【正文】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必備手冊(cè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必備手冊(cè) 張鴻基2011年一個(gè)人一生要做成一兩件事情，定位不當(dāng)終身流浪，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這個(gè)行業(yè)，是從自身興趣開(kāi)始的，小到一幢樓宇，大到城市運(yùn)營(yíng)，都充滿(mǎn)著膽識(shí)，智慧，資源和經(jīng)營(yíng)管理的挑戰(zhàn)。正是這些看似涉及面廣、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)和資源投入大的行業(yè)經(jīng)營(yíng)格局，引無(wú)數(shù)英雄同臺(tái)競(jìng)技。這個(gè)占據(jù)民生福祉1／4之多的產(chǎn)業(yè)，將對(duì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生越來(lái)越多的影響力。能夠從事這樣一個(gè)充滿(mǎn)挑戰(zhàn)和富有成就感的行業(yè)，內(nèi)心十分滿(mǎn)足，必將放手一搏。 （房地產(chǎn)歌）萬(wàn) 丈 高 樓 平 地 起投 資 決 策 是 首 要項(xiàng) 目 定 位 關(guān) 成 敗規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 讀 市 場(chǎng)預(yù) 算 成 本 嚴(yán) 把 關(guān)前 期 配 套 連 市 政建 筑 安 裝 重 品 質(zhì)營(yíng) 銷(xiāo) 策 劃 講 實(shí) 際物 業(yè) 管 理 好 服 務(wù)裝 修 設(shè) 計(jì) 宜 人 居風(fēng) 水 環(huán) 境 不 可 缺職 能 運(yùn) 作 要 高 效政 府 銀 行 獲 支 持社 會(huì) 責(zé) 任 定 乾 坤 做專(zhuān)業(yè)和負(fù)責(zé)任的地產(chǎn)人 目錄指引一、房地產(chǎn)基本概念 ………………………………………第0321 頁(yè)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序步驟 …………………………………第2241 頁(yè)三、房地產(chǎn)投資決策與風(fēng)險(xiǎn)管理 …………………………第4259 頁(yè)四、申請(qǐng)項(xiàng)目用地 …………………………………………第6065 頁(yè)五、房地產(chǎn)前期策劃 ………………………………………第 6675 頁(yè)六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建 ………………………………………第 7688 頁(yè)七、規(guī)劃設(shè)計(jì) ………………………………………………第 89146 頁(yè)八、預(yù)算與合同成本 ………………………………………第147170頁(yè)九、市政配套 ………………………………………………第171182頁(yè)十、建筑工程 ………………………………………………第183209頁(yè)十一、營(yíng)銷(xiāo)策劃 ……………………………………………第210250頁(yè)十二、物業(yè)服務(wù) ……………………………………………第251279頁(yè)十三、房地產(chǎn)裝修管理 ……………………………………第280304頁(yè)十四、房地產(chǎn)風(fēng)水介紹 ……………………………………第305361頁(yè)十五、職能運(yùn)作 ……………………………………………第362418頁(yè)十六、政府銀行 ……………………………………………第419443頁(yè)十七、社會(huì)責(zé)任 ……………………………………………第444451頁(yè)十八、房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)及第三方機(jī)構(gòu) …………………………第452464頁(yè)十九、房地產(chǎn)知識(shí)題庫(kù) ……………………………………第465490頁(yè) 第一章 房地產(chǎn)基本概念一、房地產(chǎn)相關(guān)理論及指標(biāo)解釋 房地產(chǎn) 從廣義上講,房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱(chēng),指國(guó)家、集體及個(gè)人所擁有的房屋和土地。但就我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)范圍而言,它包括歸國(guó)家所有的城鎮(zhèn)生產(chǎn)性或非生產(chǎn)性用地—城市地產(chǎn),及附著在其上的城鎮(zhèn)生產(chǎn)、生活用建筑和輔助設(shè)施—城市房產(chǎn)。農(nóng)村生產(chǎn)用地、用房及宅基地等不屬城市房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)范圍。國(guó)家有償征用農(nóng)村土地用于城鎮(zhèn)建設(shè)時(shí),只有所有權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程結(jié)束后,才納入城市房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍。 房產(chǎn)價(jià)格 房產(chǎn)價(jià)格按取得所有權(quán)(使用權(quán))的方式分為房屋銷(xiāo)售價(jià)格和房屋租賃價(jià)格兩種形式。 房屋銷(xiāo)售價(jià)格 房屋銷(xiāo)售價(jià)格指房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)際成交的價(jià)格。