【正文】 產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)和擔(dān)保保險(xiǎn)開(kāi)展極少，另一方面覆蓋面窄，業(yè)務(wù)量小，保險(xiǎn)業(yè)的滯后使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)中的大量風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法轉(zhuǎn)移、化解，直接影響了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，應(yīng)大力建立房地產(chǎn)保險(xiǎn)體系，組建專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司，擴(kuò)大保險(xiǎn)險(xiǎn)種，合理解決相關(guān)保險(xiǎn)費(fèi)率額問(wèn)題，規(guī)范房地產(chǎn)保險(xiǎn)技術(shù)規(guī)范、投保與理賠程序，健全房地產(chǎn)保險(xiǎn)的法律、規(guī)范等。第十三章 結(jié)論與建議一、結(jié)論1. 從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然存在，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿θ栽谠黾?。從投資規(guī)模和建設(shè)開(kāi)發(fā)指標(biāo)分析，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面仍然趨好。隨著國(guó)家“擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路進(jìn)一步明確，在積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策推動(dòng)下，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)調(diào)整后逐漸將迎來(lái)恢復(fù)性的增長(zhǎng)。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱充分反映出購(gòu)房需求的旺盛，在緩解矛盾上，中央政府一方面要加大商品房供給，一方面又要控制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)帶來(lái)的民生問(wèn)題。在經(jīng)濟(jì)會(huì)議后，國(guó)務(wù)院也對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行了調(diào)控，12月9日國(guó)務(wù)院宣布二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策終止目的在于抑制投機(jī)性購(gòu)房，12月14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出要求遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲趨勢(shì)，同時(shí)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。繼2009年12 月中央密集出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策以后，在2010年1月中央政府再出臺(tái)“國(guó)十一條”進(jìn)一步調(diào)控樓市。 “國(guó)十一條”與此前中央所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承，但更加系統(tǒng)全面，從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任”四個(gè)方面，正式確定了2010年中國(guó)房地產(chǎn)政策基調(diào)和架構(gòu)，今后一年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化將難以脫離此政策的背景。國(guó)家需要房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)時(shí)，就鼓勵(lì)購(gòu)房行為；當(dāng)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱或者民聲齊怨時(shí)，國(guó)家只要出臺(tái)一道封殺命令，市場(chǎng)就會(huì)重歸沉寂。所以2010年市場(chǎng)行情，還是取決于中央政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心和出臺(tái)的具體調(diào)控改革措施。因此，萬(wàn)全城項(xiàng)目既有一定的機(jī)遇，又有很大的挑戰(zhàn)，需要我們認(rèn)真對(duì)待，把握市場(chǎng)脈搏，與時(shí)俱進(jìn)，積極迎接挑戰(zhàn)。、品牌與市場(chǎng)是決定銷(xiāo)售的主要因素。隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)于房子的追求不僅僅只滿足它基本的居住需求，而對(duì)房子的舒適性、保值性提出了更高要求?，F(xiàn)在隨著樓盤(pán)間的競(jìng)爭(zhēng)加大，房子附加值的多少成為樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力大小的有力砝碼。 附加值是樓盤(pán)在滿足其基本的功能之外而給居住者帶來(lái)的更多的附加價(jià)值，比如樓盤(pán)品牌、樓盤(pán)文化、樓盤(pán)配套服務(wù)以及樓盤(pán)絕佳的地段給樓盤(pán)帶來(lái)的附加值等?？v觀濟(jì)南所有樓盤(pán)，樓盤(pán)的品質(zhì)越高，其附加值也就越大，當(dāng)然其價(jià)格也相應(yīng)越高，比如巴黎豪庭、加州陽(yáng)光等。他們的均價(jià)雖然每平方米都在6500元以上，但是這些樓盤(pán)帶給居住者除了高的居住品質(zhì)外，還為居住者帶來(lái)了更多超出樓盤(pán)價(jià)值的更高附加值價(jià)值。巴黎花園、學(xué)府佳園賦予樓盤(pán)的特有的文化也為樓盤(pán)帶來(lái)高附加值，這類(lèi)樓盤(pán)能吸引高素質(zhì)人群的居住，高素質(zhì)人群可以提升房產(chǎn)價(jià)值，從深層次上再次提升該區(qū)域的居住價(jià)值；而歷山名郡、白金瀚宮絕佳的地段使此類(lèi)樓盤(pán)具備了貴胄氣質(zhì)。此類(lèi)樓盤(pán)絕版的地段，周邊有著完善的生活和休閑配套，銀行、餐廳、酒吧、購(gòu)物中心、公園等一應(yīng)俱全，超多的樓盤(pán)附加值從而顯現(xiàn)居住的最終價(jià)值。3. 提高產(chǎn)品的性價(jià)比有助于銷(xiāo)售 資金回籠、變現(xiàn) 沒(méi)有賣(mài)不動(dòng)的價(jià)格，只有賣(mài)不動(dòng)的產(chǎn)品。當(dāng)價(jià)格和產(chǎn)品價(jià)值不對(duì)稱時(shí)，在“賣(mài)”的這個(gè)動(dòng)作進(jìn)程上就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始著急了，降價(jià)確實(shí)在進(jìn)行。