【正文】 ? 在這一階段，需要開發(fā)商策劃部門、策劃公司、設(shè)計(jì)單位之間互相配合，最后由策劃部門 (公司 )出具項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)任務(wù)書、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議書，以此指導(dǎo)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)，最終確定項(xiàng)目的產(chǎn)品方案。 ? 其采用的手段主要是項(xiàng)目 SWOT分析和項(xiàng)目競爭力分析。 ?市場層面需要調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域的市場狀況，產(chǎn)品層面需要調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域的產(chǎn)品構(gòu)成情況。 規(guī)劃行政部門出具的項(xiàng)目用地意見書 。 取得 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記 受理單位： 市發(fā)改委 受理時間： 5個工作日 所需主要資料： 項(xiàng)目申請報(bào)告 。 撥地紅線成果圖 。 1:500地形圖六份，其中一份用藍(lán)筆標(biāo)注擬建用地范圍示意圖，并由供地單位或自有用地單位加蓋公章。 取得 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 》 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 受理單位： 市規(guī)劃局綜合處 受理時間： 15個工作日 所需主要資料： 《 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 》 申請表 。 從目前來看，不管是招標(biāo)、拍賣或者掛牌，拿地大概只有一個標(biāo)準(zhǔn)，那就是價格標(biāo)準(zhǔn)。 ■ 土地收購 ： 直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi)。 ? 分析擬開發(fā)項(xiàng)目用地的四至范圍與特性、規(guī)劃允許用途及獲益能力的大小 ? 獲得土地使用權(quán) ? 征地、拆遷、安置、補(bǔ)償 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的制定 ? 與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商、獲得規(guī)劃部門許可 ? 施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整 ? 市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議 ? 安排短期和長期信貸 前期工作 ? 對擬建中的項(xiàng)目尋找預(yù)租售的客戶 ? 對市場狀況進(jìn)行進(jìn)一步的分析，初步確定目標(biāo)市場、租金或售價水平 ? 對開發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算 ? 對承包商的選擇提出建議，也可與部分承包商進(jìn)行初步洽談 ? 開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談 ? 獲得土地使用權(quán)后的最后準(zhǔn)備工作就是進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)、編制工程量清單、與承包商談判并簽訂建設(shè)工程施工承包合同。 五、開工申請與審批 六、與市政設(shè)施接駁 接駁的含義 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在列入固定資產(chǎn)年度投資計(jì)劃后，即可與自來水公司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護(hù)部門進(jìn)行接觸商洽，起草協(xié)議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續(xù)，并按規(guī)定支付有關(guān)費(fèi)用。 ?決標(biāo)后，開發(fā)商應(yīng)立即向招標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書。 招標(biāo)程序 （ 7）開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo) ?投標(biāo)截止后，開發(fā)商應(yīng)按規(guī)定的時間開標(biāo)。 編制方法： 以施工圖預(yù)算為基礎(chǔ)編制；以概算額或擴(kuò)大綜合定額為基礎(chǔ)編制；以平方米造價包干為基礎(chǔ)編制等 （ 4）確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告或邀請投標(biāo)函 開發(fā)商完成標(biāo)底編制后，即可決定采取何種招標(biāo)方式，并在招標(biāo)申請書中提出，經(jīng)當(dāng)?shù)卣袠?biāo)管理部門批準(zhǔn)后實(shí)施。 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會中介組織。 采取邀請招標(biāo)方式，由于被邀請參加競爭的投標(biāo)人有限，開發(fā)商不僅可以節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用，而且可以提高招標(biāo)工作的效率，節(jié)省時間。 