【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? ? 屬于保證擔(dān)保的，需要介紹保證人的基本情況，包括注冊(cè)資本金、主營(yíng)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)狀況、資產(chǎn)負(fù)債情況、保證能力以以及與借款人之間的關(guān)系。 ? 屬于抵押擔(dān)保的，需要介紹抵押物情況、分析抵押率并且評(píng)價(jià)抵押物的變觀能力。 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查 ? （三）貸款調(diào)查報(bào)告的撰寫（十個(gè)部分） ? ? 計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)貸款利息收入和手續(xù)費(fèi)收入，分析未來(lái)與之相配套的住房按揭貸款規(guī)模及收入。有的還應(yīng)當(dāng)計(jì)算貸款的資金成本。 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查 ? （三）貸款調(diào)查報(bào)告的撰寫（十個(gè)部分） ? ? 說(shuō)明是否同意提供貸款，明確貸款金額、期限和利率，最后是其他附加條件。 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查 三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批 ? （一）貸款審批的流程 ? 貸款審批人在授權(quán)范圍內(nèi)審批貸款，并決定貸款種類、金額、期限、利率和還款方式。凡是要上報(bào)上級(jí)機(jī)構(gòu)審批的，均要由下級(jí)機(jī)構(gòu)向上級(jí)審批部門提交本級(jí)審批機(jī)構(gòu)的初審意見。上級(jí)審批部門審查后按照權(quán)限提交信貸委員會(huì)或有權(quán)簽批人批準(zhǔn)。 ? 貸款批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門辦理貸款坎發(fā)放手續(xù)；貸款未獲批準(zhǔn)的，審查部門或簽批人要說(shuō)明理由，同時(shí)將有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門。不論貸款是否被批準(zhǔn)，調(diào)查部門都須將審批結(jié)果通知企業(yè)并退還申請(qǐng)資料。 ? （二）貸款審查的主要內(nèi)容 ? ? 在房地產(chǎn)開發(fā)貸款的初審中，審批人員需要完成如下工作。 ? （ 1）負(fù)責(zé)初審貸款款資料的完整性。 ? （ 2）負(fù)責(zé)初審貸款資料格式與內(nèi)容的準(zhǔn)確性、合法性，上報(bào)材料中有關(guān)借款合同、協(xié)議填寫內(nèi)容的完整性、準(zhǔn)確性與合法性。 ? （ 3）審查貸款及其他授信信是否符合金融政策與信貸管理規(guī)章制度的要求。 ? （ 4）復(fù)測(cè)借款人的信用等級(jí)和貸款的風(fēng)險(xiǎn)度。 ? （ 5）對(duì)貸款的合法性、效益性、安全性進(jìn)行全面審審查和評(píng)定芒，提交初審報(bào)告。 ? （ 6）初審貸款金額、用途、期限、利率、擔(dān)保方式等是否合理，還款來(lái)源是否有保障，提出對(duì)貸款方式、金額、期限、利率的審核意見。 三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批 ? （二）貸款審查的主要內(nèi)容 ? ? 貸款復(fù)審人員在接到初審意見和相關(guān)材料后需及時(shí)完成如下工作。 ? （ 1）復(fù)核貸款資料的完整性。 ? （ 2）復(fù)審貸款資料戽的格式與內(nèi)容的準(zhǔn)確性與合法性。 ? （ 3）復(fù)審貸款及其健他授信是否符合國(guó)家金融政策和本行信貸管理方面的規(guī)章制度要求。 ? （ 4）復(fù)測(cè)借款人的信用等級(jí)和貸款風(fēng)險(xiǎn)度。 ? （ 5）復(fù)審并全面評(píng)價(jià)貸款的合法性、效益型以及安全性。 三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批 ? （三）貸款的批準(zhǔn) ? 貸款審批機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)通過(guò)審查的貸款申請(qǐng)需要進(jìn)行批準(zhǔn)，這包括了三個(gè)方面的職責(zé)。 ? （ 1）審查貸款是否符合國(guó)家信貸政策及銀行內(nèi)部的有關(guān)規(guī)章制度，在貸款審查委員會(huì)的審查意見基礎(chǔ)上進(jìn)行決策。 ? （ 2）負(fù)責(zé)信貸審查二工作的計(jì)劃、組織、實(shí)施與管理。 ? （ 3）按照授權(quán)和管理程序，對(duì)重大問(wèn)題和疑難問(wèn)題進(jìn)行決策。 三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批 四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放與財(cái)務(wù)監(jiān)督 ? 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放一般包括五個(gè)環(huán)節(jié)，即落實(shí)貸款條件、簽訂合同、落實(shí)用款條件、款項(xiàng)發(fā)放、登記備案。具體流程如下。 ? 第一，銀行同借款人、擔(dān)保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵，（質(zhì)）押合同。 ? 第二，按合同規(guī)定辦理完畢相關(guān)的公證、抵押登記等手續(xù)，其中房地產(chǎn)的抵押登記一般包括房屋抵押登記和土地抵押登記兩部分，抵押物權(quán)屬及相關(guān)登記證明文件交由貸款行保管。 ? 