【正文】 道、小塊綠地、成年人休息和兒童活動(dòng)場(chǎng)地、防護(hù)綠地等。(1)居住區(qū)的工程類(lèi)型組成。居住區(qū)內(nèi)也可以考慮設(shè)置少數(shù)無(wú)污染、無(wú)干擾性的工業(yè)。(五)居住區(qū)規(guī)劃1．居住區(qū)規(guī)劃的任務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位憑借建設(shè)用地規(guī)劃許可證，才能到土地管理部門(mén)申請(qǐng)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，辦理土地征用劃撥或出讓手續(xù)。具體辦法如下：(1)關(guān)于項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。容積率綜合了前兩者的內(nèi)容，直接反映一塊土地上的建筑容量，因此受到城市規(guī)劃師和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的廣泛重視。城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響及約束主要體現(xiàn)在以下兩方面：1．城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的影響。3．城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門(mén)審核后，報(bào)城市人民政府審批。詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)不同的需要、任務(wù)、目標(biāo)和深度要求，可分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃兩種類(lèi)型。在我國(guó)，一般把城市規(guī)劃定義為：是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)而進(jìn)行的綜合部署和具體安排。對(duì)企業(yè)新增用地，特別是征用土地之后提供紿用地單位使用的不能采用這種方式。國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)人股是指將一定時(shí)期的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金作價(jià)，作為國(guó)家的投資計(jì)作國(guó)家的股份。目前這種方式正在試點(diǎn)之中，并取得了較好的效果，彌補(bǔ)了國(guó)有土地使用權(quán)出讓中一些單位一次性支付出讓金有困難，或不需要長(zhǎng)時(shí)期的使用土地者，滿(mǎn)足了中小投資者的需要，更具有靈活性。協(xié)議出讓基本沒(méi)有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，缺乏公開(kāi)性和公平競(jìng)爭(zhēng)。拍賣(mài)前，要先對(duì)土地做好規(guī)劃，確定土地的位置、面積、用途、使用年限、付款方式和使用條件等。(2)拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)。(1)招標(biāo)出讓土地使用權(quán)。在土地使用期限內(nèi)國(guó)家一般不得收回，如因公共目的確需要收回時(shí)，應(yīng)當(dāng)按使用的年限及土地使用者開(kāi)發(fā)投資情況予以補(bǔ)償。按目前的規(guī)定：土地使用權(quán)出讓的年限，由國(guó)家和土地使用權(quán)受讓方通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同來(lái)約定，但國(guó)家對(duì)出讓的最高年限有具體規(guī)定，即：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育，科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或其他用地 50年。土地有償使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些經(jīng)批準(zhǔn)可以采用劃撥方式供地的，都應(yīng)當(dāng)采用有償使用的方式。同時(shí)限定了批準(zhǔn)權(quán)限，嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，凡基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃，其他土地超過(guò)70公頃，都必須報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；其余由省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。對(duì)于新開(kāi)發(fā)的土地，開(kāi)發(fā)商主要通過(guò)出讓方式獲得土地使用權(quán)。(7)編制可行性研究報(bào)告。根據(jù)以上分析，反復(fù)的方案論證和比較，會(huì)同委托部門(mén)明確方案選擇的重大原則和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評(píng)選出合理的方案。(4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查。承擔(dān)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書(shū)和有關(guān)項(xiàng)目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究?jī)?nèi)容，制定工作計(jì)劃。(10)項(xiàng)目評(píng)價(jià)與結(jié)論。(6)項(xiàng)目投資、銷(xiāo)售費(fèi)用的投入時(shí)間。一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容應(yīng)主要包括以下幾個(gè)方面：(1)總論：包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況、研究結(jié)果概要、存在問(wèn)題和建議。項(xiàng)目評(píng)估是由決策部門(mén)組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢(xún)公司或有關(guān)專(zhuān)家，對(duì)上報(bào)立項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面的審核和再評(píng)估。(3)詳細(xì)可行性研究。