【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 設(shè)施等，因而他們有了住房也希望購(gòu)房，目的是改善居住條件。3）政府工作人員中，也有一少部分人買房是為了投資。以投資為目的的消費(fèi)者，比較看重地理位置、價(jià)格，這兩方面的因素會(huì)對(duì)其投資的回報(bào)產(chǎn)生直接影響。4）購(gòu)房誘因的設(shè)置 針對(duì)自住者的誘因應(yīng)放大小區(qū)環(huán)境、樓盤本身素質(zhì)、附加值及價(jià)格上。針對(duì)投資者的誘因應(yīng)放在價(jià)格、交通、附加值上。第五章 建設(shè)地點(diǎn)及自然條件一、地理位置（略）二、區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造（略）三、區(qū)域地貌（略）四、場(chǎng)地地基土、基巖構(gòu)成及特征（略）六、地震地質(zhì)條件（略）第六章 項(xiàng)目的SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)（Strength）1） 1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于武漢市商業(yè)中心區(qū)，地處武漢市CBD 金融一條街和CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔，近傍西北湖廣場(chǎng)和噴泉公園，現(xiàn)代購(gòu)房者都追求依山傍水，享受自然、親近自然，而本項(xiàng)目有著優(yōu)越的自然景觀優(yōu)勢(shì)；金融街與之隔道相鄰，中心商務(wù)區(qū)寫字樓、娛樂(lè)休閑、購(gòu)物優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。項(xiàng)目所處地段有城市主要交通干道建設(shè)大道和景觀大道新華下路和青年路，交通便利。優(yōu)越的地理位置。距漢口中心城區(qū)的核心。環(huán)境優(yōu)雅安寧，又坐擁繁華。獨(dú)享自然景觀資源。南面為北湖和西湖，直接供給空間視野。項(xiàng)目所在區(qū)域價(jià)值很高，為武漢市公認(rèn)的豪宅區(qū)。人居純度良好，附近社區(qū)生活和諧性較高。2）物業(yè)優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目集高層臨湖住宅、高層智能化甲級(jí)商務(wù)寫字樓和大型商務(wù)三位一體，體量大、檔次高，自身功能配套齊全，因此，具有獨(dú)特的物業(yè)優(yōu)勢(shì)。天安物業(yè)為武漢萬(wàn)全城提供物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)。3）項(xiàng)目周邊或毗鄰擁有金融街、酒店及商務(wù)配套獨(dú)享西北湖周邊的購(gòu)物娛樂(lè)配套，坐擁新華下路和青年路的餐飲休閑配套等優(yōu)越條件，生活居住、商務(wù)娛樂(lè)、休閑購(gòu)物等非常優(yōu)越。，二、劣勢(shì)（Weakness）1)項(xiàng)目地塊整體出現(xiàn)不規(guī)則的形狀，一定程度上弱化了地塊的價(jià)值；2）土地成本相對(duì)較高（地價(jià)昂貴、拆遷費(fèi)用大），致使前期投入費(fèi)用較多，對(duì)后期的開(kāi)發(fā)和資金回籠有一定的壓力。3）本項(xiàng)目為本公司開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，在本地市場(chǎng)的知名度和影響力有一定的局限性。4）項(xiàng)目占地僅為24畝，難以形成規(guī)模效應(yīng),且缺乏品牌效應(yīng)。5）兩湖總督將南面的西湖和北湖遮住，對(duì)項(xiàng)目挖掘湖景資源有一定影響。6）噪音影響和汽車尾氣排放對(duì)居住環(huán)境的影響，項(xiàng)目所處市政道路，較大的車流量，為本項(xiàng)目帶來(lái)交通便利的同時(shí)，較大的車流也帶來(lái)了噪音干擾，在解決噪音影響、提高隔音效果的問(wèn)題上增加了項(xiàng)目的投資。7）項(xiàng)目地處武漢市中心區(qū)，消費(fèi)水平為武漢是最高，消費(fèi)者購(gòu)房壓力較大，對(duì)項(xiàng)目后期營(yíng)銷帶來(lái)一定的麻煩。8) 文化教育缺乏初高中教育學(xué)校。三、機(jī)會(huì)（Opportunity）1） 當(dāng)城市化進(jìn)程加快，市場(chǎng)需求隨之增加，這一切都預(yù)示了買方市場(chǎng)將不斷地?cái)U(kuò)大；2） 王家墩商務(wù)中心擬建為逐步最大商務(wù)中心，屆時(shí)該地區(qū)區(qū)域價(jià)值將得到進(jìn)一步提升；3） 西北湖區(qū)域高檔樓盤與新華西路大盤共同構(gòu)成武漢漢口地區(qū)的中央生活區(qū)，居住價(jià)值得到進(jìn)一步提升。4） 目前市場(chǎng)上的小戶型普遍功能設(shè)計(jì)不完善，犧牲了舒適性，屬于純過(guò)渡性住宅。四、威脅（Threats）1） 周邊大盤云集，且都是頗具知名度的開(kāi)發(fā)商，競(jìng)爭(zhēng)激烈；區(qū)域內(nèi)交通干道沿線許多新項(xiàng)目相繼上市，對(duì)本項(xiàng)目在后期營(yíng)銷中的客戶起到了一定的分流。區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的推出將直接沖擊本項(xiàng)目。2) 區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)格水平偏高，客戶形成一定的“心理價(jià)格”定勢(shì)，逾越有難度。后期銷售壓力大，資金回籠慢。第七章 項(xiàng)目的規(guī)劃與定位（略）第八章 項(xiàng)目營(yíng)銷、推廣策略（略）第九章 物業(yè)管理及服務(wù)（略）第十章 投資估算及資金籌措（略）第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（略）第十二章 風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資受到影響較多，某個(gè)環(huán)節(jié)的變化或某個(gè)因素的形成都會(huì)給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資面臨宏觀經(jīng)濟(jì)與政策、投入要素、金融、市場(chǎng)、企業(yè)自身等風(fēng)險(xiǎn)，目前來(lái)看，主要有以下風(fēng)險(xiǎn)：一、宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)任何國(guó)家的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行都存在著經(jīng)濟(jì)蕭條、復(fù)蘇、增長(zhǎng)和衰退再到蕭條、復(fù)蘇等階段的經(jīng)濟(jì)周期，經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)已成為一個(gè)世界性的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，只不過(guò)由于體制、政策等因素的不同導(dǎo)致不同的階段出現(xiàn)的時(shí)間短長(zhǎng)不一。