【正文】 16月 ,租金小幅上漲 6%,有利于吸引投資 *通過(guò)上述分析 ,表明該市居民購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng) ,由于土地市場(chǎng)供應(yīng)下降 ,以及人口的增長(zhǎng) ,房 地產(chǎn)需求旺盛 ,整體的市場(chǎng)環(huán)境較好 續(xù)上 :項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)的分析 : 案例 :B項(xiàng)目位于某市的 L區(qū) ,信貸人員對(duì)項(xiàng)目的區(qū)域分析過(guò)于簡(jiǎn)單 ,經(jīng)過(guò)搜集相關(guān)資料 ,審查人員 對(duì)該區(qū)域市場(chǎng)作了如下分析 : *L區(qū)系該市的老工業(yè)區(qū) ,近年來(lái)由于拆遷及老工業(yè)區(qū)改造 ,當(dāng)?shù)氐木用裼幸欢ǖ馁?gòu)房需求 *L區(qū)并不屬于該市的傳統(tǒng)住宅區(qū) ,區(qū)內(nèi)居民以外來(lái)人口及當(dāng)?shù)氐墓I(yè)人口為主 ,購(gòu)買(mǎi)能力較弱 *L區(qū)由于近年來(lái)有一兩所大學(xué)遷入以及交通計(jì)劃的改善而吸引了一定的開(kāi)發(fā)商 ,目前在開(kāi)發(fā)的 樓盤(pán)較多 ,B項(xiàng)目面臨集中放盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)壓力 *B項(xiàng)目與周邊其他樓盤(pán)相比 ,由于土地系近期拍賣(mài)獲得 ,土地成本較高 ,較之周邊不少樓盤(pán)系通過(guò) 工廠拆遷協(xié)議獲得的土地 ,成本不具有優(yōu)勢(shì) ,該樓盤(pán)預(yù)計(jì)的售價(jià)遠(yuǎn)高于周邊的樓盤(pán)成交價(jià)格 據(jù)此 ,審查人員對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景作出了不樂(lè)觀的分析 項(xiàng)目的微觀市場(chǎng)分析 : *價(jià)格分析 :結(jié)合項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 /客戶定位 /成本以及周邊樓盤(pán)的成交價(jià)格合理確定樓盤(pán)的價(jià)格 定位是否合理 案例 :某市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬向我行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款 ,用于 C項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) ,C項(xiàng)目系小高層普通住宅項(xiàng) 目 ,位于該市新工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū) ,配套較差 ,但由于該市前一段時(shí)間房?jī)r(jià)非正常暴漲 ,該項(xiàng)目定出銷(xiāo)售 價(jià)為 17500元 /平米 ,而該區(qū)域上年的樓盤(pán)平均成交價(jià)僅為 5400元 /平米 ,由于政府的政策調(diào)控 ,該 市房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌 ,該項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格不得不一降再降 ,實(shí)際成交均價(jià)不足 8000元 /平米 ,并由 于定價(jià)過(guò)高而出現(xiàn)滯銷(xiāo) . ? SWOT分析 :以簡(jiǎn)練的語(yǔ)言概括項(xiàng)目本身及外部環(huán)境的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn) ? 項(xiàng)目?jī)?nèi)在要素的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì) ? 外部環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的有利因素和不利因素 ? 案例： Strength(優(yōu)勢(shì) ) Weakness(劣勢(shì) ) 景觀資源 品牌房地產(chǎn)公司 項(xiàng)目周邊配套不足 容積率較高 Opportunity(機(jī)會(huì) ) Threat(威脅 ) 新的片區(qū)規(guī)劃 地鐵線規(guī)劃 06至 07年周邊高端競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)投放量大 ,競(jìng)爭(zhēng)壓力 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 根據(jù)借款人提供的土地出讓合同、工程合同、設(shè)備安裝合同等資料進(jìn)行預(yù)測(cè)，有 部分單位能夠提供項(xiàng)目的橫道圖，直觀地標(biāo)示出工程進(jìn)度，可資參考。