【正文】 借款多、周期長 投資和消費的雙重性 專業(yè)性 個別性 風險性 二、近年主要的房地產(chǎn)政策及內(nèi)容要點 《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》 [銀發(fā)（ 2023） 121號 ]作出了多項具體規(guī)定，措施嚴厲 《國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 [2023年 18號文 ] 《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》 [銀監(jiān)發(fā)（ 2023） 57號 ]自有資金比例不得低于 35% 《關(guān)于加強土地儲備貸款和城市基礎(chǔ)設施建設貸款風險提示的通知》 [銀監(jiān)通（ 2023） 75號 ] 《國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》 [04年 12月 ] 《國務院發(fā)布穩(wěn)定房價的八條意見》 [2023年 3月 ]穩(wěn)定房價的八條意見，要求各地方切實負起穩(wěn)定住房價格的責任，俗稱“舊八條” 《國務院副總理曾培炎“關(guān)于抑制房價過快上漲勢頭的四點要求”》 [2023年 4月 ] 《國務院關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題的八條措施》 [2023年 4月 ]指出加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控的八項措施，俗稱新八條，以組合政策對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控 七部委〈關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見〉 [05年 5月 ]加大土地供應調(diào)控力度，嚴格土地管理，調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅政策，明確享受優(yōu)惠政策的普通住房的標準等，反映政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控進一步細化 貸款基準利率上調(diào) [2023年 10月 ] 1住房按揭利率上調(diào) [2023年 3月 ] 三、人民銀行 121號文件的要求 1. 不得對未取得“四證”的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款； 2. 不得對異地的房地產(chǎn)項目進行貸款； 3. 商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款； 4. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款 ,其自有資金應不低于所開發(fā)項目總投資的 35%。 5. 不得對存在拖欠工程款行為的借款申請人發(fā)放貸款； 6. 房地產(chǎn)類的貸款必須歸入“房地產(chǎn)貸款”會計科目核算，嚴禁對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款。而商業(yè)銀行若向未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的開發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，自然也就得不到相應的法律保障，因此，在我們對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款前必須要關(guān)注借款主體的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 按照建設部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照自有資金和注冊資金的數(shù)額、專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)目、相應的職稱要求、從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷以及業(yè)績分為一級、二級、三級等資質(zhì)等級，各資質(zhì)等級企業(yè)的條件如下： 一級資質(zhì)的條件包括： （ 1）、注冊資本不低于 5000萬元； （ 2）、從事房地產(chǎn)開發(fā) 5年以上； （ 3）、近三年房屋建筑面積累計竣工 30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； （ 4）、連續(xù) 5年建筑工程質(zhì)量合格率達 100%； （ 5）、上一年房屋建筑施工面積 15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康? 產(chǎn)開發(fā)投資額； （ 6）、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于 40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于 20人，持有資格證書的專職會計人員不少于 4人； （ 7）、工程技術(shù)、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； （ 8）、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； （ 9）、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 三級資質(zhì)的條件包括： （ 1）、注冊資本不低于 800萬元； （ 2）、從事房地產(chǎn)開發(fā) 2年以上； （ 3）、近三年房屋建筑面積累計竣工 5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； （ 4）、連續(xù) 2年建筑工程質(zhì)量合格率達 