【文章內(nèi)容簡介】 種決策方案在各種自然狀態(tài)的最大效益值，然后再從這些效益值中選擇最大值所對應的方案，即為最優(yōu)方案。 ? 該準則往往被偏好冒險的決策者所推選。 【 例 3】 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在外地投資興建一住宅小區(qū) ， 三年建完 。 ? 由于缺乏資料 ， 企業(yè)對該地市場住宅商品房需求量只能估計為較高 、 一般 、 較低等三種情況 。 而對每種情況出現(xiàn)的概率又無法預測 。 ? 企業(yè)提出了原地集資建設(shè) 、 獨資建設(shè) 、 與當?shù)赜嘘P(guān)部門集資建設(shè) 、 與外商合資建設(shè)四個方案 。 并計算出每個方案在三年內(nèi)的收益值 ， 見表 2。 ? 問題： 試據(jù)此進行方案決策 。 方案 自然狀態(tài) 本地集資 (A) 獨資 (B) 外地集資 (C) 與外商合資 (D) 較高 600 800 350 300 一般 400 350 220 250 較低 150 300 50 90 表 2 各方案的損益值表 (單位：萬元 ) 【 解 】 ： 每個方案在三年內(nèi)的收益值 （ 2）悲觀準則 ? 悲觀準則又稱瓦爾德準則或最大最小準則 。 該準則是一種保守決策方法 。 ? 決策者人最謹慎的觀點出發(fā) ， 對每個決策方案只考慮最壞的可能收益 ， 即定每一方案只考慮其最壞的可能收益 ， 即每一決策方案都只會出現(xiàn)最壞的環(huán)境 。 ? 以此作為標準 ， 從中以最好的方案 。 該決策準則雖然沒有風險 ， 但可能失去獲得更高收益的機會 。 【 例 4】 以 (例 3)所示資料為例，試按悲觀準則進行方案決策。 【 解 】 由表 2可知，該項目的最小收益值分別為：150萬元， 300萬元， 50萬元和 90萬元，決策者從最不樂觀狀態(tài)出發(fā)選擇收益值最高 (90萬元 )的外商合資的開發(fā)建設(shè)方案為最優(yōu)方案。 （ 3） 等可能準則 ? 等可能準則又稱拉普拉斯準則或機會均等準則。 ? 在決策者 無法預知系統(tǒng)狀態(tài) 發(fā)生概率的情況下，采用一視同仁的態(tài)度，每種狀態(tài)發(fā)生的概率相同。 ? 如果有 n個自然狀態(tài)，則每個自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率為1/n。然后再按照風險型決策的損益最大期望值進行決策。 【 例 5】 把等可能準則應用于 (例 3)中，求最佳決策方案。 【 解 】 設(shè)各狀態(tài)的發(fā)生概率為 1/3， 則各方案的期值分別為： E(A)=(600+400150)萬元 l/3= E(B)=(800+350300)萬元 1/3= E(C)=(350+220+50)萬元 1/3二 E(D)=(300+250+90)萬元 1/3= 結(jié)論： 經(jīng)比較，決策者選擇原地集資或獨資建設(shè)方案。 （ 4） 后悔值準則 ? 后悔值準則又稱塞維廳準則或最小遺憾準則。 ? 后悔值準則的出發(fā)點就是要使決策者在事后感到 后悔的程度 達到最小，即以對自己決策的遺憾程度低的最小限度為準。 ? 用該準則時，首先要計算出各個狀態(tài)下采取不同方案的后悔值，從而得到每個方案的最大后悔值；再從最大后悔值中選出最小后悔值，其對應的方案為最優(yōu)方案。 【 例 6】 以 (例 3)條件為例，按后悔值準則進行方案決策。 【 解 】 計算不同自然狀態(tài)下的后悔值見表 3。 后悔值 / 萬元 自然狀況最大收益值 / 萬元 本集 A 獨資 B 外集 C 合資 C 需求量較高 800 200 0 450 500 需求量一般 400 0 50 180 150 需求量較低 90 240 390 40 0 每種方案的最大后悔值 — 240 390 450 500 表 3 后悔值計算表 結(jié)論： 本地集資方案的最大后悔值為最小，該方案為最優(yōu)方案。 ? 風險型決策方法： ?研究怎樣根據(jù)決策事件中各種自然狀態(tài)及其概率 ， 做出合理決策的方法 。 ?常用的方法有 最大概率法 、 期望值法 ， 決策樹法 。 風險型決策 （ 1）最大概率法 ? 最大概率法的基本思想是將 風險型決策化為確定型決策 。 ? 根據(jù) 概率論 知識，一個事件概率越大，發(fā)生的可能性越大。 ? 最大概率法 適用于 在一組自然狀態(tài)中某一狀態(tài)出現(xiàn)的概率，比其他狀態(tài)出現(xiàn)的概率特別大，而它們相應的損益值差別不是很大的決策問題。如果在一組自然狀態(tài)中，所發(fā)生的概率差別都很小，就不宜采用此法。 例如： ? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬就項目開發(fā)規(guī)模進行決策。 ? 根據(jù)咨詢部門所提供的資料及房地產(chǎn)市場走勢預測，得出住宅商品房市場銷售好、中、差三種情況概率。 ? 如果市場銷售中間狀態(tài)的概率為最大，就將這個概率定為“已知的自然狀態(tài)”來決策，以確定其開發(fā)規(guī)模 。 