【正文】 、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋通風(fēng)、采光較好，布局緊湊，功能分明，只是戶內(nèi)樓梯占去一定使用面積，上下兩層只有一個出口，發(fā)生火災(zāi)時，人員不易疏散。 11錯層式住宅 是指樓面高度不一致錯開之處有樓梯聯(lián)系的住宅。 1基價 經(jīng)過核算而確定的每平方米基本價格，商品房的銷售價一般以基數(shù)增減樓層和朝向差價后得出。 12《商品房預(yù)售許可證》 《商品房預(yù)售許可證》是市、縣、人民政府房地產(chǎn)管理部門向房地產(chǎn)開發(fā)公司頒發(fā)的一項證書，用以證明列入證書范圍內(nèi)的正在建設(shè)中的房屋已經(jīng)可以預(yù)先出售給承購人。商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%。 12未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》？ 未成年人可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》，但辦理時須提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明，并在《房地產(chǎn)證》上備注其法定監(jiān)護(hù)人姓名。 13房地產(chǎn)權(quán)初始登記 指對未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)屬實(shí)施有效的管理。所謂一宗土地，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。境外申請人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或認(rèn)證。房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓，有的地方將其稱為“樓花”轉(zhuǎn)讓或“炒樓花”。 14房地產(chǎn)抵押 指債務(wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（或押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 14以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記？ 以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)。 14貸款期如遇利息調(diào)整，如何處理？ 根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國家調(diào)整利率，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行合同利率，不分段計算；對一年期以上貸款，于下一年1月1日開始，按相應(yīng)期限檔次利率執(zhí)行新利率。 15加按揭 即對現(xiàn)有的工行房貸客戶提供以原貸款抵押物為擔(dān)保的貸款，資金用途限于購買新的住房及家居消費(fèi)，也就是“原來按揭買下的房子，還款達(dá)到一定額度后，可以將其抵押出去，獲得新的貸款的一種業(yè)務(wù)形式”。 15等額本金還款法 等額本金還款法是一種計算非常簡便，實(shí)用性很強(qiáng)的一處還款方式。 15權(quán)利質(zhì)押貸款擔(dān)保 銀行可接受的質(zhì)押物是特定的有價證券和存單，有價證券包括國庫券、金融債券和銀行認(rèn)可的企業(yè)債券，存單只接收人民幣定期儲蓄存單。因此，采取質(zhì)押方式，只有少數(shù)人才能做到。它是一種長期性的住房儲金，具有社會保障性質(zhì)，是住房實(shí)物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)化的一種形式。 16辦理公積金貸款應(yīng)提供哪些資料？ 身份證、戶口簿、結(jié)婚證、收入證明、審核后購房合同一份，首付款票據(jù)。 16商品房綜合驗(yàn)收合格 指的是包含所有配套設(shè)施在內(nèi)的全部建筑物的驗(yàn)收合格。 17何為“預(yù)售面積”和“竣工面積”？ 預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計圖上尺寸計算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預(yù)售時使用；竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實(shí)測的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計圖計算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會團(tuán)體，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。 17空鼓 局部面局材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。一般表現(xiàn)為圖案、美術(shù)字、字母等。 18業(yè)主 是物業(yè)的所有人或物業(yè)的使用人?；A(chǔ)的作用是承受建筑物全部重量并將之分散傳遞給地基。 18建筑基底面積 是指建筑物首層的建筑面積。停車場面積小型汽車按每車位25平方米計算。8226。 200、“二書” 是指建設(shè)部為了加強(qiáng)對商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)督，要求發(fā)展商必須提供的新建住宅質(zhì)量保證書和新建住宅使用說明書。簡言之，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 房屋開發(fā)：一般包括四個層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。這是國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二條明確定義的。由于合資、合作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同是屬于房地產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的合同關(guān)系，必然涉及到轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或銷售、出租商品房的行為。而自《中華人民共和國合同法》頒布后，對合同的主體資格要求絕大多數(shù)合同沒有特別要求，在這一點(diǎn)上，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同與其它類型合同是有區(qū)別的。我國另一類型的土地即農(nóng)村集體所有土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，集體土地必須經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，才能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地。 　　