【正文】 劃撥。以第二種 形式取得土地時(shí)，開發(fā)商需支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助 費(fèi)和地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)以及耕地占用稅或新菜地 開發(fā)建設(shè)基金等稅費(fèi)。 （ 二 ） 土地使用權(quán)出讓 這種方式是指國家以土地所有者的身份將土地使用 權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者 ， 并向土地使用者收取 土地使用權(quán)出讓金的行為 。 開發(fā)商通過出讓方式得到土 地使用權(quán)需向國家支付出讓金 。 具體形式有協(xié)議 、 招標(biāo)和拍賣三種 ， 通常是根據(jù)社 會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃及出讓地塊所處位置 、 用途 、 出讓年限 和市場需求狀況等因素來確定 。 （ 三 ） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 （ 四 ） 補(bǔ)辦出讓手續(xù) 經(jīng)政府批準(zhǔn) ， 通過劃撥方式取得土地的原土地使用 者 。 可以將劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 ， 但必須要由受讓 方繳納土地出讓金 ， 辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù) 。 一、房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作 (一 )工程勘察 (二 )工程規(guī)劃 《城市規(guī)劃法》第四章“城市規(guī)劃的實(shí)施”對建設(shè)項(xiàng)目的 審批程序作了明確的規(guī)定，即實(shí)行選址意見書、建設(shè)用 地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證， 即“一書兩證” 。 申請辦理選址意見書 《城市規(guī)劃法》第 30條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工 程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計(jì)任務(wù)書報(bào)請批 準(zhǔn)時(shí)，必須附有 城市規(guī)劃行政主管部門 的選址意見書?！? 申請辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)過程 《城市規(guī)劃法》第 31條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè) 需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向 城市規(guī)劃行政主管部門申請定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門 核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地 規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請用地， 經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審查批準(zhǔn)后，由土地管理部門劃撥土地 . 申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 《城市規(guī)劃法》第 32條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò) 建和改建建筑物；構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必 須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城 市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核 發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)工程 規(guī)劃許可證和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請辦理開工手 續(xù)?！备綀D和附件是建設(shè)工程規(guī)劃許可證的配套證件，具有 同等法律效力。 (三 )工程設(shè)計(jì) 一般建設(shè)項(xiàng)目按初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段進(jìn) 行。技術(shù)復(fù)雜的建設(shè)項(xiàng)目按初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工 圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段進(jìn)行。 初步設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì)的主要成果有建筑總平面圖；各 層平面及主要剖面、立面圖；說明書、總概算書等。 施工圖設(shè)計(jì) 其主要任務(wù)是提供滿足施工要求的設(shè)計(jì) 圖紙。施工圖設(shè)計(jì)的主要成果有建筑總平面圖；各層建 筑平面圖、各個(gè)立面及必要的剖面圖；建筑構(gòu)造節(jié)點(diǎn)詳 圖；各工種相應(yīng)配套的施工圖；建筑、結(jié)構(gòu)及設(shè)備的說 明書；施工圖預(yù)算書等。 二、地產(chǎn)開發(fā)與房產(chǎn)開發(fā) (一 )地產(chǎn)開發(fā) 地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已取得使用權(quán)的土 地進(jìn)行建筑物拆除、地面平整、地下管線鋪設(shè)和基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)等，用于建造房屋建筑物或有償轉(zhuǎn)讓給其他單位 興建工程項(xiàng)目。簡單地講，即將生地變?yōu)槭斓氐倪^程。 房屋拆遷 房屋拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上， 為達(dá)到施工要求的場地條件，拆除建設(shè)用地上原有房屋 及其附屬物，并對原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。