房地產概論--房地產開發(fā)用地(編輯修改稿)
2025-03-12 10:57 本頁面
【文章內容簡介】 其他用地 50年。 具體地塊的出讓年限，由土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設和房產管理部門在上述最高出讓年限內商定。合同約定的土地使用年限屆滿，除申請續(xù)期經依法批準外，國家 無償 收回土地使用權及其地上建筑物、其他附著物。 土地使用權出讓 出讓金 土地使用權出讓金的本質，是土地所有者（國家）憑借土地所有權取得的土地的經濟利益。 構成： ①一定年限內地租； ②土地使用權出讓前國家對土地的開發(fā)成本； ③征地拆遷補償安置等費用。 協(xié)議出讓 ? 協(xié)議出讓 是指國有土地的所有者或其代表，作為 出讓人 與要求使用國有土地者，就出讓土地使用權所涉及的有關事項，如出讓年限、出讓金、土地面積、用途等協(xié)商，達成一致意見后，由 出讓方 向 受讓方 出讓國有土地使用權的一種出讓方式。 ? 特點 由于受讓人的單一性，使其缺乏競爭機制，缺少公開性，在實踐中存在一定的弊端，主要是受人為因素干預比較大，易導致隨意減收或者免收土地使用權出讓金，給政府造成經濟損失。此時政府對地價較易控制，靈活性大。 招標出讓 招標出讓 在指定的期限內，符合條件的單位和個人，以書面投標形式，競投某宗土地使用權，出讓方根據一定的要求擇優(yōu)確定受讓方的土地使用權出讓方式。 程序 – 招標 – 投標 – 開標、評標和決標 – 簽約、領取土地使用證 拍賣出讓 ? 拍賣 指政府或其代表，作為拍賣人在指定時間、地點、公開場合，組織符合條件，有意受讓土地者競投一定年期的土地使用權。拍賣主持人公布地塊開發(fā)計劃的細節(jié)及條件，競投者用舉手、舉牌或口頭報價的形式競投報價，最后以“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種土地出讓方式。 ? 程序 – 發(fā)布拍賣公告 – 拍賣 – 簽約、領取土地使用證書 土地使用權出讓合同 ? 合同示范文本：宗地出讓和成片開發(fā)土地出讓合同 ? 合同的主要條款 ◆總則 ◆出讓地塊的范圍、面積、使用年限和地塊用途； ◆土地費用及支付； ◆土地使用權轉讓和抵押：主要指明受讓方進行土地使用權轉讓和抵押行為的前提條件，規(guī)定辦理土地使用權轉讓和抵押應遵循的原則和程序。 ◆期限屆滿：主要針對土地使用年限屆滿或在合同續(xù)存期間、因特殊情況，出讓方收回土地使用權的行為，規(guī)定相應的處理辦法。 ◆土地使用的條件 土地使用權轉讓 ? 轉讓 擁有國有土地使用權的用地者，通過合法方式將其使用權轉移給他人的行為。 ? 類型 以劃撥方式取得的土地使用權的轉讓 以出讓方式取得的土地使用權的轉讓 ? 方式 買賣、合資、合作建房、交換、作價入股 土地使用權轉讓的原則 ? 轉讓時，土地使用權合同和登記文件中所載的權利義務隨之轉移。 ? 土地使用權與地上建筑物所有權同時轉移。 ? 土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。 土地使用權轉讓的管理 國家土地管理部門依法對土地使用權轉讓實行監(jiān)督。 （ 1）辦理過戶登記手續(xù) （ 2）申報房地產成交價格 （ 3）交納土地增值稅 （ 4）以下情況不得轉讓 ①以出讓方式取得土地使用權未按合同約定支付全部土地使用權出讓金和進行投資開發(fā)的；屬于成片開發(fā)土地未形成工業(yè)用地或其他建設用地條件的。②未依法登記領取權利證書的；③司法和行政機關依法裁定決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；④依法收回土地使用權的；⑤權屬有爭議的。 五、開發(fā)建設中的農地征用 農地征用 憲法修正案草案將憲法第十條第三款“國
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