chǎn)理論價(jià)格、房地產(chǎn)評估價(jià)格、是房地產(chǎn)市場價(jià)格形成的依據(jù)或運(yùn)行的基礎(chǔ)。、單位價(jià)格、樓面地價(jià)房地產(chǎn)總價(jià)格，是關(guān)于一宗房地產(chǎn)或一個單位房地產(chǎn)的總體價(jià)格。房地產(chǎn)總體不同，房地產(chǎn)的總價(jià)格也就不同。因?yàn)樽鳛榉康禺a(chǎn)的一個總體可以是一棟樓，也可以是一片住宅區(qū)，還可以是一個住宅小區(qū)。所以房地產(chǎn)總價(jià)格是很不相同的。房地產(chǎn)總價(jià)格不能表明房地產(chǎn)的價(jià)格水平。房地產(chǎn)單位價(jià)格，是單位土地面積或單位房屋建筑面積的價(jià)格。房地產(chǎn)單位面積計(jì)算方法，在不同的國家里，也是不相同的。中國大陸是以平方米為單位的；香港是以平方英尺為單位的；住宅一般以平方米為單位。住宅的單位還可以分為建筑面積、使用面積以它們作為計(jì)價(jià)的單位就成為樓面地價(jià)。、使用權(quán)價(jià)格，而且轉(zhuǎn)移了房地產(chǎn)的所有權(quán)，這樣形成的價(jià)格就是房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)格。或者說，購買房地產(chǎn)所有權(quán)支出的價(jià)格，就是房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格。在房地產(chǎn)買賣過程中，不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所有權(quán)，只轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)使用權(quán)，這樣的價(jià)格就是房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格。房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格就是房地產(chǎn)的租貸價(jià)格。在中國，由于城市土地屬于國家所有，所以在土地市場上交易的只是土地的使用權(quán)，這種土地價(jià)格也是使用權(quán)價(jià)格。；房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格則是房地產(chǎn)的租賃價(jià)格。、招標(biāo)價(jià)格、拍賣價(jià)格這些土地價(jià)格形態(tài)，是與城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓形式相聯(lián)系的價(jià)格形態(tài)。中國是社會主義國家，城市土地是屬于國家所有的。因此在城市土地市場買賣的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)。由于土地出讓的方式不同，所以土地使用權(quán)價(jià)格就采取了不同的形態(tài)。以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的，土地價(jià)格就采取了協(xié)議價(jià)格的形態(tài)；以招標(biāo)方式出比土地使用權(quán)的，土地價(jià)格就采取了招標(biāo)價(jià)格的形態(tài)；如果以拍賣方式出讓土地使用權(quán)的，土地價(jià)格就采取了拍賣價(jià)格的形態(tài) () 。、課稅價(jià)格、征用價(jià)格抵押價(jià)格是為了向銀行取得貸款，把房地產(chǎn)作為抵押品面對房地產(chǎn)評估的價(jià)格。課稅價(jià)格是政府為了課征稅收，對房地產(chǎn)評估出來的價(jià)格。這種價(jià)格是政府向房地產(chǎn)所有者征收稅收的依據(jù)。房地產(chǎn)征用價(jià)格是政府為了特定的目的，對被征用的房地產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)摹N價(jià)格形態(tài)。這三種價(jià)格形態(tài)都是經(jīng)過評估人員評估得出來的。服務(wù)于特殊的目的的。、標(biāo)定地價(jià)、市場地價(jià)國家為了發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，發(fā)展房地產(chǎn)市場，以及對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有力的調(diào)控，在對城市土地分等定級的基礎(chǔ)上，對各級土地確定一個最基本的價(jià)格，就是基準(zhǔn)地價(jià)。也稱為土地出讓的底價(jià)。標(biāo)定地價(jià)是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，考慮了每塊土地的具體情況，也就是說考慮了影響土地價(jià)格的其他因素而確定的土地的價(jià)格，標(biāo)定地價(jià)接近于土地的市場價(jià)格。土地市場價(jià)格是在土地市場的交易過程中形成的價(jià)格。這是土地現(xiàn)實(shí)的價(jià)格。土地的基準(zhǔn)價(jià)格，是土地的標(biāo)定價(jià)格和土地的市場價(jià)格的基礎(chǔ)。另外，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中還有一些價(jià)格形態(tài)，如最高限價(jià)、最低限價(jià)以及計(jì)劃價(jià)格、指導(dǎo)價(jià)格、平均價(jià)格、成本價(jià)格、銷售價(jià)格等。