【正文】 目標(biāo)公司控股股東或?qū)嶋H控制人地位； 為滿足監(jiān)管要求，借款人在并購?fù)瓿珊箜毐３稚鲜泄緦嶋H控制人地位。并購方與目標(biāo)公司是否已經(jīng)簽署附生效條件的《股份認(rèn)購協(xié)議》，所附生效條件的進(jìn)展情況。上市公司非公開發(fā)行股票需報請證監(jiān)會核準(zhǔn)。國有控股上市公司證券發(fā)行方案應(yīng)報國資委審核。（2）已出租的礦業(yè)權(quán)不得設(shè)定抵押其他三、上市公司并購盡職調(diào)查關(guān)注要點（一）適用法律法規(guī) 《公司法》、《證券法》等（二）關(guān)注要點目標(biāo)公司非公開發(fā)行股票是否履行了董事會及股東大會決議程序 關(guān)注：董事會、股東大會的召開程序及披露。股權(quán)并購中目標(biāo)企業(yè)的采礦權(quán)是否具備抵押條件 以礦業(yè)權(quán)進(jìn)行抵押應(yīng)滿足的條件與礦業(yè)權(quán)出讓的條件相同 提示：礦業(yè)權(quán)抵押的特殊規(guī)定（1）礦業(yè)權(quán)人只能以礦業(yè)權(quán)為其自身債務(wù)設(shè)定抵押，不得為他人債務(wù)設(shè)定抵押。資產(chǎn)并購中目標(biāo)企業(yè)的采礦權(quán)是否已具備轉(zhuǎn)讓條件；（1）出讓方應(yīng)具備的條件 投產(chǎn)期限、權(quán)屬無爭議、繳納相關(guān)費用。提示：煤炭生產(chǎn)企業(yè)的特殊規(guī)定煤礦企業(yè)經(jīng)營非本企業(yè)生產(chǎn)、加工的煤炭產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)取得《煤炭經(jīng)營許可證》。提示：煤炭生產(chǎn)企業(yè)的特殊規(guī)定開采煤炭資源的煤礦企業(yè)，還須取得《煤炭生產(chǎn)許可證》。（1）勘察許可證從事礦產(chǎn)勘查的企業(yè)應(yīng)取得《勘查許可證》。關(guān)注《土地使用權(quán)出讓合同》對項目開工、竣工期限的約定。土地使用權(quán)出讓金的繳付情況； 關(guān)注《土地使用權(quán)出讓合同》中對出讓金繳付的約定。目標(biāo)企業(yè)所擁有土地使用權(quán)的取得方式。（4）建設(shè)用地審批：建設(shè)項目用地由其核準(zhǔn)機(jī)關(guān)同級國土資源管理部門進(jìn)行預(yù)審。（2）環(huán)境影響評價及審批手續(xù)：房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)進(jìn)行環(huán)境影響評價，并就其環(huán)境影響評價報告取得環(huán)保主管部門批準(zhǔn)文件。目標(biāo)企業(yè)名下房地產(chǎn)開發(fā)項目是否取得相關(guān)審批手續(xù)。第三篇：并購貸款法律審查要點一、房地產(chǎn)企業(yè)并購盡職調(diào)查關(guān)注要點（一）適用法律 《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等（二）關(guān)注要點目標(biāo)企業(yè)是否持有與其項目開發(fā)規(guī)模相適應(yīng)的《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書》。根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理辦法》第5條、第40條的規(guī)定，如土地使用權(quán)人以劃撥土地使用權(quán)與他人合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)取得市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金，否則此種房地產(chǎn)合作開發(fā)就因非法轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)而應(yīng)歸于無效。第二、以劃撥土地使用權(quán)與他人合作開發(fā)，但未辦理審批手續(xù)，未補交土地出讓金。名為合作開發(fā)，實為非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合作開發(fā)形式 實踐中主要表現(xiàn)為以下三種方式：第一，在保底條款中約定土地使用權(quán)人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定貨幣利益。