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房地產(chǎn)開發(fā)類貸款概述-文庫吧資料

2025-06-23 14:00本頁面
  

【正文】 2) 風險防范措施 項目指標說 明借款人名稱借款人客戶評價得分信用等級及評定時間借款人額度授信總控制量(注明是否經(jīng)過審批)此次擬發(fā)放貸款種類擬發(fā)放貸款金額期限及利率項目名稱評估機構(gòu)評估起止日期項目投資利潤率項目財務(wù)凈現(xiàn)值項目財務(wù)內(nèi)部收益率項目貸款償還期企業(yè)綜合貸款償還期二、項目主要關(guān)系人資信評估(一)借款人評價1.借款人為_____________________2.借款人資信情況評價附:借款人基本情況表借款人名稱經(jīng)營情況資質(zhì)等級年開發(fā)規(guī)模年竣工量年銷售量竣工產(chǎn)品合格率竣工產(chǎn)品優(yōu)良率財務(wù)情況注冊資本實收資本總資產(chǎn)所有者權(quán)益資產(chǎn)負債率流動比率存貨周轉(zhuǎn)率利潤總額資產(chǎn)報酬率應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率利息保障倍數(shù)資本積累率信用情況貸款利息實收率貸款不良率客戶信用評級得分信用等級授信控制量我行已提供信用量貸款記錄貸款行起止時間金額余額利率貸款形態(tài)擔保方式保證記錄被保證人起止時間金額余額利率貸款形態(tài)擔保方式(二)項目其他主要關(guān)系人評價(若借款人沒有經(jīng)營業(yè)績,應(yīng)對借款人母公司或其他主要投資人進行客戶評價,并在此列表反映有關(guān)單位的基本情況)附主要關(guān)系人基本情況表(有多個主要關(guān)系人的,應(yīng)分別填列):企業(yè)名稱經(jīng)營情況資質(zhì)等級年開發(fā)規(guī)模年竣工量年銷售量竣工產(chǎn)品合格率竣工產(chǎn)品優(yōu)良率財務(wù)情況注冊資本實收資本總資產(chǎn)所有者權(quán)益資產(chǎn)負債率流動比率存貨周轉(zhuǎn)率利潤總額資產(chǎn)報酬率應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率利息保障倍數(shù)資本積累率信用情況貸款利息實收率貸款不良率客戶信用評級得分信用等級授信控制量我行已提供信用量貸款記錄貸款行起止時間金額余額利率貸款形態(tài)擔保方式保證記錄被保證人起止時間金額余額利率貸款形態(tài)擔保方式項目相關(guān)人家族樹圖(根據(jù)項目各關(guān)系人之間的產(chǎn)權(quán)及其他控制關(guān)系,繪出項目各方關(guān)系樹形圖): 文字說明: 三、項目概況和建設(shè)情況評估 (說明項目的地理位置、用途、主要建設(shè)指標、總投資和開發(fā)期及項目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策、發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展狀況) (調(diào)查項目建設(shè)是否已經(jīng)取得政府有關(guān)部門的批準文件) (調(diào)查項目的實際進展情況并對預(yù)計工程進度、銷售計劃進行分析) 、施工、監(jiān)理情況評估(主要分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績及參與本項目有關(guān)人員的技術(shù)水平) (調(diào)查項目的環(huán)境狀況,并分析項目建設(shè)對周邊環(huán)境的影響) 四、項目市場情況評估(主要分析國家、區(qū)域、經(jīng)濟、文化教育條件、城市基礎(chǔ)設(shè)施等情況進行分析) (根據(jù)房地產(chǎn)項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評價項目市場定位的準確性,判斷項目的檔次及其面向的主要消費群體) (主要分析項目采取租售、自營等不同經(jīng)營方式的市場情況) (1)供求情況 (2)價格分析 (3)成本分析 (4)項目競爭能力分析 (5)銷售前景分析 五、投資估算與融資方案評估(分析投資估算有無漏項,投資構(gòu)成是否合理。 附件361 評估報告編號: 項目代碼: 借款人代碼: 中國建設(shè)銀行 (項目名稱)房地產(chǎn)貸款項目評估報告參考格式(評估報告完成日期: 年 月 日)分(支)行(部): 經(jīng)辦分行(處): 評估認定行公章年 月 日 直接評估人(評估小組成員)姓名: 所在單位: 職稱: 姓名: 所在單位: 職稱: 姓名: 所在單位: 職稱: …評估審查人姓名: 所在單位: 職務(wù): 職稱: 姓名: 所在單位: 職務(wù): 職稱: ……評估審定人姓名: 所在單位: 職務(wù): 職稱: ……(本頁姓名打印) 聲 明 與 保 證我們在此聲明與保證:此報告是按照《中國建設(shè)銀行房地產(chǎn)貸款項目評估暫行辦法》和有關(guān)規(guī)定,根據(jù)貸款申請人提供的和本人收集的資料,經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實、分析和整理后完成的。 