【文章內(nèi)容簡介】 設(shè)施等，因而他們有了住房也希望購房，目的是改善居住條件。3）政府工作人員中，也有一少部分人買房是為了投資。以投資為目的的消費(fèi)者，比較看重地理位置、價格，這兩方面的因素會對其投資的回報產(chǎn)生直接影響。4）購房誘因的設(shè)置 針對自住者的誘因應(yīng)放大小區(qū)環(huán)境、樓盤本身素質(zhì)、附加值及價格上。針對投資者的誘因應(yīng)放在價格、交通、附加值上。第五章 建設(shè)地點(diǎn)及自然條件一、地理位置（略）二、區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造（略）三、區(qū)域地貌（略）四、場地地基土、基巖構(gòu)成及特征（略）六、地震地質(zhì)條件（略）第六章 項目的SWOT分析一、優(yōu)勢（Strength）1） 1）區(qū)位優(yōu)勢：項目位于武漢市商業(yè)中心區(qū)，地處武漢市CBD 金融一條街和CLD（中央生活區(qū)）的西北湖畔，近傍西北湖廣場和噴泉公園，現(xiàn)代購房者都追求依山傍水，享受自然、親近自然，而本項目有著優(yōu)越的自然景觀優(yōu)勢；金融街與之隔道相鄰，中心商務(wù)區(qū)寫字樓、娛樂休閑、購物優(yōu)勢得天獨(dú)厚。項目所處地段有城市主要交通干道建設(shè)大道和景觀大道新華下路和青年路，交通便利。優(yōu)越的地理位置。距漢口中心城區(qū)的核心。環(huán)境優(yōu)雅安寧，又坐擁繁華。獨(dú)享自然景觀資源。南面為北湖和西湖，直接供給空間視野。項目所在區(qū)域價值很高，為武漢市公認(rèn)的豪宅區(qū)。人居純度良好，附近社區(qū)生活和諧性較高。2）物業(yè)優(yōu)勢：本項目集高層臨湖住宅、高層智能化甲級商務(wù)寫字樓和大型商務(wù)三位一體，體量大、檔次高，自身功能配套齊全，因此，具有獨(dú)特的物業(yè)優(yōu)勢。天安物業(yè)為武漢萬全城提供物業(yè)管理顧問服務(wù)。3）項目周邊或毗鄰擁有金融街、酒店及商務(wù)配套獨(dú)享西北湖周邊的購物娛樂配套，坐擁新華下路和青年路的餐飲休閑配套等優(yōu)越條件，生活居住、商務(wù)娛樂、休閑購物等非常優(yōu)越。，二、劣勢（Weakness）1)項目地塊整體出現(xiàn)不規(guī)則的形狀，一定程度上弱化了地塊的價值；2）土地成本相對較高（地價昂貴、拆遷費(fèi)用大），致使前期投入費(fèi)用較多，對后期的開發(fā)和資金回籠有一定的壓力。3）本項目為本公司開發(fā)的第一個項目，在本地市場的知名度和影響力有一定的局限性。4）項目占地僅為24畝，難以形成規(guī)模效應(yīng),且缺乏品牌效應(yīng)。5）兩湖總督將南面的西湖和北湖遮住，對項目挖掘湖景資源有一定影響。6）噪音影響和汽車尾氣排放對居住環(huán)境的影響，項目所處市政道路，較大的車流量，為本項目帶來交通便利的同時，較大的車流也帶來了噪音干擾，在解決噪音影響、提高隔音效果的問題上增加了項目的投資。7）項目地處武漢市中心區(qū)，消費(fèi)水平為武漢是最高，消費(fèi)者購房壓力較大，對項目后期營銷帶來一定的麻煩。8) 文化教育缺乏初高中教育學(xué)校。三、機(jī)會（Opportunity）1） 當(dāng)城市化進(jìn)程加快，市場需求隨之增加，這一切都預(yù)示了買方市場將不斷地擴(kuò)大；2） 王家墩商務(wù)中心擬建為逐步最大商務(wù)中心，屆時該地區(qū)區(qū)域價值將得到進(jìn)一步提升；3） 西北湖區(qū)域高檔樓盤與新華西路大盤共同構(gòu)成武漢漢口地區(qū)的中央生活區(qū)，居住價值得到進(jìn)一步提升。4） 目前市場上的小戶型普遍功能設(shè)計不完善，犧牲了舒適性，屬于純過渡性住宅。四、威脅（Threats）1） 周邊大盤云集，且都是頗具知名度的開發(fā)商，競爭激烈；區(qū)域內(nèi)交通干道沿線許多新項目相繼上市，對本項目在后期營銷中的客戶起到了一定的分流。區(qū)內(nèi)項目的推出將直接沖擊本項目。2) 區(qū)域內(nèi)住宅價格水平偏高，客戶形成一定的“心理價格”定勢，逾越有難度。后期銷售壓力大，資金回籠慢。第七章 項目的規(guī)劃與定位（略）第八章 項目營銷、推廣策略（略）第九章 物業(yè)管理及服務(wù)（略）第十章 投資估算及資金籌措（略）第十一章 財務(wù)評價（略）第十二章 風(fēng)險分析一、項目風(fēng)險房地產(chǎn)投資受到影響較多，某個環(huán)節(jié)的變化或某個因素的形成都會給房地產(chǎn)項目帶來不同的風(fēng)險。