在廣泛的方案分析比較論證后，對(duì)各類(lèi)技術(shù)方案進(jìn)行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節(jié)省時(shí)間和費(fèi)用。亦稱(chēng)“預(yù)可行性研究”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究同樣遵循這樣的四階段原則：(1)投資機(jī)會(huì)研究。(5)根據(jù)可行性研究報(bào)告對(duì)特定方案的評(píng)價(jià)，投資方可以合理進(jìn)行企業(yè)組織管理、制定機(jī)構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動(dòng)定員和職工培訓(xùn)計(jì)劃。(2)作為向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)。決策者不僅要掌握項(xiàng)目的基本情況及有關(guān)資料，還要研究該項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、在經(jīng)濟(jì)上是否合理、投資的結(jié)果是否能取得較好的效益，是否有多方案選擇的可能等等。在開(kāi)發(fā)建設(shè)初期，盡可能地預(yù)售或預(yù)租房屋，盡早回籠資金用于開(kāi)發(fā)建設(shè)；在竣工驗(yàn)收后，最主要的工作重點(diǎn)是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)，盡量在較短的時(shí)間內(nèi)將剩余房屋租售出去，避免大量積壓空置，確保開(kāi)發(fā)收益。對(duì)于設(shè)計(jì)規(guī)定或主管部門(mén)要求分階段建設(shè)的單項(xiàng)工程，則應(yīng)分期分批進(jìn)行檢查驗(yàn)收。施工建設(shè)中的項(xiàng)目控制主要包含進(jìn)度、質(zhì)量和投資三個(gè)方面的內(nèi)容。因此，要保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，就必須對(duì)各分項(xiàng)工程的施工建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一組織管理，使之相互配合、協(xié)調(diào)實(shí)施。三、建設(shè)階段及其程序建設(shè)階段是將前期階段的各項(xiàng)方案和計(jì)劃以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源集中于開(kāi)發(fā)地塊上和特定的時(shí)間段上，進(jìn)行正式施工建設(shè)的活動(dòng)。(七)施工現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí)“三通一平”施工現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí)“三通一平”是為正式進(jìn)行建筑施工做準(zhǔn)備，包括：與供水、供電部門(mén)聯(lián)系，鋪設(shè)施工中臨時(shí)用水、用電管線，修筑施工用的臨時(shí)道路。(四)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的藍(lán)圖，要以人為本，合理確定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)建設(shè)用地，滿(mǎn)足使用者對(duì)各項(xiàng)功能的要求，盡量做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。開(kāi)發(fā)投資者應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的需要和自身?xiàng)l件，選擇獲取土地使用權(quán)的途徑和方式。二、前期工作階段及其程序前期工作階段是指在投資決策和項(xiàng)目立項(xiàng)后至建設(shè)工程施工這段時(shí)間。通過(guò)可行性研究，進(jìn)一步明確了影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的確定性和不確定性因素，并對(duì)多個(gè)方案預(yù)測(cè)出其開(kāi)發(fā)成本和預(yù)期收益水平，經(jīng)過(guò)多方案比較，從中優(yōu)選出最好的方案。初步可行性研究是編制項(xiàng)目建議書(shū)的依據(jù)。然后，進(jìn)入下一步工作，即項(xiàng)目可行性研究。首先，在一定地區(qū)范圍內(nèi)尋找最為有利的投資機(jī)會(huì)。這一階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中至關(guān)重要的階段。拆遷人未按裁決意見(jiàn)向被拆遷人提供拆遷補(bǔ)償資金或者符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，不得實(shí)施強(qiáng)制拆遷。被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)行政強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。被拆遷人是批準(zhǔn)的房屋拆遷主管部門(mén)的，由同級(jí)人民政府裁決。因拆遷人的責(zé)任延長(zhǎng)過(guò)渡期限的，對(duì)自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；對(duì)周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。因此，拆除已超過(guò)批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑，不給予補(bǔ)償。4．拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補(bǔ)償。拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)審核同意后實(shí)施拆遷，拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷入給予補(bǔ)償。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。(二)補(bǔ)償形式房屋拆遷補(bǔ)償有兩種方式，即貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。房屋被拆除，給被拆遷房屋的所有人造成了一定的財(cái)產(chǎn)損失。拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書(shū)，并訂立拆遷委托合同。