【正文】 積、容積率、建筑面積和項目當前狀態(tài)等；正在開發(fā)建設(shè)中的房地產(chǎn)項目的用途、項目名稱、位置、預(yù)計完工日期、建筑面積、售價和開發(fā)商名稱等。用途、項目名稱、位置、投入使用日期、建筑面積、人住率和月租金、售價和大型商場的營業(yè)面積和營業(yè)額等。(3) 房地產(chǎn)價格及成本房地產(chǎn)銷售價格和租金水平，地價、拆遷安置補償成本、建造成本和其他成本費用、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的稅費。市場狀況調(diào)查一般要從以下幾個方面進行：(1) 各類物業(yè)的供求關(guān)系空置率、市場成交量、市場吸納能力和速度。(3) 項目所在地域的經(jīng)濟情況經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及就業(yè)狀況、家庭結(jié)構(gòu)、子女就學條件、地域內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、地方政府和其他有關(guān)機構(gòu)對擬開發(fā)項目的態(tài)度等。(2) 城市發(fā)展與建設(shè)情況。 房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場宏觀因素調(diào)查(1) 國家和地方的經(jīng)濟特性，以確定區(qū)域整體經(jīng)濟形勢是處在上升階段還是衰退階段。(5) 數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)分析。 (3) 選擇調(diào)查方法。一般說來，房地產(chǎn)市場調(diào)查需遵循以下步驟： (1) 確定調(diào)查目的。第五章 房地產(chǎn)市場分析與項目策劃167。(2) 存在的問題及相應(yīng)的建議。12. 關(guān)于引進技術(shù)和進口設(shè)備的說明 如果在項目中需要引進國外的先進技術(shù)和進口部分設(shè)備，則需要在報告中作出說明。對于工業(yè)開發(fā)區(qū)等大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，還需運用國民經(jīng)濟評價方法計算項目經(jīng)濟凈現(xiàn)值、經(jīng)濟內(nèi)部收益率等指標，對項目進行國民經(jīng)濟評價。11. 項目經(jīng)濟分析及綜合效果分析評價經(jīng)濟分析及綜合效果分析評價屬于宏觀分析范疇，關(guān)系到國民經(jīng)濟整體利益和社會生活的各個方面。 (7) 風險分析。(6) 財務(wù)評估。(4) 銷售成本、經(jīng)營成本估算。(2) 項目投資來源、籌措方式的確定。 10．項目財務(wù)分析 (1) 項目總投資估算。 (3) 建設(shè)場地的布置。 (2) 工程建設(shè)計劃。9．開發(fā)建設(shè)計劃 (1) 前期開發(fā)計劃。 (2) 管理人員的配備方案。 (8) 存在問題及建議。 (6) 環(huán)境保護投資估算。 (4) 設(shè)計采用的環(huán)境保護標準。 (2) 主要污染源和污染物。 (4) 項目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。 (2) 施工力量的組織計劃。附規(guī)劃設(shè)計方案詳圖。 (3) 建筑規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目重點要規(guī)劃安排好交通的組織。 (5) 擬建項目建設(shè)規(guī)模的確定。 (3) 市場交易的數(shù)量與價格。4．市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定 (1) 市場供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測。 (7) 制定動遷計劃 (8) 確定安置方案。開發(fā)項目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容包括水井、人防工程、菜窖、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。主要應(yīng)調(diào)查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力和電訊管線的現(xiàn)狀及規(guī)則目標和其可能實現(xiàn)的時間。 (4) 調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)以及個體經(jīng)營者的經(jīng)營范圍、占地面積、建筑面積、營業(yè)面積、職工人數(shù)、年營業(yè)額、年利潤額等。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需動遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位等。 (5) 可行性研究結(jié)論。 (3) 參加可行性研究的工作人員，包括其技術(shù)職稱、級別和能力描述。2. 可行性分析概況說明 (1) 可行性研究的起迄時間。 (5) 項目開發(fā)建設(shè)的社會、經(jīng)濟意義。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、項目建設(shè)的時機和自然環(huán)境等方面說明項目建設(shè)的必要性和可行性。包括項目所在城市、區(qū)和街道，項目周圍主要建筑物等。一般房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：1．項目概況 (1) 項目名稱、開發(fā)建設(shè)單位。167。 (8) 編制可行性研究報告。 (6) 方案設(shè)計與選擇。 (4) 技術(shù)研究。 (2) 市場實地調(diào)查、收集情報和資料。在一般情況下，各項研究費用占項目投資總額的百分比大致如下： 機會研究 ％～％ 初步可行性研究 ％～％ 可行性研究 大型項目 ％～％ 小型項目 ％～％ 以上數(shù)字提供的只是一種相對關(guān)系，并非絕對概念，因為個別的可行性研究費用有的可能高達項目投資總額的5％。一個中型項目的可行性研究一般需要89個月的時間；年或更長的時間。20％,可行性研究的投資誤差范圍是177。4. 可行性研究的質(zhì)量、時間、費用（1）質(zhì)量 國際上通用的質(zhì)量要求： 機會研究的投資誤差范圍是177。