【正文】 過程中，監(jiān)理方與合同有關方的聯(lián)系均為法律行為的活動，必須采取書面形式。4．房地產(chǎn)開發(fā)項目建設工程竣工驗收?？⒐を炇帐鞘┕み^程的最后一道程序，是全面檢驗設計和施工質量、考核工程造價的重要環(huán)節(jié)。通過竣工驗收，質量合格的物業(yè)即投入使用，可以出售或出租給房戶。對于預租或預售的物業(yè)，通過投人使用，房地產(chǎn)開發(fā)商可以得到扣除預付額外的其他款項。因此，竣工的建設項目和單項工程，都應該及時按照國家有關規(guī)定和質量標準，組織竣工驗收。(1)房屋建設項目的一般竣工驗收標準。①工程項目按照設計圖紙建成，所有粉刷、裝修全部施工完畢。②所有設備(如電梯、采暖通風裝置)均按設計規(guī)定安裝完畢，并能正常啟動，發(fā)揮功能。③上下水道架設完畢，所有溝道、管道通暢，無滲透現(xiàn)象；照明及動力用電工作回路及控制回路結構清晰，操作方便；室內、外道路均已建成；衛(wèi)生裝備、煤氣設施均能正常運轉、工作。④整個工程質量經(jīng)有關部門按施工技術經(jīng)驗規(guī)范進行評定，達到合格以上。核實建筑安裝工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一覽表；提出財務決算分析；對工程質量作出評價，對不合格的提出返回復修意見。⑤要求建筑物四周兩米以內的場地平整，由本項施工所造成的障礙物已清除。(2)竣工驗收的程序。①工程建設完成后，施工單位向開發(fā)商遞交竣工報告，設計、施工單位向開發(fā)商提交圖紙。②開發(fā)商驗收。開發(fā)商根據(jù)圖紙、隱蔽工程驗收資料、關鍵部位施工紀錄，初步檢驗工程施工質量。③共同驗收。以開發(fā)商為主，組織用戶、施工單位、設計單位、建設銀行、質量監(jiān)督站等單位共同檢查，評定工程質量、技術資料和竣工圖紙。單項工程經(jīng)過共同驗收，驗收合格者由驗收單位填具驗收證書，由質量監(jiān)督部門發(fā)給工程質量等級證書。對于總體開發(fā)項目建設完畢后，經(jīng)過共同驗收，還要進行綜合驗收。即由開發(fā)商向主管部門提出竣工驗收報告，主管部門組織建委、計委、建行、人防、環(huán)保、消防、開發(fā)辦公室、規(guī)劃局等部門進行綜合驗收，簽證驗收報告。已驗收過的單項工程，不再驗收。④編制工程決算?？⒐Q算是反映項目實際造價的技術經(jīng)濟文件，是開發(fā)商進行經(jīng)濟核算的重要依據(jù)。每項工程完工后，承包商在向開發(fā)商提出有關技術資格和竣工圖紙的同時，都要編制工程決算，辦理財務結算。工程決算應在竣工驗收后一個月內完成。⑤編制并移交竣工檔案。開發(fā)建設項目的技術資料和竣工圖是使用單位進行管理和進一步改造、擴建的依據(jù)，是城市進一步發(fā)展的重要技術檔案。開發(fā)項目竣工后，要認真組織技術資料，整理和清繪竣工圖紙，移交使用單位和城市建設檔案館。五、房地產(chǎn)開發(fā)項目市場推廣(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目市場推廣的含義廣義的房地產(chǎn)開發(fā)項目市場推廣，也就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場營銷，它是指從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的個人或集體通過一系列營銷活動，特別是某些創(chuàng)造性的營銷活動，把房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用價值和產(chǎn)權，通過市場交換傳遞給房地產(chǎn)的消費者，以期獲得盡可能多的利潤的一種活動。(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目市場推廣的內容房地產(chǎn)開發(fā)項目市場推廣，或者說房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場營銷是一項近年來發(fā)展起來的新型的專業(yè)工作，從時間跨度上，它涉及到房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期準備和售后服務，從專業(yè)領域看，它涉及到市場研究與預測、項目評估、財務分析、建筑設計、園藝設計、廣告設計等多個領域，是一項綜合性的、操作性的、知識密集性的工作。房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場營銷一般包括：市場分析，營銷活動和營銷策略研究以及市場營銷管理等內容。1．房地產(chǎn)市場分析。在市場經(jīng)濟的條件下，房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設，必須建立在前期的市場研究和分析的基礎上。市場分析是一個廣義的概念，它在時間上，貫穿房地產(chǎn)項目整個開發(fā)過程。