5房地產(chǎn)開發(fā)貸款-文庫吧資料
2024-10-24 19:37本頁面
【正文】 流與每股收益相當(dāng)”是企業(yè)財務(wù)狀況良好的重要體現(xiàn)。,2024/10/20,35,5.資產(chǎn)運用效率評價,以反映企業(yè)使用其經(jīng)濟(jì)資源的效率和有效性的各種周轉(zhuǎn)率為評價指標(biāo)，包括存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、生產(chǎn)能力利用率、營運資金周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、全部資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等，在很大程度上決定了企業(yè)的競爭力。 ⑶對資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行比率分析。 主要從以下幾方面進(jìn)行： ⑴查閱財務(wù)報表和會計師的審查意見。,2024/10/20,32,2.經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平評價,⑴評價的基本內(nèi)容 分析主要領(lǐng)導(dǎo)人員的經(jīng)歷、業(yè)績、信譽和能力，分析企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理狀況，評價其經(jīng)營管理水平。 ⑶了解區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢，分析企業(yè)在當(dāng)?shù)氐牡匚弧⒆饔?⑷了解相關(guān)的政策法規(guī)，掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢及受各種因素的影響及其響應(yīng)。 借款人評價有所謂的5C原則，即—— Character品行：是否有清償債務(wù)的意愿 Capacity能力：是否有法律上和經(jīng)濟(jì)上的還款能力 Capital資本：資財?shù)膬r值、性質(zhì)和數(shù)量 Collateral擔(dān)保品：證明借款人的信用 Condition of Business經(jīng)營狀況：分析借款人信用的因素,2024/10/20,31,1.借款人非財務(wù)評價,借款人非財務(wù)評價就是對借款人的基本情況進(jìn)行必要的客觀評價，為此必須通過如下方法進(jìn)行現(xiàn)場和歷史調(diào)查： ⑴聽取企業(yè)負(fù)責(zé)人介紹，了解企業(yè)的經(jīng)營特點。 標(biāo)準(zhǔn)的報告應(yīng)包括：封面、正文、附表等部分。 ⑷對資料進(jìn)行分析、研究和測算，作出預(yù)測和評價，編寫評估報告。 ⑵抽調(diào)評估人員組成評估小組，確定主評估人，制定評估工作計劃。 ⑺借款人已提供相關(guān)的經(jīng)注冊會計師審核的財務(wù)報表。 ⑸已完成可行性研究報告。 ⑶借款人已經(jīng)取得項目立項批準(zhǔn)文件，“四證”等法律文件有效、真實、可靠。,2024/10/20,26,1.評估應(yīng)具備的基本條件,⑴貸款經(jīng)貸款銀行的有關(guān)部門受理初審，基本符合有關(guān)貸款的基本條件。,2024/10/20,24,五、貸款的發(fā)放,房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放比較復(fù)雜和嚴(yán)格，經(jīng)過一系列的相關(guān)手續(xù)后，最后由信貸員填寫貸款劃款憑證，經(jīng)借款人認(rèn)定，并逐級審批簽發(fā)后，交由會計部門根據(jù)項目進(jìn)度情況及有關(guān)約定，分期、分批將款項直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開立的專戶。 ⑵需上級審批的應(yīng)進(jìn)行新的審查手續(xù)，并最終由有決定權(quán)的相關(guān)機構(gòu)或個人批準(zhǔn)。 貸款審查意見中的主要內(nèi)容和結(jié)論由審查崗人員填入《房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請審批表》交審查主管復(fù)審。企業(yè)貸款總余額有無超過該企業(yè)貸款最高限額，授信額有無超過單個企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例10%。 質(zhì)押貸款：存單、國庫券等有價證券 抵押貸款：房地產(chǎn)、營運車輛抵押貸款 俁證貸款：1）俁證人必須是具有貸借款人清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民，公益事業(yè)單位、無企業(yè)法人授權(quán)的分支機構(gòu)不能作保證人；2）核實保證人保證意見的真實性、合法性，如股份公司要有董事會決議；3）審查保證人的保證能力。房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款最長期限為3年，建筑業(yè)短期貸款最長不超過1年。 ⑷審查貸款是否合法、合理，借款人是否可靠。 ⑵審查貸款投向是否符合規(guī)定。,2024/10/20,19,四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查與審批,1.貸款審查的主要內(nèi)容 貸款審查是根據(jù)貸款的“效益性、安全性、流動性”原則和貸款投向政策，對調(diào)查部門提交的報告進(jìn)行核實審查，并經(jīng)相關(guān)程序后提出決策建議，由銀行的相應(yīng)決策部門進(jìn)行審批。 C級企業(yè)正常經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流量長期為負(fù)值，基本無信用。 CC級企業(yè)信用極差，沒有償債能力。,2024/10/20,18,（3）C等 CCC級企業(yè)信用很差，幾乎沒有償債能力。 B級企業(yè)的信用程度差，償債能力較弱。 BB級企業(yè)信用程度較差，償債能力不足。,2024/10/20,17,（2）B等 BBB級企業(yè)的信用程度一般，償還債務(wù)的能力一般。 A級企業(yè)的信用程度良好，在正常情況下償還債務(wù)沒有問題。,2024/10/20,16,AA級企業(yè)的信用程度較高，債務(wù)風(fēng)險較小。 （1）A等 AAA級企業(yè)的信用程度高、債務(wù)風(fēng)險小。,2024/10/20,15,三、核定信用等級，提出審查意見,貸款調(diào)查部門經(jīng)實地調(diào)查并嚴(yán)格按照相關(guān)程序進(jìn)行分析后，編寫和提交調(diào)查報告，由貸款審查部門進(jìn)一步的審查核實，最后由信貸決策部門作出決定。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起3個月內(nèi)開工，因故不能按時開工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機關(guān)申請延期，延期以兩次為限，每次不超過3個月，既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行廢止。具體的調(diào)查包括如下內(nèi)容：,2024/10/20,10,1.對借款人資格的核查,⑴調(diào)查借款人的基本情況 ⑵了解企業(yè)經(jīng)營班子真實情況 ⑶審查企業(yè)的財務(wù)管理制度及相關(guān)財務(wù)信息 財務(wù)指標(biāo)：營運能力、盈利能力、還本付息能力 ⑷了解借款人的誠意和過往的合作情況,2024/10/20,11,2024/10/20,12,2.調(diào)查核實項目情況,⑴詳細(xì)掌握項目的基本情況 ⑵了解項目的前期準(zhǔn)備工作，特別是“4證”是否齊全 ⑶審查項目的可行性及抗風(fēng)險能力 ⑷審查貸款項目工程預(yù)算報告是否合理、真實 ⑸項目市場前景及經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測與敏感性分析,2024/10/20,13,注意“四證”的頒發(fā)時間,確認(rèn)“四證”的有效性,目前我國政府部門頒發(fā)的項目“四證”具有時間限制，如開發(fā)商未按“四證”的要求辦理相
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