房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)(已修改)
2025-06-30 13:11 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)一、 房地產(chǎn)基本概念 核心因素——權(quán)利束（法定的所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)和處分權(quán)，具體表現(xiàn)為房產(chǎn)證） 市場(chǎng)形態(tài)——資金流（商品特性決定） 價(jià)值表現(xiàn)——資產(chǎn)價(jià)值與使用價(jià)值二、 房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序注：土地合同包括投資許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；施工包括建筑工程許可證、建設(shè)工程開工許可證、商品房預(yù)售許可證；驗(yàn)收入伙包括房屋質(zhì)量保證書，房屋使用說(shuō)明書。簽訂土地合同前：. 項(xiàng)目選擇——市場(chǎng)供求的實(shí)際狀況. 可行性分析——利益分成，地價(jià)水平，功能價(jià)值，成本預(yù)估，利潤(rùn) 預(yù)期簽訂土地合同后1） 申請(qǐng)簽發(fā)宗地圖（藍(lán)線圖→立項(xiàng)→土地合同→宗地圖→紅線圖→規(guī) 劃要點(diǎn)→方案設(shè)計(jì)→（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）施工圖設(shè)計(jì)）2） 申請(qǐng)富于銷售力的規(guī)劃要點(diǎn)（詳細(xì)的地塊分析—主要價(jià)值點(diǎn)、主要 劣勢(shì)、景觀、競(jìng)爭(zhēng)樓盤）3） 啟動(dòng)資金安排（拖延地價(jià)、工程隊(duì)墊資、分期開發(fā)、預(yù)售、抵押）4） 設(shè)計(jì)任務(wù)書（前期策劃成果—戶型比例，建筑風(fēng)格、容積率、建筑 高度、功能比例、配套設(shè)施）銷售準(zhǔn)備（現(xiàn)場(chǎng)包裝、銷售資料、團(tuán)隊(duì)組建、廣告宣傳、價(jià)格策略）銷售實(shí)施（現(xiàn)場(chǎng)銷售制度、銷售統(tǒng)計(jì)分析、宣傳策略調(diào)整、銀行按揭辦理）竣工驗(yàn)收. 入伙手續(xù)（驗(yàn)樓收樓、繳納入伙費(fèi)、辦理裝修申請(qǐng)、辦理繳費(fèi)手續(xù)）. 辦證手續(xù). 物業(yè)管理三、 建筑專業(yè)名詞 建筑圖紙—→方案圖—→初步設(shè)計(jì)圖—→施工圖——→施工組織圖施工圖：說(shuō)明性文件 （目錄、總說(shuō)明）建筑施工圖 （總圖、詳圖）結(jié)構(gòu)施工圖 （總圖、詳圖）機(jī)電施工圖 （水、電、照明、通風(fēng)）其它文件 （園林、裝飾） 建筑施工圖——總平圖、單體平立剖、建筑結(jié)構(gòu)總平面圖：位置、鄰近距離、交通組織、標(biāo)高、技術(shù)指標(biāo)建筑面積：建筑物各層外墻或外柱外圍以內(nèi)水平，投影面積之和容積率：總建筑面積/建設(shè)用地面積（＜，～，～）覆蓋率：基底面積/用地面積建筑分類：多層（26米以下）8層高層（100米以下） 912層（小高層）1318（中高層）1933（高層）超高層（100米以上）建筑結(jié)構(gòu)：（地基—基礎(chǔ)—墻、柱—梁、板—屋面）分類：（承重物件）木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼砼、鋼結(jié)構(gòu)、鋼管砼（受力類型）框架、框剪、框筒、筒體四、 項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程（高層為例）立項(xiàng)—→策劃、設(shè)計(jì)—→拆遷—→七通一平 （前期1年）—→臨時(shí)設(shè)施→地下連續(xù)墻—→
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