在空間上，要研究周邊甚至更大的區(qū)域范圍。在分析的內容上，不僅要從宏觀上分析區(qū)域經(jīng)濟走勢、經(jīng)濟政策、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結構的變動、市政基礎設施建設及規(guī)劃的影響；還要從微觀上分析各類物業(yè)的市場供求狀況以及競爭物業(yè)的狀況等。2．營銷活動和營銷策略。在經(jīng)過圍繞房地產(chǎn)開發(fā)項目進行的一系列市場調查分析之后，開發(fā)商在投資決策時起碼要考慮以下幾個方面的問題(4WlH)：第一，選擇在哪里投資 (Where)?房地產(chǎn)開發(fā)商進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，最先應是確定投資地區(qū)，選擇空間區(qū)位，比如是北京還是上海?是中關村還是亞運村?也就是說，哪里的開發(fā)潛力最大和預期回報最高?第二，何時投資比較好(When)?比如，因為亞洲金融危機的影響，一塊地理位置非常優(yōu)越的地塊，1997年投資可能只能投在每平方米8000元的住宅，如果在2000年投資可能開發(fā)出一處每平方米30000元的高級酒店。這時就存在一個何時開發(fā)最有利的問題。第三，投資何種物業(yè)(What)?是商業(yè)物業(yè)還是寫字樓物業(yè)?是普通住宅還是高檔別墅?如果是普通住宅的話，應有多少三居?多少兩居?第四，為誰開發(fā)或賣給誰(Whom)?開發(fā)商要知道未來的客戶是哪些人群?他們是富裕家庭還是中等收入家庭?是教師還是律師?是30歲到40歲之間還是60歲以上?第五，如何開發(fā)(How)?是合作開發(fā)?還是獨立開發(fā)?還是開發(fā)到一定程度再轉讓?當開發(fā)商明確了以上這些問題之后，還要組織委托規(guī)劃設計專家對項目進行規(guī)劃設計，確定戶型比、建筑風格、小區(qū)環(huán)境等等。在工程施工進行的同時，就要開始進行項目市場推廣，如召開新聞發(fā)布會、廣告宣傳，同時配合開發(fā)進度進行預售，為此還要對銷售人員進行培訓和組織。以上在前期進行的這些概念確定性的工作，大多數(shù)是屬于一種策略和謀劃，完全是根據(jù)市場的變化而變化和調整的。也就是說，開發(fā)商除了做看得見的營銷工作以外，還要做無形的營銷工作，即營銷策略的研究和確定。具體包括：價格策略、產(chǎn)品策略、企業(yè)策略等。3。營銷管理。開發(fā)商在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場推廣時，還要在營銷管理方面做大量的工作，組織營銷機構或部門，選擇策劃和中介公司，選擇設計機構，選擇市場調查公司，選擇廣告代理，選擇企業(yè)形象設計公司進行企業(yè)形象設計，管理營銷費用，監(jiān)督營銷計劃的實施，并與開發(fā)企業(yè)的其他部門進行配合。六、房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源(一)企業(yè)自有資金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有一定數(shù)額的自有資金，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件。企業(yè)自有資金的多少，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質審查及級別劃分的標準之一。例如我國規(guī)定一級房地產(chǎn)開發(fā)公司需有自有流動資金1000萬元以上。由此可以看出，自有資金在某種程度上決定著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的規(guī)模大小。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金一般包括現(xiàn)金和其他速動資產(chǎn)，及近期可收回的各種應收款。另外，企業(yè)通過內部資金的挖掘，合理安排利用，也可作為自有資金應付臨時的資金需要。如利潤留成，竣工房屋的保險金，房屋在建過程中應支付而暫未支付的工程進度款，應付而未付或近期支付的材料費、設備費和應交稅金等。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可能在銀行存有大量的貨幣資金來等待投資開發(fā)項目，但某些存于銀行用于透支貸款、保函或信用證的補償余額等凍結資金，若能爭取早日解凍，也可作為貨幣資金使用。另外，速動資產(chǎn)的變現(xiàn)也是重要的資金來源之一。速動資產(chǎn)一般包括企業(yè)持有的各種銀行票據(jù)、股票、債券等(可以轉讓、抵押或貼現(xiàn)而獲得貨幣資金)，以及其他可以立即售出的建成樓宇等。至于各種應收款，包括已定合同的應收售樓款及其他應收款。