100%； （ 5）、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于 10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于 5人，持有資格證書的專職會計人員不少于 2人； （ 6）、工程技術(shù)、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱； （ 7）、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； （ 8）、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級實行分級審批： （ 1）、一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批； （ 2）、二級資質(zhì)及其以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門制定。 對房地產(chǎn)企業(yè)股東背景及資本積累過程應予以關(guān)注 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立多個項目公司分別開發(fā)不同的項目，股東的背景應重點關(guān)注 由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤吸引眾多社會資金，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股東并無開發(fā)史 房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集行業(yè)，對股東實力要求更高，因此應對股東背景及其資本積累過 程、予以充份關(guān)注 在調(diào)查報告的第一部分要求對股東情況及實際控制人的經(jīng)歷予以說明 案例 :某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè) ,系由 A公司實際控制的項目公司 ,向我行提出開發(fā) 貸款 6000萬元的申請 ,用于項目開發(fā) ,以其他土地作抵押 . 在審查過程中 ,我們發(fā)現(xiàn) A公司背景復雜 ,資本運作頻繁 ,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗不足 ,因此對該筆業(yè) 務作初審退檔處理 ,不久 ,A公司資金鏈斷裂 . 房地產(chǎn)企業(yè)資信情況 除一般性的調(diào)查內(nèi)容外，還應調(diào)查企業(yè)有無拖欠工程款的現(xiàn)象 案例 :某企業(yè)向我行提出開發(fā)貸款 6000萬元的申請 ,以項目在建工程抵押 ,抵押物足值 ,且項目基本已經(jīng)建成 ,建設風險較小 ,調(diào)查報告沒有反映借款人有不良的信用情況 . 在審查過程中 ,通過公開信息的搜索 ,我們發(fā)現(xiàn)借款人與項目的施工方有訴訟事件 ,系施工方以借款人不能按時付款提起訴訟 ,因此總行出具了初審退檔的意見 . 房地產(chǎn)企業(yè)財務資料分析與說明 ? 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特點是產(chǎn)成品的種類較多、成本核算復雜、經(jīng)營收入核算與一般商業(yè)企業(yè)差別較大。 ? 存貨及預收帳款的分析： 對于非項目公司，存貨和預收帳款的構(gòu)成可能較為復雜，包含多個項目的開發(fā)成本，在這種情況下，通過查詢企業(yè)的帳務資料，將開發(fā)成本按不同的開發(fā)項目、不同的明細內(nèi)容填列；對預收帳款分項目填列，以利于清楚看到借款人每個項目的投資情況、預售情況 在分析存貨時，應注意甄別部分用于出租的固定資產(chǎn)及長期不能產(chǎn)生效益的資產(chǎn)，應予以特別說明 ? 應付款的分析：對照合同分析應付帳款的合理性，看有無拖欠地價、股權(quán)轉(zhuǎn)讓款或施工款的情況 ? 股東借款 (其他應付款 )的分析：對于股東借款應加以分析，是否屬于長期性的資金支持，還是屬于臨時性的周轉(zhuǎn)借款，是否具有所有者權(quán)益的性質(zhì)，并說明是否需要在我行貸款歸還之前抽離 ? 案例：某公司向我行申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，財務報表顯示該公司存貨余額為 54000萬元，其中有 24000萬元是以前開發(fā)的用于出租的固定資產(chǎn)，已辦妥產(chǎn)權(quán)證，但仍在存貨科目反映；另有 6500萬元系另一前期開發(fā)樓盤的車庫，該樓盤 1996年開發(fā)，車庫既未能產(chǎn)生出租效益也未能銷售出去。 ? 注意“四證”的頒發(fā)時間 ,確認“四證”的有效性 目前我國政府部門頒發(fā)的項目“四證”具有時間限制，如開發(fā)商未按“四證”的要求辦理相 關(guān)手續(xù)或開工建設，則有可能導致“四證”的失效，這些規(guī)定主要有： 開發(fā)商取得建設用地規(guī)劃許可證后，如建設用地被依法收回土地使用權(quán)或者建設 用地超過兩年未使用，則由城市規(guī)劃行政部門撤消其建設用地規(guī)劃許可證。 建設單位應當自領(lǐng)取施工許可證之日起 3個月內(nèi)開工，因故不能按時開工的，應當 向發(fā)證機關(guān)申請延期，延期以兩次為限，每次不超過 3個月，既不開工又不申請延期或者超過 延期時限的，施工許可證自行廢止。 *信貸人員分別制作了該市各區(qū)域 /各房型 /各價格區(qū)間的成交組成圖 ,以及 16月住宅銷售 價格趨勢圖 ,反映出該市成交以某兩大區(qū)域的住宅為主 ,價格區(qū)間主要在 4000至 6000元 /平 米 ,三房單位成交量較大 ,而價格方面較上年同期上漲了 8% *05年上半年 ,該市二手房交易保持高速增長 ,同比上增長 31%,二手住宅的價格比上年同期 增長 %,高于新建住宅的價格漲幅 *租賃市場升溫 ,由于該市人口中外來人口比例較大 ,人口數(shù)量增長較快 ,市內(nèi)的房屋租賃保 持快速穩(wěn)定增長勢頭 ,今年