【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)課程設(shè)計萬全城項目可行性研究報告第一章 項目概況一、項目地理位置“萬全城”是一個集居住、商務(wù)寫字樓、商業(yè)為一體的大型復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)項目，位于漢口新華路305號（建設(shè)大道與新華路交匯處），正處武漢CBD金融一條街和CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔，濱臨武漢城區(qū)中心兩湖泊（西北湖與北湖），毗鄰江漢區(qū)政府及政務(wù)中心。城市和生活配套設(shè)施完善，地理位置十分優(yōu)越。二、項目周邊主要生活、商服配套設(shè)施綜合商場：武漢新世界百貨、武漢廣場、世貿(mào)廣場、中百超市酒店:三、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（略）第二章 區(qū)域道路、交通現(xiàn)狀規(guī)劃與分析（略）第三章 投資分析一、投資環(huán)境分析隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷深入，2009年武漢市從調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加大保障性住房建設(shè)力度、嚴(yán)格信貸調(diào)控政策和整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序等方面入手，進一步加強了調(diào)控措施的執(zhí)行力度，使武漢市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理、住房價格基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)為全市經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定作出了積極貢獻。1. 從市場需求來分析。從長遠發(fā)展看，武漢房地產(chǎn)市場需求依然存在，市場發(fā)展?jié)摿θ栽谠黾?。武漢市目前處于城市化發(fā)展和城市改造的高峰期，新增的需求潛力巨大。在武漢市外來人口達112萬，其中包括白領(lǐng)打工一族、小型創(chuàng)業(yè)者，武漢市本地常駐人口中還有一大批的白領(lǐng)人員（其中包括國企職員）、公務(wù)員，本地常住人口也高達858萬，也就是說，平均每9個居住在武漢的居民中，就有1個是“外地人”。 除適婚族及拆遷戶外，因產(chǎn)業(yè)遷移而急需置業(yè)的人數(shù)正在激增，此為2010年的住房剛性需求注入強勁動力。武漢市的購房者占總?cè)藬?shù)的5%，按這一比例計算，武漢市尚有50多萬的人員需要解決住房問題，其中包括首次置業(yè)和重復(fù)置業(yè)者。武漢1300萬人口，一年開發(fā)量不到1000萬平方米，再加上一些政策性住房，高價住房只有一兩百萬平方米。2. 從投資規(guī)模和建設(shè)開發(fā)指標(biāo)分析，武漢市房地產(chǎn)市場的基本面仍然趨好。隨著國家“擴內(nèi)需、保增長”的經(jīng)濟發(fā)展思路進一步明確，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策推動下，武漢市房地產(chǎn)市場經(jīng)過調(diào)整后逐漸將迎來恢復(fù)性的增長。3. 從地理位置來分析。武漢地處中部，伴隨著中部崛起，各地都在努力推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，國家自主創(chuàng)新示范區(qū)的建立對武漢自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及周邊區(qū)域經(jīng)濟的帶動作用也會慢慢顯現(xiàn)出來。特別是2009年12月31日，武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)日前獲批成為全國第二個國家自主創(chuàng)新示范區(qū)。將于2010年正式啟動，屆時將成為繼北京中關(guān)村之后，以積極開展科技金融創(chuàng)新、股權(quán)激勵和科技成果轉(zhuǎn)化獎勵、“兩型產(chǎn)業(yè)”發(fā)展三大創(chuàng)新試點為特色的自主創(chuàng)新示范區(qū)。中國光谷就位于武漢市東南部的三湖六山之間，房地產(chǎn)環(huán)境明顯優(yōu)于其他二線城市，甚至有趕上一線城市的趨勢。