房 屋拆遷牽涉面廣，難度很大，是當(dāng)前我國進(jìn)行舊城改造 的主要瓶頸。 (1)拆遷實(shí)施步驟。 ①房屋拆遷的申請和批準(zhǔn)。②發(fā)布拆遷公告。③動(dòng)遷。 (2)拆遷方式。房屋的拆遷一般有三種方式： ①政府組織統(tǒng) — 拆遷。②自行拆遷。③委托拆遷。 (3)拆遷補(bǔ)償。 拆遷人對被拆遷房屋及其附屬物的所有人，應(yīng)當(dāng)按 照有關(guān)法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)償。房屋拆遷的補(bǔ)償有三種形式：產(chǎn) 權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。①產(chǎn) 權(quán)調(diào)換。②作價(jià)補(bǔ)償。③產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。 (4)拆遷安置。 按 (城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 )規(guī)定，拆遷人除對被拆 遷人進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償外，還應(yīng)對拆遷范圍內(nèi)具有常住戶口 的公民和在該范圍內(nèi)具有營業(yè)執(zhí)照或作為正式辦公地點(diǎn) 的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位進(jìn)行妥善安置。拆遷人須按 照有關(guān)規(guī)定向被拆遷人支付安置補(bǔ)助費(fèi)、搬家補(bǔ)助費(fèi)、 按時(shí)搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。拆遷人提供周轉(zhuǎn)過渡的，不付給安置 補(bǔ)助費(fèi)。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 在房地產(chǎn)開發(fā)中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是前期階段的重頭 戲?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重點(diǎn)在于地下、地上的管、線的鋪 設(shè)與安裝。布置管線工程的要點(diǎn)是： (1)給水、 (2)排 水、 (3)供電、 (4)煤氣、 (5)供熱。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的原則可歸納成四句話：先場外、后 場內(nèi)，場外由遠(yuǎn)及近；先全場、后單項(xiàng)，全場從平土開 始；先地下，后地上，地下先深后淺；管線道路先完成 主干，再完成分支。 (二 )房產(chǎn)開發(fā) 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)工程完成后，開發(fā)公司就進(jìn)入房產(chǎn)的開 發(fā)建設(shè)階段。這一階段包括施工準(zhǔn)備、施工建設(shè)、施工 管理等工作內(nèi)容。 施工準(zhǔn)備 施工準(zhǔn)備工作主要包括以下內(nèi)容： (1)確定施工單位。 (2)熟悉會(huì)審圖紙。 (3)編制施工計(jì)劃。 (4)建筑材料的調(diào)運(yùn)和儲(chǔ)備。 (5)施工機(jī)具的集中和維修。 (6)施工力量的集結(jié)和培訓(xùn)。 (7)現(xiàn)場具體準(zhǔn)備工作。 施工建設(shè) 就是把圖紙上的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案變成房地產(chǎn)實(shí)物的過 程，由建筑施工單位按施工合同負(fù)責(zé)完成。 施工管理 由于房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段投資支出大、生產(chǎn)周期 長，應(yīng)加強(qiáng)施工階段的管理，使施工過程能保質(zhì)保量按 時(shí)完成，并降低成本提高經(jīng)濟(jì)效益。 開發(fā)商通常將施工管理工作委托給專業(yè)的工程建設(shè) 監(jiān)理公司來做，關(guān)于工程建設(shè)監(jiān)理的內(nèi)容在以后專門介 紹。 三、工程建設(shè)的招標(biāo)與投標(biāo) 工程建設(shè)的招標(biāo)與投標(biāo)是以工程設(shè)計(jì)、施工、工程 所需的材料和設(shè)備以及其他有關(guān)工程的標(biāo)的物為對象， 在招標(biāo)人與投標(biāo)人之間進(jìn)行的交易活動(dòng)。 房地產(chǎn)開發(fā)商通過招標(biāo)方式發(fā)包建筑工程，目的在 于選擇“適當(dāng)”的承包商。因而，開發(fā)商在招標(biāo)時(shí)必須考 察投標(biāo)者的技術(shù)實(shí)力、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、管理經(jīng)驗(yàn)、效率高 低、價(jià)格是否合理、信譽(yù)是否良好。 開發(fā)商在建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中屬于招標(biāo)一方， 下面主要從開發(fā)商的角度介紹招標(biāo)的方式和程序。 (一 )招標(biāo)投標(biāo)的類型 全過程招標(biāo)投標(biāo) 勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo) 材料、設(shè)備供應(yīng)招標(biāo)投標(biāo) 工程施工招標(biāo)投標(biāo) (二 )招標(biāo)方式 在我國招標(biāo)方式有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和協(xié)議招 標(biāo)。開發(fā)商可根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和復(fù)雜程度選擇 其中某種方式。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，開發(fā)商一般采用公 開招標(biāo)和邀請招標(biāo)方式。 公開招標(biāo) ：招標(biāo)人與招標(biāo)公告的方式邀請不特定的 法人或者其他組織投標(biāo)。