根據(jù)上述調(diào)查及資料，我們可以制作出水電安裝費(fèi)投資支出計(jì)劃： 項(xiàng)目名稱 投資金額 單位：萬(wàn)元 06年二季度 萬(wàn)元 06年三季度 萬(wàn)元 06年四季度 萬(wàn)元 07年一季度 萬(wàn)元 07年二季度 萬(wàn)元 07年三季度 萬(wàn)元 水電安裝費(fèi)支付進(jìn)度情況 ? 資金回籠計(jì)劃 經(jīng)過(guò)調(diào)查，從企業(yè)提供的銷(xiāo)售計(jì)劃及可研報(bào)告所提供的銷(xiāo)售計(jì)劃著手進(jìn)行分 析，根據(jù)上述市場(chǎng)分析的結(jié)果，比較周邊項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況，研究項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度和 資金回籠進(jìn)度 案例： A項(xiàng)目地處南方沿海某市，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)分析及與周邊樓盤(pán)銷(xiāo)售情況作對(duì)比，經(jīng)辦人員 認(rèn)為該項(xiàng)目的銷(xiāo)售前景樂(lè)觀，以下是該項(xiàng)目的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)： 可銷(xiāo)售面積： （不計(jì)地下部分） 其中：獨(dú)立住宅： *售價(jià) 20230元 /平 *銷(xiāo)售率 100%= 低層住宅： *售價(jià) 15000元 /平 *銷(xiāo)售率 100%= 多層住宅： *售價(jià) 12023元 /平 *銷(xiāo)售率 100%= 商業(yè)面積： 800平米 *售價(jià) 15000元 /平 *銷(xiāo)售率 100%=1200萬(wàn)元 高層住宅： *售價(jià) 8000元 /平 *銷(xiāo)售率 95%= 根據(jù)各類(lèi)型房產(chǎn)預(yù)售推出的時(shí)間，預(yù)計(jì)： 獨(dú)立住宅銷(xiāo)售進(jìn)度為： 07年三季度 30%，四季度 50%， 08年 1季度 20% 低層住宅銷(xiāo)售進(jìn)度為： 07年三季度 20%，四季度 50%， 08年 1季度 30% 多層住宅銷(xiāo)售進(jìn)度為： 07年三季度 20%，四季度 50%， 08年 1季度 30% 商業(yè)銷(xiāo)售進(jìn)度為： 07年三季度 100% 高層住宅銷(xiāo)售進(jìn)度為： 07年四季度 30%， 08年一季度 30%， 08年二季度 25%， 08年三季 度 10% 項(xiàng)目回款進(jìn)度與銷(xiāo)售進(jìn)度有一定差異：假設(shè)首期 20%，余 80%部分在下季度收取 房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的主要構(gòu)成 : (一 )開(kāi)發(fā)成本 土地使用權(quán)出讓金 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)（國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助、青苗補(bǔ)償費(fèi)等，在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家對(duì)因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失的，新用地單位按規(guī)定補(bǔ)償） 前期工程費(fèi)（規(guī)劃設(shè)計(jì)、可研費(fèi)、地質(zhì)勘測(cè)、三通一平等，一般可按項(xiàng)目總投的一定比例估算，一般情況下，規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的 3%左右；可研費(fèi)占總投的 — 1%左右） 建安工程費(fèi)（土建工程、設(shè)備及安裝工程）建安工程費(fèi)的估算有多種方法，包括單元估算法、單位指標(biāo)估算法、概算指標(biāo)估算法等，也可根據(jù)類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)估算，但需根據(jù)情況隨不同時(shí)期進(jìn)行數(shù)據(jù)調(diào)整 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用） 公共配套設(shè)施費(fèi)（主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出） 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（包括備用金、不可預(yù)見(jiàn)的基礎(chǔ)或其他工程費(fèi)等，可以上述六項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)，按一定比例估算） 