一般來說，房地產(chǎn)投資面臨宏觀經(jīng)濟(jì)與政策、投入要素、金融、市場、企業(yè)自身等風(fēng)險，目前來看，主要有以下風(fēng)險：一、宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)周期風(fēng)險任何國家的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行都存在著經(jīng)濟(jì)蕭條、復(fù)蘇、增長和衰退再到蕭條、復(fù)蘇等階段的經(jīng)濟(jì)周期，經(jīng)濟(jì)周期的波動已成為一個世界性的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，只不過由于體制、政策等因素的不同導(dǎo)致不同的階段出現(xiàn)的時間短長不一。經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)增長則會提高居民收入、消費(fèi)能力和預(yù)期，從而刺激房地產(chǎn)消費(fèi)。與經(jīng)濟(jì)周期性波動相類似，房地產(chǎn)行業(yè)也存在周期性波動，房地產(chǎn)的周期波動主要表現(xiàn)在價格漲跌、成家量多少、投資量的增減等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化上其總的趨勢分為上升期和下降期，復(fù)蘇與增長階段衰退階段。從我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史看，我國房地產(chǎn)市場存在低潮期短，上升期長的特點(diǎn)。所以，可以選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時機(jī)，以最小的風(fēng)險獲取最大的收益。二、金融風(fēng)險房地產(chǎn)投資投入大、周期長，沒有大量的資金供應(yīng)，房地產(chǎn)投資是難以維繼的。因此，房地產(chǎn)業(yè)離開了金融業(yè)的支持是不可能得到發(fā)展的。而國家正是通過金融政策，即運(yùn)用貨幣供應(yīng)量、利率、稅率及匯率等經(jīng)濟(jì)杠桿對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)，使之與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互協(xié)調(diào)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的社會總供需的動態(tài)平衡。貨幣供應(yīng)量的大小直接影響著房地產(chǎn)行業(yè)的活力和市場的興衰，是市場經(jīng)濟(jì)中制約企業(yè)不可缺少的調(diào)控手段。通過控制貨幣供應(yīng)量，從而控制投資，調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度。房地產(chǎn)業(yè)對貨幣依存度相當(dāng)高，貨幣供應(yīng)量的擴(kuò)大必然有利于大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，從而引起房地產(chǎn)價格的攀升，反之，則可能導(dǎo)致資金抽出房地產(chǎn)市場， 房地產(chǎn)價格下跌。在資金供不應(yīng)求的情況下，利率將上調(diào)，反之利率將下調(diào)。負(fù)債經(jīng)營是房地產(chǎn)投資的特征之一，而且還影響對房地產(chǎn)的需求，從而影響房地產(chǎn)的供應(yīng)。當(dāng)利率上升時，房地產(chǎn)投資減少，建筑業(yè)開工率下降，房地產(chǎn)銷售困難，反之則投資加大，開工率上升，銷售好轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的資金60%主要來自銀行貸款，所以銀行利息率的任何變化，都會給房地產(chǎn)投資帶來較大風(fēng)險。三、企業(yè)風(fēng)險1． 經(jīng)營風(fēng)險當(dāng)前的房地產(chǎn)市場是完全競爭市場，但是土地受到國家控制，政策繁多，部分區(qū)域市場操作不規(guī)范。房地產(chǎn)投資者如果在經(jīng)營上的不善或失誤，會喪失對房地產(chǎn)市場的占有率，造成期望收入與實(shí)際情況相背離的風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險還可能來源于投資者的主觀因素，它包括投資區(qū)位的選擇失誤、對當(dāng)?shù)叵M(fèi)傾向不了解等等。2． 財務(wù)風(fēng)險房地產(chǎn)投資者資金來源分為自有資金和借貸資金，并且絕大多數(shù)投資者資金是借貸資金。在利率保持不變的狀態(tài)下，投資者可以充分利用自有資金和借貸資金這支財務(wù)杠桿的效應(yīng)，擴(kuò)大投資利潤，如果這個財務(wù)杠桿運(yùn)用得不好，同時也加大了收不抵債的風(fēng)險。3． 市場風(fēng)險當(dāng)房地產(chǎn)供不應(yīng)求時，房地產(chǎn)價格急速上升，利潤較高，吸引大量的投資者進(jìn)入，逐步增大供給。當(dāng)市場供給量超越需求達(dá)