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)市場供求狀況，只要能判斷開發(fā)項目的預期收益高于企業(yè)自有資金的機會收益(如銀行存款利息等)或高于速動資產(chǎn)變現(xiàn)損失(包括機會損失)等，就可以根據(jù)自身的能力，適時投入白有資金，獲取投資回報。(二)銀行貸款任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想求得發(fā)展，取得銀行和其他金融機構的支持是不可少的。而且由于“杠桿效應”存在，任何開發(fā)商都不可能、也不愿意完全靠自有資金周轉而不利用銀行或其他金融機構的借貸資金進行房地產(chǎn)項目開發(fā)。因此，通過金融機構，進行銀行信貸是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金的主要來源之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按一定條件和手續(xù)，向金融機構申請信貸，這部分信貸資金就構成負債的一部分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請貸款，銀行一般根據(jù)企業(yè)資信、業(yè)績、實有資本、擬開發(fā)項目的成本和預期效益，以及貸款用途和使用方向進行審核，決定是否給予貸款。銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的形式一般有以下10種：1．房產(chǎn)抵押貸款。是指銀行要求借款者以其合法的房產(chǎn)商品為抵押物作為保證的貸款。它必須訂立《抵押供借貸款合同》才能生效。貸款利率按固定資產(chǎn)貸款利率。對職工個人貸款根據(jù)房價高低或購房人的承受能力，利率比前稍低。房地產(chǎn)抵押貸款期限一般較長。2．土地使用權抵押貸款。是指貸款人以通過出讓或轉讓方式合法取得的土地使用權作為抵押物向銀行申請貸款。3．商品房建筑材料、設備補償貿易貸款。是銀行對商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)用于建筑材料、設備補償貿易中發(fā)放的貸款。補償貿易是一方向另一方提出購置機器，設備、技術等的資金，另一方則在生產(chǎn)后以產(chǎn)品或商定的其他產(chǎn)品來償還資金的一種方式。4．商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)流動資金貸款。向銀行申請這部分貸款，要附有主管部門批準的項目建議書、可行性研究報告、初步設計和總概算及擁有30％以上的自有流動資金。貸款利率按國家規(guī)定的流動資金貸款利率計息。5．城市開發(fā)流動資金貸款。是指銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于城市綜合開發(fā)的一種建設流動資金。投放重點是城市住宅及其配套工程。6．住宅投資撥款改貸款，簡稱“撥改貸”。是指國家預算安排的住宅建設投資由國家財政撥款改為銀行貸款。7．房地產(chǎn)貼息貸款。是指銀行發(fā)放的貸款額度由國家下達、貸款利息由國家補貼的房地產(chǎn)貸款。在房地產(chǎn)建設資金尚未得到完全由銀行貸款的時候，貼息貸款是必不可少的一種方式。這種貸款面向的對象主要是機關、事業(yè)單位。該項貸款主要用于城市文化設施和公用福利性設施的開發(fā)建設。8．自建公助貸款。是指銀行為扶助城鎮(zhèn)居民和職工自建住房所發(fā)放的貸款。自建房屋產(chǎn)權歸個人所有。9．私人購房貸款。是指銀行向私人購房者發(fā)放的用于購置房屋的專項貸款。10．儲、貸結合的私人購房貸款。是指先由購買商品房的城鎮(zhèn)居民儲蓄，儲蓄達到一定金額后，銀行對其購房資金不足部分給予貸款。其特征是“先存后貸”、“專存專貸”、“存貸掛鉤”。以上10項房地產(chǎn)貸款形式，其中第10項為長期貸款，其余6項為短期貸款。前者的貸款期限一般超過3年，且以房地產(chǎn)抵押為特征。后者的貸款期限限制在3年之內。由于長期貸款，銀行本身要承受因通貨膨脹、經(jīng)濟波動所產(chǎn)生的風險，相對來說，短期貸款銀行承受的風險較小，企業(yè)也不用以房地產(chǎn)作抵押，而且獲得貸款較容易。(三)社會資金社會資金主要是指通過發(fā)行房地產(chǎn)股票和債券籌集社會閑散資金，用于房地產(chǎn)開發(fā)建設。它可以在很短時間內，迅速聚集大量資金。房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的一條重要渠道。1，房地產(chǎn)股票。通過企業(yè)改制重組，成立的股份制房產(chǎn)開發(fā)公司(企業(yè))可以通過發(fā)行股票的方式籌集開發(fā)資金。房地產(chǎn)股票是股票持有人對房地產(chǎn)股份公司(企業(yè))相應的財產(chǎn)份額的私人占有權，是持有人對企業(yè)進行的一種投資。