其中： E(x)―― 在 i狀態(tài)下的期望值 P(xi)―― 在 i狀態(tài)下的概率 ， 且 xi―― 在 i狀態(tài)下的損益值 1( ) ( )niiix xx?? ? ??1)(1????ni ix（ 2） 期望值法 【 例 7】 某房地產(chǎn)企業(yè)編制出開發(fā)建設(shè)居住小區(qū) 的兩個方案。 ? 方案 A1為大面積開發(fā)，方案 A2為小面積開發(fā)。兩方案的建設(shè)經(jīng)營期限為 6年。其中，大面積開發(fā)需要投資5000萬元，小面積開發(fā)需要投資 3000萬元。 ? 根據(jù)市場預測，市場商品住宅需求量的概率及兩個方案年損益值見表 4。 ? 問題： 試問選用哪個方案收益最大 ? 自然狀態(tài) 損益值 行動方案 需求量高 p 1 = 0 . 7 0 需求量低 p 2 = 0 . 3 0 E （ A ） 大面積開發(fā) A 1 2 0 0 0 4 0 0 2 6 8 0 小面積開發(fā) A 2 9 0 0 6 0 0 1 8 6 0 表 4 決 策 表 (單位：萬元 /年 ) 【 解 】 分別計算出兩個開發(fā)建設(shè)方案在 6年內(nèi)的 凈收益期望值。 ? E(A1)=[2023 +(400) ]萬元 65000萬元 =2680萬元 ? E(A2)=[900 +600 ]萬元 63000萬元 =1860萬元 ? 結(jié)論： 由于 E(A1)E(A2)，故選擇大面積開發(fā)方案為收益 最大方案。 剪枝決策 計算期望值 編制決策樹 （ 3）決策樹法 ? 決策樹是由決策點、方案枝、狀態(tài)點、概率枝和損益值表示。 ?決策步驟 ： 決策樹分析法 ? 所謂決策樹分析，是指應用概率對不同方案的風險進行比較的一種分析方法。 決策點 方案枝 1 2 3 決策樹的四個構(gòu)成元素： 1)決策點： 用符號“ ?”表示。從它引出的直線分枝叫方案分枝，方案分枝數(shù)表示決策行動方案數(shù)。 2)狀態(tài)點： 用符號“ ○ ”表示，其上方的數(shù)字表示決策方案的期望值，從它引出的分枝叫狀態(tài)分枝，每條分枝上面寫明自然狀態(tài)下所發(fā)生的概率，分枝數(shù)反映可能出現(xiàn)的自然狀態(tài)。 3)結(jié)果點： 用符號“ △ ”表示，它邊上的數(shù)字是每個決策行動方案在相應自然狀態(tài)下的損益值。 4)分枝： 連結(jié)決策點、狀態(tài)點、結(jié)果點之間的直線段表示分枝，根據(jù)其處的處位置，代表方案分枝或狀態(tài)分枝。 【 例 8】 將 【 例 7】 的建設(shè)經(jīng)營期分為前 3年和后 3年兩期考慮。 ? 根據(jù)對該地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查，預測前 3年商品住宅房需求量較高的概率為 。 ? 如果前 3年市場銷售量較高，則后 3年需求量較高的概率為 ；若前 3年市場銷量低，則后 3年需求量肯定低。 ? 問題： 試問在這種情況下哪個方案為最優(yōu)方案 ? 【 解 】 ： 繪制決策樹如圖所示 計算節(jié)點期望值： ? 點 ④ ： [2023 +(400) ]萬元 3=5280萬元 ? 點 ⑤ ： [(400) 3]萬元 =1200萬元 ? 點 ② ： [2023 +(400) ]萬元 3+5280萬元 + (1200)萬元 =2176萬元 ? 點 ⑥ ： 600萬元 3=1800萬元 ? 點 ⑦ ： (600 +900 )萬元 3=2610萬元 ? 點③： (900 +600 03)萬元 3+2610萬元 + 1800萬元 =1797萬元 方案選擇 ? 將計算出的各節(jié)點期望值標在決策樹圖相應位置。 ? 經(jīng)比較，大面積開發(fā)建設(shè)方案為最優(yōu)方案 。 第三節(jié) 前期工作 ? 項目立項 ? 獲取土地使用權(quán) ? 確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可 ? 建設(shè)工程招標 ? 開工申請與審批 ? 與市政設(shè)施的接駁 ? 前期工作的其他環(huán)節(jié) 有關(guān)概念 沒有土地，任何開發(fā)計劃或開發(fā)項目的實施都是只能是空談 土地使用權(quán)出讓。 指國家將一定年限內(nèi)的國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地出讓金的行為。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。 指土地使用權(quán)出讓后土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與等。 一、 土地使用權(quán)的獲得 有關(guān)概念 土地使用年限。 國家有關(guān)法律規(guī)定，最高出讓年限為：居住用地70年；工業(yè)用地 50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；綜合或其他用地 50年。 