堅持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。以上三方面是矛盾統(tǒng)一的辯證關(guān)系，既有聯(lián)系，又有區(qū)別，還會產(chǎn)生沖突。綜合開發(fā)較之以前的分散建設(shè)，具有不可比擬的優(yōu)越性。 三、房地產(chǎn)開發(fā)的條件　　開發(fā)主體合法 進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個人，首先應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)的資格。 　　《城市房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。四、房地產(chǎn)開發(fā)的主要流程　　為給那些欲進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)項目的公司對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個初步的了解 ，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。 　　一、選址定點(diǎn)階段。 　　環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。此階段辦理以下一般事項： 　　人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。 　　規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。 　　公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進(jìn)行審查。 　　建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實(shí)初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。此階段辦理以下一般事項： 　　公安消防支隊進(jìn)行消防設(shè)計審查。 　　五、施工報建階段。 建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建 筑工程施工許可證》。 　　開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書； 　　工程施工合同； 　　商品房預(yù)售方案。 　　財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。 第三部分一、房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段 由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費(fèi)用可以忽略不計。 三、管理組織的主要工作　　項目管理組織是在整個項目中人事各種管理工作人員的組合。 　　前期策劃階段。在這個階段，主要是進(jìn)行施工準(zhǔn)備和施工過程中的“三控制，兩管理，一協(xié)調(diào)”等方面的工作，保證項目目標(biāo)的順利實(shí)施。 　　(3)項目控制與調(diào)整。 五、合作開發(fā)注意的問題（1）要明確合作各方的開發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應(yīng)責(zé)任； （2）約定先合伙或合作、后成立項目公司的方式，其承擔(dān)民事責(zé)任方式先后不同；要明確先后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及辦理相應(yīng)手續(xù)的責(zé)任主體； 　?。?）組成項目公司合作開發(fā)的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應(yīng)的責(zé)任； 　?。?）以土地使用權(quán)入股組成項目公司的，土地使用權(quán)須作評估； 　?。?）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨(dú)立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟(jì)組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)； 　　（6）合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方式和責(zé)任人； 　?。?）一個地塊上合作開發(fā)涉及幾個性質(zhì)不同的項目，應(yīng)分別立項、分別進(jìn)行審批并辦理不同的證照； 　?。?）合作開發(fā)各方的投資回報的方式，應(yīng)按是否以開發(fā)項目的房屋為標(biāo)的分別規(guī)定權(quán)利義務(wù)，投資回報系約定分房的，應(yīng)明確房屋分配的具體辦法；投資回報系分配利潤的，應(yīng)約定利潤的計取方式； 　?。?）合作開發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時的政府批準(zhǔn)手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔(dān)及面積分配方式； 　?。?0）合作開發(fā)合同由于需辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)具體約定一旦合同被確認(rèn)無效或不生效時的具體處理方法。目前．人們對房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)估價已經(jīng)比較普遍，而對至關(guān)重要的市場分忻卻沒有足夠的重視。尋找預(yù)租(售)顧客；初步確定租金或售價水平、開發(fā)成本和工程量進(jìn)行詳細(xì)估算和概算等等。尤其對許多小項目面言，一旦簽署了承包合同．就幾乎不再有變動的機(jī)會了。 對出租或出售兩種處置方式而言，要根據(jù)市場狀況，開發(fā)商對回收資金迫切程度印開發(fā)項目的類型來選擇，對于居住樓，通常以出售為主，對寫字樓、酒店、商業(yè)用房常以出租為主。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。七、房地產(chǎn)開發(fā)的十個步驟（一）開發(fā)商提出開發(fā)構(gòu)想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點(diǎn) 　　在市場經(jīng)濟(jì)體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。為了防止追加成本和工期拖延，開發(fā)商必須密切注意項目建設(shè)過程的進(jìn)展，定期視察施工現(xiàn)場，以了解整個建設(shè)過程的全貌。對項目可以再進(jìn)行一次評估，因?yàn)闆Q定開發(fā)項目成敗的經(jīng)濟(jì)持性可能已經(jīng)有所變化。