任何人，無論購置多少份額的股票，均對企業(yè)擁有部分所有權(股權)。當企業(yè)盈利時，所有股票持有人按股份領取股息和分紅。股東在股份公司享有的權利的大小，取決于該股東持有股票的股數(shù)。與債券不同，股票允許轉讓但無權要求企業(yè)收回。因此，購買股票是有經(jīng)營風險的。所以，股票持有人作為股東承擔房地產(chǎn)股份公司的有限責任，同時享有相應的權利，并承擔相應的義務。股份制房地產(chǎn)開發(fā)公司(企業(yè))可以發(fā)行以下四類股票：(1)普通股。普通股是指其收益隨著股份公司利潤的變動而變動、股東權益不受限制的一種股票。在股份制公司(企業(yè))剛成立時，一般都要首先發(fā)行普通股票，這也是公司(企業(yè))的基本股票。一般普通股的發(fā)行額占股份制公司(企業(yè))股票總發(fā)行額的比例最大，占有的股東數(shù)也最多。(2)優(yōu)先股。優(yōu)先股是指可以比其他股票優(yōu)先取得股息和分配剩余財產(chǎn)的股票，一般在吸引保守投資者投資、獲得或合并其他公司、擴充和改善企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況時發(fā)行。優(yōu)先股也是股份制公司(企業(yè))發(fā)行的一種主要股票。(3)后配股。后配股是指在利潤分配和剩余財產(chǎn)分配方面后于普通股的股票。這種股票主要用于政府為支持某項事業(yè)時，與股份公司達成在企業(yè)效益不好時可以免付股息的協(xié)議。但是，若企業(yè)效益好，則后配股股東能獲得剩余的全部紅利。這種股票發(fā)行較少。(4)混合股?；旌瞎墒侵冈诠上⒎峙浞矫鎯?yōu)先、而在剩余財產(chǎn)分配方面墊后的將兩種權利混合起來的股票。這種股票發(fā)行很少。2．房地產(chǎn)債券。債券是債權人和債務人之間建立資金借貸關系的憑證。改革開放以來，我國的債券市場有了突飛猛進的發(fā)展，債券的種類和數(shù)量急劇增長，債券的發(fā)行方式、管理方法也逐步走向規(guī)范化、科學化，一個符合社會主義市場經(jīng)濟要求的、現(xiàn)代化的債券市場已逐步形成。通過發(fā)行債券籌集資金，已成為房地產(chǎn)開發(fā)公司(企業(yè))普遍認同和采用的方式。房地產(chǎn)債券是指債務人承諾按一定的利率和在一定日期支付利息，并在特定日期償還本金的書面?zhèn)鶆兆C書。它的性質類似國庫券，有人亦稱之為“集資券”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成片開發(fā)房地產(chǎn)時，發(fā)行債券是一種有效快捷的籌資方式。人們之所以樂于購買，原因有二：一是債券券面注明了償還本息日期，債券持有人承擔風險很小；其二，債券一般以無記名形式發(fā)行，可隨時轉讓，易于流通。此外，債券還可以采取以獎代息、獎息并存兩種方式發(fā)行。通過發(fā)行房地產(chǎn)債券，讓全社會都來關注房地產(chǎn)業(yè)，這無疑有益于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和居民住房消費結構的合理化。房地產(chǎn)開發(fā)公司(企業(yè))利用債券籌集開發(fā)資金具有以下幾方面優(yōu)點：(1)房地產(chǎn)開發(fā)公司(企業(yè))在很大程度上有決定債券種類、數(shù)額、利率、期限和還款方式等參數(shù)的自主權，從而能夠更好地和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營需要結合起來，使企業(yè)在急需資金時及時得到資金，而在不需要資金時停止籌資行為，顯著提高開發(fā)資金的使用效益。(2)利用債券籌集開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)公司(企業(yè))的直接籌資行為，它比向銀行借款等間接融資方式經(jīng)過的中間環(huán)節(jié)少、進展快、簡便易行。(3)房地產(chǎn)開發(fā)公司(企業(yè))獲得的債券資金十分穩(wěn)定，其使用方式和用途也沒有什么限制，企業(yè)運用方便、靈活自如。(4)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)資金收益率比較高，風險小，因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券一般信譽較高，易于為債權人接受。同時，通過發(fā)行債券，還可以促進企業(yè)提高經(jīng)營管理水乎，擴大開發(fā)公司(企業(yè))的知名度，為今后開發(fā)公司(企業(yè))的業(yè)務發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。(四)其他資金1．各類信托基金。房地產(chǎn)開發(fā)雖然風險較大，但投資回報率也較高，因此，一些信托基金