【正文】 據(jù)《貸款通則》的規(guī)定與借款人簽訂《借款合同》，并依據(jù)有關法律規(guī)定，嚴格審查擔保的合法性、有效性和可靠性，并辦理有關手續(xù)。有經(jīng)工商行政管理部門核準登記并辦理年檢的法人營業(yè)執(zhí)照或有權部門批準設立的證明文件。信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。有貸款人認可的有效擔保。借款人已經(jīng)取得《建設用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權證》、《建設工程開工證》。貸款項目工程預算報告合理真實。1企業(yè)信用等級和風險度符合貸款人的要求。（二）申請貸款資料開發(fā)商應向銀行提交公司和貸款項目的相關資料。項目資料（1）項目立項批文、可行性研究報告及項目預算報告；（2）建設用地規(guī)劃許可證；（3）建筑工程規(guī)劃許可證；（4）土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證；（5）地價款繳交憑證復印件；（6）施工許可證；（7）房地產(chǎn)預算許可證；（8）合作項目需提供合作開發(fā)合同或有權部門批準合作開發(fā)的批件。（一）貸款審查的主要內容審查調查部門提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。審查貸款項目是否需要評估，有無評估報告，有否超權限評估，評估報告是否已批準，項目情況是否可行。審查貸款期限。審查擔保的合法性、合規(guī)性、可靠性。抵押貸款：包括房地產(chǎn)、營運車輛抵押貸款。復算貸款風險度、貸款資產(chǎn)風險度。按照授權授信管理辦法，確定該筆貸款的最終審批人。貸款審查意見中的主要內容和結論由審查崗人員填入《房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請審批表》交審查主管復審。（二）貸款的審批房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權限及項目評估權限辦理。凡是要上報上級行審批的，均要由下級行向上級行審查崗提交本級行信貸審查委員會對貸款項目調查的實審意見，并由行長簽署上報。上級行審查崗的審查內容基本與貸款上報行的審查崗相同。審查或審批人不同意貸款的，要說明理由，有關資料退還給貸款調查部門，并由貸款調查部門通知企業(yè)。借款人取得貸款之前，應為項目辦理有效的建筑工程保險。保險合同中要明確貸款人為保險的第一受益人，保險單正本由貸款行執(zhí)管。借款人需使用被貸款人收押的證明文件或資料辦理相關的銷售手續(xù)時，須出具借條，待手續(xù)辦理完畢即退還貸款人。貸款審查部門對貸款合同、有關協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素、簽章等全部貸款手續(xù)核實無誤后，由信貸員填寫貸款劃撥憑證，經(jīng)借款人認定，并逐級審批簽發(fā)后，交由會計部門，根據(jù)茬是度情況及有關約定條款，分期、分批將款項直接轉入借款人在貸款銀行開立的專戶。拆遷計劃和拆遷方案是拆遷申請的組成部分，其內容必須確切地說明拆遷的范圍，拆遷的對象，拆遷的實施步驟，對拆遷范圍內的被拆遷居民、機關、團體、企事業(yè)單位的補償安置方案，安置房和臨時安置周轉房的房源情況，涉及拆遷的各項補償費、安置費 的預算情況，以及拆遷期限、具體時間安排等。經(jīng)審查符合條件的，房屋拆遷主管部門發(fā)給拆遷申請人房屋拆遷許可證。房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。1．拆遷補償安置協(xié)議的主要內容：(1)被拆除房屋的坐落地點、面積和用途；(2)補償方式；(3)補償金額；(4)安置用房面積和安置地點；(5)搬遷過渡方式及期限；(6)違約責任等。補償、安置協(xié)議訂立后，可以向公證機關辦理公證，并送房屋拆遷主管部門備案。(四)實施拆遷拆遷人必須在拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內進行拆遷，不得超越拆遷范圍和拆遷期限。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。拆遷人應當白拆遷委托合同訂立之日起15日內，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。三、城市房屋拆遷的補償(一)補償對象房屋拆遷補償關系到拆遷當事人的經(jīng)濟利益，根據(jù)我國《憲法》規(guī)定，國家、全民、集體所有的財產(chǎn)受法律保護，國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋等合法財產(chǎn)的所有權。