【正文】 開發(fā)有利于實現(xiàn)城市總體規(guī)劃，加快改變城市的面貌；有利于城市各項建設的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進生產(chǎn)，方便生活，有利于縮短建設周期，提高經(jīng)濟效益和社會效益。 　　符合國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃的原則。國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃是指導國民經(jīng)濟相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本原則和總的戰(zhàn)略方針，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)應受國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃的制約。 三、房地產(chǎn)開發(fā)的條件　　開發(fā)主體合法 進行房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個人，首先應取得房地產(chǎn)開發(fā)的資格。如果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則應依照《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的條件設立，向工商行政管理部門申請登記，并取得營業(yè)執(zhí)照。 　　依法取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用權(quán) 房地產(chǎn)開發(fā)主體必須通過《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的合法途徑(出讓和劃撥)，取得房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)。用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地，必須權(quán)屬清晰，房地產(chǎn)開發(fā)主體擁有《國有土地使用證》。 　　《城市房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)?！?在規(guī)定的期限內(nèi)動工開發(fā)房地產(chǎn) 以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力，或者政府、政府有關部門的行為，或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。四、房地產(chǎn)開發(fā)的主要流程　　為給那些欲進入房地產(chǎn)開發(fā)項目的公司對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個初步的了解 ，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。 一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。 第一部分　　房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。 第二部分　　行政審批部分根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。 　　一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項： 　　計委審查可行性研究報告和進行項目立項。 　　國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。 　　建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。 　　環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。 　　文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。 　　規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。 　　二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段。此階段辦理以下一般事項： 　　人防辦進行人防工程建設布局審查。 　　國土資源局辦理土地預審。 　　公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。 　　規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。 　　規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。 三、初步設計和施工圖設計審查。此階段辦理以下一般事項：規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。 　　公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。 　　公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。 　　人防辦對初步設計的人防設計進行審查。 　　國土資源局進行用地預審。 　　市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內(nèi)容進行審查。 　　建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。 　　建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。 　　建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。 　　四、規(guī)劃報建圖審查階段。此階段辦理以下一般事項： 　　公安消防支隊進行消防設計審查。 　　人防辦進行人防設施審查。 　　建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。 　　規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（副本）。 　　五、施工報建階段。此階段辦理以下一般事項： 　　建設單位辦理施工報建登記。 　　建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。 建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建 筑工程施工許可證》。六、商品房預售許可階段。此階段辦理以下一般事項： 　由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料： 　　以下證明材料： 　?。?）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 　　（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 　?。?）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。 　　開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書； 　　工程施工合同； 　　商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。 　　七、建設工程竣工綜合驗收備案階段。此階段辦理以下一般事項： 　　建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。 　　財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。 　　規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（正本）。 　　建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分一、房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段 由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。 　　開發(fā)商應提交材料： 　?。?）申請書； 　?。?）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； 　?。?）用地證明文件或者土地使用權(quán)證； 　?。?）建設用地規(guī)劃許可證； 　?。?）建設工程規(guī)劃許可證； 　?。?）