房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)時(shí),買(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)的是房產(chǎn)的所有權(quán),賣(mài)房人將房產(chǎn)所有權(quán)出讓,同時(shí)要獲得房產(chǎn)所有權(quán)出讓的價(jià)值補(bǔ)償。它包括商品房銷(xiāo)售、公房銷(xiāo)售和私房銷(xiāo)售三部分。 房屋租賃價(jià)格 房屋租賃指房屋的所有人出租房屋面取得的實(shí)際租金。在此種流通形式中,房屋所有權(quán)不變,承租者支付房租,獲得一定時(shí)期內(nèi)的房屋使用權(quán)。出租者放棄或出讓一定時(shí)期內(nèi)的房屋使用權(quán)。它包括住宅租賃、辦公用房租賃、商業(yè)用房租賃和廠房倉(cāng)庫(kù)租賃四部分。 商品房銷(xiāo)售價(jià)格 商品房銷(xiāo)售價(jià)格是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(房地產(chǎn)發(fā)展商)出售的住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)用房以及其他建筑物的市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)格。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用等組成,它受地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等因素的影響。 住宅 住宅是專(zhuān)供人們居住用的房屋。它主要包括普通居住用房、別墅、公寓、宿舍用房等,職工單身宿舍和學(xué)生宿舍等也包括在內(nèi)。 非住宅 非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括辦公用房、商業(yè)用房和廠房倉(cāng)庫(kù)等。 公房 公房是指歸房管局或各單位管理的住宅和非住宅。它包括直管公房和自管公房。其中,歸房管局管理的稱(chēng)直管公房。歸各單位管理的稱(chēng)自管公房。 公房出售價(jià)格 公房出售價(jià)格是指以成本價(jià)向工薪階層出售公有住房所實(shí)行的價(jià)格。它是按房屋建造成本制訂的售房?jī)r(jià)格,包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素。 私房 私房是指由個(gè)人或家庭購(gòu)買(mǎi)、建造并擁有產(chǎn)權(quán)的房屋。一般情況下,居民可以自由出租或出售。公有住宅通過(guò)住宅市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭,公有住宅也就轉(zhuǎn)為私有住宅。本方案中房改房再上市出售,也包括在私房出售價(jià)格的統(tǒng)計(jì)中。 1經(jīng)濟(jì)適用房 經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅,具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言,是適中的,能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力。適應(yīng)性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果,而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。它是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房。這類(lèi)住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用,其成本略低于普通商品房,故又稱(chēng)為經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。安居工程住宅也屬經(jīng)濟(jì)適用房的一類(lèi)。 1普通住宅 普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房屋。目前,多為多層住宅和高層住宅。多層住宅是指26層(含6層)的樓房。高層住宅是指6層以上的樓房,高層住宅多安裝電梯。由于各地對(duì)多層和高層的定義不一致,劃分標(biāo)準(zhǔn)各地可根據(jù)實(shí)際情況酌情確定。 1豪華住宅 豪華住宅是指按超出一般民用住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)建造的高標(biāo)準(zhǔn)住宅,通常包括別墅和高檔公寓。 別墅是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的舒適式園林住宅,一般擁有私家車(chē)庫(kù)、花園、草坪、院落等。 高檔公寓是指其單位建筑面積造價(jià)通常高于當(dāng)?shù)匾话忝裼米≌靸r(jià)一倍以上的公寓,通常為復(fù)式住宅頂層有花園的或多層住宅配有電梯的并擁有較好的綠化、商服、物業(yè)管理等配套設(shè)施。 1辦公用房 辦公用房是指企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、學(xué)校、醫(yī)院等單位的辦公用房屋。其中,檔次較高的、設(shè)備較齊全的為高標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓,條件一般的為普通辦公用房。 1寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓是指企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體等單位的高檔次辦公用房。