【正文】 物業(yè)為武漢萬(wàn)全城提供物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)。4）項(xiàng)目占地僅為24畝，難以形成規(guī)模效應(yīng),且缺乏品牌效應(yīng)。8) 文化教育缺乏初高中教育學(xué)校。區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的推出將直接沖擊本項(xiàng)目。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資面臨宏觀經(jīng)濟(jì)與政策、投入要素、金融、市場(chǎng)、企業(yè)自身等風(fēng)險(xiǎn)，目前來(lái)看，主要有以下風(fēng)險(xiǎn)：一、宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)任何國(guó)家的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行都存在著經(jīng)濟(jì)蕭條、復(fù)蘇、增長(zhǎng)和衰退再到蕭條、復(fù)蘇等階段的經(jīng)濟(jì)周期，經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)已成為一個(gè)世界性的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，只不過(guò)由于體制、政策等因素的不同導(dǎo)致不同的階段出現(xiàn)的時(shí)間短長(zhǎng)不一。所以，可以選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)，以最小的風(fēng)險(xiǎn)獲取最大的收益。貨幣供應(yīng)量的大小直接影響著房地產(chǎn)行業(yè)的活力和市場(chǎng)的興衰，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中制約企業(yè)不可缺少的調(diào)控手段。負(fù)債經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)投資的特征之一，而且還影響對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而影響房地產(chǎn)的供應(yīng)。房地產(chǎn)投資者如果在經(jīng)營(yíng)上的不善或失誤，會(huì)喪失對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的占有率，造成期望收入與實(shí)際情況相背離的風(fēng)險(xiǎn)。3． 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)房地產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格急速上升，利潤(rùn)較高，吸引大量的投資者進(jìn)入，逐步增大供給。1. 項(xiàng)目定位的風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目定位于高端綜合物業(yè)，市場(chǎng)定位較高，目標(biāo)客戶群為高收入人群，比較單一，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)壓力較大，風(fēng)險(xiǎn)較大。材料采購(gòu)過(guò)程中，材料不能通過(guò)驗(yàn)收，供應(yīng)拖延、供應(yīng)商不能履行合同、運(yùn)輸中的損壞以及在工地上的損失、工程試生產(chǎn)不合格，經(jīng)過(guò)評(píng)價(jià)工程未達(dá)到指定的標(biāo)準(zhǔn)。5. 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。1）有合作就有風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)。合同規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的責(zé)任及誰(shuí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)。實(shí)現(xiàn)共贏是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的理想目標(biāo)。6. 建立信息資訊系統(tǒng) 信息資訊系統(tǒng)是進(jìn)行科學(xué)的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目決策和風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。建立一個(gè)信息流暢、遍布整個(gè)企業(yè)的信息資訊系統(tǒng)是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)該積極使用各種金融手段為項(xiàng)目獲取資金，以減少開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。 （1）大力發(fā)展和完善房地產(chǎn)抵押貸款 我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目多是采用以信貸為主的間接融資方式。房地產(chǎn)證券化，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票或債券，使企業(yè)籌資社會(huì)化，降低開(kāi)發(fā)商對(duì)金融機(jī)構(gòu)的依賴程度，使國(guó)家信貸規(guī)模的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊相應(yīng)減小。通過(guò)大力發(fā)展房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，利用保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分散、為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提供安全保障，維護(hù)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益。從投資規(guī)模和建設(shè)開(kāi)發(fā)指標(biāo)分析，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面仍然趨好。繼2009年12 月中央密集出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策以后，在2010年1月中央政府再出臺(tái)“國(guó)十一條”進(jìn)一步調(diào)控樓市。因此，萬(wàn)全城項(xiàng)目既有一定的機(jī)遇，又有很大的挑戰(zhàn)，需要我們認(rèn)真對(duì)待，把握市場(chǎng)脈搏，與時(shí)俱進(jìn)，積極迎接挑戰(zhàn)。 附加值是樓盤(pán)在滿足其基本的功能之外而給居住者帶來(lái)的更多的附加價(jià)值，比如樓盤(pán)品牌、樓盤(pán)文化、樓盤(pán)配套服務(wù)以及樓盤(pán)絕佳的地段給樓盤(pán)帶來(lái)的附加值等。此類(lèi)樓盤(pán)絕版的地段，周邊有著完善的生活和休閑配套，銀行、餐廳、酒吧、購(gòu)物中心、公園等一應(yīng)俱全，超多的樓盤(pán)附加值從而顯現(xiàn)居住的最終價(jià)值。所以，一味的降價(jià)或各種促銷(xiāo)不如提高性價(jià)比，房子降價(jià)不等于樓市回歸理性，產(chǎn)品的性價(jià)比、附加值、開(kāi)發(fā)商的服務(wù)水平的提高才是關(guān)鍵。當(dāng)今火熱市場(chǎng)行情下，企業(yè)需要做好可行性研究，做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和財(cái)務(wù)分析。