這種公開競爭的方式會(huì)促使承 包商努力提高開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程的質(zhì)量，縮短工期并降 低成本造價(jià)。 公開招標(biāo)通常適用于工程項(xiàng)目規(guī)模較大、建設(shè)周期 較長、技術(shù)復(fù)雜的開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。按常規(guī)開發(fā)商應(yīng)授標(biāo) 給 最低報(bào)價(jià) 者，除非該報(bào)價(jià)是不合理或根本無法實(shí)現(xiàn)。 邀請招標(biāo)：招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ? 法人或者其他組織投標(biāo)，是非公開招標(biāo)方式的一種，被 邀請參加投標(biāo)的承包商通常在 310個(gè)之間。 邀請招標(biāo)一般實(shí)用于那些工程性質(zhì)比較特殊、要求 有專門經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員和專業(yè)技術(shù)，只有少數(shù)承包商能 夠勝任的建設(shè)項(xiàng)目，或者是公開招標(biāo)的結(jié)果未產(chǎn)生出中 標(biāo)單位的建設(shè)項(xiàng)目，以及由于工期緊迫或保密的要求保 密等原因而不宜公開招標(biāo)的建設(shè)工程。 協(xié)議招標(biāo)：非公開招標(biāo)的一種，由招標(biāo)人直接指定 投標(biāo)人或由招標(biāo)人的有關(guān)上級(jí)主觀部門向招標(biāo)人推薦或 指定投標(biāo)人。 (三 )招標(biāo)程序 建設(shè)工程招標(biāo)發(fā)包是一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性和政策性 都很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，開展這項(xiàng)活動(dòng)必須遵守國家和工程 所在地頒布的有關(guān)法令、條例和政策，必須按照一定的 工作步驟循序進(jìn)行。 申請招標(biāo) 編制招標(biāo)文件 招標(biāo)文件一般應(yīng)包括以下內(nèi)容： (1)工程綜合說明。 (2)招標(biāo)方式及對發(fā)包單位的要求。 (3)鋼材、木材、水泥及其他主要材料與設(shè)備的供應(yīng)方式。 (4)工程款支付方式及預(yù)付款的百分比。 (5)合同條件和合同文本。 (6)投標(biāo)須知。 (7)附件。 編制標(biāo)底 標(biāo)底是招標(biāo)工程的預(yù)期價(jià)格，是審核投標(biāo) 報(bào)價(jià)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的重要依據(jù)之一。 組織招標(biāo) 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo) (1)開標(biāo)。 (2)評(píng)標(biāo)。 (3)定標(biāo)。 簽約 四、建設(shè)工程監(jiān)理與竣工驗(yàn)收 (一 )建設(shè)工程監(jiān)理 建設(shè)工程監(jiān)理就是對建設(shè)者在項(xiàng)目實(shí)施過程中的技 術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行的監(jiān)督和管理，使這些活動(dòng)及其結(jié)果符 合有關(guān)法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和工程合同。開發(fā)商一般 可通過指定或招標(biāo)的方式來選擇專業(yè)的工程監(jiān)理單位。 根據(jù)《工程建設(shè)監(jiān)理單位資質(zhì)管理實(shí)行辦法》的規(guī) 定，工程建設(shè)監(jiān)理單位按其人員素質(zhì)、專業(yè)技能、管理 水平、資金數(shù)量及實(shí)際業(yè)績分為 甲、乙、丙 三個(gè)等級(jí)。 甲級(jí)工程建設(shè)監(jiān)理單位可以跨地區(qū)、跨部門監(jiān)理大、 中、小型工程；乙級(jí)工程建設(shè)監(jiān)理單位可以監(jiān)理本地 區(qū)、本部門中小型工程；丙級(jí)工程建設(shè)監(jiān)理單位只能監(jiān) 理本地區(qū)、本部門的小型工程。 建設(shè)監(jiān)理的作用 (1)有利于建立良性的建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)督管理機(jī)制。 (2)有利于建設(shè)項(xiàng)目總體目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 (3)有利于我國對外工程承包業(yè)務(wù)的開展。 建設(shè)監(jiān)理的內(nèi)容可以概括為 “三控”、“兩管”、“一協(xié) 調(diào)” ?！叭亍笔侵副O(jiān)理工程師在工程建設(shè)全過程中的工程 進(jìn)度控制、工程質(zhì)量控制和工程投資控制；“兩管”是指 監(jiān)理活動(dòng)中的合同管理和信息管理；“一協(xié)調(diào)”是指全面 的組織協(xié)調(diào)。 (二 )竣工驗(yàn)收 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收是指在完工后和交工前 所進(jìn)行的綜合性檢查驗(yàn)收，是建設(shè)過程的最后一道程 序，是全面檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量，考核工程造價(jià)的重要 環(huán)節(jié)。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收一般按以下程序進(jìn)行： (1)工程建設(shè)完成后，施工單位向開發(fā)商遞交竣工報(bào)告和 圖紙，提出竣工驗(yàn)收申請。 (2)開發(fā)商驗(yàn)收。開發(fā)商根據(jù)圖紙、關(guān)鍵部位施工記錄 等，初步檢驗(yàn)施工質(zhì)量。 (3)共同驗(yàn)收。開發(fā)商組織用戶、施工單位、設(shè)計(jì)單位、 建設(shè)銀行、質(zhì)量監(jiān)督站等共同檢查，評(píng)定工程質(zhì)量、技 術(shù)資料和竣工圖紙。 (4)編制竣工結(jié)算。 (5)編制并移交竣工檔案。 演講完畢，謝謝觀看！