房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)(已修改)
2025-08-16 16:47 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)課程設(shè)計(jì)萬(wàn)全城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目地理位置“萬(wàn)全城”是一個(gè)集居住、商務(wù)寫(xiě)字樓、商業(yè)為一體的大型復(fù)合型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，位于漢口新華路305號(hào)（建設(shè)大道與新華路交匯處），正處武漢CBD金融一條街和CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔，濱臨武漢城區(qū)中心兩湖泊（西北湖與北湖），毗鄰江漢區(qū)政府及政務(wù)中心。城市和生活配套設(shè)施完善，地理位置十分優(yōu)越。二、項(xiàng)目周邊主要生活、商服配套設(shè)施綜合商場(chǎng)：武漢新世界百貨、武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)、中百超市酒店:三、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（略）第二章 區(qū)域道路、交通現(xiàn)狀規(guī)劃與分析（略） 第三章 投資分析一、投資環(huán)境分析隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷深入，2009年武漢市從調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加大保障性住房建設(shè)力度、嚴(yán)格信貸調(diào)控政策和整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序等方面入手，進(jìn)一步加強(qiáng)了調(diào)控措施的執(zhí)行力度，使武漢市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理、住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定作出了積極貢獻(xiàn)。1. 從市場(chǎng)需求來(lái)分析。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然存在，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿θ栽谠黾?。武漢市目前處于城市化發(fā)展和城市改造的高峰期，新增的需求潛力巨大。在武漢市外來(lái)人口達(dá)112萬(wàn)，其中包括白領(lǐng)打工一族、小型創(chuàng)業(yè)者，武漢市本地常駐人口中還有一大批的白領(lǐng)人員（其中包括國(guó)企職員）、公務(wù)員，本地常住人口也高達(dá)858萬(wàn)，也就是說(shuō)，平均每9個(gè)居住在武漢的居民中，就有1個(gè)是“外地人”。 除適婚族及拆遷戶外，因產(chǎn)業(yè)遷移而急需置業(yè)的人數(shù)正在激增，此為2010年的住房剛性需求注入強(qiáng)勁動(dòng)力。武漢市的購(gòu)房者占總?cè)藬?shù)的5%，按這一比例計(jì)算，武漢市尚有50多萬(wàn)的人員需要解決住房問(wèn)題，其中包括首次置業(yè)和重復(fù)置業(yè)者。武漢1300萬(wàn)人口，一年開(kāi)發(fā)量不到1000萬(wàn)平方米，再加上一些政策性住房，高價(jià)住房只有一兩百萬(wàn)平方米。2. 從投資規(guī)模和建設(shè)開(kāi)發(fā)指標(biāo)分析，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面仍然趨好。隨著國(guó)家“擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路進(jìn)一步明確，在積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策推動(dòng)下，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)調(diào)整后逐漸將迎來(lái)恢復(fù)性的增長(zhǎng)。3. 從地理位置來(lái)分析。武漢地處中部，伴隨著中部崛起，各地都在努力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)的建立對(duì)武漢自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用也會(huì)慢慢顯現(xiàn)出來(lái)。特別是2009年12月31日，武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)日前獲批成為全國(guó)第二個(gè)國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)。將于2010年正式啟動(dòng)，屆時(shí)將成為繼北京中關(guān)村之后，以積極開(kāi)展科技金融創(chuàng)新、股權(quán)激勵(lì)和科技成果轉(zhuǎn)化獎(jiǎng)勵(lì)、“兩型產(chǎn)業(yè)”發(fā)展三大創(chuàng)新試點(diǎn)為特色的自主創(chuàng)新示范區(qū)。中國(guó)光谷就位于武漢市東南部的三湖六山之間，房地產(chǎn)環(huán)境明顯優(yōu)于其他二線城市，甚至有趕上一線城市的趨勢(shì)。在漢口中心城區(qū)，縱橫的建設(shè)大道和新華路奠定了西北湖區(qū)域的價(jià)值基礎(chǔ)。該區(qū)域?yàn)榻瓭h區(qū)區(qū)政府所在地，緊鄰金融大道一條街，武漢體育中心、武漢圖書(shū)大世界聚集于此，距離漢口火車(chē)站、天河機(jī)場(chǎng)也很近。北至發(fā)展大道，南至建設(shè)大道，東至香港路，西至青年路，新華路貫穿其中，可謂是江漢區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通四大中心。