房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)查和審查要點1054354880-文庫吧資料
2025-02-21 22:58本頁面
【正文】 煤氣： 15元 /平 基礎(chǔ)設(shè)施費 按 180萬元 /每平米占地面積估算 1911 公共配套設(shè)施費 項目配套有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、居委會等配套設(shè)施，分別按建筑面積每平米 400900元估算 2553 開發(fā)期間稅費（各地項目有所區(qū)別） 建安工程費的 2% 1283 不可預(yù)見費、其他費用 前述 24項之和 *3% 2171 二、開發(fā)費用 管理費用 上述前五項之和 *3% 3611 銷售費用 總銷售的 4% 6054 財務(wù)費用 按融資計劃及銀行借款利率 10470 三、合計 投資計劃與資金籌措表 投資估算 籌資安排 資金運用 金額 資金來源 金額 土地成本 61357 實收資本 85000 1）出讓金 61357 預(yù)售收入 14798 2） 銀行借款 120230 前期工程費 3983 質(zhì)保金 建安費 119282 其他資金來源 基礎(chǔ)建設(shè)費、配套 開發(fā)期稅費 1494 其他費用 33681 合計 219787 合計 219787 附表的制作 項目投資進度計劃估算表 投資項 目 第一年 第二年 第三年 08/1 08/2 08/3 08/4 小計 05/2 05/3 05/4 06/1 06/2 06/3 06/4 07/1 07/2 07/3 07/4 出讓金 48150 13207 61357 前期工 程費 1494 1494 996 3984 建安工 程 5117 12415 13664 12629 17924 18675 19774 9280 5053 1758 119282 稅費 125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 1494 不可預(yù) 見費 273 273 273 273 273 273 273 273 273 273 273 273 3275 專用基 金 3444 3444 管理費 307 307 307 307 307 307 307 307 307 307 307 307 3692 財務(wù)費 1584 1584 1584 1584 1584 1584 1584 1584 1584 1109 1109 0 0 16474 銷售費 127 1044 2559 1858 886 322 6796 合計 附表的制作 序號 項目 合計 07/3 07/4 08/1 08/2 08/3 08/4 分季度 分季度 1 銷售收入 339810 31713 134052 103539 50362 20235 獨立住宅銷售收入 10661 3198 5331 2132 低層住宅銷售收入 75995 15199 37998 22799 多層住宅銷售收入 60580 12116 30290 18174 配套商業(yè)銷售收入 1200 1200 高層住宅銷售收入 191374 60434 60434 50361 20235 2 當(dāng)期銷售回款 339810 6343 52181 127949 92903 44318 16116 3 銷售稅金及附加 17331 323 2661 6525 4737 2260 822 4 銷售凈收入 322480 6019 49520 121424 88165 42058 15294 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 附表的制作 資金來源與運用表 項目 合計 05/2 05/3 05/4 06/1 06/2 06/3 06/4 07/1 07/2 07/3 07/4 08/1 08/2 08/3 08/4 資金來源 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金 339810 6343 52181 127949 92903 44318 16116 銷售收入 出租收入 其他收入 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金 185000 67000 18000 120230 自有資金 85000 67000 18000 銀行借款 120230 120230 其他負債 資金運用 372530 開發(fā)成本費用 219798 48855 15406 8900 15700 15952 15665 20962 21712 22811 11695 8386 9575 2967 886 322 經(jīng)營稅金及附加 17330 323 2661 6525 4738 2260 822 所得稅 15402 940 6564 4720 2331 848 借款本金償付 120230 6000 42023 72023 盈余資金 22661 18144 略 累計盈余資金 附表的制作 項目全部投資現(xiàn)金流量表 序號 項目名稱 合計 2023年度 2023年度 2023年度 2023年度 年度 銷售收入 339810 0 0 58524 281285 出租收入 自營收入 1 現(xiàn)金流入合計 開發(fā)成本費用 71577 61943 58269 11532 經(jīng)營稅金及附加 17330 2984 14345 土地增值稅 所得稅 15402 940 14462 2 現(xiàn)金流出合計 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 財務(wù)凈現(xiàn)值 65701 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 授信保障方式 封閉運作情況 由于項目類房地產(chǎn)開發(fā)貸款具有自償性的特征，因此封閉運作的條件非常重要，能否成功收回開發(fā)貸款，封閉操作是否嚴(yán)密是關(guān)鍵 我行的開發(fā)貸款是否可以封閉操作，指定用途劃款 銷售回款是否可以封閉操作，是否設(shè)定還款比例分期分批收回 項目土地及在建工程是否抵押于我行 預(yù)售證取得前是否需先行注銷土地抵押登記，有無配套的風(fēng)險控制措施 是否逐筆歸還我行貸款，逐戶解除抵押登記 案例：某公司擬向我行申請 4億元房地產(chǎn)開發(fā)貸款，用于其投資的 A項目的建設(shè)，該項目土地及在建工程抵押給我行，土地成本 。各項合計一般占到銷售收入的 46%） 財務(wù)費用（借款利息和其他財務(wù)費用） 房地產(chǎn)項目經(jīng)營稅費 ? 包含兩部分，即項目開發(fā)期間的稅費與房地產(chǎn)項目經(jīng)營期間的稅費 ? 開發(fā)期間的稅費作為項目投資的組成部分 ? 經(jīng)營期間的稅費主要指在銷售與交易階段發(fā)生的稅費，不作為成本費用的構(gòu)成，但要抵減銷售帶來的現(xiàn)金流量 ? 經(jīng)營期間的稅費主要包括： ? 營業(yè)稅，一般按房地產(chǎn)銷售收入的 5%計征 ? 城市維護建設(shè)稅、教育費附加、防洪工程、交易印花等稅費，約占銷售收入的 % ? 土地增值稅，實際是對土地收益的課稅，實行超率累進稅率 ? 企業(yè)所得稅 某市建設(shè)部門提供的各類建安工程費的近似估算指標(biāo)表 案 例 單位：元 /平米（按建筑面積計） 項目 多層（ 7層以下） 小高層（ 817層） 高層（ 18層以上） 樁基礎(chǔ) 5069 7090 90120 土建工程 650900 7501150 11501560 一般水電安裝 7090 80100 100160 電梯 60100 60100 地下室費用 150350 150350 項目財務(wù)和風(fēng)險分析 按照經(jīng)濟效益是否考慮了時間因素，可分為靜態(tài)投資經(jīng)濟效益和動態(tài)投資經(jīng)濟效益，對于投資期較短的項目，可以 靜態(tài)方式進行評價 在評價指標(biāo)計算時不考慮資金的時間價值，這一類評價指標(biāo)統(tǒng)稱為靜態(tài)評價指標(biāo)，如投資利潤率等指標(biāo) 案例： 項目 計算公式 金額（萬元） 銷售收入 開發(fā)成本 銷售稅金及附加 利潤總額 所得稅 凈利潤 成本利潤率
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