未經(jīng)評估的建設(shè)項目，任何單位不準審批，更不準組織建設(shè)。 (3) 詳細可行性研究 詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目技術(shù)、經(jīng)濟可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。3. 可行性研究的類型 (1) 投資機會研究 該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。1 可行性研究概述參照教材P341. 可行性研究的概念可行性研究是指在項目投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟、社會等各方面問題進行全面分析、論證和評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學方法。 2 名義主體與代表人脫節(jié) 3 兩種所有制權(quán)利的不對等 4 土地出讓金一次性收取。（2）可以無償收回劃撥土地使用權(quán)的條件市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回劃撥土地使用權(quán)。④ 因經(jīng)營嚴重虧損不能清償債務(wù)而宣告破產(chǎn)的。② 因經(jīng)營管理不善等原因而解散的。 劃撥土地使用權(quán)收回的條件國家根據(jù)劃撥土地使用者不再使用土地的事實或城市建設(shè)發(fā)展和城市規(guī)劃的需要，可以將原劃撥的土地收回，另行支配。（1）一次性安置 （2）過渡安置 (3) 就地安置 (4) 異地安置3. 安置原則：拆一還一7 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的劃撥 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)劃撥的概念和特點土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為。只有在被拆除房屋的所有權(quán)與使用權(quán)的權(quán)利主體一致時，拆遷補償和拆遷安置才為同一對象。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同?！　〉诙邨l 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。　　拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！　〕緱l例第二十五條第二款、第二十七條第二款規(guī)定外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。 　　拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應(yīng)當給予適當補償。 房屋拆遷安置 定義是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，國家因建設(shè)需要，在有償?shù)幕A(chǔ)上，采取行政強制措施而拆遷房屋及其附屬物的行為。土地使用權(quán)再受讓人的權(quán)利：獲得余期土地使用權(quán)以及與此相聯(lián)的權(quán)利6 征地與拆遷 土地征用 定義 土地征用是指國家因建設(shè)需要，依法將原土地所有者（使用者）的土地在有償?shù)幕A(chǔ)上采取行政強制措施轉(zhuǎn)化為國家所有的行為。土地使用權(quán)再受讓人的義務(wù)：（1）支付被轉(zhuǎn)讓余期土地使用權(quán)價款；（2）按照原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途和要求使用土地。 轉(zhuǎn)讓程序 申請 批準 簽約 公證 登記 轉(zhuǎn)讓雙方的權(quán)利義務(wù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利：取得余期土地使用權(quán)的價款。 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的原則 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的條件① 轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是合法獲取的；② 土地使用權(quán)出讓金已繳清；③ 投入土地的開發(fā)建設(shè)資金不少于總投資額的25%或已完成“七通一平”的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；④ 土地使用權(quán)如屬中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)，其轉(zhuǎn)讓應(yīng)經(jīng)董事會決議。除土地使用權(quán)出讓合同另有規(guī)定者外，非通用建筑等必須由土地使用權(quán)受讓人按規(guī)定的期限拆除和清理，或者由土地使用權(quán)受讓人支付拆除費和清理費用。(2) 地上建筑物和其他附著物隨土地使用權(quán)的終止而由國家無償取得，土地使用權(quán)受讓人不得以任何理由提出地上建筑物和其他附著物的所有權(quán)請求，亦不得擅自毀壞之。土地使用權(quán)終止有以下幾方面的法律后果。(3) 土地使用權(quán)由于土地滅失、標的物不再存在而終止。終止的原因主要有以下幾個方面：(1) 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的。 土地使用權(quán)出讓的程序 出讓活動大致可分為擬定方案、正式報批、組織實施、登記發(fā)證四個階段。 土地使用權(quán)出讓的資源利用要求 (1) 土地使用用途要求 (2) 土地利用規(guī)劃設(shè)計要求 (3) 城市建設(shè)管理要求 (4) 市政基礎(chǔ)設(shè)施要求 (5) 建筑物養(yǎng)護、維修、改造和重建的要求 土地使用權(quán)出讓的領(lǐng)土主權(quán)要求 在土地使用權(quán)出讓合同或文本中，應(yīng)對領(lǐng)土主權(quán)要求（特別是成片土地批租）作出明確的規(guī)定。若使用者若需繼續(xù)使用，可向政府申請續(xù)期，但需按有關(guān)規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，以及辦理土地登記手續(xù)。 土地使用權(quán)出讓的年限要求 土地使用權(quán)出讓的最高年限按下列用途確定：1. 