【文章內容簡介】 ，采用技術經(jīng)濟分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術上的可行性，進一步確定項目規(guī)模、構成、開發(fā)進度。(6)制定實施計劃。對于選定的滿意方案，制定詳細的實施計劃，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。(7)編制可行性研究報告。經(jīng)過上述分析與評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推薦可行方案和實施計劃，提出結論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。二、土地使用權獲取目前，我國土地使用權的獲取主要通過行政劃撥和市場機制兩條途徑。對原先已通過行政劃撥的土地，在更新改造、再開發(fā)過程中，開發(fā)商主要通過補地價的方式重新獲取土地使用權。對于新開發(fā)的土地，開發(fā)商主要通過出讓方式獲得土地使用權。有關途徑和方式簡述如下。(一)通過政府行政劃撥獲取土地使用權根據(jù)現(xiàn)行的法規(guī)及政策條例，國家進行經(jīng)濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業(yè)，需要征用集體所有土地或者國有土地，可由政府行政劃撥。因為行政劃撥土地使用權是國家給予的一種特殊政策，所以，《土地管理法》對可以采取劃撥的范圍作了明確規(guī)定。同時限定了批準權限，嚴格保護基本農(nóng)田，凡基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃，其他土地超過70公頃，都必須報國務院批準；其余由省級人民政府批準。建設征用土地時，應按規(guī)定支付土地補償費和安置補助費。此外，征用城市郊區(qū)的菜地，須按規(guī)定交納新菜地開發(fā)建設基金；在土地使用過程中，建設單位還須繳納土地使用稅、耕地占用稅和其他有關費用。(二)國有土地使用權的有償使用國有土地使用權有償使用是指國家將一定時期內的土地使用權提供給單位和個人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定，一次或分年度向國家繳納土地有償使用費的行為。土地有償使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些經(jīng)批準可以采用劃撥方式供地的，都應當采用有償使用的方式。目前，國有土地使用權有償使用的方式主要有三種。1．國有土地使用權出讓。國有土地使用權出讓是指國家將一定年限內的土地使用權讓給土地使用者，由土地使用者一次性的向國家支付土地使用權出讓金和其他費用的行為。按目前的規(guī)定：土地使用權出讓的年限，由國家和土地使用權受讓方通過國有土地使用權出讓合同來約定，但國家對出讓的最高年限有具體規(guī)定，即：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育，科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地 50年。合同約定的年限不得超過國家規(guī)定的最高年限，超過最高年限則無效。在土地使用期限內，土地使用者應當按國家規(guī)定和合同約定的用途使用土地，也可以依法轉讓、出租和抵押土地。土地使用期屆滿，如果仍需繼續(xù)使用可以依法重新申請，批準后重新簽訂土地使用合同，否則土地無償收回。在土地使用期限內國家一般不得收回，如因公共目的確需要收回時，應當按使用的年限及土地使用者開發(fā)投資情況予以補償。土地使用者在土地使用期內需要改變土地用途的應當經(jīng)原批準機關批準，并與土地行政主管部門重新簽訂土地使用權出讓合同或土地使用權出讓的補充合同。否則，將不得改變合同約定的用途。目前，國有土地使用權出讓的方式一般有招標、拍賣和協(xié)議出讓三種形式。(1)招標出讓土地使用權。是指在規(guī)定的期限內，由符合規(guī)定的單位或個人(受讓方)，以書面投標形式，競投某塊土地的使用權，再由土地使用權出讓方評標決標、擇優(yōu)而取。招標的文件包括：招標通知書、投標指引(或招標須知)、投標書、中標證明通知書、土地使用權出讓合同(含土地使用條件)等。這里還要說的是招標出讓中能否中標不完全決定于地價，還應考慮對土地的綜合利用規(guī)劃方案等因素。(2)拍賣出讓土地使用權。是指在指定的時間、地點，利用公開場合由政府的代表者——土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(也可以委托拍賣行拍賣)，由拍賣主持人首先叫出底價，諸多的競投者輪番報價，最后出最高價者取得土地使用權。拍賣方式充分引進競爭機制，政府也可以獲得最高地價。