【正文】 期工作 ? 對(duì)擬建中的項(xiàng)目尋找預(yù)租售的客戶 ? 對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)行進(jìn)一步的分析，初步確定目標(biāo)市場(chǎng)、租金或售價(jià)水平 ? 對(duì)開(kāi)發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算 ? 對(duì)承包商的選擇提出建議，也可與部分承包商進(jìn)行初步洽談 ? 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談 ? 獲得土地使用權(quán)后的最后準(zhǔn)備工作就是進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)、編制工程量清單、與承包商談判并簽訂建設(shè)工程施工承包合同。 前期工作 中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ——前期主要工作 辦理房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 企業(yè)取得土地的方式 行政命令式 資 本 市 場(chǎng) 土地二級(jí)開(kāi)發(fā) 土 地 市 場(chǎng) 企業(yè)取得土地的方式 行政命令式 資 本 市 場(chǎng) 土地二級(jí)開(kāi)發(fā) 土 地 市 場(chǎng) 企業(yè)取得土地的方式 行政命令式 可以是劃撥也可以是協(xié)議出讓 .根據(jù) 2023年 8月 12號(hào)正式發(fā)布的國(guó)務(wù)院 18號(hào)令，政府有權(quán)合理的確定各類(lèi)房地產(chǎn)用地的布局和比例。 也就是說(shuō)， 在各個(gè)城市中，仍有由政府決策的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中有相當(dāng)一部分(比如危改項(xiàng)目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配 )是通過(guò)土地協(xié)議出讓的方式進(jìn)行的，尤其是危改和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配，基本上是控制在政府手里。 企業(yè)取得土地的方式 行政命令式 資 本 市 場(chǎng) 土地二級(jí)開(kāi)發(fā) 土 地 市 場(chǎng) 企業(yè)取得土地的方式 資本市場(chǎng) 中的拿地方式根據(jù)渠道不同，又可分為 : ■ 投資參股 ： 用資金入股或用土地入股，通過(guò)土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，以解決有錢(qián)沒(méi)地形式。 ■ 土地收購(gòu) ： 直接收購(gòu)獲得土地，這種直接收購(gòu)按國(guó)家規(guī)定要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi)。 企業(yè)取得土地的方式 資本市場(chǎng) 中的拿地方式根據(jù)渠道不同，又可分為 : ■ 收購(gòu)有土地的公司 ： 為了避免繳納契稅與營(yíng)業(yè)稅等，一般都通過(guò)直接收購(gòu)公司的股權(quán)，這種收購(gòu)公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來(lái)比較紅火的一種方式，比如萬(wàn)科收購(gòu)浙江南都，香港路勁收購(gòu)順馳。 企業(yè)取得土地的方式 行政命令式 資 本 市 場(chǎng) 土地二級(jí)開(kāi)發(fā) 土 地 市 場(chǎng) 企業(yè)取得土地的方式 土地市場(chǎng) 通過(guò)在土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌公開(kāi)獲得土地，這也是自 2023年 7月以來(lái)，獲取土地的主要方式。 從目前來(lái)看，不管是招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌，拿地大概只有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，那就是價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。通常的情況下是以“ 價(jià)高者得 ” 為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)，而一般不過(guò)分限制參與者的資格和參與者的其它相關(guān)條件。 辦理國(guó)土使用證 受理單位： 國(guó)土局地產(chǎn)處 受理時(shí)間： 12個(gè)工作日 所需主要資料： 用地登記申請(qǐng)書(shū)及委托人和代理人的身份證復(fù)印件；土地權(quán)屬證明文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證、選址意見(jiàn)書(shū)或定點(diǎn)通知書(shū)、規(guī)劃紅線圖、總平面圖；建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)或備案文件；地籍調(diào)查表、屆址點(diǎn)成果表、宗地圖；招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌成交確認(rèn)書(shū)；土地出讓金繳納情況審核表；契稅完稅憑證或緩交、免交契稅材料。 取得 《 國(guó)土使用證 》 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì) 受理單位： 市建委開(kāi)發(fā)處 受理時(shí)間： 20個(gè)工作日 所需主要資料： 申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)的報(bào)告；填報(bào)軟件生成上報(bào)軟盤(pán)并打印 《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表 》 ；企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；企業(yè)稅務(wù)登記證；驗(yàn)資報(bào)告； 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資料： 土地出讓合同及付款憑證、國(guó)有土地使用證；外商投資企業(yè)需持立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)合同、章程；業(yè)技術(shù)人員的職稱證書(shū)。 取得 《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì) 》 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 受理單位： 市規(guī)劃局綜合處 受理時(shí)間： 15個(gè)工作日 所需主要資料： 《 建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 》 申請(qǐng)表 。 土地權(quán)屬證明文件 。 擴(kuò)建項(xiàng)目需提供產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件 。 聯(lián)建項(xiàng)目需提交聯(lián)建協(xié)議 。 1:500地形圖六份，其中一份用藍(lán)筆標(biāo)注擬建用地范圍示意圖，并由供地單位或自有用地單位加蓋公章。 