拆遷依法代管的房屋，代管人是房屋拆遷主管部門(mén)的，補(bǔ)償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)規(guī)定補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限以及違約責(zé)任等事項(xiàng)。房屋拆遷管理部門(mén)在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。二、城市房屋拆遷程序（一）房屋拆遷申請(qǐng)無(wú)論單位或個(gè)人因從事建設(shè)項(xiàng)目需要進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，都要向被拆除房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)提出拆遷申請(qǐng)，并同時(shí)提交下列材料：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆行計(jì)劃或拆遷方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金額機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。若屬抵押（質(zhì)押）擔(dān)保方式，借款人應(yīng)將抵押物（質(zhì)物）權(quán)屬及其有關(guān)登記證明文件、保險(xiǎn)單等交貸款人收押保管，并由貸款人出具收條給借款人。五、貸款的發(fā)放經(jīng)符合規(guī)定的貸款審批人審核批準(zhǔn)后，信貸員通知借款人、擔(dān)保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵押（質(zhì)押）合同，并按規(guī)定辦妥有關(guān)公證（見(jiàn)證）、抵押登記、保險(xiǎn)等手續(xù)。上級(jí)行審查崗審查后按審批權(quán)限提交信貸審查委員會(huì)或有權(quán)簽批人簽批。經(jīng)審查崗主管審查同意后，按授權(quán)授信審批權(quán)限報(bào)有權(quán)人簽批。計(jì)算公式為：貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度=貸款方式風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)[企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)（1Y）+項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)Y]Y=項(xiàng)目投資總額/（企業(yè)凈有形資產(chǎn)+項(xiàng)目投資總額）貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度=（正常貸款金額項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度+逾期貸款金額項(xiàng)目貸款見(jiàn)儀式+呆滯貸款金額項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度+呆賬貸款金額項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度）/貸款總額 審查該筆貸款發(fā)放后，企業(yè)貸款總余額有無(wú)超過(guò)該企業(yè)貸款最高限額，授信額有無(wú)超過(guò)單個(gè)企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例10%。質(zhì)押貸款：包括存單、國(guó)庫(kù)券等有價(jià)證券質(zhì)押貸款。 審查貸款用途是否合法合理，貸款金額能否滿(mǎn)足項(xiàng)目的需要，利率是否在規(guī)定的上下限范圍內(nèi)，借款人的還款能力，是否有可告的還款來(lái)源。（三）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審查與審批貸款審查是貸款審查部門(mén)根據(jù)貸款“三性”原則和貸款投向政策，對(duì)貸款調(diào)查部門(mén)提供的資料進(jìn)行核實(shí)，評(píng)價(jià)貸款風(fēng)險(xiǎn)，復(fù)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)度，提出貸款決策建議，供貸款決策人參考。1 貸款人規(guī)定的其他條件。 貸款項(xiàng)目實(shí)際用途與項(xiàng)目規(guī)劃相符，符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求，有規(guī)范的可行性研究報(bào)告。 有貸款證，并在貸款行開(kāi)立基本賬戶(hù)或一般賬戶(hù)。第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款操作流程如下：遞交申請(qǐng)——受理調(diào)查——項(xiàng)目評(píng)估——核查審批辦理手續(xù)——資料歸檔——貸后管理——收貸撤保一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款申請(qǐng)（一）借款人資格借款人申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，須符合以下基本條件： 借款人是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織。 信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。 借款人已經(jīng)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程開(kāi)工證》。1 企業(yè)信用等級(jí)和風(fēng)險(xiǎn)度符合貸款人的要求。 項(xiàng)目資料（1） 項(xiàng)目立項(xiàng)批文、可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告；（2） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3） 建筑工程規(guī)劃許可證；（4） 土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國(guó)有土地使用證；（5） 地價(jià)款繳交憑證復(fù)印件；（6） 施工許可證；（7） 房地產(chǎn)預(yù)算許可證；（8） 合作項(xiàng)目需提供合作開(kāi)發(fā)合同或有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)合作開(kāi)發(fā)的批件。 審查貸款項(xiàng)目是否需要評(píng)估，有無(wú)評(píng)估報(bào)告，有否超權(quán)限評(píng)估，評(píng)估報(bào)告是否已批準(zhǔn)，項(xiàng)目情況是否可行。 