經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)增長(zhǎng)則會(huì)提高居民收入、消費(fèi)能力和預(yù)期，從而刺激房地產(chǎn)消費(fèi)。與經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)相類似，房地產(chǎn)行業(yè)也存在周期性波動(dòng)，房地產(chǎn)的周期波動(dòng)主要表現(xiàn)在價(jià)格漲跌、成家量多少、投資量的增減等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化上其總的趨勢(shì)分為上升期和下降期，復(fù)蘇與增長(zhǎng)階段衰退階段。從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在低潮期短，上升期長(zhǎng)的特點(diǎn)。所以，可以選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)，以最小的風(fēng)險(xiǎn)獲取最大的收益。二、金融風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資投入大、周期長(zhǎng)，沒(méi)有大量的資金供應(yīng)，房地產(chǎn)投資是難以維繼的。因此，房地產(chǎn)業(yè)離開(kāi)了金融業(yè)的支持是不可能得到發(fā)展的。而國(guó)家正是通過(guò)金融政策，即運(yùn)用貨幣供應(yīng)量、利率、稅率及匯率等經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)，使之與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互協(xié)調(diào)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的社會(huì)總供需的動(dòng)態(tài)平衡。貨幣供應(yīng)量的大小直接影響著房地產(chǎn)行業(yè)的活力和市場(chǎng)的興衰，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中制約企業(yè)不可缺少的調(diào)控手段。通過(guò)控制貨幣供應(yīng)量，從而控制投資，調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)貨幣依存度相當(dāng)高，貨幣供應(yīng)量的擴(kuò)大必然有利于大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格的攀升，反之，則可能導(dǎo)致資金抽出房地產(chǎn)市場(chǎng)， 房地產(chǎn)價(jià)格下跌。在資金供不應(yīng)求的情況下，利率將上調(diào)，反之利率將下調(diào)。負(fù)債經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)投資的特征之一，而且還影響對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而影響房地產(chǎn)的供應(yīng)。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)投資減少，建筑業(yè)開(kāi)工率下降，房地產(chǎn)銷售困難，反之則投資加大，開(kāi)工率上升，銷售好轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的資金60%主要來(lái)自銀行貸款，所以銀行利息率的任何變化，都會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。三、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)1． 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，但是土地受到國(guó)家控制，政策繁多，部分區(qū)域市場(chǎng)操作不規(guī)范。房地產(chǎn)投資者如果在經(jīng)營(yíng)上的不善或失誤，會(huì)喪失對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的占有率，造成期望收入與實(shí)際情況相背離的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)還可能來(lái)源于投資者的主觀因素，它包括投資區(qū)位的選擇失誤、對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)傾向不了解等等。2． 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資者資金來(lái)源分為自有資金和借貸資金，并且絕大多數(shù)投資者資金是借貸資金。在利率保持不變的狀態(tài)下，投資者可以充分利用自有資金和借貸資金這支財(cái)務(wù)杠桿的效應(yīng)，擴(kuò)大投資利潤(rùn)，如果這個(gè)財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)用得不好，同時(shí)也加大了收不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。3． 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)房地產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格急速上升，利潤(rùn)較高，吸引大量的投資者進(jìn)入，逐步增大供給。當(dāng)市場(chǎng)供給量超越需求達(dá)