【文章內(nèi)容簡介】 +460+） *[（ 1+12%/4)（ 2/2） /4 1]= ③融資費用：（ +） *10%= ④財務(wù)費用總計： ++= (7)市場推廣及銷售代理費用 :26400*(%+%)=924 項目開發(fā)成本總計 ： 5000+7700+616+460+++954= 開發(fā)商利潤： =（萬元） 開發(fā)商成本利潤率為： （ ） *100%=% 例： 某投資者以 10000元 /平方米的價格購買了一棟建筑 面積為 27000平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營，其中 30% 是自有資金，其余是貸款年限為 15年，利率為 %、 按年等額還款的商業(yè)貸款。該投資者在購買該寫字樓的 過程中用自有資金支付了購買價格 %的稅費。假設(shè)該 寫字樓在出租經(jīng)營期內(nèi)，月租金為 160元 /平方米，前三 年的出租率分別為 65%、 75%和 85%，從第四年開始一 直為 95%，出租期間的運營成本為毛租金收入的 28%。 如果購買投資發(fā)生在第一年的年初，每年的經(jīng)營收益和 貸款的還本付息都發(fā)生在年末，整個出租經(jīng)營期為 48 年，投資者的目標收益率為 14%，試從投資者的角度分 析投資者自有資金的財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）和財務(wù)內(nèi)部 收益率（ FIRR），并判斷該項目是否可行。 解： （ 1）寫字樓購買總價為： 10000*27000=27000（ 2）稅費為： 27000*%=1431（萬元） （ 3）投資者的自有資金為 27000*30%+1431=9531(萬元 ) （ 4）貸款資金為： 27000*70%=18900（萬元） （ 5）年還本付息額為； A=P* i /[1（ 1+ i） n] = 18900* %/[1（ 1+%） 15] = （萬元） （ 6）第一年的凈經(jīng)營收益： 27000*160*12*65%*（ 1 28%） =（萬元） （ 7）第二年的凈經(jīng)營收益： 27000*160*12*75%*（ 1 28%） =（萬元） （ 8）第三年的凈經(jīng)營收益： 27000*160*12*85%*（ 1 28%） =（萬元） （ 9）第四年及以后年凈經(jīng)營收益： 27000*160*12*95%*（ 128%） =（萬元） （ 10）項目自有資金的現(xiàn)金流量表： 單位：萬元 年末 0 1 2 3 415 1648 自有資金投入 凈經(jīng)營收入 貸款還本付息 凈現(xiàn)金流量 （ 11）由于 ic=14%，所以該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為： FNPV=+（ 1+14%） +（ 1+14%）2+（ 1+14%） 3+ *[1（ 1+14%） 12]*（ 1+14%） 3 +[1（ 1+14%） 33]* （ 1+14%） 15 =(萬元 ) （ 12）該項目自有資金的財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）為： 當 i1 =14%,FNPV1=(萬元 ),i2=15%,FNPV2= 利用插值公式得： FIRR=% 由于 FNPV= 0,FIRR=%14%,所以該項目可行 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的不確定性分析 (一）盈虧平衡分析 定義 盈虧平衡分析又稱為盈虧分析 ： 盈虧平衡分析 就是 要 找出 項目投產(chǎn)后生產(chǎn)中的 盈虧平衡點 。 根據(jù)盈虧平衡 點 的生產(chǎn)規(guī)模大小或產(chǎn)品價格的高低等來 分析項目風險 的大小 。盈虧平衡點處的 生產(chǎn)規(guī)模越小或產(chǎn)品價格越 低 ，說明項目 風險越小 ，即出現(xiàn)虧損的可能性越小。 盈虧平衡點 可以是 生產(chǎn)規(guī)模 、 產(chǎn)品成本 、 銷售收入 或 產(chǎn)品價格 ，但多以產(chǎn)量或生產(chǎn)規(guī)模表示盈虧平衡點。 根據(jù) 成本和收入 與 生產(chǎn)規(guī)模 呈 線性 或是 非線性關(guān)系 ，將 盈虧分析分為 線性盈虧分析 和 非線性盈虧分析 兩種。目 前，盈虧分析方法在建設(shè)項目可行性分析和企業(yè)經(jīng)濟活 動分析中，得到了廣泛的應(yīng)用。 線性盈虧分析 如果項目的 成本和收入都是產(chǎn)品產(chǎn)量的線性函數(shù) ，則該類項目的盈虧分析稱為線性盈虧分析。 （ 1）成本函數(shù)和收入函數(shù)為 C＝ F+Vx (5— 1) R＝ (1－ r)px (5— 2) 式中 C－生產(chǎn)總成本； F－固定成本， V－可變成本； x－產(chǎn)品產(chǎn)量； R－銷售收入； p－產(chǎn)品單價； r－產(chǎn)品銷售稅率。 以 產(chǎn)品產(chǎn)量為橫坐標 ，以 成本和收人為縱坐標 ，繪 出總成本線和銷售收入曲線，得盈虧平衡分析圖， (如 圖 5— 5)所示。圖中總成本線和銷售收入線的 交點 x0即 為 盈虧平衡點 。 