【正文】 標(biāo)打分表 ? 在實(shí)際操作中，客戶信用評級往往以各種打分表的形式出現(xiàn)，表中各項(xiàng)目得分的計(jì)算方式依賴于上面介紹的各種模型公式，商業(yè)銀行會根據(jù)自身情況選擇適合的模型。信用評分模型是一種傳統(tǒng)的信用風(fēng)險(xiǎn)量化模型，利用可觀察到的借款人特征變量計(jì)算出一個得分來代表債務(wù)人的信用風(fēng)險(xiǎn)，并將借款人歸類于不同的風(fēng)險(xiǎn)等級。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信評估 定性分析方法的突出特點(diǎn)在于將 信貸專家的經(jīng)驗(yàn)和判斷 作為信用分析和決策的主要基礎(chǔ)，這種主觀性很強(qiáng)的方法帶來的一個突出問題是對信用風(fēng)險(xiǎn)的評估缺乏一致性，不同的貸款專家對同一個客戶可能會產(chǎn)生不同的評價結(jié)果，從而造成不同的授信決策。專家系統(tǒng)是依賴高級信貸人員和信貸專家家自身的專業(yè)知識、技能和豐富經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用各種專業(yè)性分析工具，在分析評價各種關(guān)鍵要素的基礎(chǔ)上依據(jù)主觀判斷來綜合評定信用風(fēng)險(xiǎn)的分析系統(tǒng)。 (1)定性分析方法 定性分析方法主要指專家判斷法。而貸款客戶的信用評級一般只有一個，也就是說借款企業(yè)與其在貸款銀行內(nèi)的信用評級是一一對應(yīng)的。相比較來說項(xiàng)目財(cái)務(wù)評估的過程則顯得單一。而項(xiàng)目財(cái)務(wù)評估則是主要針對項(xiàng)目本身進(jìn)行的評估與預(yù)測，如通過對項(xiàng)目本身的開發(fā)經(jīng)營成本、租售收入、投資期限、租售期限等因素的綜合測算，得出項(xiàng)目本身的總投資利潤率、自有資金利潤率、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；根據(jù)償還貸款的資金來源和還款方式，對項(xiàng)目回收期及還款能力做出預(yù)測。 ? 1．客戶信用評級與項(xiàng)目財(cái)務(wù)評估的區(qū)別 ? 首先， 客戶信用評級在銀行風(fēng)險(xiǎn)管理童工作中屬于客戶評級的范疇，而項(xiàng)目財(cái)務(wù)評估則類似于債項(xiàng)評級，只不過是發(fā)生在債務(wù)形成之前。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信評估 ? （三）評估手段 ? 項(xiàng)目評估的資信評估手段是指銀行等金融機(jī)構(gòu)對申請借款企業(yè)進(jìn)行的客戶信用評級。 ? 對借款企業(yè)信用狀況評估的內(nèi)容有：調(diào)查借款企業(yè)的開戶情況、存貸款情況、信用等級等信息，計(jì)算企業(yè)的存貸比，在綜合考慮各項(xiàng)財(cái)務(wù)信息的情況下，全面評價借款企業(yè)信用狀況。 ? 對借款企業(yè)素質(zhì)評估主要是調(diào)查、了解借款企業(yè)的法人代表及公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員經(jīng)歷、業(yè)績、信譽(yù)和能力，并對其經(jīng)營管理水平加以評價。對借款人的資信評估至少應(yīng)當(dāng)包括借款，企業(yè)基本情況調(diào)查、借款企業(yè)素質(zhì)評估、借款企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力評估、借款企業(yè)信用狀況評估及發(fā)展前景評估五個方面的內(nèi)容。 ? 通過對客戶進(jìn)行信用等級管理企業(yè) ,可以對不同信用等級的客戶投入不同的人力和物力 ,采取不同的服務(wù)方式和給予不同的信用額度 ,促進(jìn)企業(yè)銷售額的增長和信用風(fēng)險(xiǎn)的降低 ,同時也為公司積累了一批優(yōu)質(zhì)的客戶。這個成績來自于該企業(yè)的信用等級管理。 ? 由企業(yè)管理人員親自對客戶進(jìn)行調(diào)查 ,廣泛收集有關(guān)情報(bào) ,上門登記來取得直接信息、通過專門的信息機(jī)構(gòu)或是從其他企業(yè)對該客戶的評價獲取間接信息。 ? 4抵押 (Collateral)指顧客或客戶拒付款項(xiàng)或無力支付款項(xiàng)時能被用做抵押的資產(chǎn) ,一旦收不到這些顧客的款項(xiàng) ,便以抵押品抵補(bǔ) ,這對于首次交易或信用狀況有爭議的顧客或客戶尤為重要。 ? 2能力 (Capacity)指顧客或客戶的償債能力 ,即其流動資產(chǎn)的數(shù)量和質(zhì)量以及與流動負(fù)債的比例。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信評估 （一） “ 5C”原則與“ 5P”原則 （二）評估內(nèi)容 （三）評估手段 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信評估 ? （一） “ 5C”原則與“ 5P”原則 ? “ 5C”原則是行業(yè)內(nèi)通行的對企業(yè)守信履約能力的總體評價原則，它包括五個方面的論述。