【正文】 3．政府控制性規(guī)劃要求地塊圖片（三）項(xiàng)目四至216。物業(yè)類別：住宅？商業(yè)？總建筑面積：包括公建、住宅、配套等。四．目標(biāo)客戶需求分析（一）目標(biāo)客戶群體關(guān)注點(diǎn)——目標(biāo)客戶買房的考慮因素住宅建筑質(zhì)量住宅規(guī)劃、公共設(shè)施小區(qū)人群的素質(zhì)安全因素子女入學(xué)因素生活因素等相關(guān)因素分析……（二）本項(xiàng)目吸引和流失目標(biāo)客戶的因素列舉與分析（三）揚(yáng)長(zhǎng)避短的措施小結(jié)：通過以上分析，可以對(duì)我們的目標(biāo)客戶群體做一大體描述：C政府公務(wù)員本地人對(duì)素質(zhì)要求高，離上班地點(diǎn)近，有補(bǔ)貼及隱性收入，對(duì)價(jià)格不太敏感2房、3房、4房、5房★★★★外地人求安家穩(wěn)定，離上班地點(diǎn)近，有補(bǔ)貼及隱性收入，對(duì)價(jià)格不太敏感2房、3房★★★D企業(yè)主酒店型不常住，講求經(jīng)濟(jì)，面積要求不高2房、3房★★★舒居型講求品質(zhì)、戶型、景觀，需要安靜3房、4房、5房★★★E企業(yè)白領(lǐng)管理人員積蓄多，月供能力強(qiáng)，家中多有小孩，年齡較大，對(duì)價(jià)格比較敏感3房★★★技術(shù)人員年輕，積蓄不多，月供能力強(qiáng)，對(duì)價(jià)格較為敏感1房1廳，2房、3房★★F企業(yè)給外籍或高級(jí)員工的住房舒居型，對(duì)樓體素質(zhì)2房、3房、4房★G工薪階層經(jīng)濟(jì)能力有限，對(duì)價(jià)格較為敏感1房1廳、2房下面就黃埔雅苑的報(bào)廣投放舉例說(shuō)明例：數(shù)據(jù)一：*****項(xiàng)目發(fā)布廣告28版、21黃埔雅苑一期發(fā)布廣告2版 項(xiàng)目名稱媒體名稱發(fā)布日期星期幾面積類別版面號(hào)版面名色彩主題黃埔雅苑二期特報(bào)20020321星期四1廣告A16廣告彩色強(qiáng)勢(shì)不可擋黃埔雅苑二期特報(bào)20020315星期五1廣告A15廣告彩色綠意盎然中心區(qū)，締造理想生活空間黃埔雅苑二期特報(bào)20020131星期四1廣告A12廣告彩色黃埔雅苑二期逸悠園，喜悅生活的延續(xù)！黃埔雅苑二期商報(bào)20020131星期四1廣告A4廣告彩色黃埔雅苑二期逸悠園，喜悅生活的延續(xù)！…………（三）產(chǎn)品質(zhì)素分析：各競(jìng)爭(zhēng)樓盤質(zhì)素逐漸趨同，項(xiàng)目的最大差異點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)移到地理位置與環(huán)境、自然、景觀資源。（一）從中也可以看出，置業(yè)者對(duì)涉及小區(qū)規(guī)模、生活配套、樓盤風(fēng)格關(guān)注度不高。加權(quán)排序和重要因素排序的差異體現(xiàn)在交通、價(jià)格因素在重要性排序中排在前面，各種因素加權(quán)排序卻排在工程質(zhì)量、物業(yè)管理之后。由此看來(lái)，環(huán)境因素已成為人們選擇的首要因素，接著而來(lái)的自然是交通的便利。從以上調(diào)查可以看出，隨著生活水平的提高、收入的增加，置業(yè)者選擇物業(yè)關(guān)注的因素正在發(fā)生變化；如地理位置，有許多置業(yè)者對(duì)其關(guān)注，但重要位置卻排在較后的位置。購(gòu)房者的年齡段主要集中在2529歲之間，占46%；其次是3035歲之間，占31%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。13．平民置業(yè)時(shí)代來(lái)臨調(diào)查顯示：購(gòu)房者單身占40％，二口之家占17％，三口之家占26％，二代同住占8％，三代同堂占9％。從統(tǒng)計(jì)可以看出，為了改善居住環(huán)境的占65％，方便池孩上學(xué)占10％，離上班近點(diǎn)占4％，生活方便點(diǎn)占15％，顯得更有身份占1％，現(xiàn)在的房子太小占4％，離親戚朋友更近些及其他占1％。購(gòu)房者月供選擇在1000元以下的占7％，1001－1500元占27％，1501－2000占25％，2001－2500元占19％，2501－3000元占9％，3001－4000元占10％，4001元以上占3％。按揭的比例超過八成，說(shuō)明按揭正成為人們購(gòu)房中普遍的選擇，也說(shuō)明銀行按揭對(duì)深圳住宅市場(chǎng)的支持作用不容小視。整體選擇面積的中位數(shù)M0=104平米；與當(dāng)前住房面積交叉分析表明，置業(yè)者在購(gòu)房時(shí)購(gòu)房面積的期望要超過租住或自有住房面積的比例較高。8．最希望的面積區(qū)間是 平方米（具體數(shù)據(jù)各地不同，現(xiàn)采用深圳數(shù)據(jù)。因此選擇三房的比例與整體選擇的比例相同。這顯示人們?cè)谑杖敫叩臈l件下，更愿意為裝修的自由選擇預(yù)留更大空間。6．更喜歡自己裝修？（根據(jù)市場(chǎng)情況，自選）在交樓標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，毛坯房占40％，廚衛(wèi)裝修占34％，普通裝修占19％，精裝修占7％。（自選）頻數(shù)分析表明，中意小高層的消費(fèi)者占44％，多層占33％，高層占21％，別墅占2％，小高層是置業(yè)者首選，多層也為眾多置業(yè)者的青睞。3．潛在需求旺盛以計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間來(lái)分析：計(jì)劃最近購(gòu)買的占47％，半年以后占27％，一年以后占17％，兩年以后占9％。主臥南北通透216。