這種公開競爭的方式會促使承包商努力提高開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程的質(zhì)量，縮短工期并降低成本造價。 （ 4） 與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作 對于擁有資金但缺少土地資源的開發(fā)商來說，通過土地轉(zhuǎn)讓、公司入股、并購或合伙等方式，與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作，也是獲得土地使用權(quán)的一種重要方式。 危改 、 文 保 、 綠隔等 項(xiàng)目需按規(guī) 定承擔(dān)回遷 房建設(shè) 市國土局商 相關(guān)委辦局 審核土地一級 開發(fā)成本 組織驗(yàn)收土地 3 、 納入市土地儲 備庫 （ 根據(jù)委托合 同支付相應(yīng)土地開 發(fā)費(fèi)或管理費(fèi) ） ， 或直接入市交易 （ 由受讓方支付土 地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償 費(fèi) ） 市交通委 交通評價意見 市文物局 文物保護(hù)意見 土 地 一 級 開 發(fā) 主 體 市規(guī)委 規(guī)劃意見書 市發(fā)改委 核準(zhǔn) 市園林局 古樹處理意見 市環(huán)保局 環(huán)境評價意見 市政專業(yè)部門 市政接用意見 市國土局會 同相關(guān)部門 確定土 地一級開發(fā) 主體 （ 委托 或招標(biāo) ） 下達(dá)土 地一級開發(fā) 批復(fù) 簽訂土 地一級開發(fā) 合同 原土地所 有者或使 用者 征得 區(qū)縣和鄉(xiāng) 鎮(zhèn)政府或 上級主管 部門同意 向市 儲備中心 提出土地 一級開發(fā) 申請 市國土局 受理 申請并進(jìn) 行土地預(yù) 審 委托 市 、 區(qū)縣 土地儲備 機(jī)構(gòu)編制 土地一級 開發(fā)實(shí)施 方案 市土地儲 備開發(fā)聯(lián) 席會 就土地 、 產(chǎn)業(yè)政策 、 規(guī)劃 、 資質(zhì) 、 交 通 、 環(huán)保 等對一級 開發(fā)實(shí)施 方案提出 原則意見 市建委 建設(shè)意見 土地一級開發(fā)一般工作程序 土地一級 開發(fā)主體 辦理征地 、 拆遷等手 續(xù) ， 組織實(shí) 施征地 、 拆 遷和市政基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 。 土地一級涉及政府職能部門 ?國土局 ? 主要負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)預(yù)審； ? 確定土地一級開發(fā)單位，并就土地開發(fā)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度、監(jiān)理、驗(yàn)收、違約責(zé)任、爭議的解決方式以及開發(fā)費(fèi)用、收益分配等內(nèi)容以合同形式與土地一級開發(fā)單位進(jìn)行約定； ? 下達(dá)土地一級開發(fā)批復(fù)； ? 負(fù)責(zé)一級開發(fā)土地的征地批復(fù)； ? 會同有關(guān)部門進(jìn)行土地一級開發(fā)的驗(yàn)收和開發(fā)成本的審核等工作 土地一級涉及政府職能部門 ?發(fā)改委 主要負(fù)責(zé)一級開發(fā)土地的立項(xiàng)核準(zhǔn)工作。 土地一級開發(fā)模式 （ 1）成本構(gòu)成： ?征地、拆遷補(bǔ)償及有關(guān)稅費(fèi)； ?收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用； ?市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用； ?招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用； ?貸款利息； ?土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)及經(jīng)同級財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。 ? 政府下屬的土地儲備機(jī)構(gòu)直接負(fù)責(zé)一級開發(fā)的，可以由儲備機(jī)構(gòu)自行組織實(shí)施，也可以通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)具體管理，目前以儲備機(jī)構(gòu)自行組織為主。 熟地價。 一、 土地使用權(quán)的獲得 有關(guān)概念 土地使用年限。 第三節(jié) 前期工作 ? 項(xiàng)目立項(xiàng) ? 獲取土地使用權(quán) ? 確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可 ? 建設(shè)工程招標(biāo) ? 開工申請與審批 ? 與市政設(shè)施的接駁 ? 前期工作的其他環(huán)節(jié) 有關(guān)概念 沒有土地，任何開發(fā)計(jì)劃或開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施都是只能是空談 土地使用權(quán)出讓。 ? 根據(jù)對該地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查，預(yù)測前 3年商品住宅房需求量較高的概率為 。 2)狀態(tài)點(diǎn)： 用符號“ ○ ”表示，其上方的數(shù)字表示決策方案的期望值，從它引出的分枝叫狀態(tài)分枝，每條分枝上面寫明自然狀態(tài)下所發(fā)生的概率，分枝數(shù)反映可能出現(xiàn)的自然狀態(tài)。 剪枝決策 計(jì)算期望值 編制決策樹 （ 3）決策樹法 ? 