房地產(chǎn)項(xiàng)目評估的成果 —— 可行性研究報(bào)告，是申請貸款的必備材料之一，是貸款調(diào)查人員與審批人員的重要參考文件。房地產(chǎn)項(xiàng)目評估的主體則是開發(fā)企業(yè)，其評估的重點(diǎn)是項(xiàng)目的收入與成本，建設(shè)可行性與銷售賣點(diǎn)等。具體表現(xiàn)在： ? 首先，評估主體不同。借用金融風(fēng)險(xiǎn)管理的術(shù)語，狹義的項(xiàng)目評估像是一種“債項(xiàng)評級”工作，而廣義的項(xiàng)目評估則還要包含“客戶評級”的內(nèi)容。 ? 廣義，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估不僅包括財(cái)務(wù)效益評估和國民經(jīng)濟(jì)效益評估，還應(yīng)當(dāng)包括借款人信用評估、抵押評估以及貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估?！? 四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放與財(cái)務(wù)監(jiān)督 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評估的含義 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信評估 三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目非財(cái)務(wù)評估 四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析 五、貸款擔(dān)保條件評估 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評估的含義 ? 狹義，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估是從項(xiàng)目自身的財(cái)務(wù)效益和國民經(jīng)濟(jì)效益兩個方面入手進(jìn)行的評估，其中又以財(cái)務(wù)效益評估為重點(diǎn)。借款人自主支付是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請將貸款資金發(fā)放至借款人賬戶后，由借款人自主支付給符合合合同約定用途的借款人交易對手。 ? 第六，根據(jù)銀監(jiān)會 2023年 7月發(fā)布的 《 固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法 》第二十四條和第二十五條的規(guī)定： “貸款人應(yīng)通過貸款人受托支付或借款人自主支付的方式對貸款的支付進(jìn)行管理與控制。 ? 第四，若屬于住房開發(fā)項(xiàng)目貸款，有條件的貸款行應(yīng)在發(fā)放貸款前與借款人就該貸款項(xiàng)目售后的一攬子住房抵押貸款業(yè)務(wù)簽訂合作協(xié)議。 ? 第二，按合同規(guī)定辦理完畢相關(guān)的公證、抵押登記等手續(xù)，其中房地產(chǎn)的抵押登記一般包括房屋抵押登記和土地抵押登記兩部分，抵押物權(quán)屬及相關(guān)登記證明文件交由貸款行保管。具體流程如下。 ? （ 3）按照授權(quán)和管理程序，對重大問題和疑難問題進(jìn)行決策。 ? （ 1）審查貸款是否符合國家信貸政策及銀行內(nèi)部的有關(guān)規(guī)章制度，在貸款審查委員會的審查意見基礎(chǔ)上進(jìn)行決策。 ? （ 5）復(fù)審并全面評價貸款的合法性、效益型以及安全性。 ? （ 3）復(fù)審貸款及其健他授信是否符合國家金融政策和本行信貸管理方面的規(guī)章制度要求。 ? （ 1）復(fù)核貸款資料的完整性。 ? （ 6）初審貸款金額、用途、期限、利率、擔(dān)保方式等是否合理，還款來源是否有保障，提出對貸款方式、金額、期限、利率的審核意見。 ? （ 4）復(fù)測借款人的信用等級和貸款的風(fēng)險(xiǎn)度。 ? （ 2）負(fù)責(zé)初審貸款資料格式與內(nèi)容的準(zhǔn)確性、合法性，上報(bào)材料中有關(guān)借款合同、協(xié)議填寫內(nèi)容的完整性、準(zhǔn)確性與合法性。 ? （二）貸款審查的主要內(nèi)容 ? ? 在房地產(chǎn)開發(fā)貸款的初審中，審批人員需要完成如下工作。 ? 貸款批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門辦理貸款坎發(fā)放手續(xù)；貸款未獲批準(zhǔn)的，審查部門或簽批人要說明理由，同時將有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門。凡是要上報(bào)上級機(jī)構(gòu)審批的，均要由下級機(jī)構(gòu)向上級審批部門提交本級審批機(jī)構(gòu)的初審意見。 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查 ? （三）貸款調(diào)查報(bào)告的撰寫（十個部分） ? ? 