為保護被拆除房屋所有人的合法權益，拆遷人應當對被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人)給予補償。所有人既包括公民也包括法入。1．貨幣補償是指拆遷入將被拆遷房屋按照房地產(chǎn)市場評估價格，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。2．房屋產(chǎn)權調換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權房屋與被拆遷房屋進行調換產(chǎn)權，并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。拆遷租賃用房時被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議時，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權調換。(三)特殊情況的房屋拆遷補償1．出租房屋的拆遷補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權調換。2．產(chǎn)權不明確房屋的拆遷補償。3．設有抵押權房屋的拆遷補償。抵押當事人就解除抵押關系或重新設定抵押物達成協(xié)議的，拆遷補償按正常情況進行；抵押當事人無法達成協(xié)議的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足清償?shù)盅簷嗳说模盅簷嗳税凑沼嘘P擔保的法律規(guī)定，可向抵押人進行追償，抵押權因房屋滅失而消失。公益事業(yè)一般指文教、衛(wèi)生及社會公共福利方面的非生產(chǎn)性事業(yè)，拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。臨時建筑必須在批準的使用期限內拆除。對于尚沒有超過批準使用年限的臨時建筑，可考慮臨時建筑在使用期內的殘值和剩余合法使用期的長短，給予適當補償。四、城市房屋拆遷的安置根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷入或者房屋承租人使用拆遷入提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應當給予適當補償。拆遷入與被拆遷人對拆遷補償形式和補償金額、安置用房面積租安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議的，經(jīng)拆遷當事人提出申請，由批準拆遷的房屋主管部門裁決?！冻鞘蟹课莶疬w行政裁決工作規(guī)程》對行政裁決的程序和要求做出了明確規(guī)定，行政裁決應當以事實為依據(jù)、以法律為準繩，堅持公平、公正、及時的原則。為了不影響拆遷工作的順利進行，當拆遷人已根據(jù)規(guī)定對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》規(guī)定，房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前，應當邀清有關管理部門、拆遷當事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據(jù)、程序、補償安置標準的測算依據(jù)等內容，進行聽證。未經(jīng)行政裁決，不得實施行政強制拆遷。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的階段與程序房地產(chǎn)開發(fā)一般分為四個階段進行，即投資決策分析階段、前期工作階段、建設階段和營銷階段。一、投資決策分析階段及其程序投資決策分析階段的工作內容主要是進行開發(fā)項目的選擇、可行性研究和決策立項?？梢哉f，房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗很大程度上取決于投資決策分析。其思路一般是從宏觀到微觀。因為房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性的市場，不同的地區(qū)，其投資環(huán)境和房地產(chǎn)市場供求關系不同，投資機會也不一樣。