一般擁有較完備的辦公設(shè)施,且交通便利。 1商業(yè)用房 商業(yè)用房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的供商業(yè)、糧食、供銷(xiāo)、飲食業(yè)等部門(mén)對(duì)外營(yíng)業(yè)用的商店、門(mén)市部、糧店、書(shū)店、供銷(xiāo)店、飲食店等房屋。一般指底層臨街的房屋。 1工業(yè)廠房 工業(yè)廠房指直接用于生產(chǎn)或?yàn)樯a(chǎn)配套的各種房屋,包括主要車(chē)間、輔助用房及附屬設(shè)施用房。凡工業(yè)、交通運(yùn)輸、商業(yè)、建筑業(yè)以及科研、學(xué)校等單位中的廠房都應(yīng)包括在內(nèi)。 1倉(cāng)庫(kù) 倉(cāng)庫(kù)指工業(yè)、交通運(yùn)輸、商業(yè)、供銷(xiāo)、外貿(mào)、物資及其他企事業(yè)單位建造的成品庫(kù)、半成品庫(kù)、原材料庫(kù)、貨物倉(cāng)庫(kù)、物資儲(chǔ)備庫(kù)以及冷藏庫(kù)、糧油庫(kù)等。 1土地交易價(jià)格 土地交易價(jià)格是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或其他建設(shè)單位在進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)之前,為取得土地使用權(quán)而實(shí)際支付的價(jià)格,不包括土地的后續(xù)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、各種手續(xù)費(fèi)和拆遷費(fèi)等。土地交易方式一般包括:出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃等。 土地出讓 土地出讓方式是土地使用權(quán)取得者取得用地的一種方式,同時(shí)也是土地資產(chǎn)處置的一種方式。出讓的土地使用權(quán)是土地使用者向國(guó)家購(gòu)買(mǎi)的一種財(cái)產(chǎn)權(quán),土地使用者不僅可以占有、使用和取得土地收益,還可以獨(dú)立支配和處置土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓方式有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣(mài)三種形式。 2土地轉(zhuǎn)讓 土地轉(zhuǎn)讓方式是指土地使用者在以出讓方式得到土地使用權(quán)以后,根據(jù)自己的意愿和利益對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行再轉(zhuǎn)移的行為。它包括出售、交換和贈(zèng)與等形式。 2土地租賃 土地租賃方式是指國(guó)家將國(guó)有土地在一定年限內(nèi)直接出租給土地使用者,由土地使用者向國(guó)家按年交付租金的行為。以租賃方式取得的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。 2居民住宅用地 居民住宅用地指用于建造居民居住用房屋所占用的土地。其中,用于建造豪華住宅的土地為豪華住宅用地,用于建造普通住宅的土地為普通住宅用地。 2工業(yè)用地 工業(yè)用地指工業(yè)生產(chǎn)或與工業(yè)生產(chǎn)相配套的各種活動(dòng)所占用的場(chǎng)所,包括車(chē)間用地、倉(cāng)庫(kù)用地、輔助用房用地及附屬設(shè)施用房用地等。 2商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地指用于開(kāi)展商業(yè)、旅游、娛樂(lè)活動(dòng)所占用的場(chǎng)所。如用于建造商店、糧店、飲食店、公園、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、俱樂(lè)部等占用的土地。 2其他用地 其他用地指用于建造服務(wù)業(yè)用房、辦公用房、教育用房、醫(yī)療用房、科學(xué)實(shí)驗(yàn)研究用房等所占用的土地。如理發(fā)館、照相館、旅館、辦公室、教室、醫(yī)院、科研所等占用的土地。 2項(xiàng)目地段 項(xiàng)目地段是指根據(jù)項(xiàng)目所在地段的土地級(jí)別而劃分的項(xiàng)目等級(jí)。其中,土地級(jí)別是指根據(jù)土地使用價(jià)值及所處地段繁華程度的不同而劃分的土地等級(jí)。目前各地的標(biāo)準(zhǔn)不一,例如北京市的土地級(jí)別分為一、二、三、四級(jí),而福建省的土地級(jí)別分為一、二、三、四、五級(jí)。土地沒(méi)有進(jìn)行級(jí)別劃分的地區(qū),我們可以將其大致劃分為繁華、一般和偏僻三大類(lèi)。 2項(xiàng)目結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)是按房屋建筑的主要承重部分(如梁、柱、墻及各種構(gòu)架)所用的主要材料劃分為不同的結(jié)構(gòu)類(lèi)型,一般可分為:(1)鋼架結(jié)構(gòu):承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材建造的。(2)鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu):承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝土建造的。如一棟房屋的一部分梁柱采用鋼制構(gòu)架,一部分梁柱采用鋼筋混凝土建造。(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu):承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土建造的。