【正文】 % 成本凈利潤(rùn)率 % 在評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算時(shí)，考慮了因現(xiàn)金流量發(fā)生時(shí)點(diǎn)不同而產(chǎn)生的時(shí)間價(jià)值，這一類評(píng)價(jià)指標(biāo)統(tǒng)稱為動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，如 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算： 內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目整個(gè)壽命期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，反映擬建項(xiàng)目的投資收益水平。同時(shí)由借款人 提供款項(xiàng)的支付憑證,經(jīng)辦人員與現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度進(jìn)行對(duì)比 案例: 某項(xiàng)目工程進(jìn)度表: 工序 第一年 第二年 第三年 第四年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 前期工程 主體建設(shè)工程 室外內(nèi)裝修 公建配套 預(yù)售 交樓 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算：根據(jù)工程進(jìn)度，以及合同規(guī)定的付款時(shí)間，對(duì)項(xiàng)目的付款進(jìn)度進(jìn)行 估算，在調(diào)查報(bào)告中列出付款時(shí)間和金額 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算和下面的資金回籠計(jì)劃是制作資金平衡表和現(xiàn)金流量表的基礎(chǔ)性工作 案例：根據(jù)某項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖，水電工程的施工期為 06年 4月至 07年 8月，而根據(jù)合同的 約定，總的安裝費(fèi)用為 11437萬元，付款方式為工程起始先支付 10%，以后每季付款 20%，工 程結(jié)束后一個(gè)月付余款。 調(diào)查階段 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 (案例 ) Ａ公司系南方沿海城市的房地產(chǎn)開發(fā)商，擬向我行提出房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請(qǐng)，信貸人 員經(jīng)過公開信息的搜索，以及走訪相關(guān)政府部分，取得了分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并作出了以下 的市場(chǎng)分析： ＊列出＜本市近年 GDP及人均 GDP變化趨勢(shì)力＞＜本市歷年人均可支配收入變化趨勢(shì) 圖＞＜本市歷年社會(huì)消費(fèi)品零售總額變化趨勢(shì)圖＞，反映該市 GDP總量連年保持 10％ 以上的增速，人均 GDP水平較高，接近發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平，人均可支配收入逐年上 升，居民消費(fèi)升溫 ＊根據(jù)當(dāng)?shù)卣嫉挠嘘P(guān)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn) 05年該市土地供應(yīng)偏緊，由于城中村改造步伐較緩 慢，以及區(qū)域內(nèi)土地資源較為緊張的原因， 05年土地供應(yīng)量明顯小于上年 ＊ 05年１ 6月，該市商品房投資同比下降 14％，商品房施工面積同比下降 ％ ,商品房竣 工面積同比下降 24%,至 6月末 ,商品房空置率同比減少 38%。 開發(fā)商在取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，應(yīng)在 6個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)開工，逾期未開工又 未申請(qǐng)延期或申請(qǐng)延期未獲批準(zhǔn)的，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》即行失效。 調(diào)查階段 項(xiàng)目的基本情況 ? 根據(jù)借款人提供的項(xiàng)目批文 、 土地出讓合同、規(guī)劃文件及施工許可、建設(shè)計(jì)劃、招標(biāo)文件、施工合同、監(jiān)理合同 、 可研報(bào)告等資料確定項(xiàng)目的基本數(shù)據(jù) ? 對(duì)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得應(yīng)重點(diǎn)說明 ,反映項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)是否清晰 ? 案例 :某房地產(chǎn)開發(fā)公司 A向我行提出房地產(chǎn)開發(fā)貸款的申請(qǐng) ,該項(xiàng)目取得的過程 為 :2023年 ,市國(guó)土局與 B公司簽訂土地出讓合同 ,B公司取得土地編號(hào)為 A8030042號(hào)宗地 的使用權(quán) ,面積 162,963平米 ,土地出讓價(jià)為 7682萬元 ,建筑容積率 1,計(jì)容積率建面不超過 163,900平米 ,05年 1月 ,由于國(guó)家需要征收上述宗地的部分土地 ,國(guó)土局和 B公司簽訂補(bǔ)償協(xié) 議 ,國(guó)土局收回 23,741平米的土地使用權(quán) ,同時(shí)國(guó)土局將附近的地塊撥給 B公司作為補(bǔ)償 ,用 地面積調(diào)整為 200,322平米 ,容積率變更為 ,計(jì)容積經(jīng)總建面不超過 360,580平米 ,B公司 再向國(guó)土局補(bǔ)交了地價(jià)款 13208萬元 ,以上款項(xiàng)已支付完畢 ,并提供了付款憑證 . 2023年 6月 ,由于 B公司的股東缺乏開發(fā)實(shí)力 ,將 B公司的股權(quán)全部出讓給 C公司 ,C公司 為此支付了 45000萬元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款 ,款項(xiàng)支付完畢 ,并將 B公司更名為 A公司 ,現(xiàn)四證齊備 , 產(chǎn)權(quán)清晰 . ? 項(xiàng)目的合法性、合規(guī)性、可行性的調(diào)查和審查 ? 由于立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及“四證”是房地產(chǎn)項(xiàng)目合法合規(guī)的前提，也是項(xiàng)目建成辦理房地產(chǎn)銷售證書和過戶登記的依據(jù)，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售將影響銷售資金的回籠，直接影響貸款的歸還，因此，商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，只能針對(duì)已取得立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和“四證”的項(xiàng)目，對(duì)此，中國(guó)人民銀行和有關(guān)部委作出了明確的規(guī)定。