這些為該處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了極佳的條件。4. 從人口環(huán)境來(lái)分析。武漢是一個(gè)外來(lái)人口增多、高校云集、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)的城市，有利于房地產(chǎn)的發(fā)展。全國(guó)高新技術(shù)人才涌向武漢，這將有利于武漢的經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)，更為武漢帶來(lái)了許多新生置業(yè)群，而且，高校教職工成為購(gòu)房的一個(gè)重要部分。二、投資潛力分析萬(wàn)全城項(xiàng)目正位于江漢區(qū)經(jīng)濟(jì)中心西北湖片區(qū)的和核心商圈范圍內(nèi)，距離武廣商圈也只有5分鐘車(chē)程。1. 從居住環(huán)境來(lái)看，獨(dú)特的景觀資源優(yōu)勢(shì)。任何一個(gè)城市的發(fā)展都離不開(kāi)水源，擇水而居更是每個(gè)購(gòu)房者夢(mèng)寐以求的居住理念。早在2000年，江漢區(qū)政府力排眾議，不惜斥巨資在北湖區(qū)域打造漢口中心城區(qū)首個(gè)休閑廣場(chǎng)。如今，西北湖廣場(chǎng)已作為武漢市一座品味高、設(shè)施全、特設(shè)鮮明城市現(xiàn)代化精品廣場(chǎng)而被市民津津樂(lè)道，成為市中心一道亮麗的風(fēng)景線。居住其中出則盡閱都市繁華，入則縱覽湖觀美景，暢議人生，風(fēng)光無(wú)限。良好的自然景觀資源為該區(qū)域形成CLD氛圍奠定基礎(chǔ)。2. 交通便利，配套設(shè)施極其完善。項(xiàng)目?jī)H靠武漢市CBD商務(wù)金融中心，擁有便捷自如的交通體系，并有多達(dá)20多條公交路線直達(dá)武漢三鎮(zhèn)，青年路、新華路客運(yùn)站近在咫尺，距武漢天河機(jī)場(chǎng)僅20分鐘車(chē)程，空路交通運(yùn)輸?shù)娘@著優(yōu)勢(shì)將給你的出行帶來(lái)極大便利。另外，該地區(qū)配套設(shè)施的完善再武漢市也是首屈一指的，隨著市政府對(duì)建設(shè)大道金融一條街的成功改造，建銀大廈、瑞通廣場(chǎng)、香格里拉酒店等一流寫(xiě)字樓、高檔酒店的進(jìn)駐，建設(shè)大道成為真正意義上的集金融、商貿(mào)、娛樂(lè)休閑于一體的現(xiàn)代化景觀金融一條街。3. 豪宅領(lǐng)地、一個(gè)真正意義上的富人區(qū)正是由于西北湖片區(qū)的核心價(jià)值不斷顯現(xiàn)，該區(qū)域也成為了武漢市豪宅的代名詞。世紀(jì)華庭、萬(wàn)豪國(guó)際、鳳凰城、天潤(rùn)北湖?假日等項(xiàng)目，共同打造武漢市豪宅領(lǐng)地。住在西北湖片區(qū)，不僅僅是一種生活享受，更是一種身份區(qū)隔的符號(hào)，是尊貴、高品位的象征，而該區(qū)域的稀缺預(yù)示了該區(qū)域即將成為武漢市絕版豪宅，價(jià)值的大幅攀升不言而喻。4. 巨大的發(fā)展空間和升值潛力。周邊商務(wù)辦公氣息濃厚，聚集了一些商務(wù)寫(xiě)字樓及政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位。區(qū)域?yàn)榫幼±铣菂^(qū)，居住人口多且密集。該類(lèi)人群收入水平高且穩(wěn)定，有很強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力。教育配套設(shè)施也顯得較為完善。為了更好的凸現(xiàn)該區(qū)域的核心價(jià)值和經(jīng)濟(jì)輻射力，江漢區(qū)政府在近期擬建5平方公里的示范區(qū)域，精力打造“環(huán)境優(yōu)雅、功能齊全、設(shè)施一流、文明高尚”的現(xiàn)代商貿(mào)金融中心，示范工程項(xiàng)目包括西北湖西片的整體開(kāi)發(fā)，西北湖北片櫻花園，建設(shè)北湖環(huán)湖路，城中村的改造以及北湖西路路面的整治工程。屆時(shí)，西北湖片區(qū)的環(huán)境將更加優(yōu)雅、景致更加迷人，道路更加整潔，該區(qū)域作為都市心臟的核心競(jìng)爭(zhēng)力將進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，其發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g都是不可估量的。 第四章 市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析宏觀調(diào)控下，2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是生機(jī)勃勃。2008年底，國(guó)家推出了一系列的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，堅(jiān)定了消費(fèi)者的購(gòu)房決心；實(shí)行積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策，解決了開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資困境。2009年，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)迅速褪去2008年萎靡不振的容貌，呈現(xiàn)出一片繁榮的景象。從武漢的房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看，全線飄紅。，％。其中，％。，%；，%。，%；其中，%。2009年，%。其中，%。商品房銷(xiāo)售套數(shù)為122270套，%。其中，商品住宅銷(xiāo)售120379套，%。2009年，%，交易套數(shù)為54586套，%。，同比增長(zhǎng)134%，交易套數(shù)為51321套，%。2009年，武漢市商品房綜合銷(xiāo)售均價(jià)為5484元/平方米，%。其中，％。
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