居住用地70年； 2. 工業(yè)用地50年； 3. 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； 4. 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5. 綜合或者其他用地50年。 （3）行政劃撥和減免地價的土地使用權(quán)（包括地上建筑物、其他附著物所有權(quán)），符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，可以進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；領(lǐng)有國有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；依照有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。土地所有權(quán)不允許轉(zhuǎn)移。 （3）土地使用權(quán)受讓人（包括轉(zhuǎn)讓人、再受讓人）是指中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可按照有關(guān)規(guī)定取得土地使用權(quán)，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。任何其他單位和個人不得充當出讓人。 土地使用權(quán)出讓的要求 土地使用權(quán)出讓的主客體范圍要求(一) 土地使用權(quán)出讓的主體范圍土地使用權(quán)出讓的主體，包括土地使用權(quán)出讓人、土地使用權(quán)受讓人、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人和土地使用權(quán)再受讓人。 土地使用權(quán)出讓的方式土地使用權(quán)出讓一般采取協(xié)議、招標、拍賣掛牌四種方式進行。改變用途和要求，必須經(jīng)土地使用權(quán)出讓人批準，并依法補交相應(yīng)價款。 土地使用權(quán)受讓人的義務(wù) （l）在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后的規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金；在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，依規(guī)定辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證。 土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利（1）取得被出讓土地的一定期限的使用權(quán)——受讓人在合同規(guī)定的期限內(nèi)依照法律和合同規(guī)定對被出讓土地的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。(3) 出讓期滿收回土地使用權(quán)及地面附著建筑物的權(quán)利 土地使用權(quán)出讓人的義務(wù)出讓方應(yīng)履行的義務(wù)主要有：(1) 按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定提供出讓的土地使用權(quán)。 土地使用權(quán)出讓的原則 (1) “兩權(quán)分離”的原則 (2) “政府壟斷”的原則 (3) 自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則 (4) 經(jīng)濟效益，環(huán)境效益和社會效益有機統(tǒng)一的原則 出讓雙方的權(quán)利義務(wù) 土地使用權(quán)出讓人的權(quán)利出讓方享有的權(quán)利主要有以下幾項：(1) 受讓方在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，未在規(guī)定期限內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。(3) 土地使用權(quán)出讓是有償?shù)摹?特點土地使用權(quán)的出讓具有以下幾個特點：(1) 土地使用權(quán)的出讓是以土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離為基礎(chǔ)的，國家作為土地所有者的地位不變，而土地使用權(quán)受讓人取得一種獨立的財產(chǎn)權(quán)利，包括所有權(quán)中占有、使用、收益和一定程度的處分權(quán)(對土地的轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)、出租權(quán)等)，該土地使用權(quán)是一種與土地所有權(quán)相分離的獨立物權(quán)，不同于所有權(quán)中單純的使用權(quán)能。3 我國城鎮(zhèn)國有土地有償使用制度 我國傳統(tǒng)的城市土地使用制度的特點(1) 行政劃撥 (2) 無償、無限期使用 (3) 禁止土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 我國傳統(tǒng)的城市土地使用制度的弊端 土地使用制度的改革包含三個層次(1) 建立城市土地有償使用制度；(2) 建立城市土地商品化的流轉(zhuǎn)機制；(3) 建立城市土地收益分配及投入制度。 農(nóng)村集體土地所有權(quán) 集體土地的范圍，由法律作了明確的界定。 (5) 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地。國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有土地實行征用。 (2) 農(nóng)村和郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地。 屬于國家所有的土地有： (1) 城市市區(qū)的土地。 在我國，目前存在著兩種土地制度，即城鎮(zhèn)國有土地和農(nóng)村集體土地用地制度。2 我國土地所有制形式土地所有權(quán)，是指土地所有人依法對自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。這3個組團是：美日等資本主義國家和地區(qū)，英聯(lián)邦等資本主義國家和地區(qū)，原蘇聯(lián)東歐等杜會主義國家。） ③ 購買力顯著提高（六）、住房商品化的新起