進一步在想要投資的城市，根據(jù)所了解的該城市有關房地產(chǎn)的各種信息，從微觀層面，考慮選擇投資開發(fā)的房地產(chǎn)類型和空間區(qū)位，即通常所說的“物業(yè)”和“地塊”，經(jīng)過一系列的投資機會鑒別和項目篩選，投資意向初步建立，再進一步與城市規(guī)劃部門、房地產(chǎn)管理部門、當前的土地擁有者或使用者以及其他有可能合作的投資商和房地產(chǎn)專業(yè)人士接觸洽談，使項目設想具體化，：并草簽投資意向書。(二)初步可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內容盡管與其他建設項目有所差別，但同樣分為初步可行性研究和可行性研究。初步可行性研究足在投資機會研究的基礎上，進一步收集較為詳細的房地產(chǎn)市場信息資料，對擬投資項日所在區(qū)域的社會經(jīng)濟狀況、市場供求變化、區(qū)位條件及其相鄰周邊環(huán)境，以及預期投資效益，進行初步分析、預測和估算，形成開發(fā)投資初步方案，據(jù)此評價投資機會選擇結果的成功性如何，決定是否有必要進行詳細可行什研究，確定一些重要性的問題是否進行專題研究。(三)可行性研究可行性研究是在初步可行性研究后，對開發(fā)投資項目進行深入細致的技術經(jīng)濟分析論證，為開發(fā)項目投資決策提供技術上和經(jīng)濟財務上的評價依據(jù)。可行性研究的主要內容包括房地產(chǎn)市場分析、項目財務評價和經(jīng)濟社會評價。據(jù)此，開發(fā)商如果認為該項目的預期收益水平可以接受，即可拍板決策?？尚行匝芯繄蟾娼?jīng)有關主管部門批準后，開發(fā)項目將正式立項，可以進入項目前期工作階段。這一階段的工作內容主要包括：開發(fā)場地的工程勘測、獲取土地使用權、進行拆遷安置、規(guī)劃設計、施工現(xiàn)場的基礎設施配套建設、開發(fā)資金籌措、工程建設方案制定、辦理各項開工手續(xù)等。(二)獲取土地使用權土地使用權可以從土地一級市場，通過出讓以協(xié)議、招標或拍賣的方式獲取；也可以從土地二級市場通過轉讓的方式獲??；或通過其他途徑獲取，如聯(lián)建、聯(lián)營等。(三)征地、拆遷、安置按照國家土地管理法的有關規(guī)定，通過當?shù)卣鞴懿块T辦理土地征用手續(xù)。拆遷實施辦法可以是實物拆遷形式，也可以是貨幣拆遷形式。(五)落實開發(fā)資金開發(fā)資金是關系房地產(chǎn)項目能否順利進行建設的重要保證，因此，在項目決策立項后，應進一步通過直接或間接的方式多渠道籌集落實資金，安排好短期和長期信貸，并制定出開發(fā)資金分期投入和使用計劃。建設施工方案主要包括：施工組織與協(xié)調計劃，建材與設備供應計劃，施工圖設計方案，基礎設施配套的接洽與協(xié)商計劃，編制工程量清單和工程時間進度表以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判與簽約計劃等。由建筑單位進行場地清理并按豎向規(guī)劃設計平整場地，修建施工現(xiàn)場的防護圍墻和臨時用房。開發(fā)商應隨時對那些變化的影響因素進行分析和驗證，制定出應變措施，確保項目的順利開工建設和預期目標的實現(xiàn)。這一階段的工作任務主要是：通過招標投標方式，優(yōu)選承包商；進行項目施工建設的組織管理；項目控制和工程監(jiān)理；項目竣工驗收和交付使用。(二)施工組織管理房地產(chǎn)開發(fā)項目一般由多個分項工程組成，包括主體建筑、配套工程、基礎設施等。在項目建設過程中，施工組織管理主要是指對施工單位管理、工程計劃管理、工程技術管理和工程現(xiàn)場管理等。有條件的開發(fā)公司也可依靠自己進行施工監(jiān)理。進度控制又包含總進度控制、設計進度控制、施工進度控制、驗收與交用進度控制四個方面；質量控制又包含設計質量、材料質量、設備質量和施工質量控制；投資控制主要指設計成本、施工成本、建筑成本和設備安裝成本等的控制。經(jīng)驗收合格的項目即可辦理交付使用手續(xù)。四、營銷階段房地產(chǎn)項目的營銷是幾乎貫穿整個開發(fā)過程的。因此，開發(fā)商應采取有效的營銷手段，進行市場推廣活動。商品房的租售策略應根據(jù)開發(fā)商的經(jīng)營理念和市場需求情況而定。在房地產(chǎn)項目投資開發(fā)以前，為了避免主觀決策、盲目建設帶來的損失和不良后果，并實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的效益最大化，必須對擬建項目在工程技術和經(jīng)濟方面進行研究、論證。這種技術論證的方法稱為可行性研究，其基本內容包括市場預測和研究、技術方案研究、項目經(jīng)濟評價三個部分，2．可行性研究的作用。投資者根據(jù)可行性研究報告對某一方案的評估結論，決定是否操作該投資項目。比如對銀行而言，要在審查項目的可行性研究報告的基礎上，判斷借出資金在項目建設后有無償還能力，貸款的風險如何，