【正文】 過程中，監(jiān)理方與合同有關(guān)方的聯(lián)系均為法律行為的活動，必須采取書面形式。4．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收是施工過程的最后一道程序，是全面檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量、考核工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。通過竣工驗(yàn)收，質(zhì)量合格的物業(yè)即投入使用，可以出售或出租給房戶。對于預(yù)租或預(yù)售的物業(yè)，通過投人使用，房地產(chǎn)開發(fā)商可以得到扣除預(yù)付額外的其他款項(xiàng)。因此，竣工的建設(shè)項(xiàng)目和單項(xiàng)工程，都應(yīng)該及時(shí)按照國家有關(guān)規(guī)定和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，組織竣工驗(yàn)收。(1)房屋建設(shè)項(xiàng)目的一般竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。①工程項(xiàng)目按照設(shè)計(jì)圖紙建成，所有粉刷、裝修全部施工完畢。②所有設(shè)備(如電梯、采暖通風(fēng)裝置)均按設(shè)計(jì)規(guī)定安裝完畢，并能正常啟動，發(fā)揮功能。③上下水道架設(shè)完畢，所有溝道、管道通暢，無滲透現(xiàn)象；照明及動力用電工作回路及控制回路結(jié)構(gòu)清晰，操作方便；室內(nèi)、外道路均已建成；衛(wèi)生裝備、煤氣設(shè)施均能正常運(yùn)轉(zhuǎn)、工作。④整個(gè)工程質(zhì)量經(jīng)有關(guān)部門按施工技術(shù)經(jīng)驗(yàn)規(guī)范進(jìn)行評定，達(dá)到合格以上。核實(shí)建筑安裝工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一覽表；提出財(cái)務(wù)決算分析；對工程質(zhì)量作出評價(jià)，對不合格的提出返回復(fù)修意見。⑤要求建筑物四周兩米以內(nèi)的場地平整，由本項(xiàng)施工所造成的障礙物已清除。(2)竣工驗(yàn)收的程序。①工程建設(shè)完成后，施工單位向開發(fā)商遞交竣工報(bào)告，設(shè)計(jì)、施工單位向開發(fā)商提交圖紙。②開發(fā)商驗(yàn)收。開發(fā)商根據(jù)圖紙、隱蔽工程驗(yàn)收資料、關(guān)鍵部位施工紀(jì)錄，初步檢驗(yàn)工程施工質(zhì)量。③共同驗(yàn)收。以開發(fā)商為主，組織用戶、施工單位、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)銀行、質(zhì)量監(jiān)督站等單位共同檢查，評定工程質(zhì)量、技術(shù)資料和竣工圖紙。單項(xiàng)工程經(jīng)過共同驗(yàn)收，驗(yàn)收合格者由驗(yàn)收單位填具驗(yàn)收證書，由質(zhì)量監(jiān)督部門發(fā)給工程質(zhì)量等級證書。對于總體開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)完畢后，經(jīng)過共同驗(yàn)收，還要進(jìn)行綜合驗(yàn)收。即由開發(fā)商向主管部門提出竣工驗(yàn)收報(bào)告，主管部門組織建委、計(jì)委、建行、人防、環(huán)保、消防、開發(fā)辦公室、規(guī)劃局等部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收，簽證驗(yàn)收報(bào)告。已驗(yàn)收過的單項(xiàng)工程，不再驗(yàn)收。④編制工程決算?？⒐Q算是反映項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù)。每項(xiàng)工程完工后，承包商在向開發(fā)商提出有關(guān)技術(shù)資格和竣工圖紙的同時(shí)，都要編制工程決算，辦理財(cái)務(wù)結(jié)算。工程決算應(yīng)在竣工驗(yàn)收后一個(gè)月內(nèi)完成。⑤編制并移交竣工檔案。開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)資料和竣工圖是使用單位進(jìn)行管理和進(jìn)一步改造、擴(kuò)建的依據(jù)，是城市進(jìn)一步發(fā)展的重要技術(shù)檔案。開發(fā)項(xiàng)目竣工后，要認(rèn)真組織技術(shù)資料，整理和清繪竣工圖紙，移交使用單位和城市建設(shè)檔案館。