說明是否同意提供貸款，明確貸款金額、期限和利率，最后是其他附加條件。 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查 ? （三）貸款調(diào)查報(bào)告的撰寫（十個部分） ? ? 計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)貸款利息收入和手續(xù)費(fèi)收入，分析未來與之相配套的住房按揭貸款規(guī)模及收入。 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查 ? （三）貸款調(diào)查報(bào)告的撰寫（十個部分） ? ? 屬于保證擔(dān)保的，需要介紹保證人的基本情況，包括注冊資本金、主營業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)狀況、資產(chǎn)負(fù)債情況、保證能力以以及與借款人之間的關(guān)系。 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查 ? （三）貸款調(diào)查報(bào)告的撰寫（十個部分） ? ? 此部分通常包括相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析、盈虧平衡點(diǎn)分析、敏感性分務(wù)析等內(nèi)容。 ? 銷售前景矢分析包括： （ 1）目標(biāo)客戶群； （ 2）銷（預(yù)）售方案：介紹項(xiàng)項(xiàng)目銷（預(yù)）售時間表、銷售方式和銷售收入預(yù)測； （ 3）結(jié)論； 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查 ? （三）貸款調(diào)查報(bào)告的撰寫（十個部分） ? ? 此部分應(yīng)當(dāng)包括銀行對項(xiàng)目總投資、投資構(gòu)成及來源的評估結(jié)果；項(xiàng)目資本金的落實(shí)情況；在各家銀行申請的貸款金額、比重、用途、期限、利率：投資進(jìn)度；貸款的用款計(jì)劃五個部分。 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查 ? （三）貸款調(diào)查報(bào)告的撰寫（十個部分） ? ? 這部分主要包括對項(xiàng)目的競爭力分析和銷售前景分析。除此之外，還要關(guān)注該企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算制度是否健全，特別是通過近三年和最近一期的財(cái)務(wù)報(bào)表估算其運(yùn)營能力、盈利狀況及還本付息能力，并在此基礎(chǔ)上對企業(yè)進(jìn)行信用評級?，F(xiàn)在貸款經(jīng)辦人員可以通過查詢企業(yè)的貸款卡來獲得這些信息，因此貸款經(jīng)辦人要經(jīng)常地關(guān)注企業(yè)貸款卡信息的變化，及時查看企業(yè)的信用報(bào)告，并在調(diào)查報(bào)告中予以現(xiàn)。 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查 ? （三）貸款調(diào)查報(bào)告的撰寫（十個部分） ? ? 借款人的資信情況，特別是其在各家銀行的貸款額度、還款記錄是十分重要的信息。此外還應(yīng)當(dāng)介紹企業(yè)主要負(fù)責(zé)人的工作履歷、職業(yè)素質(zhì)以及學(xué)歷背景等方面的信息。 ? （ 4）對該筆貸款業(yè)務(wù)能為商業(yè)銀行帶來的各種收益以及隨之而來的風(fēng)險(xiǎn)和成本進(jìn)行全面的調(diào)查、分析和預(yù)測。 ? （ 6）調(diào)查抵押物（質(zhì)押物）的估價情況。 ? （ 4）對借款企業(yè)尚未結(jié)算的貸款情況進(jìn)行摸底，若有不良貸款記錄的要認(rèn)定數(shù)額及成因；沒有不良記錄的，要掌握企業(yè)總的貸款數(shù)額和其他銀行授信情況，防止貸款被挪用歸還其他銀行的貸款。 ? （ 2）考察借款人、保證人是否已建立良好的公司治理機(jī)制，是否制定清晰的發(fā)展戰(zhàn)略，是否具備科學(xué)的決策系統(tǒng)和規(guī)章制度。 ? （ 7）調(diào)查去也真實(shí)借款目的，防范貸款詐騙。 ? （ 5）確認(rèn)貸款使用的合法合規(guī)性。 ? （ 3）確認(rèn)董事會決議。 二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查 ? （二）貸前調(diào)查的內(nèi)容 ? ? （ 1）確認(rèn)借款人和擔(dān)保人的法人資格。 ? 貸款經(jīng)辦人員必須把來自多種渠道和調(diào)查方式的企業(yè)相關(guān)信息魚加以整合，使其能夠相互印證，從而全面客觀地對企業(yè)進(jìn)行評價。此外，銀行經(jīng)辦人員還可以向申請貸款企業(yè)的上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)、競爭對手、行業(yè)協(xié)會、政府職能管理部門等側(cè)面了解其在業(yè)內(nèi)的口碑、信譽(yù)等不易通過現(xiàn)場調(diào)查獲知的信息。