取得 《 建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 》 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 受理單位： 市規(guī)劃局綜合處 受理時(shí)間： 12個(gè)工作日 所需主要資料： 《 建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 》 ?！?建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 申請(qǐng)表 。 經(jīng)測(cè)繪行政主管部門(mén)審核的 1:500(或1:1000)實(shí)測(cè)現(xiàn)狀矢量地形圖 。 撥地紅線成果圖 。 撥地紅線備案通知書(shū) 。 涉及規(guī)劃紫線、土地整合、水利等相關(guān)范圍用地的項(xiàng)目，應(yīng)向各相關(guān)部門(mén)出具征求意見(jiàn)函 。 工業(yè)項(xiàng)目或其他對(duì)周?chē)h(huán)境有特殊要求的項(xiàng)目，應(yīng)取得環(huán)保等管理部門(mén)的意見(jiàn)。 取得 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記 受理單位： 市發(fā)改委 受理時(shí)間： 5個(gè)工作日 所需主要資料： 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 。 營(yíng)業(yè)執(zhí)照及經(jīng)審計(jì)的最新企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、開(kāi)戶銀行出具的資金信用證明 。 投資意向書(shū) 。 銀行出具的融資意向書(shū) 。 規(guī)劃行政部門(mén)出具的項(xiàng)目用地意見(jiàn)書(shū) 。 環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)出具的審批意見(jiàn)。 編 制 項(xiàng)目建議書(shū) 申 報(bào) 項(xiàng)目建議書(shū) 審 批 項(xiàng)目建議書(shū) （代可行性研究報(bào)告） 取得立項(xiàng)批復(fù) 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)查 ?在項(xiàng)目立項(xiàng)之后，需針對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況，進(jìn)行更深層次的市場(chǎng)調(diào)研，以達(dá)到規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，尋求利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。深度市場(chǎng)調(diào)查有兩個(gè)層面，一是市場(chǎng)層面，二是產(chǎn)品層面。 ?市場(chǎng)層面需要調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)狀況，產(chǎn)品層面需要調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域的產(chǎn)品構(gòu)成情況。具體而言，又有四個(gè)環(huán)節(jié)的工作需要開(kāi)展。 項(xiàng)目深度市場(chǎng)調(diào)查 了解地塊所在區(qū)域的市場(chǎng)狀況 研究宏觀市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì) 地塊所在區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計(jì)調(diào)查 消費(fèi)市場(chǎng)的研究和目標(biāo)客戶的定位 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 項(xiàng)目定位策劃 ? 在深度了解市場(chǎng)狀況之后，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)之前，尚需要確定項(xiàng)目的定位。 ? 項(xiàng)目定位主要包括本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)核心定位、產(chǎn)品形態(tài)定位、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位等。 ? 其采用的手段主要是項(xiàng)目 SWOT分析和項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析。 ? 在這一階段，需根據(jù)項(xiàng)目資源的可利用程度，確保項(xiàng)目的各項(xiàng)資源得到充分的利用。同時(shí)，在充分了解市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，確定本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，研判市場(chǎng)的空白點(diǎn)予以定位 ,確定項(xiàng)目概念草案。 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃 ? 在設(shè)計(jì)公司進(jìn)行土地規(guī)劃之前，開(kāi)發(fā)商尚需要根據(jù)策劃部門(mén) (公司 )的建議合理劃分項(xiàng)目地塊的可利用程度，把項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化到規(guī)劃設(shè)計(jì)工作中。 ? 在這一階段，需要開(kāi)發(fā)商策劃部門(mén)、策劃公司、設(shè)計(jì)單位之間互相配合，最后由策劃部門(mén) (公司 )出具項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議書(shū)，以此指導(dǎo)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)，最終確定項(xiàng)目的產(chǎn)品方案。 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì) 概念設(shè)計(jì) 規(guī)劃概念設(shè)計(jì) 景觀概念設(shè)計(jì) 規(guī)劃時(shí)空環(huán)境分析 方案設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 建筑方案設(shè)計(jì) 景觀方案設(shè)計(jì) 詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 建筑單體設(shè)計(jì) 前 期 主 要 工 作 辦理房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì) 辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū) 辦理建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 取得土地 使 用 權(quán) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 立項(xiàng)登記 項(xiàng)目深度 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目定位 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 策 劃 項(xiàng)目產(chǎn)品 設(shè) 計(jì) 建筑方案 審 批 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 辦 理 施工許可證 建筑方案審批 受理單位： 市規(guī)劃