房地產(chǎn)開發(fā)的主要階段劃分概述(編輯修改稿)
2025-03-06 12:11 本頁面
【文章內容簡介】 四、房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集的分類 ?債務資金籌集 ?資本金籌集 ?股票籌集 ?債券籌資 ?信貸資金籌資 ?債券籌資 ?債券籌資 ?抵押貸款 ?信用貸款 自有資金籌集 商品房預售 債務資金籌集 把金融機構發(fā)放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券，而 后通過在資本市場上出售這些證券以融通資金，分散風險 信托公司與投資人簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托投資 憑證或股票的方式 受托投資者的資金，用于房地產(chǎn)的投資 或房地產(chǎn)抵押貸款投資。 內部認購 承包商墊資 通過該方式往往可獲得 部分預售收入，但是內部認購時 一般沒有申領到商品房預售許可證，其行為不受法律保護 開發(fā)商在招投標時有時會要求施工單位墊付部分或全部工 程款，再按照工程進度付款，變相向建筑施工企業(yè)融資。 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新 其他方式 財務評價的基本概念： ? 財務評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的財務效益和費用，編制財務報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財務狀況，據(jù)以判別項目的財務可行性。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務評價指標最常用的分類方式是靜態(tài)評價指標和動態(tài)評價指標。 ? 財務評價的基本程序 ? 財務評價指標的計算與評價 ?不確定性與風險分析 ?財務評價指標的計算與評價 ?編制基本財務報表 ?測算財務基礎數(shù)據(jù)， 編制輔助財務報表 財務分析 基本報表 財務評價指標 靜態(tài)指標 動態(tài)指標 財務盈利 能力分析 項目投資 現(xiàn)金流量表 投資回收期 投資回收期 財務凈現(xiàn)值 財務內部收益率 項目資本金 現(xiàn)金流量表 投資回收期 財務凈現(xiàn)值 財務內部收益率 損益表 投資利潤率 投資利稅率 資本金利潤率 清償能力分析 資金來源與 運用表 借款償還期 ?財務分析及評價指標的對應關系 房地產(chǎn)開發(fā)項目國民經(jīng)濟評價，是指根據(jù)國民經(jīng)濟長遠發(fā)展目標和社會需要，采用影子價格、影子匯率、社會折現(xiàn)率等國民經(jīng)濟評價參數(shù)，從國家整體角度考察項目的效益和費用，計算并衡量房地產(chǎn)開發(fā)項目對社會經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略目標的實際貢獻。 ?評價角度不同 ?評價對象不同 ?評價采用的價格不同 ?評價的標準 ?和參數(shù)不同 房地產(chǎn)開發(fā)項目國民經(jīng)濟評價的概念 房地產(chǎn)開發(fā)項目國民經(jīng)濟評價與財務評價的主要區(qū)別 進行效益和 費用的調整 ?第一步 ?國民經(jīng)濟評價中項目效益是指房地產(chǎn)項目對區(qū)域經(jīng)濟的貢獻，分為直接效益和間接效益。 ?第二步 ?第三步 ?效益和費用 ?數(shù)值的調整 ?編制表格并 ?計算評價指標 ?通過影子價格、影子工資、影子匯率、影子運費、影子里率等調整建設投資成本、前期費用、流動資金、銷售（租賃）收入及經(jīng)營費用等。 編制全部投資的國民經(jīng)濟效益費用流表，并據(jù)此計算全部投資的經(jīng)濟內部收益率和經(jīng)濟凈現(xiàn)值指標。 房地產(chǎn)開發(fā)項目國民經(jīng)濟評價的基本步驟 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的含義 （一）策劃的概念 ? 本質上講，策劃就是籌劃或謀劃，是一項立足現(xiàn)實、面向未來的活動。它根據(jù)現(xiàn)實的各種情況與信息，判斷事物變化的趨勢，圍繞某一項活動的特定目標，全
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