房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)城市房屋拆遷(編輯修改稿)
2025-03-06 12:10 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 特點(diǎn) （增） ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是在國(guó)有土地上進(jìn)行的 – 作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地，必須是國(guó)有土地， – 集體土地不能成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容是進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施 （土地開(kāi)發(fā)） 和房屋建設(shè) （房屋開(kāi)發(fā)） ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)十分復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng) —— ⑴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是多部門(mén)協(xié)作活動(dòng)，綜合性強(qiáng) ⑵投資大、風(fēng)險(xiǎn)大 ⑶開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng) ⑷政策性強(qiáng) 第 三 節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 一 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則 ——P43 ⑴嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則 ⑵堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、 文化 效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則 ⑶必須實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè) 第 三 節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 二 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的 相關(guān)規(guī)定 ——P43 ⑴ 以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必 須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi) 發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地 ——20%以下的 土地閑置費(fèi) ； ⑵ 城市新建住宅小區(qū)的 竣工綜合驗(yàn)收 的條件。 第 三 節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目的選址和前期策劃 工程報(bào)建 可行性研究與可研報(bào)告 房地產(chǎn)營(yíng)銷 工程施工 物業(yè)管理工作 勘察設(shè)計(jì)、規(guī)劃審批等 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法設(shè)立的，以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的法人企業(yè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分為： 專營(yíng)企業(yè) 、 兼營(yíng)企業(yè) 和 項(xiàng)目公司 ； ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的 法律特征 – 是具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體 – 是以營(yíng)利為目的的經(jīng)營(yíng)性企業(yè) – 經(jīng)營(yíng)范圍限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng) 第 三 節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的 設(shè)立條件 （ 1） 有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu) （ 2） 有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 （ 3） 有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本 （ 4）滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)要求的條件 （ 5） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為 一、二、三、四 四個(gè)資質(zhì)等級(jí) 。 第 三 節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的 設(shè)立程序 先按《公司法》和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定， 到工商管理部門(mén)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照 30日內(nèi)，到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。 主管部門(mén)在收到備案申請(qǐng)后 30日內(nèi)，向企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書(shū)》，有效期 1年 第 三 節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)分為一、二、三、四等級(jí)。 資質(zhì)等級(jí)的劃分和 企業(yè)的注冊(cè)資本、從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)間、近期工作業(yè)績(jī)和專業(yè)管理人員的數(shù)量有關(guān)。 第 三 節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)條件 青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)條件 四、 外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地制度 《外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》（ 1990年 5月 19日） ? 成片開(kāi)發(fā) ，是對(duì)大面積土地進(jìn)行整體商業(yè)性的綜合開(kāi)發(fā)，是土地開(kāi)發(fā)的一種特殊的重要形式。 ? 成片開(kāi)發(fā)規(guī)劃，并達(dá)到土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的條件后，方可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，并必須依法辦理，不得自行其是。 服從相應(yīng)管理 。 第 三 節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 五 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理 （增） 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理：人民政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)到竣工驗(yàn) 收的全程管理。 ? 包括：項(xiàng)目立項(xiàng)的管理；項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)的管理；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工前的其他管理（房屋拆遷、工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建）；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工管理與竣工驗(yàn)收。 第 三 節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 五 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理 （增） ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目立項(xiàng)管理 – 確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求 – 應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則 – 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外 “經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅(jiān)持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地 應(yīng)在建設(shè)用地年度計(jì)劃劃中統(tǒng)籌安排，并 采取行政劃撥方式供應(yīng) ” 第 三 節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 五 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理 （增） ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與施工管理 – 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 – 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立 資本金制度 ，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于 35% – 對(duì)不按期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的處理 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿１年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi) ；滿 ２年 未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán) 第 三 節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 五 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理 （增） ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與施工管理 – 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量責(zé)任制度 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用 第 三
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