【正文】 . 自然條件：如風(fēng)暴、特殊的未預(yù)測到的地質(zhì)條件如流砂、泉眼等，反常的惡劣的雨、雪天氣，冰凍天氣，惡劣的現(xiàn)場條件，周邊存在對項目的干擾源，工程項目的建設(shè)可能造成對自然環(huán)境的破壞，不良的運輸條件可能造成供應(yīng)的中斷。由于整個項目涉及多個參與者且過程復(fù)雜，建設(shè)周期長，與各方簽訂協(xié)議或合同履約過程中難免出現(xiàn)違約的情況，作為開發(fā)商，應(yīng)及時掌握有效信息，并進(jìn)行協(xié)調(diào)溝通、協(xié)商，控制風(fēng)險，防止對方提出索賠，減少索賠的費用。3. 項目質(zhì)量風(fēng)險。消費者需求的偏好會隨著時間推移和價格的變化而發(fā)生變化，其不確定性也會給房地產(chǎn)投資帶來極大的風(fēng)險。2． 財務(wù)風(fēng)險房地產(chǎn)投資者資金來源分為自有資金和借貸資金，并且絕大多數(shù)投資者資金是借貸資金。據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的資金60%主要來自銀行貸款，所以銀行利息率的任何變化，都會給房地產(chǎn)投資帶來較大風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)對貨幣依存度相當(dāng)高，貨幣供應(yīng)量的擴(kuò)大必然有利于大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，從而引起房地產(chǎn)價格的攀升，反之，則可能導(dǎo)致資金抽出房地產(chǎn)市場， 房地產(chǎn)價格下跌。因此，房地產(chǎn)業(yè)離開了金融業(yè)的支持是不可能得到發(fā)展的。與經(jīng)濟(jì)周期性波動相類似，房地產(chǎn)行業(yè)也存在周期性波動，房地產(chǎn)的周期波動主要表現(xiàn)在價格漲跌、成家量多少、投資量的增減等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化上其總的趨勢分為上升期和下降期，復(fù)蘇與增長階段衰退階段。后期銷售壓力大，資金回籠慢。4） 目前市場上的小戶型普遍功能設(shè)計不完善，犧牲了舒適性，屬于純過渡性住宅。6）噪音影響和汽車尾氣排放對居住環(huán)境的影響，項目所處市政道路，較大的車流量，為本項目帶來交通便利的同時，較大的車流也帶來了噪音干擾，在解決噪音影響、提高隔音效果的問題上增加了項目的投資。二、劣勢（Weakness）1)項目地塊整體出現(xiàn)不規(guī)則的形狀，一定程度上弱化了地塊的價值；2）土地成本相對較高（地價昂貴、拆遷費用大），致使前期投入費用較多，對后期的開發(fā)和資金回籠有一定的壓力。人居純度良好，附近社區(qū)生活和諧性較高。環(huán)境優(yōu)雅安寧，又坐擁繁華。第五章 建設(shè)地點及自然條件一、地理位置（略）二、區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造（略）三、區(qū)域地貌（略）四、場地地基土、基巖構(gòu)成及特征（略）六、地震地質(zhì)條件（略）第六章 項目的SWOT分析一、優(yōu)勢（Strength）1） 1）區(qū)位優(yōu)勢：項目位于武漢市商業(yè)中心區(qū)，地處武漢市CBD 金融一條街和CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔，近傍西北湖廣場和噴泉公園，現(xiàn)代購房者都追求依山傍水，享受自然、親近自然，而本項目有著優(yōu)越的自然景觀優(yōu)勢；金融街與之隔道相鄰，中心商務(wù)區(qū)寫字樓、娛樂休閑、購物優(yōu)勢得天獨厚。3）政府工作人員中，也有一少部分人買房是為了投資。自住者在買房時比較看重居住環(huán)境、文化氛圍、交通環(huán)境，因為自住講究的是舒適。年齡特征：以3045歲的為主家庭結(jié)構(gòu)：以三代同堂和兩代同堂的為主現(xiàn)居住地域要求：居住環(huán)境和居住質(zhì)量要求較高。6) 白領(lǐng)階層，政府機關(guān)工作人員、企業(yè)事業(yè)單位員工。絕大部分住宅為南北通透的板式樓，也是目前西北湖片區(qū)在售的最大樓盤。但房地產(chǎn)業(yè)前行的腳步不會停止，路途也充滿了挑戰(zhàn)。所以2010年市場行情，還是取決于中央政府穩(wěn)定房價的決心和出臺的具體調(diào)控改革措施。在經(jīng)濟(jì)會議后，國務(wù)院也對相關(guān)政策進(jìn)行了調(diào)控，12月9日國務(wù)院宣布二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止目的在于抑制投機性購房，12月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議上提出要求遏制房價過快上漲趨勢，同時加強保障性住房建設(shè)。