五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場推廣(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場推廣的含義廣義的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場推廣，也就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場營銷，它是指從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的個(gè)人或集體通過一系列營銷活動，特別是某些創(chuàng)造性的營銷活動，把房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用價(jià)值和產(chǎn)權(quán)，通過市場交換傳遞給房地產(chǎn)的消費(fèi)者，以期獲得盡可能多的利潤的一種活動。(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場推廣的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場推廣，或者說房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場營銷是一項(xiàng)近年來發(fā)展起來的新型的專業(yè)工作，從時(shí)間跨度上，它涉及到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備和售后服務(wù)，從專業(yè)領(lǐng)域看，它涉及到市場研究與預(yù)測、項(xiàng)目評估、財(cái)務(wù)分析、建筑設(shè)計(jì)、園藝設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)等多個(gè)領(lǐng)域，是一項(xiàng)綜合性的、操作性的、知識密集性的工作。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場營銷一般包括：市場分析，營銷活動和營銷策略研究以及市場營銷管理等內(nèi)容。1．房地產(chǎn)市場分析。在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，必須建立在前期的市場研究和分析的基礎(chǔ)上。市場分析是一個(gè)廣義的概念，它在時(shí)間上，貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)過程。在空間上，要研究周邊甚至更大的區(qū)域范圍。在分析的內(nèi)容上，不僅要從宏觀上分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)走勢、經(jīng)濟(jì)政策、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及規(guī)劃的影響；還要從微觀上分析各類物業(yè)的市場供求狀況以及競爭物業(yè)的狀況等。2．營銷活動和營銷策略。在經(jīng)過圍繞房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的一系列市場調(diào)查分析之后，開發(fā)商在投資決策時(shí)起碼要考慮以下幾個(gè)方面的問題(4WlH)：第一，選擇在哪里投資 (Where)?房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，最先應(yīng)是確定投資地區(qū)，選擇空間區(qū)位，比如是北京還是上海?是中關(guān)村還是亞運(yùn)村?也就是說，哪里的開發(fā)潛力最大和預(yù)期回報(bào)最高?第二，何時(shí)投資比較好(When)?比如，因?yàn)閬喼藿鹑谖C(jī)的影響，一塊地理位置非常優(yōu)越的地塊，1997年投資可能只能投在每平方米8000元的住宅，如果在2000年投資可能開發(fā)出一處每平方米30000元的高級酒店。這時(shí)就存在一個(gè)何時(shí)開發(fā)最有利的問題。第三，投資何種物業(yè)(What)?是商業(yè)物業(yè)還是寫字樓物業(yè)?是普通住宅還是高檔別墅?如果是普通住宅的話，應(yīng)有多少三居?多少兩居?第四，為誰開發(fā)或賣給誰(Whom)?開發(fā)商要知道未來的客戶是哪些人群?他們是富裕家庭還是中等收入家庭?是教師還是律師?是30歲到40歲之間還是60歲以上?第五，如何開發(fā)(How)?是合作開發(fā)?還是獨(dú)立開發(fā)?還是開發(fā)到一定程度再轉(zhuǎn)讓?當(dāng)開發(fā)商明確了以上這些問題之后，還要組織委托規(guī)劃設(shè)計(jì)專家對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，確定戶型比、建筑風(fēng)格、小區(qū)環(huán)境等等。在工程施工進(jìn)行的同時(shí)，就要開始進(jìn)行項(xiàng)目市場推廣，如召開新聞發(fā)布會、廣告宣傳，同時(shí)配合開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行預(yù)售，為此還要對銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)和組織。以上在前期進(jìn)行的這些概念確定性的工作，大多數(shù)是屬于一種策略和謀劃，完全是根據(jù)市場的變化而變化和調(diào)整的。也就是說，開發(fā)商除了做看得見的營銷工作以外，還要做無形的營銷工作，即營銷策略的研究和確定。