但不是所有土地都可以采用拍賣方式的，只有一些競爭性很強的行業(yè)用地可以采用。拍賣前，要先對土地做好規(guī)劃，確定土地的位置、面積、用途、使用年限、付款方式和使用條件等。(3)協(xié)議出讓土地使用權。是指出讓方(國家)與受讓方(土地使用者)通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權。具體說，應先由用地者向政府提出用地申請，經(jīng)批準后由出讓方和受讓方協(xié)商地價、出讓年限、付款方式，付款期限以及土地使用條件，經(jīng)雙方協(xié)商達成一致后，簽訂土地使用權出讓合同。協(xié)議出讓基本沒有引入競爭機制，缺乏公開性和公平競爭。但對一些缺乏競爭的行業(yè)和大型設施用地還是必要的，仍然是土地使用權出讓的方式之一。2．國有土地使用權租賃。國有土地使用權租賃是指國家將一定時期內的土地使用權讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國家繳納租金的行為。目前這種方式正在試點之中，并取得了較好的效果，彌補了國有土地使用權出讓中一些單位一次性支付出讓金有困難，或不需要長時期的使用土地者，滿足了中小投資者的需要，更具有靈活性。同時對現(xiàn)有劃撥土地使用權逐步納入有償使用軌道也是一種很好的辦法。目前有關法規(guī)的制定正在研究之中。3．國有土地使用權作價人股。國有土地使用權作價人股是指將一定時期的國有土地使用權出讓金作價，作為國家的投資計作國家的股份。實際上這種方式也可以作為國有土地使用權出讓的一種特殊形式。這種方式在目前的國有企業(yè)改制改組中采用較多，既解決了國有土地資產(chǎn)的流失，又為國有困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。這主要是針對現(xiàn)有國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權需要改制時適用。對企業(yè)新增用地，特別是征用土地之后提供紿用地單位使用的不能采用這種方式。(三)補地價方式鑒于我國土地使用權的行政劃撥大量存在，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，對以行政劃撥方式取得的土地使用權，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其，信附著所有權可以轉讓、出租、抵押。為了鼓勵經(jīng)行政劃撥得到土地使用權的單位將土地使用權推向市場，國家在收取補繳的土地出讓金時，都有不同程度的優(yōu)惠。三、房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃設計(一)城市規(guī)劃的含義關于城市規(guī)劃的含義，各國由于其社會、經(jīng)濟體制和經(jīng)濟發(fā)展水平的不同，對其解釋有所差異和側重，但基本內容是大致相同的。在我國，一般把城市規(guī)劃定義為：是為了實現(xiàn)一定時期內城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，確定城市性質、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調城市空間布局和各項建設而進行的綜合部署和具體安排。(二)城市規(guī)劃的工作階段和內容1989年我國頒布的《城市規(guī)劃法》中將城市規(guī)劃規(guī)定為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段。但在實際工作中，為了便于工作的開展，在編制總體規(guī)劃前，一般由城市人民政府組織制定城市規(guī)劃綱要，對總體規(guī)劃需要確定的主要目標、方向和內容提出原則性意見，作為編制總體規(guī)劃的依據(jù)。根據(jù)城市的實際情況和工作需要，一些大、中城市在總體規(guī)劃基礎上增加了分區(qū)規(guī)劃編制階段，其目的是進一步控制和確定不同地段的土地的用途、范圍和容量，協(xié)調各項基礎設施和公共設施的建設。詳細規(guī)劃根據(jù)不同的需要、任務、目標和深度要求，可分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃兩種類型。(三)城市規(guī)劃的審批城市規(guī)劃是城市建設和管理的基本依據(jù)，城市規(guī)劃的審批實行嚴格的分級審批制度，具體為：1．城市規(guī)劃綱要須經(jīng)城市人民政府審核同意。2．