銀行在實踐中應(yīng)注意防范幾種不合法的房地產(chǎn)合作開發(fā)方式：名為合作開發(fā)，實為借貸的合作開發(fā)形式在房地產(chǎn)合作開發(fā)中，如雙方在合作開發(fā)合同中約定，建設(shè)方只收取固定貨幣利益，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，則這種條款構(gòu)成合作開發(fā)合同中的“保底條款”，雙方雖名為合作開發(fā)關(guān)系，實為借貸關(guān)系，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)，禁止企業(yè)間互相借貸收取利息，因此上述合同應(yīng)屬無效。（三）房地產(chǎn)合作開發(fā)貸款的法律風(fēng)險防范房地產(chǎn)合作開發(fā)是指在房地產(chǎn)開發(fā)中享有土地使用權(quán)的一方與他方簽定合同，共同開發(fā)土地，建造房屋，并按投資比例分享房屋產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營行為，實踐中多稱為“連建”、“參建”。按照《公司法》規(guī)定，公司股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)，不必取得債權(quán)人的同意。另外如受讓股權(quán)的企業(yè)資產(chǎn)較差，不僅不能給項目公司追加資金，而且還可能挪用項目資金，給銀行貸款造成風(fēng)險。股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不需要到房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，免卻了復(fù)雜手續(xù)和費用，受讓方可以合法的以股東身份參與經(jīng)營管理項目，由于具有上述優(yōu)點，收購房地產(chǎn)項目公司股權(quán)逐漸成為房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓中常用的手段。但由于商業(yè)銀行此種行為違反了人民銀行及銀監(jiān)會的信貸政策而可能受到監(jiān)管部門的處罰。某房地產(chǎn)開發(fā)公司（股東公司）以自身名義取得了某項目的批文及“四證”，此后股東公司就同一項目設(shè)立項目公司，而該項目公司又以自己的名義向商業(yè)銀行申請房地產(chǎn)貸款是否允許？根據(jù)中國人民銀行（銀發(fā)[2003]121）號各商業(yè)銀行對未取得“四證”的項目，不得發(fā)放任何形式貸款規(guī)定，銀行對未取得四證的項目公司不得發(fā)放貸款。但在實踐中，許多項目公司在特定項目開發(fā)完畢后，為避免高昂重新成立費用及復(fù)雜的手續(xù)，并不去工商機(jī)關(guān)注銷營業(yè)執(zhí)照，而是繼續(xù)開發(fā)經(jīng)營其他房地產(chǎn)項目。在實踐中銀行應(yīng)注意對房地產(chǎn)開發(fā)項目公司進(jìn)行以下審查：注意審查房地產(chǎn)開發(fā)項目公司營業(yè)執(zhí)照的時效性。這些事項包括如借款人資本明顯不足、借款人存在欺詐行為、借款人的資產(chǎn)及財務(wù)與控制公司的資產(chǎn)及財務(wù)混淆不清等，事實上當(dāng)借款人發(fā)生上述事項時，借款人的獨立法人地位已明存實亡，銀行可運用處理關(guān)聯(lián)企業(yè)的法律規(guī)則“揭開公司面紗”制度，要求控制公司直接對從屬公司的債務(wù)負(fù)責(zé)。（3）承諾在借款人償還銀行貸款本息前，不得分紅。因此針對上述情況，銀行在發(fā)放貸款前，與控制公司協(xié)商并可根據(jù)情況取得控制公司對下列事項的承諾：（1）承諾在借款人償還商業(yè)銀行貸款前，不得抽回借款或投資、不得要求借款人償還所欠控制公司的借款，或承諾其對借款人的債權(quán)在銀行貸款債權(quán)之后獲得清償。房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)售后，控制公司要求借款人移轉(zhuǎn)預(yù)售款給控制公司或企業(yè)集團(tuán)中的其他公司，從而使貸款銀行的還貸來源落空，不僅將對項目繼續(xù)開發(fā)產(chǎn)生實質(zhì)性的影響，而且削弱了借款人的償債能力，增加了銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)具有企業(yè)集團(tuán)固有風(fēng)險，在實踐中控制公司利用控制權(quán)損害商業(yè)銀行利益表現(xiàn)在以下幾種情況：借款人資本明顯不足，借款人向控制公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)借款，以增加資本金，以滿足貸款銀行對資本金的要求。為了保證貸款資金的安全性，貸款銀行可要求開發(fā)商在房屋預(yù)售后，房屋產(chǎn)權(quán)證辦出之前，為購房人在銀行的抵押貸款提供連帶責(zé)任保證。