具體包括：價(jià)格策略、產(chǎn)品策略、企業(yè)策略等。3。營銷管理。開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場推廣時(shí)，還要在營銷管理方面做大量的工作，組織營銷機(jī)構(gòu)或部門，選擇策劃和中介公司，選擇設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，選擇市場調(diào)查公司，選擇廣告代理，選擇企業(yè)形象設(shè)計(jì)公司進(jìn)行企業(yè)形象設(shè)計(jì)，管理營銷費(fèi)用，監(jiān)督營銷計(jì)劃的實(shí)施，并與開發(fā)企業(yè)的其他部門進(jìn)行配合。六、房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源(一)企業(yè)自有資金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有一定數(shù)額的自有資金，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件。企業(yè)自有資金的多少，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查及級別劃分的標(biāo)準(zhǔn)之一。例如我國規(guī)定一級房地產(chǎn)開發(fā)公司需有自有流動資金1000萬元以上。由此可以看出，自有資金在某種程度上決定著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的規(guī)模大小。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金一般包括現(xiàn)金和其他速動資產(chǎn)，及近期可收回的各種應(yīng)收款。另外，企業(yè)通過內(nèi)部資金的挖掘，合理安排利用，也可作為自有資金應(yīng)付臨時(shí)的資金需要。如利潤留成，竣工房屋的保險(xiǎn)金，房屋在建過程中應(yīng)支付而暫未支付的工程進(jìn)度款，應(yīng)付而未付或近期支付的材料費(fèi)、設(shè)備費(fèi)和應(yīng)交稅金等。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可能在銀行存有大量的貨幣資金來等待投資開發(fā)項(xiàng)目，但某些存于銀行用于透支貸款、保函或信用證的補(bǔ)償余額等凍結(jié)資金，若能爭取早日解凍，也可作為貨幣資金使用。另外，速動資產(chǎn)的變現(xiàn)也是重要的資金來源之一。速動資產(chǎn)一般包括企業(yè)持有的各種銀行票據(jù)、股票、債券等(可以轉(zhuǎn)讓、抵押或貼現(xiàn)而獲得貨幣資金)，以及其他可以立即售出的建成樓宇等。至于各種應(yīng)收款，包括已定合同的應(yīng)收售樓款及其他應(yīng)收款。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)市場供求狀況，只要能判斷開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期收益高于企業(yè)自有資金的機(jī)會收益(如銀行存款利息等)或高于速動資產(chǎn)變現(xiàn)損失(包括機(jī)會損失)等，就可以根據(jù)自身的能力，適時(shí)投入白有資金，獲取投資回報(bào)。(二)銀行貸款任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想求得發(fā)展，取得銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的支持是不可少的。而且由于“杠桿效應(yīng)”存在，任何開發(fā)商都不可能、也不愿意完全靠自有資金周轉(zhuǎn)而不利用銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的借貸資金進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。因此，通過金融機(jī)構(gòu)，進(jìn)行銀行信貸是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金的主要來源之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按一定條件和手續(xù)，向金融機(jī)構(gòu)申請信貸，這部分信貸資金就構(gòu)成負(fù)債的一部分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請貸款，銀行一般根據(jù)企業(yè)資信、業(yè)績、實(shí)有資本、擬開發(fā)項(xiàng)目的成本和預(yù)期效益，以及貸款用途和使用方向進(jìn)行審核，決定是否給予貸款。銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的形式一般有以下10種：1．房產(chǎn)抵押貸款。是指銀行要求借款者以其合法的房產(chǎn)商品為抵押物作為保證的貸款。