房地產(chǎn)開發(fā)用地房地產(chǎn)開發(fā)城市房屋拆遷(編輯修改稿)
2025-03-06 12:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 特點(diǎn) （增） ? 房地產(chǎn)開發(fā)是在國有土地上進(jìn)行的 – 作為房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地，必須是國有土地， – 集體土地不能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地 ? 房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容是進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施 （土地開發(fā)） 和房屋建設(shè) （房屋開發(fā)） ? 房地產(chǎn)開發(fā)是一項十分復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動 —— ⑴房地產(chǎn)開發(fā)是多部門協(xié)作活動，綜合性強(qiáng) ⑵投資大、風(fēng)險大 ⑶開發(fā)周期較長 ⑷政策性強(qiáng) 第 三 節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) 一 、房地產(chǎn)開發(fā)的原則 ——P43 ⑴嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則 ⑵堅持經(jīng)濟(jì)效益、 文化 效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則 ⑶必須實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè) 第 三 節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) 二 、房地產(chǎn)開發(fā)的 相關(guān)規(guī)定 ——P43 ⑴ 以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必 須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開 發(fā)期限開發(fā)土地 ——20%以下的 土地閑置費(fèi) ； ⑵ 城市新建住宅小區(qū)的 竣工綜合驗收 的條件。 第 三 節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) 項目的選址和前期策劃 工程報建 可行性研究與可研報告 房地產(chǎn)營銷 工程施工 物業(yè)管理工作 勘察設(shè)計、規(guī)劃審批等 房地產(chǎn)開發(fā)程序 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法設(shè)立的，以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的法人企業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為： 專營企業(yè) 、 兼營企業(yè) 和 項目公司 ； ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 法律特征 – 是具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實體 – 是以營利為目的的經(jīng)營性企業(yè) – 經(jīng)營范圍限于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營 第 三 節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 設(shè)立條件 （ 1） 有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu) （ 2） 有固定的經(jīng)營場所 （ 3） 有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本 （ 4）滿足房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級要求的條件 （ 5） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為 一、二、三、四 四個資質(zhì)等級 。 第 三 節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 設(shè)立程序 先按《公司法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定， 到工商管理部門領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。 在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照 30日內(nèi)，到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 主管部門在收到備案申請后 30日內(nèi)，向企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》，有效期 1年 第 三 節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)分為一、二、三、四等級。 資質(zhì)等級的劃分和 企業(yè)的注冊資本、從事房產(chǎn)開發(fā)的時間、近期工作業(yè)績和專業(yè)管理人員的數(shù)量有關(guān)。 第 三 節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級條件 青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級條件 四、 外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地制度 《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》（ 1990年 5月 19日） ? 成片開發(fā) ，是對大面積土地進(jìn)行整體商業(yè)性的綜合開發(fā)，是土地開發(fā)的一種特殊的重要形式。 ? 成片開發(fā)規(guī)劃，并達(dá)到土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的條件后，方可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，并必須依法辦理，不得自行其是。 服從相應(yīng)管理 。 第 三 節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) 五 、 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理 （增） 房地產(chǎn)項目管理：人民政府對房地產(chǎn)開發(fā)項目從立項、設(shè)計到竣工驗 收的全程管理。 ? 包括：項目立項的管理；項目勘察、設(shè)計的管理；開發(fā)項目施工前的其他管理（房屋拆遷、工程建設(shè)項目報建）；開發(fā)項目的施工管理與竣工驗收。 第 三 節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) 五 、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理 （增） ? 房地產(chǎn)開發(fā)的項目立項管理 – 確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求 – 應(yīng)當(dāng)堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則 – 房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外 “經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地 應(yīng)在建設(shè)用地年度計劃劃中統(tǒng)籌安排，并 采取行政劃撥方式供應(yīng) ” 第 三 節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) 五 、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理 （增） ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計與施工管理 – 房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 – 房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立 資本金制度 ，資本金占項目總投資的比例不得低于 35% – 對不按期開發(fā)的房地產(chǎn)項目的處理 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)，出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿１年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi) ；滿 ２年 未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán) 第 三 節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) 五 、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理 （增） ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計與施工管理 – 房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量責(zé)任制度 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用 第 三
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