房地產(chǎn)經(jīng)營管理2房地產(chǎn)開發(fā)(編輯修改稿)
2025-03-18 17:21 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 動態(tài)投資回收期 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 盈虧平衡分析 敏感性分析 風險概率分析 一般采用 現(xiàn)金流量 分析 —— 方便、直觀 現(xiàn)金流量 —— 以開發(fā)項目為系統(tǒng)，反映開發(fā)項目在整個投資過程中流入和流出系統(tǒng)的現(xiàn)金活動。 現(xiàn)金流出 —— 為開發(fā)項目所投入的一切現(xiàn)金。 現(xiàn)金流入 —— 開發(fā)后土地轉(zhuǎn)讓和房屋租售收入。 凈現(xiàn)金流量 —— 現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。 累計凈現(xiàn)金流量 —— 如果以年為單位，逐年的現(xiàn)金流量依次累計之和。 現(xiàn)金流量分析的表達方式 —— 現(xiàn)金流量表 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集 項目總開發(fā)收入 — 總開發(fā)成本 總開發(fā)成本 開發(fā)商成本利潤率 *100% = 初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)可行性的指標 項目利潤 =項目總收入 — 項目總成本費用 銷售收入 出租收入 土地使用權(quán)出讓金 土地征用費 城市建設(shè)配套費 拆遷安置補償費 建安工程費 附屬工程費 室外工程費 現(xiàn)金流量表 （單位：萬元） 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 備注 一、現(xiàn)金流入 二、現(xiàn)金流出 4. 銷售費 三、凈現(xiàn)金流量 四、累計凈現(xiàn)金流量 五、貼現(xiàn)因子六、凈現(xiàn)值 七、累計凈現(xiàn)值 4000 0 2500 1500 1000 1500 1500 1000 500 500 500 1000 500 1000 1000 500 1000 1500 2500 0。 7 1 0。 8 0。 6 1000 400 600 700 1000 600 100 700 成本利潤率 =1500/4000*100%=37。 5% 凈現(xiàn)值 (NPV) present value 將項目開發(fā)經(jīng)營過程中各年的凈現(xiàn)金流量用一定的 貼現(xiàn)率 折算成開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。（看現(xiàn)金流量表） 貼現(xiàn)率 = （到期金額 /現(xiàn)值 ） — 1 期數(shù) 例：現(xiàn)值為 10000元的資金， 6個月后的價值是 10615，則月貼現(xiàn)率為？ 貼現(xiàn)率 = （ 10615/10000） — 1 6 = 1% 判斷標準： NPV ≥ 0，盈利能力強，財務(wù)上可行 NPV 0，淘汰該項目 現(xiàn)金流量表 （單位：萬元） 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 備注 一、現(xiàn)金流入 二、現(xiàn)金流出 4. 銷售費 三、凈現(xiàn)金流量 四、累計凈現(xiàn)金流量 五、貼現(xiàn)因子六、凈現(xiàn)值 七、累計凈現(xiàn)值 4000 0 2500 1500 1000 1500 1500 1000 500 500 500 1000 500 1000 1000 500 1000 1500 2500 0。 7 1 0。 8 0。 6 1000 400 600 700 1000 600 100 700 內(nèi)部收益率 (IRR) internal rate of return 是在項目建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)累計凈現(xiàn)值 =0時的貼現(xiàn)率。 是項目所能承受的最高貸款利率 判斷標準： IRR ≥ 貸款利率，項目保本、盈利 IRR 貸款利率，項目虧損 計算方法：內(nèi)插法 1。首先假設(shè)一個貼現(xiàn)率 i1（一般是基準收益率或目標收益率）， 算出 NPV1； 2。若 NPV為正，則采用一個更高的貼現(xiàn)率 i2，算出 NPV20。 要求： i1 i2 ≤ 2%) 3。 IRR= i1+（ i1 i2 ） ╳ NPV1
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