不過(guò)仍然有很多開(kāi)發(fā)商，即使在在物價(jià)和成本普漲和資金鏈幾乎要斷裂的前提下，也并沒(méi)有選擇大規(guī)模的降價(jià)促銷(xiāo)，這說(shuō)明他們知道降價(jià)不是辦法，大規(guī)模競(jìng)相降價(jià)無(wú)疑自殺。所以，一味的降價(jià)或各種促銷(xiāo)不如提高性價(jià)比，房子降價(jià)不等于樓市回歸理性，產(chǎn)品的性價(jià)比、附加值、開(kāi)發(fā)商的服務(wù)水平的提高才是關(guān)鍵。 價(jià)格之戰(zhàn)的惡性競(jìng)爭(zhēng)可能帶來(lái)巨大的災(zāi)難性后果，在未來(lái)一段時(shí)間里，一些高品質(zhì)性價(jià)比高的房產(chǎn)，將更受歡迎。萬(wàn)全城項(xiàng)目定位復(fù)合型高檔物業(yè)，提高其性價(jià)比，比如關(guān)注居住環(huán)境、建筑與環(huán)境、人與環(huán)境的協(xié)調(diào)、注重共享空間的利用與價(jià)值，有利于后期的銷(xiāo)售，加快資金回收。二、建議可行性研究是對(duì)擬建投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見(jiàn)，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。當(dāng)今火熱市場(chǎng)行情下，企業(yè)需要做好可行性研究，做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和財(cái)務(wù)分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中既涉及土地、稅費(fèi)、工程、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)等費(fèi)用，也包括不可預(yù)測(cè)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用主要分析成本與收益，一般以動(dòng)態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流量分析、動(dòng)態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面進(jìn)行合理評(píng)估。這些費(fèi)用和預(yù)測(cè)充滿不確定性因素，所以，可行性分析正確如否對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)防范影響較大。進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和監(jiān)測(cè)，對(duì)供求變化做出良好的反應(yīng)。須委托專(zhuān)業(yè)咨詢公司對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況進(jìn)行調(diào)研，獲取詳細(xì)的信息資料，同時(shí)根據(jù)社會(huì)需求和城市建設(shè)規(guī)劃來(lái)調(diào)整投資項(xiàng)目，避免供需失衡的風(fēng)險(xiǎn)。把控經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)投資者需要關(guān)注政策導(dǎo)向，把握投資時(shí)機(jī)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠完善，國(guó)家和地方經(jīng)常會(huì)出臺(tái)一系列政策。房地產(chǎn)投資者在投資決策做出前，應(yīng)主動(dòng)與當(dāng)?shù)卣?、金融機(jī)構(gòu)、各級(jí)主管部門(mén)取得聯(lián)系，及時(shí)了解國(guó)家各項(xiàng)財(cái)稅政策和城市建設(shè)規(guī)劃變動(dòng)可能產(chǎn)生的影響，及時(shí)調(diào)整投資策略，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，提高投資收益，把握投資方向。個(gè)人投資者需要對(duì)個(gè)人收入合理評(píng)估，防止收入下降產(chǎn)生債務(wù)問(wèn)題。此外，還需要估算好投資回報(bào)期。優(yōu)化投資組合房地產(chǎn)投資活動(dòng)雖然是一個(gè)周期長(zhǎng)、高風(fēng)險(xiǎn)高收益的活動(dòng)，但是各個(gè)投資建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度、獲利能力、資金需求量各有不同。投資者可以合理恰當(dāng)?shù)拇钆涓鞣N不同投資類(lèi)型的項(xiàng)目，計(jì)算整體收益與整體風(fēng)險(xiǎn)之間的相關(guān)性，盡可能縮短投資回收期，降低借入資金成本，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)減少資金成本中借入資金的比例，吸引更多的投資者，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。投資優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，為了擴(kuò)大利潤(rùn)和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的限制，武漢許多樓盤(pán)產(chǎn)品設(shè)計(jì)不盡合理，暗房、畸形房、通風(fēng)采光等問(wèn)題層出不窮。武漢市房地產(chǎn)產(chǎn)品面臨升級(jí)換代，其設(shè)計(jì)和理念與沿海城市相比還有進(jìn)一步提升的空間，節(jié)能環(huán)保住宅、多功能住宅、低密度住宅、商務(wù)型住宅、低碳生活住宅、老年住宅等將成為未來(lái)住宅產(chǎn)品創(chuàng)新的方向，武漢市中高層消費(fèi)需要得到最大化的開(kāi)發(fā)和挖掘。，從企業(yè)內(nèi)部發(fā)展和外部環(huán)境建設(shè)、擴(kuò)大各種融資渠道等角度提出了以下建議。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵在于加強(qiáng)自身抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力。具體措施包括：建立現(xiàn)代企業(yè)制度；編制科學(xué)且完備的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃書(shū)；強(qiáng)化項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理研究；建立企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理組織；建立信息咨詢系統(tǒng)；建立風(fēng)險(xiǎn)管理績(jī)效評(píng)價(jià)體系等，從金融角度提出擴(kuò)大融資渠道，充分利用保險(xiǎn)。從企業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境來(lái)講，需要強(qiáng)調(diào)以下一些方面：控制房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模和供給結(jié)構(gòu)；控制消費(fèi)需求和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，建立房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制等。