針對(duì)以上特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)分析影響企業(yè)銷售收入、成本支出等的重點(diǎn)科目，主要包括存貨、預(yù)收賬款、應(yīng)付款、股東借款 (其他應(yīng)付款 )等科目。 經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書 此資質(zhì)等級(jí)實(shí)行年檢制度，對(duì)不符合原定資質(zhì)條件或有不良經(jīng)營(yíng)行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以降級(jí)直至注銷資質(zhì)證書。 各資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)的房地產(chǎn)開發(fā)范圍： （ 1）、一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目； （ 2）、二級(jí)資質(zhì)及其以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積 25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，而承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、自轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。 二級(jí)資質(zhì)的條件包括： （ 1）、注冊(cè)資本不低于 2023萬元； （ 2）、從事房地產(chǎn)開發(fā) 3年以上； （ 3）、近三年房屋建筑面積累計(jì)竣工 15萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； （ 4）、連續(xù) 3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100%； （ 5）、上一年房屋建筑施工面積 10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； （ 6）、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于 10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于 3人； （ 7）、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱； （ 8）、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； （ 9）、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的 分類 按用途 分為住宅、寫字樓、商鋪等 按經(jīng)營(yíng)對(duì)象 分為土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng) 按市場(chǎng)層次 分為一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)；在我國(guó)，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地出讓市場(chǎng)，是指國(guó)家將土地的使用權(quán)，按一定年限一定性出讓給土地受讓者，并由土地受讓者向國(guó)家支付土地出讓金的交易市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是已經(jīng)取得土地使用權(quán)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)者與房地產(chǎn)使用單位和個(gè)人之間進(jìn)行橫向交易轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)；三級(jí)市場(chǎng)是房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的房地產(chǎn)商品再轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)中調(diào)劑余缺、重新配置的市場(chǎng) 我行的房地產(chǎn)調(diào)查和審查模板主要適用于房產(chǎn)市場(chǎng)及二級(jí)市場(chǎng)的項(xiàng)目調(diào)查分析 房產(chǎn)開發(fā)按照經(jīng)營(yíng)的方式可分為出租、出售和自營(yíng)等方式，不同的類型還款來源不同 , 應(yīng)有不同的分析模式 五、 房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和“四證” 的取得程序 通常開發(fā)商按如下程序進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的： 選地盤 —— 項(xiàng)目可行性分析 —— 在計(jì)劃部門立項(xiàng) —— 初步設(shè)計(jì) —— 在國(guó)土部門辦理土地審批 —— 領(lǐng)取《土地使用證》 —— 在城市規(guī)劃部門辦理建設(shè)用地性質(zhì)審批 —— 領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 —— 在城市規(guī)劃部門辦理工程規(guī)劃審批 —— 領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 —— 在建設(shè)門辦理開工審批 —— 領(lǐng)取《建設(shè)工程開工許可證》 —— 進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) —— 主體工程封頂（高層為投入建設(shè)資金達(dá)到總額的 2/3） —— 領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》 — 進(jìn)行銷售 六、調(diào)查報(bào)告的主要內(nèi)容 對(duì)借款主體資質(zhì)的確認(rèn) 根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，則屬于違法行為，其從事的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)認(rèn)定為無效。房地產(chǎn)開發(fā) 貸款的調(diào)查和審查要點(diǎn) 主要內(nèi)容 一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點(diǎn) 二、近年主要的房地產(chǎn)政策及內(nèi)容要點(diǎn) 三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的基本性要求 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)貸款的分類 五、房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和“四證”的取得程序 六、《調(diào)查報(bào)告》的要點(diǎn) 七、《審批報(bào)告》的要點(diǎn) 八、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的授信安排 一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點(diǎn) 區(qū)域性 (市場(chǎng)及政策的多元化 ) 周期性 政策性 投資大、