毛地價。 政府在出讓未經(jīng)拆遷安置補償?shù)呐f城區(qū)土地（毛地），或未進行征地補償?shù)男聟^(qū)土地（生地）時所收取的金額。 熟地價。 政府出讓已經(jīng)具備“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建設(shè)條件的土地（即熟地）所收取的金額。 二、 土地使用權(quán)的獲得 政府土地收購儲備與土地一級開發(fā) 土地收購儲備 ， 是指城市政府通過設(shè)立的專門機構(gòu)，統(tǒng)一負責行政區(qū)域內(nèi)的土地整理、征用、收購、一級開發(fā)以及土地交易等活動的一種工作制度。 土地一級開發(fā) ， 是指政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地或農(nóng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到 “三通一平”、“五通一平”或“七通一平” 建設(shè)條件，再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。 ? 政府下屬的土地儲備機構(gòu)直接負責一級開發(fā)的，可以由儲備機構(gòu)自行組織實施，也可以通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責具體管理，目前以儲備機構(gòu)自行組織為主。 ? 對于部分具備條件的國有工業(yè)用地，由原用地方（工廠）組織搬遷，達到三通一平后直接入市交易。 土地一級開發(fā)的模式 ? 委托開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。在選擇企業(yè)的方式上，目前以政府確定一級開發(fā)企業(yè)為主，將逐漸開始實施通過招標確定一級開發(fā)企業(yè)的辦法。 土地一級開發(fā)模式 （ 1）成本構(gòu)成： ?征地、拆遷補償及有關(guān)稅費； ?收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用； ?市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用； ?招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用； ?貸款利息； ?土地儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預見費及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準的其它支出。 土地一級開發(fā)成本和收益 （ 2）收益 ： ? 委托開發(fā)企業(yè)負責一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費不高于一級開發(fā)成本的 2%，主體還是土地儲備中心。 ? 委托開發(fā)企業(yè)直接實施一級開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤不高于預計成本的 8%，主體是企業(yè)。 ? 對于招標項目，成本構(gòu)成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標文件中提出方案，作為評標參考 土地一級開發(fā)成本和收益 土地一級開發(fā)的范圍 ? 政府通過收回、收購、置換、征收等方式儲備的土地，需出讓土地使用權(quán)的； ? 由區(qū)縣政府選擇投資開發(fā)者進行危舊房改造或其他成片開發(fā)，需轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的； ? 企業(yè)改制、破產(chǎn)、兼并等原因需轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，或以劃撥土地使用權(quán)進行聯(lián)建、合作開發(fā)房地產(chǎn)的； ? 協(xié)議出讓土地首次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的； ? 政府規(guī)定的其他土地使用權(quán)交易； ? 委托人委托交易市場進行公開交易的其他土地使用權(quán)交易。 土地一級涉及政府職能部門 ?國土局 ? 主要負責土地一級開發(fā)預審； ? 確定土地一級開發(fā)單位，并就土地開發(fā)的內(nèi)容、標準、工程進度、監(jiān)理、驗收、違約責任、爭議的解決方式以及開發(fā)費用、收益分配等內(nèi)容以合同形式與土地一級開發(fā)單位進行約定； ? 下達土地一級開發(fā)批復； ? 負責一級開發(fā)土地的征地批復； ? 會同有關(guān)部門進行土地一級開發(fā)的驗收和開發(fā)成本的審核等工作 土地一級涉及政府職能部門 ?發(fā)改委 主要負責一級開發(fā)土地的立項核準工作。 ?規(guī)委 主要負責一級開發(fā)土地規(guī)劃意見書