進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和監(jiān)測(cè)，對(duì)供求變化做出良好的反應(yīng)。房地產(chǎn)投資者在投資決策做出前，應(yīng)主動(dòng)與當(dāng)?shù)卣?、金融機(jī)構(gòu)、各級(jí)主管部門(mén)取得聯(lián)系，及時(shí)了解國(guó)家各項(xiàng)財(cái)稅政策和城市建設(shè)規(guī)劃變動(dòng)可能產(chǎn)生的影響，及時(shí)調(diào)整投資策略，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，提高投資收益，把握投資方向。投資者可以合理恰當(dāng)?shù)拇钆涓鞣N不同投資類(lèi)型的項(xiàng)目，計(jì)算整體收益與整體風(fēng)險(xiǎn)之間的相關(guān)性，盡可能縮短投資回收期，降低借入資金成本，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。，從企業(yè)內(nèi)部發(fā)展和外部環(huán)境建設(shè)、擴(kuò)大各種融資渠道等角度提出了以下建議。具體措施包括：建立現(xiàn)代企業(yè)制度；編制科學(xué)且完備的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃書(shū)；強(qiáng)化項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理研究；建立企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理組織；建立信息咨詢系統(tǒng)；建立風(fēng)險(xiǎn)管理績(jī)效評(píng)價(jià)體系等，從金融角度提出擴(kuò)大融資渠道，充分利用保險(xiǎn)。投資優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，為了擴(kuò)大利潤(rùn)和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的限制，武漢許多樓盤(pán)產(chǎn)品設(shè)計(jì)不盡合理，暗房、畸形房、通風(fēng)采光等問(wèn)題層出不窮。此外，還需要估算好投資回報(bào)期。把控經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)投資者需要關(guān)注政策導(dǎo)向，把握投資時(shí)機(jī)。財(cái)務(wù)費(fèi)用主要分析成本與收益，一般以動(dòng)態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流量分析、動(dòng)態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面進(jìn)行合理評(píng)估。萬(wàn)全城項(xiàng)目定位復(fù)合型高檔物業(yè)，提高其性價(jià)比，比如關(guān)注居住環(huán)境、建筑與環(huán)境、人與環(huán)境的協(xié)調(diào)、注重共享空間的利用與價(jià)值，有利于后期的銷(xiāo)售，加快資金回收。當(dāng)價(jià)格和產(chǎn)品價(jià)值不對(duì)稱(chēng)時(shí)，在“賣(mài)”的這個(gè)動(dòng)作進(jìn)程上就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始著急了，降價(jià)確實(shí)在進(jìn)行。他們的均價(jià)雖然每平方米都在6500元以上，但是這些樓盤(pán)帶給居住者除了高的居住品質(zhì)外，還為居住者帶來(lái)了更多超出樓盤(pán)價(jià)值的更高附加值價(jià)值。隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)于房子的追求不僅僅只滿足它基本的居住需求，而對(duì)房子的舒適性、保值性提出了更高要求。國(guó)家需要房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)時(shí)，就鼓勵(lì)購(gòu)房行為；當(dāng)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱或者民聲齊怨時(shí)，國(guó)家只要出臺(tái)一道封殺命令，市場(chǎng)就會(huì)重歸沉寂。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱充分反映出購(gòu)房需求的旺盛，在緩解矛盾上，中央政府一方面要加大商品房供給，一方面又要控制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)帶來(lái)的民生問(wèn)題。因此，為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，應(yīng)大力建立房地產(chǎn)保險(xiǎn)體系，組建專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司，擴(kuò)大保險(xiǎn)險(xiǎn)種，合理解決相關(guān)保險(xiǎn)費(fèi)率額問(wèn)題，規(guī)范房地產(chǎn)保險(xiǎn)技術(shù)規(guī)范、投保與理賠程序，健全房地產(chǎn)保險(xiǎn)的法律、規(guī)范等。另外，房地產(chǎn)證券化可以將企業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分散各個(gè)股東，從而分散單一項(xiàng)目主體承擔(dān)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。而開(kāi)發(fā)商一旦項(xiàng)目失敗，企業(yè)資不抵債，遭受損失的最終承受者必然是國(guó)家，而縱觀國(guó)外則多是采用抵押貸款為主要手段的房地產(chǎn)融資方式，通過(guò)以房地產(chǎn)作抵押防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，減少不良貸款，保障國(guó)家的利益，同時(shí)也能有助于開(kāi)發(fā)商進(jìn)行成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。一個(gè)項(xiàng)目的成功應(yīng)當(dāng)是項(xiàng)目利益相關(guān)方的共同努力。對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目而言，制約其順利開(kāi)發(fā)的首要因素是資金。 企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理決策也需通過(guò)信息資訊系統(tǒng)傳達(dá)到各風(fēng)險(xiǎn)管理人員和相關(guān)工作人員。、目標(biāo)管理、過(guò)程監(jiān)督、節(jié)點(diǎn)考核等技術(shù)手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程實(shí)施“事前”、“事中”的有效控制。認(rèn)真研究項(xiàng)目利益相關(guān)者化競(jìng)爭(zhēng)為合作 ：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、銀行、顧客、承包商、經(jīng)紀(jì)公司、政府等，一個(gè)項(xiàng)目成功的最佳結(jié)局是大家的共同成功，研究每個(gè)利益相關(guān)者的需求，在博弈中尋求合作，找到利益的共同點(diǎn)，是從事房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的最高境界。例如合資者為政府、大的可靠公司、金融集團(tuán)等，則雙方結(jié)合后，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)大大增強(qiáng)。例如有銀行出具投標(biāo)保函、預(yù)付款保函、履約保函等。6