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》有關(guān)規(guī)定，消費者支付購買商品房的全部或大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人，這就意味著銀行的抵押權(quán)也不能對抗購房人的期待權(quán)。為此，貸款銀行可與開發(fā)商簽定辦理按揭貸款業(yè)務(wù)合作意向書，作為向其發(fā)放開發(fā)住房開發(fā)貸款的條件。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，開發(fā)貸款的償還往往依賴于項目房屋的銷售收入，而房屋的銷售收入大部分又來源于銀行發(fā)放的個人住房貸款。實踐中貸款銀行可要求開發(fā)商將預(yù)售款交存我銀行，對其進(jìn)行監(jiān)管，銀行可以借此有效控制預(yù)售資金的用途，防止借款人濫用預(yù)售資金或?qū)㈩A(yù)售資金移轉(zhuǎn)用于其他項目的開發(fā)。為防范此種風(fēng)險，貸款銀行可采取以下措施：第一，要求開發(fā)商將預(yù)售款交存貸款銀行，由貸款銀行進(jìn)行監(jiān)管。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商如要預(yù)售商品房，必須向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，由于開發(fā)商已將項目土地使用權(quán)預(yù)先抵押給貸款銀行。但目前無明確規(guī)定和判例的情況下，從謹(jǐn)慎原則考慮貸款銀行不應(yīng)完全依賴于承包人放棄優(yōu)先受償權(quán)這一途徑，而應(yīng)結(jié)合其他方法保障銀行信貸資金的安全。第二，貸款銀行可要求承包人出具放棄優(yōu)先受償權(quán)的書面文件。（3）要求承包人提供擔(dān)保或要求承包人書面放棄優(yōu)先受償權(quán)。由于承包人的工程價款優(yōu)先于貸款銀行的貸款抵押權(quán)受償，因此銀行在確定擬抵押的房地產(chǎn)（尤其是在建工程和竣工未超過6個月的房地產(chǎn)抵押）的價款抵押時，可將工程款相應(yīng)部分剔除。另外最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的規(guī)定，承包人的優(yōu)先權(quán)的行使須在建設(shè)工程竣工之日或建設(shè)工程合同約定的竣工之日起6個月之內(nèi)行使才為有效，因此貸款銀行還可根據(jù)《建設(shè)工程合同》掌握承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限，以便及時提出抗辯。貸款銀行應(yīng)注意審查了解《建設(shè)工程合同》約定的工程總價款、支付條件、支付方式以及是否存在承包商墊資建設(shè)的情況，在承包商欲行使優(yōu)先受嘗權(quán)時貸款銀行應(yīng)該協(xié)助開發(fā)商。因此,假如貸款銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)時接受了在建工程抵押,但開發(fā)商并未如約支付承包人建筑工程款時,貸款銀行的抵押權(quán)很可能落空。因此,銀行應(yīng)注意防范建設(shè)工程式優(yōu)先受償權(quán)帶來的貸款風(fēng)險。（二）注意審查房地產(chǎn)抵押中涉及到的幾種法律關(guān)系注意審查在建工程抵押與建設(shè)工程工程款優(yōu)先權(quán)的關(guān)系《合同法》第286條規(guī)定了建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于銀行抵押優(yōu)先權(quán)實現(xiàn)。換言之，在建工程的開發(fā)商不得以在建工程為他人債務(wù)作擔(dān)保，也不能為自己其他性質(zhì)的的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，而只能為取得在建工程的繼續(xù)建造資金的貸款擔(dān)保。關(guān)于在建工程抵押的問題。根據(jù)國土資源部《關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》以及最高人民法院轉(zhuǎn)發(fā)該通知時所作的規(guī)定，銀行在辦理以國有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押擔(dān)保貸款時，只要在土地管理部門依法辦理了抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地管理部門的批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。但為了防范經(jīng)營風(fēng)險，在條件允許的情況下，銀行應(yīng)從審慎性原則出發(fā)，按時前往登記部門辦理續(xù)登記，以免造成抵押物重復(fù)抵押，產(chǎn)生糾紛。