不良貸款管理參照本手冊第三篇第七章《不良信貸資產(chǎn)經(jīng)營管理》的要求進行。 貸后管理 貸后檢查參照本手冊第三篇第五章《信貸資產(chǎn)檢查》的要求進行。(1)應(yīng)到建設(shè)銀行指定的保險機構(gòu)辦理保險。在貸款支用時,要特別注意以下問題:1. 嚴格按照項目建設(shè)的工程進度付款;2. 要求借款人提供工程建設(shè)合同、建設(shè)單位的付款通知書、材料供應(yīng)合同、設(shè)備采購合同等有關(guān)文件,作為支用貸款的依據(jù);3. 借貸雙方約定我行貸款與其他資金按比例投入開發(fā)建設(shè)項目的,應(yīng)審核其他資金投入的落實情況。 審批參照本手冊第一篇第二章《信貸業(yè)務(wù)基本操作流程》。 撰寫調(diào)查評價報告信貸人員根據(jù)對借款人調(diào)查評估結(jié)果撰寫調(diào)查評價報告。通過對上述指標進行分析,得出評估結(jié)論與貸款建議(對貸款與否及貸款金額、期限、還款計劃提出具體建議)。(2)貸款擔保措施評估。(1)項目風險評估。(5)項目有關(guān)財務(wù)效益指標。(4)項目投融資計劃評估。(3)項目損益預(yù)測。(2)項目資金來源評估。(1)房地產(chǎn)項目總投資預(yù)測分析。③項目競爭能力分析(與本區(qū)域同類項目做比較,本項目的優(yōu)勢與劣勢)。(3)項目租售情況評估①總體供求情況(分析項目所在區(qū)域同類物業(yè)的總體供求情況)。(1)項目投資環(huán)境評估(主要對項目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策、發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展狀況,以及項目周邊自然和人文環(huán)境、教育條件、城市基礎(chǔ)設(shè)施及物業(yè)配套的計劃和進度等情況進行分析)。(3)項目建設(shè)實施進程評估(調(diào)查項目的實際進展情況,并對工程資金進度、形象進度、時間進度計劃和實際進展情況,并進行分析)。(1)項目基本情況 (說明項目的地理位置、用途、主要建設(shè)指標、總投資和開發(fā)期)。(2)借款人經(jīng)營情況調(diào)查分析借款人近三年來主要開發(fā)項目的運作情況(介紹借款人開發(fā)的主要業(yè)績及主要開發(fā)的項目情況),逐個分析項目銷售及資金回籠情況及項目經(jīng)營的經(jīng)驗和教訓。(3)應(yīng)對貸款項目提出最終評估結(jié)論,就是否發(fā)放貸款、貸款的金額、條件、期限、利率等提出明確的意見。(1)應(yīng)對借款人基本情況、項目建設(shè)情況、市場狀況、項目投資估算及資金來源籌措、項目財務(wù)效益、項目建設(shè)的環(huán)保情況、銀行效益與風險防范措施及項目的經(jīng)濟、社會經(jīng)濟效益等方面做綜合性論述。主要審查質(zhì)押財產(chǎn)的評估機構(gòu)是否具有評估資格,是否經(jīng)建設(shè)銀行認可;評估報告是否合法、真實、科學;評估物與質(zhì)押財產(chǎn)的品種、數(shù)量是否相符;質(zhì)押的時間是否接近評估基準日,是否在評估有效期內(nèi)。主要審查質(zhì)押財產(chǎn)是否符合《擔保法》的規(guī)定,是否屬于可質(zhì)押的范圍,是否具有易估價、易變現(xiàn)、易保管的特點,權(quán)利證明文件是否真實、合法、有效。主要審查出質(zhì)人是否是依法對質(zhì)押財產(chǎn)享有所有權(quán)或處分權(quán)的法人、其他組織或個人,質(zhì)押財產(chǎn)權(quán)利證明文件上的權(quán)利所有權(quán)人或處分權(quán)人是否與出質(zhì)人一致,質(zhì)押是否經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門、公司董事會等有權(quán)機構(gòu)批準,以共有財產(chǎn)為質(zhì)押財產(chǎn)的,應(yīng)有出質(zhì)人對該質(zhì)押財產(chǎn)共同占有的證明及其他共有人同意以該財產(chǎn)設(shè)定質(zhì)押的證明。