在漢口中心城區(qū)，縱橫的建設(shè)大道和新華路奠定了西北湖區(qū)域的價值基礎(chǔ)。該區(qū)域為江漢區(qū)區(qū)政府所在地，緊鄰金融大道一條街，武漢體育中心、武漢圖書大世界聚集于此，距離漢口火車站、天河機場也很近。北至發(fā)展大道，南至建設(shè)大道，東至香港路，西至青年路，新華路貫穿其中，可謂是江漢區(qū)政治、經(jīng)濟、文化和交通四大中心。這些為該處房地產(chǎn)開發(fā)提供了極佳的條件。4. 從人口環(huán)境來分析。武漢是一個外來人口增多、高校云集、高新技術(shù)開發(fā)的城市，有利于房地產(chǎn)的發(fā)展。全國高新技術(shù)人才涌向武漢，這將有利于武漢的經(jīng)濟和城市建設(shè)，更為武漢帶來了許多新生置業(yè)群，而且，高校教職工成為購房的一個重要部分。二、投資潛力分析萬全城項目正位于江漢區(qū)經(jīng)濟中心西北湖片區(qū)的和核心商圈范圍內(nèi)，距離武廣商圈也只有5分鐘車程。1. 從居住環(huán)境來看，獨特的景觀資源優(yōu)勢。任何一個城市的發(fā)展都離不開水源，擇水而居更是每個購房者夢寐以求的居住理念。早在2000年，江漢區(qū)政府力排眾議，不惜斥巨資在北湖區(qū)域打造漢口中心城區(qū)首個休閑廣場。如今，西北湖廣場已作為武漢市一座品味高、設(shè)施全、特設(shè)鮮明城市現(xiàn)代化精品廣場而被市民津津樂道，成為市中心一道亮麗的風(fēng)景線。居住其中出則盡閱都市繁華，入則縱覽湖觀美景，暢議人生，風(fēng)光無限。良好的自然景觀資源為該區(qū)域形成CLD氛圍奠定基礎(chǔ)。2. 交通便利，配套設(shè)施極其完善。項目僅靠武漢市CBD商務(wù)金融中心，擁有便捷自如的交通體系，并有多達20多條公交路線直達武漢三鎮(zhèn)，青年路、新華路客運站近在咫尺，距武漢天河機場僅20分鐘車程，空路交通運輸?shù)娘@著優(yōu)勢將給你的出行帶來極大便利。另外，該地區(qū)配套設(shè)施的完善再武漢市也是首屈一指的，隨著市政府對建設(shè)大道金融一條街的成功改造，建銀大廈、瑞通廣場、香格里拉酒店等一流寫字樓、高檔酒店的進駐，建設(shè)大道成為真正意義上的集金融、商貿(mào)、娛樂休閑于一體的現(xiàn)代化景觀金融一條街。3. 豪宅領(lǐng)地、一個真正意義上的富人區(qū)正是由于西北湖片區(qū)的核心價值不斷顯現(xiàn)，該區(qū)域也成為了武漢市豪宅的代名詞。世紀(jì)華庭、萬豪國際、鳳凰城、天潤北湖?假日等項目，共同打造武漢市豪宅領(lǐng)地。住在西北湖片區(qū)，不僅僅是一種生活享受，更是一種身份區(qū)隔的符號，是尊貴、高品位的象征，而該區(qū)域的稀缺預(yù)示了該區(qū)域即將成為武漢市絕版豪宅，價值的大幅攀升不言而喻。4. 巨大的發(fā)展空間和升值潛力。周邊商務(wù)辦公氣息濃厚，聚集了一些商務(wù)寫字樓及政府機關(guān)、事業(yè)單位。區(qū)域為居住老城區(qū)，居住人口多且密集。該類人群收入水平高且穩(wěn)定，有很強的購買能力。教育配套設(shè)施也顯得較為完善。為了更好的凸現(xiàn)該區(qū)域的核心價值和經(jīng)濟輻射力，江漢區(qū)政府在近期擬建5平方公里的示范區(qū)域，精力打造“環(huán)境優(yōu)雅、功能齊全、設(shè)施一流、文明高尚”的現(xiàn)代商貿(mào)金融中心，示范工程項目包括西北湖西片的整體開發(fā)，西北湖北片櫻花園，建設(shè)北湖環(huán)湖路，城中村的改造以及北湖西路路面的整治工程。屆時，西北湖片區(qū)的環(huán)境將更加優(yōu)雅、景致更加迷人，道路更加整潔，該區(qū)域作為都市心臟的核心競爭力將進一步得到顯現(xiàn)，其發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g都是不可估量的。 第四章 市場分析一、市場預(yù)測分析宏觀調(diào)控下，2009年中國房地產(chǎn)市場可謂是生機勃勃。2008年底，國家推出了一系列的購房優(yōu)惠政策，堅定了消費者的購房決心；實行積極的財政政策和寬松的貨幣政策，解決了開發(fā)企業(yè)的融資困境。2009年，整個房地產(chǎn)業(yè)迅速褪去2008年萎靡不振的容貌，呈現(xiàn)出一片繁榮的景象。從武漢的房地產(chǎn)業(yè)各項數(shù)據(jù)來看，全線飄紅。，％。其中，％。，%；，%。，%；其中，%。2009年，%。其中，%。商品房銷售套數(shù)為122270套，%。其中，商品住宅銷售120379套，%。2009年，%，交易套數(shù)為54586套，%。，同比增長134%，交易套數(shù)為51321套，%。2009年，武漢市商品房綜合銷售均價為5484元/平方米，%。其中，％。