在市場進(jìn)入繁榮階段的趨勢下，政府似乎開始采取了一系列的調(diào)控政策。2009年，武漢市存量房成交均價為4078元/平方米，%；其中，%。2009年，%，交易套數(shù)為54586套，%。2009年，%。，％。 第四章 市場分析一、市場預(yù)測分析宏觀調(diào)控下，2009年中國房地產(chǎn)市場可謂是生機勃勃。該類人群收入水平高且穩(wěn)定，有很強的購買能力。住在西北湖片區(qū)，不僅僅是一種生活享受，更是一種身份區(qū)隔的符號，是尊貴、高品位的象征，而該區(qū)域的稀缺預(yù)示了該區(qū)域即將成為武漢市絕版豪宅，價值的大幅攀升不言而喻。項目僅靠武漢市CBD商務(wù)金融中心，擁有便捷自如的交通體系，并有多達(dá)20多條公交路線直達(dá)武漢三鎮(zhèn)，青年路、新華路客運站近在咫尺，距武漢天河機場僅20分鐘車程，空路交通運輸?shù)娘@著優(yōu)勢將給你的出行帶來極大便利。如今，西北湖廣場已作為武漢市一座品味高、設(shè)施全、特設(shè)鮮明城市現(xiàn)代化精品廣場而被市民津津樂道，成為市中心一道亮麗的風(fēng)景線。二、投資潛力分析萬全城項目正位于江漢區(qū)經(jīng)濟(jì)中心西北湖片區(qū)的和核心商圈范圍內(nèi)，距離武廣商圈也只有5分鐘車程。這些為該處房地產(chǎn)開發(fā)提供了極佳的條件。中國光谷就位于武漢市東南部的三湖六山之間，房地產(chǎn)環(huán)境明顯優(yōu)于其他二線城市，甚至有趕上一線城市的趨勢。3. 從地理位置來分析。武漢市的購房者占總?cè)藬?shù)的5%，按這一比例計算，武漢市尚有50多萬的人員需要解決住房問題，其中包括首次置業(yè)和重復(fù)置業(yè)者。從長遠(yuǎn)發(fā)展看，武漢房地產(chǎn)市場需求依然存在，市場發(fā)展?jié)摿θ栽谠黾印７康禺a(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計萬全城項目可行性研究報告第一章 項目概況一、項目地理位置“萬全城”是一個集居住、商務(wù)寫字樓、商業(yè)為一體的大型復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)項目，位于漢口新華路305號（建設(shè)大道與新華路交匯處），正處武漢CBD金融一條街和CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔，濱臨武漢城區(qū)中心兩湖泊（西北湖與北湖），毗鄰江漢區(qū)政府及政務(wù)中心。1. 從市場需求來分析。 除適婚族及拆遷戶外，因產(chǎn)業(yè)遷移而急需置業(yè)的人數(shù)正在激增，此為2010年的住房剛性需求注入強勁動力。隨著國家“擴(kuò)內(nèi)需、保增長”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路進(jìn)一步明確，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策推動下，武漢市房地產(chǎn)市場經(jīng)過調(diào)整后逐漸將迎來恢復(fù)性的增長。將于2010年正式啟動，屆時將成為繼北京中關(guān)村之后，以積極開展科技金融創(chuàng)新、股權(quán)激勵和科技成果轉(zhuǎn)化獎勵、“兩型產(chǎn)業(yè)”發(fā)展三大創(chuàng)新試點為特色的自主創(chuàng)新示范區(qū)。北至發(fā)展大道，南至建設(shè)大道，東至香港路，西至青年路，新華路貫穿其中，可謂是江漢區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通四大中心。全國高新技術(shù)人才涌向武漢，這將有利于武漢的經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)，更為武漢帶來了許多新生置業(yè)群，而且，高校教職工成為購房的一個重要部分。早在2000年，江漢區(qū)政府力排眾議，不惜斥巨資在北湖區(qū)域打造漢口中心城區(qū)首個休閑廣場。2. 交通便利，配套設(shè)施極其完善。世紀(jì)華庭、萬豪國際、鳳凰城、天潤北湖?假日等項目，共同打造武漢市豪宅領(lǐng)地。區(qū)域為居住老城區(qū)，居住人口多且密集。屆時，西北湖片區(qū)的環(huán)境將更加優(yōu)雅、景致更加迷人，道路更加整潔，該區(qū)域作為都市心臟的核心競爭力將進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，其發(fā)展?jié)摿蜕?