城市總體規(guī)劃的審批：中央直轄市的總體規(guī)劃由直轄市人民政府報國務院審批；省和自治區(qū)首府及100萬人口以上的大城市的總體規(guī)劃，由所在省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務院審批；其他城市的總體規(guī)劃，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批；市管轄的縣城、建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報市人民政府審批；其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報縣人民政府審批。城市人民政府和縣人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級人民代表大會或其常務委員會審查同意。3．城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門審核后，報城市人民政府審批。4．城市詳細規(guī)劃由城市人民政府審批。已編制并批準分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細規(guī)劃，除重要的詳細規(guī)劃由城市人民政府審批外，可由城市人民政府授權城市規(guī)劃主管部門審批。(四)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關系城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是宏觀與微觀、整體與局部、長期與短期的關系，是后者應服從前者、前者應兼顧后者的相輔相成的關系。城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響及約束主要體現(xiàn)在以下兩方面：1．城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟效益的影響。為了使一個城市的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益統(tǒng)一和諧，城市規(guī)劃往往通過一些控制指標實現(xiàn)這一目標。其中與房地產(chǎn)開發(fā)關系最密切和影響較大的是對城市土地開發(fā)強度的控制。反映城市土地開發(fā)強度的指標通常有三個，即建筑密度、建筑高度和建筑容積率。容積率綜合了前兩者的內容，直接反映一塊土地上的建筑容量，因此受到城市規(guī)劃師和房地產(chǎn)開發(fā)商的廣泛重視。2．房地產(chǎn)開發(fā)必須符合城市規(guī)劃。我國城市規(guī)劃法規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內的土地使用和各項建設必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。為此，城市規(guī)劃管理部門通過建設用地規(guī)劃許可證等措施，對包括房地產(chǎn)開發(fā)在內的各項建設進行有序有效的管理。具體辦法如下：(1)關于項目選址意見書。由城市管理部門建議的關于項目選址意見書是房地產(chǎn)開發(fā)申報立項時必須具備的文件之一。建設單位在進行項目可行性研究時，要接受城市規(guī)劃行政主管部門關于項目選址的規(guī)劃指導，審批任務設計書時應當尊重選址意見書。(2)建設用地規(guī)劃許可證，是城市規(guī)劃主管部門根據(jù)開發(fā)單位或有關機構的用地申請以及規(guī)劃和建設項目的用地需要，確定用地位置、面積、界限的法定憑證。房地產(chǎn)開發(fā)單位憑借建設用地規(guī)劃許可證，才能到土地管理部門申請開發(fā)建設用地，辦理土地征用劃撥或出讓手續(xù)。(3)建設工程規(guī)劃許可證，這是核準工程設計、施工圖紙是否符合城市規(guī)劃并準予施工的法定憑證。只有在取得建設工程規(guī)劃許可證、土地使用權證和其他有關文件后，房地產(chǎn)項目才能破土動工。(4)臨時建設用地規(guī)劃許可證和臨時規(guī)劃許可證，這和永久性開發(fā)建設用地的申請、審批程序類似，是對于因施工材料堆放、運輸、架設地上線路，鋪設地下管線、進行地下工程建設和地質勘探等需要臨時占用土地所核發(fā)的法定憑證，這類用地必須在規(guī)定期限內予以收回。(五)居住區(qū)規(guī)劃1．居住區(qū)規(guī)劃的任務。居住區(qū)規(guī)劃是城市詳細規(guī)劃的主要內容之一。其任務就是為城市居民經(jīng)濟合理地創(chuàng)造一個滿足日常物質和文化生活需要的方便、衛(wèi)生、安寧和優(yōu)美的生活環(huán)境。在居住區(qū)內，除了布置住宅外，還須布置居民日常生活所需的各類公共服務設施、綠地和活動場地、道路廣場、市政工程設施等。居住區(qū)內也可以考慮設置少數(shù)無污染、無干擾性的工業(yè)。