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)（項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和規(guī)費(fèi)，按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)估算，主要包括配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑工程質(zhì)量與安監(jiān)費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅等） （二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用 管理費(fèi)用（是指企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的各種費(fèi)用，一般可以按照開(kāi)發(fā)成本取百分?jǐn)?shù)估算，約 %3%左右） 銷(xiāo)售費(fèi)用（在銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是反映項(xiàng)目在整個(gè)壽命期內(nèi)總的獲利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率將各年的凈現(xiàn)金流 量?jī)糁嫡郜F(xiàn)到建設(shè)起點(diǎn)的現(xiàn)值之和。 經(jīng)辦行提出以下的操作說(shuō)明： 我行貸款全部封閉操作，由我行認(rèn)可的獨(dú)立第三方進(jìn)行項(xiàng)目的監(jiān)理，經(jīng)辦行指定房地產(chǎn)專(zhuān)職崗及支行行長(zhǎng)、客戶經(jīng)理組成監(jiān)管小組，每筆放款均由監(jiān)管小組組長(zhǎng)及監(jiān)理公司簽字認(rèn)可方可用款； 放款前辦妥抵押登記手續(xù)，初始抵押率不高于 50%，同時(shí)應(yīng)滿足用款條件方可支款；在放款的過(guò)程中，抵押率始終不高于 50%； 借款人將唯一預(yù)售帳號(hào)開(kāi)立在我行，所有的預(yù)售款項(xiàng)進(jìn)入我行帳戶，由我行監(jiān)管使用，預(yù)售回款的 40%進(jìn)入還款保證金帳戶用于還款，其余用于支付工程款； 根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟僮饕?guī)定，預(yù)售證取得前不需先行注銷(xiāo)抵押登記，且敘做按揭時(shí)只有當(dāng)項(xiàng)目抵押債權(quán)銀行出具部分抵押解除通知書(shū)時(shí)，登記部門(mén)方受理預(yù)售備案登記，對(duì)確保我行作為唯一按揭銀行有利； 由我行作為按揭銀行，每筆按揭貸款審批完成后或全額收妥房款后方可注銷(xiāo)對(duì)應(yīng)的抵押登記，以按揭貸款退出開(kāi)發(fā)貸款。 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 封閉操作流程分析 可否真正做到封閉操作 項(xiàng)目資金缺口分析： 投資估算是否全面、準(zhǔn)確 資金籌集計(jì)劃是否可行：工程墊資一般不作為資金籌集的來(lái)源 自有資金是否已落實(shí)：對(duì)于不足 35%的差額部分，要求在我行貸款出帳前歸入監(jiān)管帳戶， 由我行監(jiān)管并確保投入項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 資金平衡分析： 根據(jù)調(diào)查報(bào)告反映的工程款項(xiàng)支付進(jìn)度及銷(xiāo)售回籠進(jìn)度，結(jié)合審查人員的市場(chǎng)分析，制作 資金平衡表 資金平衡表反映項(xiàng)目投資計(jì)劃與籌資計(jì)劃能否相互吻合；反映預(yù)售收入再投入部分是否與銷(xiāo)售計(jì)劃相配 合；反映項(xiàng)目資金安排是否科學(xué)、合理，能否達(dá)到資金最優(yōu)利用的目的。而項(xiàng)目需償付的后期資金有 40000+42432+2200+13200+23386220230*20%=77218萬(wàn)元 ? 即按上述方案銷(xiāo)售達(dá) 100%仍不能不款 ,上述方案不可行 ? 分析上述兩方案的缺陷主要在于 :對(duì)后期還款比例設(shè)置過(guò)低 ,且對(duì)后期回款的 60%未作使用的限制 ,造成還款方案不可行 八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的授信安排 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的期限管理原則： 一次性審批、按進(jìn)度發(fā)放、逐筆收貸。 必須在自籌資金達(dá)到比例要求時(shí)發(fā)放，根據(jù)工程進(jìn)度及付款進(jìn)度安排分次發(fā)放。 必須有效監(jiān)督信貸資金的使用，建立資金使用及監(jiān)管臺(tái)帳，與評(píng)估報(bào)告相比較 注重開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入回籠，合理按排還貸期限 要求相應(yīng)的按揭配套比例 專(zhuān)業(yè)的評(píng)估與獨(dú)立的監(jiān)理 謝謝！ 演講完畢，謝謝觀看！