根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋第12條規(guī)定我國法定的擔(dān)保物權(quán)存續(xù)期間為主合同債權(quán)訴訟時效結(jié)束后二年，只要在此期間內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)，人民法院都應(yīng)予以認(rèn)可。對一棟樓房僅以部分樓層抵押，可以從以下兩個方面辦理土地抵押登記：（1）對于能夠辦理土地分割的，應(yīng)要求抵押人先行辦理土地證分割，再辦理房屋、土地的抵押登記；（2）對于不能辦理土地分割的，如果抵押人同意，應(yīng)要求其將整棟樓的所占土地一并抵押，如果抵押人不同意，則應(yīng)要求其到土管部門出具同意該棟房屋部分抵押的“抵押聯(lián)系通知單”，并注明土地證號，抵押權(quán)人及抵押金額。由于我區(qū)房屋和土地是實行分別管理、分開發(fā)證的，因此如地方法規(guī)無明確規(guī)定，為防范法律風(fēng)險，辦理房地產(chǎn)抵押時應(yīng)分別到房屋和土地管理部門分別登記，防止因土地或房屋抵押缺乏公示而與其他抵押權(quán)人產(chǎn)生法律糾紛。這就是通常所說的房地產(chǎn)抵押時“房隨地走”和“地隨房走”的原則。根據(jù)《擔(dān)保法》第36條規(guī)定，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。因此，在實踐中，一般不得接受集體土地使用權(quán)抵押。根據(jù)《擔(dān)保法》第34條和第36條的規(guī)定，集體土地使用權(quán)中，只有抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒地等“四荒”土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押。為避免出現(xiàn)上述風(fēng)險，銀行在接受土地使用權(quán)（光地）抵押時，應(yīng)加強貸后管理，及時關(guān)注土地開發(fā)進(jìn)展情況，對于未能在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)積極敦促抵押人及時到土地主管部門辦理延期開發(fā)手續(xù)，或及時采取合同中約定的違約救濟(jì)措施，避免土地使用權(quán)被國家無償收回。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金25%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。在接受光地抵押時應(yīng)注意的問題。一般來說，社會公益性事業(yè)單位，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、衛(wèi)生防疫站、體育館等。根據(jù)《擔(dān)保法》第37條第3款規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施不得設(shè)定抵押。（3）對于在二級市場受讓的用于房屋建設(shè)工程的土地使用權(quán)，注意審查該土地在轉(zhuǎn)讓時是否已經(jīng)完成了原土地出讓合同規(guī)定的開發(fā)計劃等；（4）在接受二手房抵押貸款時，針對一些關(guān)聯(lián)交易,特別是近親屬之間的交易。根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律及司法解釋規(guī)定，我國只有縣級以上人民政府或土地管理部門才有權(quán)出讓土地使用權(quán)，而像開發(fā)區(qū)管委會等單位是無權(quán)出讓土地，更無權(quán)頒發(fā)土地證的；（2）注意審查土地出讓金是否已經(jīng)交清。銀行在對房地產(chǎn)抵押進(jìn)行審查時，不應(yīng)僅進(jìn)行形式上的審查，還應(yīng)對抵押人取得權(quán)屬證明是否經(jīng)過了法定程序進(jìn)行實質(zhì)性審查。三、房地產(chǎn)開發(fā)類貸款的擔(dān)保實踐中由于房地產(chǎn)開發(fā)類貸款金額大、周期長，為保證此類貸款的安全，銀行一般只接受房地產(chǎn)抵押貸款，對保證、質(zhì)押及房地產(chǎn)以外其他資產(chǎn)的抵押不宜接受。再次，房地產(chǎn)開發(fā)項目受讓人必須符合法定條件。其次，房地產(chǎn)開發(fā)項目必須履行特定手續(xù)。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定交納土地使用權(quán)出讓金；以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。首先