抵押率的計算公式為: 本次貸款本息總額本次貸款抵押率= 100% 抵押物評估價值額 以本抵押物為抵押的貸款本息總額累計貸款抵押率= 100% 抵押物評估價值額 本次貸款本息總額優(yōu)先受償?shù)盅郝? 100% 抵押物優(yōu)先受償價值額③質(zhì)押措施評估,應(yīng)對出質(zhì)人、質(zhì)押財產(chǎn)、質(zhì)押財產(chǎn)價值進行評估。主要審查抵押物的評估機構(gòu)是否具有評估資格,是否經(jīng)建設(shè)銀行認可;評估報告是否合法、真實、科學;評估物與抵押物的品種、數(shù)量是否相符;抵押的時間是否接近評估基準日,是否在評估有效期內(nèi)。主要審查抵押物是否符合《擔保法》的規(guī)定,是否具有堅固耐用、容易變現(xiàn)、價值穩(wěn)定的特點,以及抵押人是否將已設(shè)定抵押的價值部分再作抵押。主要審查提供抵押物的借款人或第三人是否是依法對抵押物享有所有權(quán)或處分權(quán)的法人、其他組織或個人,產(chǎn)權(quán)證明文件上的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人或處分權(quán)人是否與抵押人一致,抵押是否經(jīng)有權(quán)機構(gòu)批準,以共有財產(chǎn)為抵押物的,應(yīng)有抵押人對該財產(chǎn)共同占有的證明及其他共有人同意以該財產(chǎn)設(shè)定抵押的證明。②抵押措施評估,應(yīng)對抵押人、抵押物、抵押物價值等進行評估審查。主要分析保證人的資信、財務(wù)狀況,進行代償能力現(xiàn)實狀況評估和代償能力變動趨勢分析,計算和分析保證限額、保證率指標。主要審查保證人是否符合擔保法的有關(guān)規(guī)定,是否經(jīng)國家工商行政管理機關(guān)核準登記并辦理年檢手續(xù),信用良好,經(jīng)營活動是否正常,有無重大債權(quán)、債務(wù)糾紛等。①保證措施評估,主要對保證人的主體資格和償債能力進行分析。(3)風險防范措施評估??疾祉椖繛槲倚袔淼闹虚g業(yè)務(wù)收入的增長,如代理房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款抵押物保險業(yè)務(wù)收入等,對政策性住房信貸業(yè)務(wù)的影響。重點分析房地產(chǎn)項目貸款是否可以為建設(shè)銀行帶來個人住房貸款的優(yōu)質(zhì)房源,是否可以通過貸款置換減少我行對建筑業(yè)發(fā)放的用于為借款人開發(fā)項目墊資的不良貸款。(2)相關(guān)效益評估。(1)資金結(jié)算量評估。對利用外資達投資總額30%以上的項目應(yīng)將匯率作為敏感性因素進行敏感性分析。評估中須根據(jù)項目具體情況,對敏感性因素如租售價格、出租銷售量、工期、總投資等進行單因素、多因素敏感性分析,以了解影響項目財務(wù)效益的最敏感因素,預(yù)測項目的潛在風險和抗風險能力。(1)盈虧平衡點分析??蛇M行不確定性分析的因素主要有:租售量、租售價格、出租率、開發(fā)周期、項目總投資等。本息保障倍數(shù)的計算公式為:若做了客戶現(xiàn)金流量預(yù)測,則,本息保障倍數(shù)=經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額/(當年到期的貸款本金+當年財務(wù)費用+當年未記入財務(wù)費用的借款利息支出)若沒有做現(xiàn)金流量預(yù)測,則,本息保障倍數(shù)=〔凈利潤+折舊+攤銷+財務(wù)費用(應(yīng)收及預(yù)付款項增加+存貨增加應(yīng)付及預(yù)收款項增加)〕/(當年到期的貸款本金+財務(wù)費用+當年未記入財務(wù)費用的借款利息支出)房地產(chǎn)項目不確定性分析應(yīng)分析不確定性因素對項目可能造成的影響,并進而分析可能對貸款償還帶來的風險。(15)利息保障倍數(shù),應(yīng)作為考核借款人償還銀行貸款利息能力的重要指標,通過逐年計算借款人在項目經(jīng)營期的利息保障倍數(shù),對借款人償還貸款利息的能力作出判斷。④采用企業(yè)綜合貸款償還期法測算時,須關(guān)注借款人償還目前已有負債的能力;充分考慮信貸項目新增效益是否可能部分或全部用于償還借款人原有或可能發(fā)生的其他負債。各類還貸資金包括借款人已有現(xiàn)金流量、未來可具備的現(xiàn)金流量,及項目建成后可新增的現(xiàn)金流量。亦即以項目建成投產(chǎn)后可用于還款的利潤、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)等攤銷費及其他還款資金償還貸款本金和利息所需要的時間。①對于除本貸款項目外無其他在建項目的借款人,單純以本貸款項目投產(chǎn)后自身效益中的可用部分用于還貸,填列《項目貸款償還期計算表》,測算項目貸款償還期作為貸款償還期指標;對新建項目外借款人有在建項目,除了測算項目貸款償還期外,還應(yīng)綜合考察借款人各類
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