第三，為項(xiàng)目辦理有效的建筑工程保險(xiǎn)，以房屋作為抵押品的，在償清全部貸款本本息之前，應(yīng)逐年按不低于抵押金額的投保金額辦理房屋意外災(zāi)害保險(xiǎn)，且投保期至少要長(zhǎng)于借款期半年，保險(xiǎn)合同中要明確貸款人為保險(xiǎn)第一受益人，保險(xiǎn)單正本由貸款行執(zhí)管。 ? 第四，若屬于住房開發(fā)項(xiàng)目貸款，有條件的貸款行應(yīng)在發(fā)放貸款前與借款人就該貸款項(xiàng)目售后的一攬子住房抵押貸款業(yè)務(wù)簽訂合作協(xié)議。 ? 第五，貸款審查部門對(duì)貸款合同、有關(guān)協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素、簽章等核實(shí)無(wú)誤后，由貸款經(jīng)辦人員填寫放款憑證，經(jīng)逐級(jí)審批簽發(fā)后，交由會(huì)計(jì)核算部門審查各項(xiàng)文件是否符合放款條件，符合條件的根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度情況及有關(guān)約定條款，分期、分批將款項(xiàng)直接發(fā)放至相關(guān)賬戶中。 ? 第六，根據(jù)銀監(jiān)會(huì) 2023年 7月發(fā)布的 《 固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法 》第二十四條和第二十五條的規(guī)定： “貸款人應(yīng)通過(guò)貸款人受托支付或借款人自主支付的方式對(duì)貸款的支付進(jìn)行管理與控制。貸款人受托支付是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請(qǐng)和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對(duì)手。借款人自主支付是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請(qǐng)將貸款資金發(fā)放至借款人賬戶后，由借款人自主支付給符合合合同約定用途的借款人交易對(duì)手?！薄皢喂P金額超過(guò)項(xiàng)目總投資 5%或超過(guò) 500萬(wàn)元人民幣的貸款資金支付，應(yīng)采用貸款人受托支付方式?！? 四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放與財(cái)務(wù)監(jiān)督 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估的含義 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信評(píng)估 三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目非財(cái)務(wù)評(píng)估 四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析 五、貸款擔(dān)保條件評(píng)估 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估的含義 ? 狹義，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估是從項(xiàng)目自身的財(cái)務(wù)效益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益兩個(gè)方面入手進(jìn)行的評(píng)估，其中又以財(cái)務(wù)效益評(píng)估為重點(diǎn)。所謂財(cái)務(wù)效益評(píng)估是指根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收入與支出，分析該項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和盈虧平衡府點(diǎn)，從而判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 ? 廣義，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估不僅包括財(cái)務(wù)效益評(píng)估和國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估，還應(yīng)當(dāng)包括借款人信用評(píng)估、抵押評(píng)估以及貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。換句話說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估應(yīng)當(dāng)能夠涵蓋貸前調(diào)查報(bào)告里的絕大部分內(nèi)容，而房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸前調(diào)查工作是廣義上的項(xiàng)目評(píng)估。借用金融風(fēng)險(xiǎn)管理的術(shù)語(yǔ)，狹義的項(xiàng)目評(píng)估像是一種“債項(xiàng)評(píng)級(jí)”工作，而廣義的項(xiàng)目評(píng)估則還要包含“客戶評(píng)級(jí)”的內(nèi)容。 房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估與房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估在本質(zhì)上是不同的。具體表現(xiàn)在： ? 首先，評(píng)估主體不同。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的評(píng)估主體是商業(yè)銀行。房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的主體則是開發(fā)企業(yè)，其評(píng)估的重點(diǎn)是項(xiàng)目的收入與成本，建設(shè)可行性與銷售賣點(diǎn)等。 ? 其次，評(píng)估在房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批中的作用不同。