施工許可證； 　?。?）房屋竣工驗收資料 　?。?）房屋測繪成果； 　?。?）根據(jù)有關規(guī)定應當提交的其他文件。 　　以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。 　　政府部門的項目計劃批復 　　規(guī)劃部門的選址意見書、用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃許可證 　　持規(guī)劃許可證到土地部門辦理辦土地使用證（通過劃撥、協(xié)議出讓、掛牌、拍賣） 　　持以上所有證件到建設主管部門辦理施工項目開工許可證（辦開工許可證前要進行工程項目招投標、項目經(jīng)營許可證并具備開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)） 　　再持以上辦理好的證件到規(guī)劃部門辦理施工放線手續(xù) 具備以上條件可以開工 房產(chǎn)企業(yè)注冊資金：一級5000萬；二級2000萬；三級800萬；四級100萬二、貸款方式　　鑒于購房者獲得的房屋期權(quán)可設定抵押，則開發(fā)商擁有的房屋期權(quán)也應該可以設定抵押。 “房屋期權(quán)包括房屋建設期權(quán)和預購商品房期權(quán)”，即依法生效的建設工程總承包合同，建設工程施工總承包合同約定開發(fā)商某一時間獲得建成房屋的權(quán)利可設定抵押。建設銀行上海分行曾經(jīng)嘗試以開發(fā)商與施工單位簽定的合法生效的建筑工程承包合同為依據(jù)，按在建項目分部工程完成工程量分段設定抵押權(quán)，分段遞增抵押物，并按約定的抵押額分次發(fā)放貸款。 三、管理組織的主要工作　　項目管理組織是在整個項目中人事各種管理工作人員的組合。在整個房地 產(chǎn)項目管理工作中，由于業(yè)主、承包商（包括分包商）、設計單位、設備和材料的供應單位、監(jiān)理單位等都有自己的項目經(jīng)理部和人員，他們之間的各種管理工作的任務、責任和權(quán)力的劃分，以及他們之間的各種聯(lián)系，共同形成項目管理組織系統(tǒng)。在這個項目管理組織系統(tǒng)中，業(yè)主建立的項目管理組織（項目經(jīng)理部）居于整個項目組織的中心位置，在整個項目的實施過程中起頭決定性的作用。 在項目壽命期內(nèi)，可將項目劃分為若干個階段，而每一個階段都有相應的管理工作。 　　前期策劃階段。該階段項目者作為咨詢工程師為業(yè)主決策提供可供參考的信息、意見和建議。 　　設計和計劃階段 　　招標投標。 　　項目施工階段。在這個階段，主要是進行施工準備和施工過程中的“三控制，兩管理，一協(xié)調(diào)”等方面的工作，保證項目目標的順利實施。 　　策劃宣傳階段。這一工作主要是針對商業(yè)性房地產(chǎn)項目而言，其主要工作如下： 　　(1)項目產(chǎn)品營銷計劃的策劃（這一工作是在項目前期工作的基礎上進行的）。 　　(2)項目產(chǎn)品營銷計劃的考核與評價。 　　(3)項目控制與調(diào)整。 　　項目后期管理 四、項目轉(zhuǎn)讓途徑一、將項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓，股價可以由雙方議定（但是涉及國有股權(quán)時有特別規(guī)定），可以全部轉(zhuǎn)讓股權(quán)，也可部分轉(zhuǎn)讓，根據(jù)實際情況而定；通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式從而達到項目轉(zhuǎn)讓的目的在中國當今采用較多，據(jù)統(tǒng)計，約占項目轉(zhuǎn)讓的85%。正是由于這個原因，本網(wǎng)站側(cè)重點在于項目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓和公司產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。 二、項目單體轉(zhuǎn)讓，由于這種轉(zhuǎn)讓形式受《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》等有關法律規(guī)定約束太多，實踐中較少采用； 　　三、合作或合伙經(jīng)營開發(fā)，這種形式風險較大，除了市場的因素外，更多的是雙方的誠信； 　　四、融資，這種形式要看具體的項目而定，例如項目的周期、項目的盈利預期等。 五、合作開發(fā)注意的問題（1）要明確合作各方的開發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應責任； （2）約定先合伙或合作、后成立項目公司的方式，其承擔民事責任方式先后不同；要明確先后的權(quán)利義務關系及辦理相應手續(xù)的責任主體； 　?。?）組成項目公司合作開發(fā)的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任； 　　（4）以土地使用權(quán)入股組成項目公司的，土地使用權(quán)須作評估； 　?。?）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨立承擔權(quán)利義務的其它經(jīng)濟組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務； 　?。?）合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關費用的承擔方式和責任人； 　?。?）一個地塊上合作開發(fā)涉及幾個性質(zhì)不同的項目，應分別立項、分別進行審批并辦理不同的證照； 　?。?）合作開發(fā)各方的投資回報的方式，應按是否以開發(fā)項目的房屋為標的分別規(guī)定權(quán)利義務，投資回報系約定分房的，應明確房屋分配的具體辦法；投資回報系分配利潤的，應約定利潤的計取方式； 　　（9）合作開發(fā)合同應約定建筑面積增加時的政府批準手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔及面積分配方式； 　　（10）合作開發(fā)合同由于需辦理相關手續(xù)，往往效力待定，合作合同應具體約定一旦合同被確認無效或不生效時的具體處理方法。六、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序投資決策分析投資決策分析類似可行件研究，是開發(fā)過程中最為重要的一環(huán)。投資決策分忻主要包括市場分析和財務估價兩部分。這必須在尚未簽協(xié)議之前進行，給開發(fā)者以充分的時間和自由度加以考慮。目前．人們對房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務估價已經(jīng)比較普遍，而對至關重要的市場分忻卻沒有足夠的重視。應當說，市場研究對于選擇投資方向，確定開發(fā)目標與方案起著舉足輕重的作用，它往往關系到項目的成敗。前期工作當通過投資決策研究確定了具體的開發(fā)項目后，就要著手準備印實施前期—父作。它包括研究地塊的持性與范圍；分析將要購買的地塊用途及獲益能力大??；獲取土地使用權(quán)；征地、拆遷、安置、補償；規(guī)劃設計及建設方案的確定；與規(guī)劃管理部門協(xié)商，獲得規(guī)劃許可；施工現(xiàn)場的“七通一平”；安排短期或長期信貸。尋找預租(售)顧客；初步確定租金或售價水平、開發(fā)成本和工程量進行詳細估算和概算等等。上述工作完成后。對項目可以再進行一次評估，因為決定開發(fā)項目成敗的經(jīng)濟持性可能已經(jīng)有所變化。 建設階段建設階段是將開發(fā)過程中所涉及的所有原材料聚集在一個空間和時間點上，項目建設一開始，對有些問題的處理就不像前面兩個階段具有彈性。尤其對許多小項目面言，一旦簽署了承包合同．就幾乎不再有變動的機會了。這就再次說明了前兩個階段工作的重要件。為了防止追加成本和工期拖延，開發(fā)商必須密切注意項目建設過程的進展，定期視察施工現(xiàn)場，以了解整個建設過程的全貌。租售階段在很多情況下，開發(fā)商為廠分散投資風險，減輕借貸壓力，在項目建設前就通過預租或預售的形式落實了入住的客戶，但許多情況下，還是在項目完工或接近完工時才去尋找客戶。 對出租或出售兩種處置方式而言，要根據(jù)市場狀況，開發(fā)商對回收資金迫切程度印開發(fā)項目的類型來選擇，對于居住樓，通常以出售為主，對寫字樓、酒店、商業(yè)用房常以出租為主。 雖然租售階段常常處于開發(fā)的最后一個階段，但租售戰(zhàn)略是初期投資分析的一個重要組成部分。七、房地產(chǎn)開發(fā)的十個步驟（一）開發(fā)商提出開發(fā)構(gòu)想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點 　　在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)設想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。