它必須訂立《抵押供借貸款合同》才能生效。貸款利率按固定資產(chǎn)貸款利率。對職工個(gè)人貸款根據(jù)房價(jià)高低或購房人的承受能力，利率比前稍低。房地產(chǎn)抵押貸款期限一般較長。2．土地使用權(quán)抵押貸款。是指貸款人以通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式合法取得的土地使用權(quán)作為抵押物向銀行申請貸款。3．商品房建筑材料、設(shè)備補(bǔ)償貿(mào)易貸款。是銀行對商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)用于建筑材料、設(shè)備補(bǔ)償貿(mào)易中發(fā)放的貸款。補(bǔ)償貿(mào)易是一方向另一方提出購置機(jī)器，設(shè)備、技術(shù)等的資金，另一方則在生產(chǎn)后以產(chǎn)品或商定的其他產(chǎn)品來償還資金的一種方式。4．商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)流動資金貸款。向銀行申請這部分貸款，要附有主管部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)和總概算及擁有30％以上的自有流動資金。貸款利率按國家規(guī)定的流動資金貸款利率計(jì)息。5．城市開發(fā)流動資金貸款。是指銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于城市綜合開發(fā)的一種建設(shè)流動資金。投放重點(diǎn)是城市住宅及其配套工程。6．住宅投資撥款改貸款，簡稱“撥改貸”。是指國家預(yù)算安排的住宅建設(shè)投資由國家財(cái)政撥款改為銀行貸款。7．房地產(chǎn)貼息貸款。是指銀行發(fā)放的貸款額度由國家下達(dá)、貸款利息由國家補(bǔ)貼的房地產(chǎn)貸款。在房地產(chǎn)建設(shè)資金尚未得到完全由銀行貸款的時(shí)候，貼息貸款是必不可少的一種方式。這種貸款面向的對象主要是機(jī)關(guān)、事業(yè)單位。該項(xiàng)貸款主要用于城市文化設(shè)施和公用福利性設(shè)施的開發(fā)建設(shè)。8．自建公助貸款。是指銀行為扶助城鎮(zhèn)居民和職工自建住房所發(fā)放的貸款。自建房屋產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有。9．私人購房貸款。是指銀行向私人購房者發(fā)放的用于購置房屋的專項(xiàng)貸款。10．儲、貸結(jié)合的私人購房貸款。是指先由購買商品房的城鎮(zhèn)居民儲蓄，儲蓄達(dá)到一定金額后，銀行對其購房資金不足部分給予貸款。其特征是“先存后貸”、“專存專貸”、“存貸掛鉤”。以上10項(xiàng)房地產(chǎn)貸款形式，其中第10項(xiàng)為長期貸款，其余6項(xiàng)為短期貸款。前者的貸款期限一般超過3年，且以房地產(chǎn)抵押為特征。后者的貸款期限限制在3年之內(nèi)。由于長期貸款，銀行本身要承受因通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)波動所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，相對來說，短期貸款銀行承受的風(fēng)險(xiǎn)較小，企業(yè)也不用以房地產(chǎn)作抵押，而且獲得貸款較容易。(三)社會資金社會資金主要是指通過發(fā)行房地產(chǎn)股票和債券籌集社會閑散資金，用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。它可以在很短時(shí)間內(nèi)，迅速聚集大量資金。房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的一條重要渠道。1，房地產(chǎn)股票。通過企業(yè)改制重組，成立的股份制房產(chǎn)開發(fā)公司(企業(yè))可以通過發(fā)行股票的方式籌集開發(fā)資金。房地產(chǎn)股票是股票持有人對房地產(chǎn)股份公司(企業(yè))相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)份額的私人占有權(quán)，是持有人對企業(yè)進(jìn)行的一種投資。任何人，無論購置多少份額的股票，均對企業(yè)擁有部分所有權(quán)(股權(quán))。當(dāng)企業(yè)盈利時(shí)，所有股票持有人按股份領(lǐng)取股息和分紅。股東在股份公司享有的權(quán)利的大小，取決于該股東持有股票的股數(shù)。與債券不同，股票允許轉(zhuǎn)讓但無權(quán)要求企業(yè)收回。因此，購買股票是有經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的。所以，股票持有人作為股東承擔(dān)房地產(chǎn)股份公司的有限責(zé)任，同時(shí)享有相應(yīng)的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。股份制房地產(chǎn)開發(fā)公司(企業(yè))可以發(fā)行以下四類股票：(1)普通股。