審查擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、可靠性。 復(fù)算貸款風(fēng)險(xiǎn)度、貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度。貸款審查意見(jiàn)中的主要內(nèi)容和結(jié)論由審查崗人員填入《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款申請(qǐng)審批表》交審查主管復(fù)審。 凡是要上報(bào)上級(jí)行審批的，均要由下級(jí)行向上級(jí)行審查崗提交本級(jí)行信貸審查委員會(huì)對(duì)貸款項(xiàng)目調(diào)查的實(shí)審意見(jiàn)，并由行長(zhǎng)簽署上報(bào)。審查或?qū)徟瞬煌赓J款的，要說(shuō)明理由，有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門(mén)，并由貸款調(diào)查部門(mén)通知企業(yè)。保險(xiǎn)合同中要明確貸款人為保險(xiǎn)的第一受益人，保險(xiǎn)單正本由貸款行執(zhí)管。貸款審查部門(mén)對(duì)貸款合同、有關(guān)協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素、簽章等全部貸款手續(xù)核實(shí)無(wú)誤后，由信貸員填寫(xiě)貸款劃撥憑證，經(jīng)借款人認(rèn)定，并逐級(jí)審批簽發(fā)后，交由會(huì)計(jì)部門(mén)，根據(jù)茬是度情況及有關(guān)約定條款，分期、分批將款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開(kāi)立的專(zhuān)戶(hù)。經(jīng)審查符合條件的，房屋拆遷主管部門(mén)發(fā)給拆遷申請(qǐng)人房屋拆遷許可證。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。補(bǔ)償、安置協(xié)議訂立后，可以向公證機(jī)關(guān)辦理公證，并送房屋拆遷主管部門(mén)備案。房屋拆遷管理部門(mén)不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。三、城市房屋拆遷的補(bǔ)償(一)補(bǔ)償對(duì)象房屋拆遷補(bǔ)償關(guān)系到拆遷當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)我國(guó)《憲法》規(guī)定，國(guó)家、全民、集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，國(guó)家保護(hù)公民的合法收入、儲(chǔ)蓄、房屋等合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。所有人既包括公民也包括法入。2．房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。(三)特殊情況的房屋拆遷補(bǔ)償1．出租房屋的拆遷補(bǔ)償。2．產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補(bǔ)償。抵押當(dāng)事人就解除抵押關(guān)系或重新設(shè)定抵押物達(dá)成協(xié)議的，拆遷補(bǔ)償按正常情況進(jìn)行；抵押當(dāng)事人無(wú)法達(dá)成協(xié)議的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)盅簷?quán)人的，抵押權(quán)人按照有關(guān)擔(dān)保的法律規(guī)定，可向抵押人進(jìn)行追償，抵押權(quán)因房屋滅失而消失。臨時(shí)建筑必須在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)拆除。四、城市房屋拆遷的安置根據(jù)我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。拆遷人不得擅自延長(zhǎng)過(guò)渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)騰退周轉(zhuǎn)房。拆遷入與被拆遷人對(duì)拆遷補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積租安置地點(diǎn)、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，經(jīng)拆遷當(dāng)事人提出申請(qǐng)，由批準(zhǔn)拆遷的房屋主管部門(mén)裁決。為了不影響拆遷工作的順利進(jìn)行，當(dāng)拆遷人已根據(jù)規(guī)定對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。未經(jīng)行政裁決，不得實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷。一、投資決策分析階段及其程序投資決策分析階段的工作內(nèi)容主要是進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選擇、可行性研究和決策立項(xiàng)。其思路一般是從宏觀到微觀。進(jìn)一步在想要投資的城市，根據(jù)所了解的該城市有關(guān)房地產(chǎn)的各種信息，從微觀層面，考慮選擇投資開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)類(lèi)型和空間區(qū)位，即通常所說(shuō)的“物業(yè)”和“地塊”，經(jīng)過(guò)一系列的投資機(jī)會(huì)鑒別和項(xiàng)目篩選，投資意向初步建立，再進(jìn)一步與城市規(guī)劃部門(mén)、房地產(chǎn)管理部門(mén)、當(dāng)前的土地?fù)碛姓呋蚴褂谜咭约捌渌锌赡芎献鞯耐顿Y商和房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士接觸洽談，使項(xiàng)目設(shè)想具體化，：并草簽投資意向書(shū)。初步可行性研究足在投資機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步收集較為詳細(xì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料，對(duì)擬投資項(xiàng)日所在區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、市場(chǎng)供求變化、區(qū)位條件及其相鄰周邊環(huán)境，以及預(yù)期投資效益，進(jìn)行初步分析、預(yù)測(cè)和估算，形