前期工作當(dāng)通過投資決策研究確定了具體的開發(fā)項目后，就要著手準(zhǔn)備印實(shí)施前期—父作。投資決策分忻主要包括市場分析和財務(wù)估價兩部分。正是由于這個原因，本網(wǎng)站側(cè)重點(diǎn)在于項目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓和公司產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。這一工作主要是針對商業(yè)性房地產(chǎn)項目而言，其主要工作如下： 　　(1)項目產(chǎn)品營銷計劃的策劃（這一工作是在項目前期工作的基礎(chǔ)上進(jìn)行的）。 　　設(shè)計和計劃階段 　　招標(biāo)投標(biāo)。在這個項目管理組織系統(tǒng)中，業(yè)主建立的項目管理組織（項目經(jīng)理部）居于整個項目組織的中心位置，在整個項目的實(shí)施過程中起頭決定性的作用。 “房屋期權(quán)包括房屋建設(shè)期權(quán)和預(yù)購商品房期權(quán)”，即依法生效的建設(shè)工程總承包合同，建設(shè)工程施工總承包合同約定開發(fā)商某一時間獲得建成房屋的權(quán)利可設(shè)定抵押。 　　以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會有不同的差異。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。 　　七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段。此階段辦理以下一般事項： 　由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。 　　建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊伍。 　　建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 　　建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》。 　　國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。此階段辦理以下一般事項：規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。 　　公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 　　規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。 　　國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。 第一部分　　房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。 　　依法取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用權(quán) 房地產(chǎn)開發(fā)主體必須通過《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的合法途徑(出讓和劃撥)，取得房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)。 　　符合國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展計劃的原則。 　　應(yīng)當(dāng)堅持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。社會效益指房地產(chǎn)開發(fā)給社會帶來的效果和利益。城市規(guī)劃是城市人民政府對建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和微觀管理的重要措施，是城市發(fā)展的綱領(lǐng)，也是對城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行合理控制，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置的有效手段。依據(jù)我國法律的規(guī)定，我國房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則主要有： 　　依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及到國家的重要產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)有重要影響，資金投入量很大，最重要的是涉及到土地資源的利用，所以國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資格是有嚴(yán)格的要求，不具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)不能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。而后者就要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。這是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條第三款明確的定義。 一、房地產(chǎn)開發(fā)的類型　　房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向?qū)崿F(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)，必須合理地制定城市規(guī)劃和進(jìn)行城市建設(shè)以適應(yīng)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的需要。　　房地產(chǎn)開發(fā)：是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。8226。 19房地產(chǎn)市場調(diào)研 是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測，為決策者了解房地產(chǎn)市場變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。 19建筑間距 指建筑平面外輪廓線之間的距離。在一般磚混結(jié)構(gòu)房屋中，墻體是主要的承重構(gòu)件。 18地基和基礎(chǔ) 建筑物下面直接承受建筑物重量的土層稱為地基。 18哪些情況下，預(yù)售房購買者可以要求取消預(yù)售房合同？ （1） 房屋開發(fā)公司不能按照原定日期交付預(yù)購房屋； （2） 建成后的房屋實(shí)際面積與預(yù)售房合同確定的面積不相符； （3） 建成后房屋建筑的材料與預(yù)售合同所列建材不相符。 17如何辦理裝修許可證？ 首先由裝修申請者填寫申報材料進(jìn)行申報，然后由房產(chǎn)管理局受理申報，經(jīng)房管局光派人現(xiàn)場查勘后進(jìn)行審批，最后是繳費(fèi)和領(lǐng)取許可證；備齊如下材料