普通股是指其收益隨著股份公司利潤的變動而變動、股東權(quán)益不受限制的一種股票。在股份制公司(企業(yè))剛成立時(shí)，一般都要首先發(fā)行普通股票，這也是公司(企業(yè))的基本股票。一般普通股的發(fā)行額占股份制公司(企業(yè))股票總發(fā)行額的比例最大，占有的股東數(shù)也最多。(2)優(yōu)先股。優(yōu)先股是指可以比其他股票優(yōu)先取得股息和分配剩余財(cái)產(chǎn)的股票，一般在吸引保守投資者投資、獲得或合并其他公司、擴(kuò)充和改善企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況時(shí)發(fā)行。優(yōu)先股也是股份制公司(企業(yè))發(fā)行的一種主要股票。(3)后配股。后配股是指在利潤分配和剩余財(cái)產(chǎn)分配方面后于普通股的股票。這種股票主要用于政府為支持某項(xiàng)事業(yè)時(shí)，與股份公司達(dá)成在企業(yè)效益不好時(shí)可以免付股息的協(xié)議。但是，若企業(yè)效益好，則后配股股東能獲得剩余的全部紅利。這種股票發(fā)行較少。(4)混合股?；旌瞎墒侵冈诠上⒎峙浞矫鎯?yōu)先、而在剩余財(cái)產(chǎn)分配方面墊后的將兩種權(quán)利混合起來的股票。這種股票發(fā)行很少。2．房地產(chǎn)債券。債券是債權(quán)人和債務(wù)人之間建立資金借貸關(guān)系的憑證。改革開放以來，我國的債券市場有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，債券的種類和數(shù)量急劇增長，債券的發(fā)行方式、管理方法也逐步走向規(guī)范化、科學(xué)化，一個(gè)符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)要求的、現(xiàn)代化的債券市場已逐步形成。通過發(fā)行債券籌集資金，已成為房地產(chǎn)開發(fā)公司(企業(yè))普遍認(rèn)同和采用的方式。房地產(chǎn)債券是指債務(wù)人承諾按一定的利率和在一定日期支付利息，并在特定日期償還本金的書面?zhèn)鶆?wù)證書。它的性質(zhì)類似國庫券，有人亦稱之為“集資券”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成片開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，發(fā)行債券是一種有效快捷的籌資方式。人們之所以樂于購買，原因有二：一是債券券面注明了償還本息日期，債券持有人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)很小；其二，債券一般以無記名形式發(fā)行，可隨時(shí)轉(zhuǎn)讓，易于流通。此外，債券還可以采取以獎代息、獎息并存兩種方式發(fā)行。通過發(fā)行房地產(chǎn)債券，讓全社會都來關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)，這無疑有益于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的合理化。房地產(chǎn)開發(fā)公司(企業(yè))利用債券籌集開發(fā)資金具有以下幾方面優(yōu)點(diǎn)：(1)房地產(chǎn)開發(fā)公司(企業(yè))在很大程度上有決定債券種類、數(shù)額、利率、期限和還款方式等參數(shù)的自主權(quán)，從而能夠更好地和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營需要結(jié)合起來，使企業(yè)在急需資金時(shí)及時(shí)得到資金，而在不需要資金時(shí)停止籌資行為，顯著提高開發(fā)資金的使用效益。(2)利用債券籌集開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)公司(企業(yè))的直接籌資行為，它比向銀行借款等間接融資方式經(jīng)過的中間環(huán)節(jié)少、進(jìn)展快、簡便易行。(3)房地產(chǎn)開發(fā)公司(企業(yè))獲得的債券資金十分穩(wěn)定，其使用方式和用途也沒有什么限制，企業(yè)運(yùn)用方便、靈活自如。(4)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)資金收益率比較高，風(fēng)險(xiǎn)小，因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券一般信譽(yù)較高，易于為債權(quán)人接受。同時(shí)，通過發(fā)行債券，還可以促進(jìn)企業(yè)提高經(jīng)營管理水乎，擴(kuò)大開發(fā)公司(企業(yè))的知名度，為今后開發(fā)公司(企業(yè))的業(yè)務(wù)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。(四)其他資金1．各類信托基金。房地產(chǎn)開發(fā)雖然風(fēng)險(xiǎn)較大，但投資回報(bào)率也較高，因此，一些信托基金