由圖 5— 5可見 ： ① 當產(chǎn)品產(chǎn)量 等于 x0時， 利潤等于 零 (即 R－ C＝ 0)， 盈虧平衡 ；當產(chǎn)品產(chǎn)量 小于 x0，項目 出現(xiàn) 虧損 ；當產(chǎn)品產(chǎn)量 大于 x0時，項目 盈利 。 ②產(chǎn)量越 高 ， 盈利越大 ，因此在產(chǎn)品有銷路的情況下，應(yīng)盡量擴 大生產(chǎn)規(guī)模。 ③ 盈虧平衡點 x0越小 ，則盈虧平衡分析圖 中 虧損區(qū)越小 ，因而項目 發(fā)生虧損的可能性越 小，即抗 風險能力越大。 盈虧平衡點可用 圖解法 確定，繪出盈虧平衡圖，總 成本線與銷售收入線的 交點即為盈虧平衡點。 （ 2）盈虧平衡點的計算 。 ① 令 C＝ R，由式 (5— 1)和式 (5— 2)得 盈虧平衡點產(chǎn)量的計算公式如下 （ 5－ 3） ② 由式 (5— 1)和式 (5— 2)還可得出產(chǎn)品的 價格 盈虧平衡點為 (5— 4) 式 (5— 4)為 任意產(chǎn)量 情況下的產(chǎn)品價格盈虧平衡點。 VprFx???)1(0 rxFVp??????? ??110 ③ 若生產(chǎn)能力維持 設(shè)計生產(chǎn)能力 ，此時 產(chǎn)品產(chǎn)量 為 X，則產(chǎn)品 價格 盈虧平衡點為 (5— 5) 用同樣方法還可得出以 ④ 可變成本 表示的盈虧平衡點 ,及以 固定成本 表示的盈虧平衡點 f0。 (5— 6) f0＝ X[p(1－ r)－ V] (5— 7) rXFVp??????? ??110XFrpv ??? )1(0 例： 某擬建項目設(shè)計規(guī)模為年生產(chǎn)某產(chǎn)品 3 萬 t，預(yù)計年生產(chǎn)成本為 1350萬元，其中固定成 本為 420萬元，單位產(chǎn)品可變成本為 310萬元， 已知單位產(chǎn)品價格為 630元／ t，銷售稅率為 8 ％，試繪出盈虧平衡圖，并計算盈虧平衡產(chǎn)量 解： 已知 F＝ 420萬元， y＝ 310萬元， p=630萬元， r＝ 8％， 則 : 成本函數(shù)為 C＝ 420+310x 收入函數(shù)為 R＝ 630(1－ 8％ )x 盈虧平衡分析圖 (如圖 5— 6)所示。 盈虧平衡點產(chǎn)量為 計算結(jié)果表明，項目投產(chǎn)后產(chǎn)量即使 降到 萬 t，仍然可以保本 ，可見項目具有較強的抗風險能 力。 )(310630%)81(4200 tx 萬????? 例： 某項目年生產(chǎn)能力 120萬 t，產(chǎn)品單價 p ＝ 150元／ t，銷售綜合稅率 r＝ ％，單位產(chǎn) 品可變成本為 V＝ 40元／ t，固定成本 F＝ 6000 萬元。試進行盈虧平衡分析。 解： 分別令產(chǎn)量盈虧平衡點為 x0，單價盈虧平 衡點為 p0，可變成本盈虧平衡點為 v0，固定成本 盈虧平衡點為 f0，則 40%)(150600 00 ????x %14012060000 ????????? ??p1206000%)(1500 ?????v ? ? 1070740)(1501200 ??????f(萬 t/年 ) （元 /t） （元 /t） （萬元） 若用 相對值 表示，則 由以上計算可知，當 產(chǎn)量不低于 設(shè)計產(chǎn)量的 ％， 或 價格不低于 原預(yù)測價格的 ％，或 可變成本不高 于 設(shè)計可變成本的 ，或 固定成本不高于 設(shè)計固定 成本的 ，都能保證盈利。 %120 ??Xx %150 ??pp40??Vv60001070 70??Ff 非線性盈虧分析 有些項目總成本并不是隨產(chǎn)品產(chǎn)量呈線性變化， 產(chǎn)品的銷售收入也可能會受市場的影響不呈線性變 化，這種情況下項目的盈虧分析稱為 非線性 盈虧分 析。非線性盈虧分析的盈虧平衡 (如圖 5— 7)所示，圖 5— 7(a)只有成本函數(shù)為非線性，圖 5— 7(b)中成本函 數(shù)和收入函數(shù)都為非線性。 由圖 5— 7可見： ① 一般存在 兩個盈虧平衡點 x1和 x3，當 x1＜ x＜ x3時 盈利 ；當 x＝ x1或 x＝ x3時 盈虧平 衡 ；當 x＜ x1或 x＞ x3時發(fā)生 虧損 。 ② 存在一個 盈利最大 的產(chǎn)量，即圖 5— 7中的 x2，對 x2一般借助于數(shù)學中的極 值原理求解。 ③ x1越小 ， 盈利區(qū)越大 ，則工程項目抗風 險能力越強。下面舉例說明非線性盈虧分析計算方法 例： 已知某投資方案預(yù)計年銷售收入為 R＝ 500x－ ，年總成本為 C＝ 300000+200x－ ，式 中 x為生產(chǎn)規(guī)模。試求 (1)為保證盈利，生產(chǎn)規(guī)模應(yīng)在什 么范圍 ?(2)生產(chǎn)規(guī)模為多大時 ,盈利最大 ?最大利潤為多少 解： (1)計算盈虧平衡點 。 由銷售收入函數(shù)和成本函數(shù)可得利潤函數(shù) E＝ (500x－ )－ (300000+200x－ ) 即 E＝－ +300x－ 300000 令 E＝ 0，則 － +300x－ 300000＝ 0 解方程得 x1＝ 1036(m2)， x2＝ 28964(m2)。 故為保證盈利，生產(chǎn)規(guī)模應(yīng)在 1036m2和 28964m2之間。 函數(shù)形式 ax2+bx+c=0 則 (2