(4)混合結(jié)構(gòu):承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一棟房屋的粱是用鋼筋混凝土制成,以磚為承重墻?；蛘吡菏悄静闹圃?柱是鋼筋混凝土建造的。(5)磚木結(jié)構(gòu):承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一棟房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。(6)其他結(jié)構(gòu):凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都?xì)w此類(lèi)。如土磚木結(jié)構(gòu)(土基墻、磚柱、木梁)、木結(jié)構(gòu)、竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等。 隨著施工技術(shù)的發(fā)展和新型材料的問(wèn)世而出現(xiàn)的一些新結(jié)構(gòu),如懸索結(jié)構(gòu)、薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)、空間網(wǎng)架結(jié)構(gòu)等,都應(yīng)按上述劃分標(biāo)準(zhǔn)分別列入有關(guān)結(jié)構(gòu)中。 2實(shí)有房屋 是指已建成并達(dá)到入住或使用條件的、含自有(私有)房屋在內(nèi)的各類(lèi)房屋。 實(shí)有住宅 是指已建成并達(dá)到入住及使用條件的、含自有(私有)住宅在內(nèi)的住宅。 3住宅套數(shù) 是指按照設(shè)計(jì)要求已建成并達(dá)到入住、使用條件的成套住宅的套數(shù)。 3成套住宅 是指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶(hù)使用的住宅。 3房屋施工面積 是指報(bào)告期內(nèi)施工的房屋建筑面積,包括本期新開(kāi)工面積和上年開(kāi)發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積,以及上期已停建在本期復(fù)工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中,多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和。 34房屋新開(kāi)工面積 是指在報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋建筑面積,不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工房屋面積。房屋的開(kāi)工應(yīng)以房屋正式開(kāi)始破土創(chuàng)槽(地基處理或打永久樁)的日期為準(zhǔn)。 3房屋竣工面積 是指房屋按照設(shè)計(jì)要求已全部完工,達(dá)到入住和使用條件,經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格(或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)),可正式移交使用的房屋建筑面積總和。 3竣工房屋價(jià)值 是指在報(bào)告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價(jià)值?？⒐し课輧r(jià)值按房屋設(shè)計(jì)和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計(jì)算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、暖、衛(wèi)等附屬工程的建造價(jià)值,也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備(如電梯、通風(fēng)設(shè)備等)的購(gòu)置和安裝費(fèi)用。不包括廠房?jī)?nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線(xiàn)的購(gòu)置和安裝,工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造,辦公及生活用品等家具的購(gòu)置等費(fèi)用,購(gòu)置土地的費(fèi)用,遷移補(bǔ)償費(fèi)和場(chǎng)地平整的費(fèi)用,以及城市建設(shè)配套的投資?？⒐し课輧r(jià)值一般按結(jié)算價(jià)格計(jì)算。 3居住人口 是指與住宅統(tǒng)計(jì)范圍一致的居住人口。以公安局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。 3居住戶(hù)數(shù) 是指與居住人口數(shù)相應(yīng)的戶(hù)數(shù)。戶(hù)以公安派出所核發(fā)的戶(hù)口簿為準(zhǔn),一個(gè)戶(hù)簿即一戶(hù)。 3人均住宅建筑面積 (新增指標(biāo)) 是指按居住人口計(jì)算的平均每人擁有的住宅建筑面積。計(jì)算公式: 人均住宅建筑面積(平方米/人)=住宅建筑面積/居住人口 4人均住宅使用面積 是指按居住人口計(jì)算的平均每人擁有的住宅使用面積。計(jì)算公式: 4人均住宅使用面積(平方米/人)=住宅使用面積/居住人口 4戶(hù)均住宅套數(shù) (新增指標(biāo)) 是指按居住戶(hù)數(shù)計(jì)算的平均每戶(hù)擁有的住宅套數(shù)。計(jì)算公式:戶(hù)均住宅套數(shù)(套/戶(hù))=住宅套數(shù)/居住戶(hù)數(shù) 4住宅成套率 (新增指標(biāo)) 是指成套住宅建筑面積與實(shí)有住宅建筑面積的比例。計(jì)算公式: 4住宅成套率(%)= 成套住宅建筑面積/實(shí)有住宅建筑面積100% 4住宅自有(私有)率 (新增指標(biāo))