房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的成果 —— 可行性研究報(bào)告，是申請(qǐng)貸款的必備材料之一，是貸款調(diào)查人員與審批人員的重要參考文件。貸前調(diào)查時(shí)，銀行經(jīng)辦人員要以房房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的可行性研究報(bào)告為基礎(chǔ)，結(jié)合自身的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和間接調(diào)查成果對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目自主做出評(píng)估，并撰寫貸前調(diào)查報(bào)告，而這正是廣義上的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信評(píng)估 （一） “ 5C”原則與“ 5P”原則 （二）評(píng)估內(nèi)容 （三）評(píng)估手段 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信評(píng)估 ? （一） “ 5C”原則與“ 5P”原則 ? “ 5C”原則是行業(yè)內(nèi)通行的對(duì)企業(yè)守信履約能力的總體評(píng)價(jià)原則，它包括五個(gè)方面的論述。 ? 1品質(zhì) (Character)指顧客或客戶努力履行其償債義務(wù)的可能性，是評(píng)估顧客信用品質(zhì)的首要指標(biāo)品質(zhì)是應(yīng)收賬款的回收速度和回收數(shù)額的決定因素。 ? 2能力 (Capacity)指顧客或客戶的償債能力 ,即其流動(dòng)資產(chǎn)的數(shù)量和質(zhì)量以及與流動(dòng)負(fù)債的比例。 ? 3資本 (Capital)指顧客或客戶的財(cái)務(wù)實(shí)力和財(cái)務(wù)狀況 ,表明顧客可能償還債務(wù)的背景 ,如負(fù)債比率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、有形資產(chǎn)凈值等財(cái)務(wù)指標(biāo)等。 ? 4抵押 (Collateral)指顧客或客戶拒付款項(xiàng)或無(wú)力支付款項(xiàng)時(shí)能被用做抵押的資產(chǎn) ,一旦收不到這些顧客的款項(xiàng) ,便以抵押品抵補(bǔ) ,這對(duì)于首次交易或信用狀況有爭(zhēng)議的顧客或客戶尤為重要。 ? 5條件 (Condition)指可能影響顧客或客戶付款能力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ,如顧客或客戶在困難時(shí)期的付款歷史、顧客或客戶在經(jīng)濟(jì)不景氣情況下的付款可能 ? 企業(yè)了解“ 5C”的三種途徑 ? 總結(jié)企業(yè)以往跟客戶交易的經(jīng)驗(yàn) ,從主觀上對(duì)客戶的信用品質(zhì)做出判斷 。 ? 由企業(yè)管理人員親自對(duì)客戶進(jìn)行調(diào)查 ,廣泛收集有關(guān)情報(bào) ,上門登記來(lái)取得直接信息、通過(guò)專門的信息機(jī)構(gòu)或是從其他企業(yè)對(duì)該客戶的評(píng)價(jià)獲取間接信息。 ? 案例 江蘇某家大型物資貿(mào)易公司在物資市場(chǎng)飽和、以賒銷為主的經(jīng)營(yíng)狀況下他們 2023年的銷售收入 4億元 ,而呆帳損失只有 4000多萬(wàn)元。這個(gè)成績(jī)來(lái)自于該企業(yè)的信用等級(jí)管理。他們根據(jù)分析法對(duì)客戶進(jìn)行評(píng)估后將其分為三類 A級(jí)客戶 ,公司可以繼續(xù)滿足其賒銷的要求 ,B級(jí)客戶即有回款不及時(shí)的客戶 ,他們提出的賒銷要求公司要嚴(yán)格調(diào)查以往的銷售記錄和原始檔案后決定 C級(jí)客戶即讓公司出現(xiàn)呆帳的公司則拒絕交易。 ? 通過(guò)對(duì)客戶進(jìn)行信用等級(jí)管理企業(yè) ,可以對(duì)不同信用等級(jí)的客戶投入不同的人力和物力 ,采取不同的服務(wù)方式和給予不同的信用額度 ,促進(jìn)企業(yè)銷售額的增長(zhǎng)和信用風(fēng)險(xiǎn)的降低 ,同時(shí)也為公司積累了一批優(yōu)質(zhì)的客戶。 5P原則 ? Personsl 個(gè)人因素 ? purpose 資金用途因素 ? payment 還款來(lái)源因素 ? protection 保障因素 ? Perspective企業(yè)前景因素 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信評(píng)估 ? （二）評(píng)估內(nèi)容 ? 借款人資信評(píng)估的原則與內(nèi)容是內(nèi)在統(tǒng)一的。對(duì)借款人的資信評(píng)估至少應(yīng)當(dāng)包括借款，企業(yè)基本情況調(diào)查、借款企業(yè)素質(zhì)評(píng)估、借款企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力評(píng)估、借款企業(yè)信用狀況評(píng)估及發(fā)展前景評(píng)估五個(gè)方面的內(nèi)容。 ? 對(duì)借款企業(yè)基本情況調(diào)查的內(nèi)容包括：借款人的名稱、地址、經(jīng)營(yíng)范圍、資質(zhì)、規(guī)模、所有制類別、組織結(jié)構(gòu)、歷史沿革、注冊(cè)資本金等。 ? 對(duì)借款企業(yè)素質(zhì)評(píng)估主要是調(diào)查、了解借款企業(yè)的法人代表及公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員經(jīng)歷、業(yè)績(jī)、信譽(yù)和能力，并對(duì)其經(jīng)營(yíng)管理水平加以評(píng)價(jià)。 ? 