2．居住區(qū)規(guī)劃的基本內容。居住區(qū)規(guī)劃的內容主要有以下幾項： (1)選擇并確定規(guī)劃用地位置和范圍；(2)確定規(guī)劃，即確定人口數(shù)量和用地面積大?。?3)擬定住宅類型、層數(shù)比例、數(shù)量、平面布置方式；(4)擬定公共服務設施(包括允許設置的生產(chǎn)性建筑)的內容、規(guī)模、數(shù)量(包括用房和用地)、分布和布置方式； (5)擬定道路的寬度、坡度、橫斷面形式及布置形式；(6)擬定公共綠地、體育、休息等室外場地的數(shù)量、分布和布置方式； (7)擬定有關的工程規(guī)劃設計方案；(8)擬定有關技術經(jīng)濟指標和造價估算。3．居住區(qū)的組成內容。(1)居住區(qū)的工程類型組成。根據(jù)工程類型基本上可分為以下兩類：①建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生產(chǎn)性建筑、市政公用設施用房以及小品建筑等；②室外工程：包括地上，地下兩部分。其內容有：道路工程(各種道路、通道和小路)，綠化工程(各類綠地和綠化種植)，工程管線(給水、排水、供電、煤氣、供暖等管線和設施)，以及擋土墻、護坡、踏步等構筑物。(2)居住區(qū)的用地組成。居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般由以下四類組成：①居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁綠地和雜務院等；②公共建筑和公用設施用地，指居住區(qū)各類公共建筑和公用設施建筑物基底占有的用地及其周圍的專用地，包括專用地中的通道、場地和綠地等；③道路及廣場用地，指居住區(qū)范圍內的不屬于上兩項內道路、廣場、停車場、回車場等的用地；④綠地及體育場，指居住區(qū)公園、小游園、運動場、林陰道、小塊綠地、成年人休息和兒童活動場地、防護綠地等。以上四類用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般約占居住區(qū)總用地的50％左右。4．居住區(qū)規(guī)劃設計。(1)居住區(qū)規(guī)劃設計的基本要求。居住區(qū)規(guī)劃設計是一項綜合性較強的工作。它涉及的面比較廣，一般應滿足以下幾方面的要求：①使用要求。為居民創(chuàng)造一個生活方便的居住環(huán)境，這是居住區(qū)規(guī)劃設計最基本的要求。居民的使用要求是多方面的，例如為適應住戶家庭不同的人口組成和氣候特點，選擇合適的住宅類型；為了滿足居民生活的多種需要，必須合理確定公共服務設施的項目、規(guī)模及其分布，合理地組織居民室外活動場地、綠地和居住區(qū)的內外交通等。②衛(wèi)生要求。要求居住區(qū)有良好的日照、通風等條件，以及防止噪聲的干擾、大氣和水的污染等，為居民創(chuàng)造一個衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境。③安全要求。居住區(qū)規(guī)劃除保證居民在正常情況下生活能有條不紊地進行外，同時也要能夠適應那些可能引起災害發(fā)生的特殊和非常情況，如火災、地震等。因此，必須對各種可能產(chǎn)生的災害進行分析，并按照有關規(guī)定，對建筑的防火、防震構造、安全間距、安全疏散通道與場地、人防的地下構筑物等作必要的安排，使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災害的發(fā)生或減少其危害程度，為居民創(chuàng)造一個安全的居住環(huán)境。④經(jīng)濟要求。居住區(qū)的規(guī)劃與建設應與國民經(jīng)濟發(fā)展的水平、居民的生活水平相適應，也就是說在確定居住建筑的標準、公共建筑的規(guī)模等時，均需考慮當時當?shù)氐慕ㄔO投資及居民的經(jīng)濟狀況，降低居住區(qū)建設的造價，并節(jié)約城市用地。同時，運用各種規(guī)劃布局手法，為居住區(qū)修建的經(jīng)濟性創(chuàng)造條件。⑤施工要求。居住區(qū)的規(guī)劃設計應有利于施工的組織與經(jīng)營。特別是當成片居住區(qū)進行機械化施工時，更應注意各建設項目的布置適應施工要求和建設程序。⑥美觀要求。居住區(qū)是城市中建設量最多的項目，因此它的規(guī)劃與建設對城市的面貌有著很大的影響。有一些原有城市，舊居住區(qū)的改建已成為改變城市面貌的一個重要方面。一個明朗、大方、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境的形成，不僅取決于住宅和公共建筑的設計，更重要的取決于建筑群體的組合，建筑群體與環(huán)境的結合。5