目前中國城市房地產(chǎn)的建設(shè)都是以綜合開發(fā)形式進(jìn)行的，房地產(chǎn)的生產(chǎn)價(jià)格一般都以綜合開發(fā)造價(jià)的形式出現(xiàn)的。所以，綜合開發(fā)價(jià)格也就是房地產(chǎn)的生產(chǎn)價(jià)格或房地產(chǎn)的造價(jià)。中國各地綜合開發(fā)造價(jià)，雖然由于地區(qū)的不同有些差別，但是它們的主要內(nèi)容是相同的。目前房地產(chǎn)綜合開發(fā)價(jià)格大體上包括以下一些內(nèi)容。：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、集體財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員補(bǔ)償費(fèi)、農(nóng)轉(zhuǎn)工人員級差補(bǔ)貼、菜田基金、安置勞動力補(bǔ)償、平地補(bǔ)助費(fèi)、私人財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)。：私房作價(jià)、地上物補(bǔ)償費(fèi)、搬家費(fèi)、拆房費(fèi)、碴土清理費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)、周轉(zhuǎn)房費(fèi)、農(nóng)戶住房原拆原建費(fèi)、單位拆遷費(fèi)、安置用房費(fèi)。：三通—平費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、拆遷征地管理費(fèi)。：住宅建筑安裝工程造價(jià)。：附屬工程包括指煤氣調(diào)壓站、熱力點(diǎn)、開閉所、變電室、鍋爐房、高壓水泵房等。：室外工程指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防出入口等：：公共配套工程指幼兒園、文化站、中小學(xué)、衛(wèi)生站、門珍部、副食店、蔬菜店、書店、小飯鋪、浴池、街道辦事處、居民委員會、派出所、工商稅務(wù)所、房管所、市政管理用房等。：綠化費(fèi)、綠地、公共廁所等。“四源”費(fèi)：“四源”費(fèi)包括煤氣廠、熱力廠、自來水廠、污水處理廠。：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)。目前中國房地產(chǎn)的綜合造價(jià)，大體上就是由這種13類71個項(xiàng)目構(gòu)成的。房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的這13類71個項(xiàng)目，大體上可以分為5個構(gòu)成部分。第一部分，即征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及土地出讓金，也就是前3類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的土地費(fèi)用。第二部分，即住宅建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、也就是第4類到6類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)。第三部分，即公共配套工程費(fèi)、環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)、“四源”費(fèi)、大市政費(fèi)，也就是第7到第10類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的配套工程費(fèi)。第四部分，即兩稅一費(fèi)、管理費(fèi)，也就是第11到第12類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的稅費(fèi)。第五部分，即利潤，也就是第13類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格中的利潤。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把房地產(chǎn)賣出去，在它的綜合造價(jià)中還必須加上銷售成本，以及流通中的稅金和利潤。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這就是出售價(jià)格，對于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)來說，這就是它們的進(jìn)貨價(jià)格。房地產(chǎn)物業(yè)管理與經(jīng)營根據(jù)物業(yè)管理的實(shí)踐，以及建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的要求，我國物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)朝著專業(yè)化、市場化、社會化、規(guī)范化的模式發(fā)展。一、物業(yè)管理公司(一)物業(yè)管理公司的特點(diǎn)物業(yè)管理公司，是專門從事地上永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。，有效維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，為業(yè)主和用戶創(chuàng)造一個幽雅、舒適、寧靜、