這些媒介包括雜志、書籍、報(bào)刊、專著、網(wǎng)上資料嗽及政府部門的會議精神、政策法規(guī)等。完成現(xiàn)場調(diào)研后，經(jīng)辦人員須及時撰寫現(xiàn)場檢查報(bào)告，從而為進(jìn)一步評估做好準(zhǔn)備。會談應(yīng)當(dāng)側(cè)重收集關(guān)于企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的思路和內(nèi)部管理的狀況，從而獲取對借款企業(yè)高層管理者的感性認(rèn)識。具體的調(diào)查包括如下內(nèi)容： ? （一）貸前調(diào)查的方法 ? ? 現(xiàn)場會談和實(shí)地考察。 ? （ 4）項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告 ? （ 5）建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件、建筑工程施工許可證復(fù)印件、國有土地使用證復(fù)印件 ? （ 6）環(huán)境評價報(bào)告表的批復(fù) ? （ 7） 土地出讓合同復(fù)印件 ? （ 8）房屋所有權(quán)證復(fù)印件 ? （ 9）施工合同及監(jiān)理合同復(fù)印件 ? （ 10）項(xiàng)目情況介紹及銷售計(jì)劃 ? （ 11）銷售許可證 ? （ 12） 土地出讓金及工程款支付發(fā)票復(fù)印件 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的申請 ? （三）貸款申請材料 ? ? 抵押物清單、抵押物估價報(bào)告、有關(guān)抵押物的產(chǎn)權(quán)文本以及保險(xiǎn)單等。 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的申請 ? （三）貸款申請材料 ? ? （ 1）有關(guān)借款項(xiàng)目的批文、合同或協(xié)議復(fù)印件。 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的申請 ? （三）貸款申請材料 ? （ 1）法人營業(yè)執(zhí)照副本、組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件； （ 2）國稅稅務(wù)登記證復(fù)印件； （ 3）公司章程復(fù)印件； （ 4）法人代表身份證復(fù)印件； （ 5）驗(yàn)資報(bào)告復(fù)印件； （ 6） 董事會成員和主要負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人名單和簽字樣本； （ 7） 前三年財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告及近期財(cái)務(wù)報(bào)表。 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的申請 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的申請 ? （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì) ? ： （ 1）注冊資本不低于 800萬元； （ 2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 2年以上； （ 3）房屋建筑面積累計(jì)竣工 5萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； （ 4）連續(xù) 2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100％； （ 5）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于 10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于 5人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于 2人； （ 6）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱； （ 7）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了 《 住宅質(zhì)量保證書 》和 《 住宅使用說明書 》 制度； （ 8）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的申請 ? （一）借款資格 ? ? （ 1）提供虛假材料或故意隱瞞重要事實(shí)，如提供虛假的財(cái)務(wù)報(bào)告 ? （ 2）連續(xù) 3年虧損或經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量為負(fù) ? （ 3）騙取、套現(xiàn)貸款牟取非法收入的 ? （ 4）違反國家規(guī)定將貸款從事股本權(quán)益性投資的 ? （ 5）已在借款銀行同一轄區(qū)內(nèi)的同級分