決策樹是由決策點(diǎn)、方案枝、狀態(tài)點(diǎn)、概率枝和損益值表示。其中，大面積開發(fā)需要投資5000萬元，小面積開發(fā)需要投資 3000萬元。 ? 如果市場銷售中間狀態(tài)的概率為最大，就將這個概率定為“已知的自然狀態(tài)”來決策，以確定其開發(fā)規(guī)模 。 ? 最大概率法 適用于 在一組自然狀態(tài)中某一狀態(tài)出現(xiàn)的概率，比其他狀態(tài)出現(xiàn)的概率特別大，而它們相應(yīng)的損益值差別不是很大的決策問題。 ? 風(fēng)險(xiǎn)型決策方法： ?研究怎樣根據(jù)決策事件中各種自然狀態(tài)及其概率 ， 做出合理決策的方法 。 ? 用該準(zhǔn)則時，首先要計(jì)算出各個狀態(tài)下采取不同方案的后悔值，從而得到每個方案的最大后悔值；再從最大后悔值中選出最小后悔值，其對應(yīng)的方案為最優(yōu)方案。 【 例 5】 把等可能準(zhǔn)則應(yīng)用于 (例 3)中，求最佳決策方案。 （ 3） 等可能準(zhǔn)則 ? 等可能準(zhǔn)則又稱拉普拉斯準(zhǔn)則或機(jī)會均等準(zhǔn)則。 ? 以此作為標(biāo)準(zhǔn) ， 從中以最好的方案 。 ? 問題： 試據(jù)此進(jìn)行方案決策 。 ? 由于缺乏資料 ， 企業(yè)對該地市場住宅商品房需求量只能估計(jì)為較高 、 一般 、 較低等三種情況 。 （ 1） 最大最小值法 ， 又稱悲觀決策法 （ 2） 最大最大值法 ， 又稱樂觀決策法 （ 3） 最小后悔值法 （ 4） 機(jī)會均等法 非確定型決策 （ 1）樂觀準(zhǔn)則 ? 樂觀準(zhǔn)則又稱最大值準(zhǔn)則或赫威茲準(zhǔn)則。建設(shè)期限與經(jīng)營期限相同，兩方案的收益分別為1250萬元和 900萬元。 ? 假定和都用貨幣表示，則效果指標(biāo)一效益費(fèi)用比可描述為 E(x)=v(x)/c(x) ? 各種備選方案計(jì)算出采后，最大的方案便是最優(yōu)方案。 問題： 試問若要獲得最大收益，而且投資最少，各類戶型的數(shù)量應(yīng)為多少 ? 【 解 】 ：設(shè) x x x3分別為一、二、三室戶型的戶數(shù)，它們的各類指標(biāo)見表 1。 ————經(jīng)營決策 二、 決策分析 確定型決策 直觀判斷法 常用的方法 ： 量本利分析法 （ 盈虧平衡分析法 ） 線性規(guī)劃法 效益費(fèi)用比法 （ 1）線性規(guī)劃法 ? 線性規(guī)劃就是當(dāng)影響決策的自變量和因變量之間呈現(xiàn)比例關(guān)系時，確定有限資源最優(yōu)分配的一種數(shù)學(xué)方法。 ? 家電產(chǎn)品的本身相關(guān)性。 ? 萬科經(jīng)營策略的調(diào)整還源于他們對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)和市場走勢的分析。 由做加法到做減法的萬科 ?在海爾的多方擴(kuò)張搞得如火如荼的時候，萬科的戰(zhàn)線收縮也做得有聲有色。 ? 對于萬科的發(fā)展方向，王石提出了 “綜合商社”的模式 。 ? 張瑞敏說過一句話：“如果你有一套空房子，我希望海爾能提供所有的電器產(chǎn)品”。 ? 到 1991年，海爾在全國百余家冰箱企業(yè)冒尖。 ? 1998年 1月王石受到國家總理朱镕基接見 ? 1999年發(fā)起組織“中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)作網(wǎng)絡(luò)”，并被推舉為首任輪值主席 。 ? 1988年中心改組發(fā)行股票，更名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”。他的新世界發(fā)展有限公司目前擁有香港 2600萬平方英尺的土地儲備，在中國內(nèi)地?fù)碛?1600萬平方米的土地儲備。至 2023年中期，“恒基兆業(yè)”擁有的土地儲備達(dá) 1900萬平方英尺。 李嘉誠先生一向的經(jīng)營宗旨是“發(fā)展不忘穩(wěn)健，穩(wěn)健不忘發(fā)展”。 二、投資決策分析 （一）房地產(chǎn)投資決策的程序 一項(xiàng)投資決策大體要經(jīng)歷以下程序： 1．確定擬建項(xiàng)目要達(dá)到的目標(biāo)； 2．根據(jù)確定的目標(biāo)，提出若干個有價值的投資方案； 3．通過方案的比選，選出最佳投資方案； 4．最后對最佳方案進(jìn)行評價，以判斷其可行程度。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析 不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目對區(qū)位的要求 （ 3）零售商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)項(xiàng)目的區(qū)位選擇，應(yīng)該有利于實(shí)現(xiàn)它的最大利潤。 ?居民人口與收入。 （ 4）土地使用權(quán)獲取方式分析 從目前國內(nèi)獲取土地使用權(quán)的途徑和方式來看，有通過政府土地出讓和從當(dāng)前土地使用者手中轉(zhuǎn)讓等兩種途徑。 2．選擇區(qū)位要有超前意識，特別注意交通、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等公共設(shè)施的深層次分析。一般位于中央商業(yè)區(qū)與內(nèi)圈工業(yè)區(qū)之間，或內(nèi)圈工業(yè)區(qū)與外圈工業(yè)區(qū)之間。 （ 3）對位置的把握應(yīng)有動態(tài)的發(fā)展的眼光 （一）區(qū)位與房地產(chǎn)價值 區(qū)位與城市功能分區(qū) 現(xiàn)代城市土地利用在過去自發(fā)利用的基礎(chǔ)上，通過土地利用規(guī)劃自覺地進(jìn)行區(qū)位選擇，形成了明顯的功能分區(qū)，一