對(duì)借款企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力評(píng)估主要是調(diào)查、了解借款企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模、人員構(gòu)成、職工素質(zhì)、開發(fā)總量及建設(shè)情況，以及近年來(lái)已完工開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)、銷售和運(yùn)營(yíng)等業(yè)績(jī)情況。 ? 對(duì)借款企業(yè)信用狀況評(píng)估的內(nèi)容有：調(diào)查借款企業(yè)的開戶情況、存貸款情況、信用等級(jí)等信息，計(jì)算企業(yè)的存貸比，在綜合考慮各項(xiàng)財(cái)務(wù)信息的情況下，全面評(píng)價(jià)借款企業(yè)信用狀況。 ? 對(duì)借款企業(yè)發(fā)展前景評(píng)估的內(nèi)容有：調(diào)查企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向，在行業(yè)中所處層次，了解企業(yè)的發(fā)展思路和戰(zhàn)略規(guī)劃，深入分析借款企業(yè)及其所處行業(yè)的發(fā)展前景。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信評(píng)估 ? （三）評(píng)估手段 ? 項(xiàng)目評(píng)估的資信評(píng)估手段是指銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)借款企業(yè)進(jìn)行的客戶信用評(píng)級(jí)。這種評(píng)級(jí)工作同后面要介紹的項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估不同，需要進(jìn)行認(rèn)真區(qū)分。 ? 1．客戶信用評(píng)級(jí)與項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估的區(qū)別 ? 首先， 客戶信用評(píng)級(jí)在銀行風(fēng)險(xiǎn)管理童工作中屬于客戶評(píng)級(jí)的范疇，而項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估則類似于債項(xiàng)評(píng)級(jí)，只不過(guò)是發(fā)生在債務(wù)形成之前。 ? 其次， 客戶信用評(píng)級(jí)的依據(jù)主要是財(cái)務(wù)因素，通常貸款銀行要根據(jù)借款申請(qǐng)人前三個(gè)完整會(huì)計(jì)年度的財(cái)務(wù)報(bào)表以及最近一期報(bào)表對(duì)企業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)情況、盈利情況以及償債能力做出判斷。而項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估則是主要針對(duì)項(xiàng)目本身進(jìn)行的評(píng)估與預(yù)測(cè)，如通過(guò)對(duì)項(xiàng)目本身的開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本、租售收入、投資期限、租售期限等因素的綜合測(cè)算，得出項(xiàng)目本身的總投資利潤(rùn)率、自有資金利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；根據(jù)償還貸款的資金來(lái)源和還款方式，對(duì)項(xiàng)目回收期及還款能力做出預(yù)測(cè)。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信評(píng)估 ? （三）評(píng)估手段 ? 再次 ，客戶信用評(píng)級(jí)所依賴的信息不僅限于財(cái)務(wù)信息，還包括其他一些指標(biāo)，如管理層的學(xué)歷與能力、企業(yè)過(guò)往還貸記錄、所處的行業(yè)地位等，因此客戶信用評(píng)級(jí)是一個(gè)全面而綜合地考察借款人的過(guò)程。相比較來(lái)說(shuō)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估的過(guò)程則顯得單一。 ? 最后 ，由于借款客戶可以有多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在運(yùn)作，對(duì)于一個(gè)借款人來(lái)說(shuō)商業(yè)銀行可能要做出多個(gè)項(xiàng)目（財(cái)務(wù)）評(píng)估。而貸款客戶的信用評(píng)級(jí)一般只有一個(gè)，也就是說(shuō)借款企業(yè)與其在貸款銀行內(nèi)的信用評(píng)級(jí)是一一對(duì)應(yīng)的。 （三）評(píng)估手段 2．信用評(píng)級(jí)方法 商業(yè)銀行客戶信用評(píng)級(jí)主要包括定性分析法和定量分析法兩類方法。 (1)定性分析方法 定性分析方法主要指專家判斷法。專家判斷法是商業(yè)銀行在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)信貸業(yè)務(wù)、承擔(dān)信用風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中逐步發(fā)展并完善起來(lái)的傳統(tǒng)信用分析法。專家系統(tǒng)是依賴高級(jí)信貸人員和信貸專家家自身的專業(yè)知識(shí)、技能和豐富經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用各種專業(yè)性分析工具，在分析評(píng)價(jià)各種關(guān)鍵要素的基礎(chǔ)上依據(jù)主觀判斷來(lái)綜合評(píng)定信用風(fēng)險(xiǎn)的分析系統(tǒng)。 行業(yè)內(nèi)最為人熟知的分析系統(tǒng)是駱駝 (CAMEL)分析系統(tǒng)，它包括：資本充足率 (Capital Adequacy)、資產(chǎn)質(zhì)量 (Assets Quality)、管理能力 ( Management)、盈利性 (Earning)和流動(dòng)性 (Liquidi