一梯二戶，南北通透216。這一部分也可以作為市場(chǎng)調(diào)研的成果單獨(dú)提出。 購(gòu)房消費(fèi)趨于理性等等……三．市場(chǎng)需求分析這一部分是在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)之上完成的，但在某種程度上，所謂市場(chǎng)調(diào)查只不過是對(duì)自己信心的一次鼓勵(lì)而已，所以，這一部分的數(shù)據(jù)可以通過資料等其他手段獲得。 大盤成為房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。資料來(lái)源最好為公信力較強(qiáng)的媒體報(bào)道或政府調(diào)控政策等。圖例如下： （二）．房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)這一篇章，我們稱之為“危言聳聽”+“填鴨”。升高則表明需求旺盛，在市場(chǎng)上是賣方市場(chǎng)。注明增長(zhǎng)率。政府對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)運(yùn)行處于良好否。比如深圳的支柱產(chǎn)業(yè)是高新科技，海南是旅游等。6．產(chǎn)品銷售與企業(yè)盈利房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品銷售與企業(yè)盈利在各行業(yè)中地位和經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)這一部分的內(nèi)容一般在當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展年鑒中都可以查到，如果有當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展年鑒，相關(guān)數(shù)據(jù)會(huì)更為全面、詳實(shí)準(zhǔn)確。有無(wú)相關(guān)重大政策影響，如世貿(mào)的加入，經(jīng)濟(jì)特區(qū)的建立等。3．消費(fèi)指數(shù) 上一年度全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為多少，比前一年度的增長(zhǎng)率為多少。最好每一個(gè)數(shù)據(jù)都能起到他所能為整體定位的支撐作用，大處著眼，小處著手。目錄第一部分：市場(chǎng)調(diào)查　一、**市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r　二、房地產(chǎn)總體市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析　三、市場(chǎng)需求分析　四、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研與分析部分第二部分：客戶分析 　　　三、目標(biāo)客戶需求分析　四、交易案例客戶總結(jié)第三部分：項(xiàng)目分析　一．項(xiàng)目簡(jiǎn)介　二．項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析　三．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)析　四．項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及項(xiàng)目發(fā)展策略第四部分：項(xiàng)目整體定位　一．整體定位原則　二．項(xiàng)目整體定位　三．形象定位　四．產(chǎn)品定位　五．規(guī)劃建議　六．建筑　七．戶型　八．園林建議　九．室內(nèi)設(shè)計(jì)建議　十．配套建議第一部分 市場(chǎng)背景及經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)背景對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目整體定位來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)是“皮之不存，毛蔫附之”的皮。在這一篇章里，最容易犯的毛病就是數(shù)據(jù)的羅列，很多數(shù)據(jù)看起來(lái)很重要，但與項(xiàng)目無(wú)關(guān)的話，最好不要出現(xiàn)在報(bào)告之內(nèi)。與整體的固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)相比較，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)有什么特點(diǎn)。4．外資利用程度上一年度實(shí)際利用外資額，增長(zhǎng)率。各項(xiàng)貸款余額，增長(zhǎng)率。產(chǎn)業(yè)政策：什么為支柱產(chǎn)業(yè)。小結(jié)：從以下幾個(gè)角度總結(jié)。消費(fèi)指數(shù)是否對(duì)地產(chǎn)發(fā)展有利。同時(shí)加以簡(jiǎn)要說(shuō)明。4．銷售面積與預(yù)售面積的比值：銷售面積與預(yù)售面積比值的降低說(shuō)明銷售面積的增長(zhǎng)落后于預(yù)售面積的增長(zhǎng)，這種比值的逐步降低，在某種程度上講是一種潛在的危機(jī)，可能會(huì)造成市場(chǎng)的極度膨脹后的蕭條和產(chǎn)品積壓。6．三級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)交易量比較：（備選）7．城市不同地區(qū)的開發(fā)面積比較：說(shuō)明開發(fā)重點(diǎn)向哪一部分轉(zhuǎn)