【正文】 利率和結(jié)息利率（1）人民幣貸款利率執(zhí)行中國人民銀行規(guī)定的貸款利率。房地產(chǎn)開發(fā)類貸款按貸款用途分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款以及房地產(chǎn)開發(fā)貸款、經(jīng)濟適用住房貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款和其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款。第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請資料清單房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請資料清單、公司章程復(fù)印件、企業(yè)組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件、稅務(wù)登記證（國稅、地稅）復(fù)印件 、工程設(shè)計方案 、資金來源及落實的證明材料：企業(yè)經(jīng)營狀況、借款項目情況、借款金額、借款期限、借款用途、還款來源等7.《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》 、項目已投入資金的證明材料（含資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表、報表附注等）和最近一期及上年同期財務(wù)報表（附主要科目明細）。8．項目資本金應(yīng)達到項目預(yù)算總投資的35%以上，并須在銀行貸款到位之前投入項目建設(shè)。信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。審查貸款項目是否需要評估，有無評估報告，有否超權(quán)限評估，評估報告是否已批準，項目情況是否可行。凡是要上報上級行審批的，均要由下級行向上級行審查崗提交本級行信貸審查委員會對貸款項目調(diào)查的實審意見，并由行長簽署上報。經(jīng)審查符合條件的，房屋拆遷主管部門發(fā)給拆遷申請人房屋拆遷許可證。三、城市房屋拆遷的補償(一)補償對象房屋拆遷補償關(guān)系到拆遷當事人的經(jīng)濟利益，根據(jù)我國《憲法》規(guī)定，國家、全民、集體所有的財產(chǎn)受法律保護，國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋等合法財產(chǎn)的所有權(quán)。2．產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補償。拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當按時騰退周轉(zhuǎn)房。一、投資決策分析階段及其程序投資決策分析階段的工作內(nèi)容主要是進行開發(fā)項目的選擇、可行性研究和決策立項?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容包括房地產(chǎn)市場分析、項目財務(wù)評價和經(jīng)濟社會評價。建設(shè)施工方案主要包括：施工組織與協(xié)調(diào)計劃，建材與設(shè)備供應(yīng)計劃，施工圖設(shè)計方案，基礎(chǔ)設(shè)施配套的接洽與協(xié)商計劃，編制工程量清單和工程時間進度表以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判與簽約計劃等。經(jīng)驗收合格的項目即可辦理交付使用手續(xù)。(4)作為開展項目工程設(shè)計、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，為進行后續(xù)工作進行鋪墊。初步可行性研究階段的主要內(nèi)容：市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等。(9)國民經(jīng)濟評價和項目財務(wù)評價。(5)方案比較與選擇。(二)國有土地使用權(quán)的有償使用國有土地使用權(quán)有償使用是指國家將一定時期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定，一次或分向國家繳納土地有償使用費的行為。這里還要說的是招標出讓中能否中標不完全決定于地價，還應(yīng)考慮對土地的綜合利用規(guī)劃方案等因素。3．國有土地使用權(quán)作價人股。城市人民政府和縣人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級人民代表大會或其常務(wù)委員會審查同意。(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是城市規(guī)劃主管部門根據(jù)開發(fā)單位或有關(guān)機構(gòu)的用地申請以及規(guī)劃和建設(shè)項目的用地需要，確定用地位置、面積、界限的法定憑證。(2)居住區(qū)的用地組成。同時，運用各種規(guī)劃布局手法，為居住區(qū)修建的經(jīng)濟性創(chuàng)造條件。申請人財務(wù)情況，關(guān)注有無資本金抽逃或差額能否放款前落實、申請人其他項目融資落實情況、本項目已取得的外部融資和銷售回款被集團或其他項目占用等情況。關(guān)注土地樓面價與周邊項目對比有無優(yōu)勢，單位建安成本是否當?shù)厥袌龊侠韰^(qū)間；籌資計劃和已投入情況。抵押物評估方式以及估值的合理性，抵押率的設(shè)定。（七）封閉管理審查要點根據(jù)當?shù)卣咭?guī)定和我行與借款人確定的管理方案，能否落實預(yù)售資金唯一監(jiān)管，銷售回款能否全部我行歸集。授信區(qū)域項目規(guī)劃情況。股東（實際控制人）的實力和品牌：21）股東是否央企、省市國企或大型民營房企；如股東構(gòu)成有各類財務(wù)投資者，須關(guān)注是否明股實債、股權(quán)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，授信方案須提出保障我行權(quán)益的措施；（2）股東主營業(yè)務(wù)板塊構(gòu)成。居住區(qū)規(guī)劃除保證居民在正常情況下生活能有條不紊地進行外，同時也要能夠適應(yīng)那些可能引起災(zāi)害發(fā)生的特殊和非常情況，如火災(zāi)、地震等。3．居住區(qū)的組成內(nèi)容。為此，城市規(guī)劃管理部門通過建設(shè)用地規(guī)劃許可證等措施，對包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的各項建設(shè)進行有序有效的管理。根據(jù)城市的實際情況和工作需要，一些大、中城市在總體規(guī)劃基礎(chǔ)上增加了分區(qū)規(guī)劃編制階段，其目的是進一步控制和確定不同地段的土地的用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)。國有土地使用權(quán)租賃是指國家將一定時期內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，而土地使用者按向國家繳納租金的行為。目前，國有土地使用權(quán)出讓的方式一般有招標、拍賣和協(xié)議出讓三種形式。因為行政劃撥土地使用權(quán)是國家給予的一種特殊政策，所以，《土地管理法》對可以采取劃撥的范圍作了明確規(guī)定。根據(jù)項目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案。(5)根據(jù)慣常條件，確定開發(fā)項目的實施計劃和進度要求。②確定對某些關(guān)鍵性問題需要進行專題的輔助研究。投資者根據(jù)可行性研究報告對某一方案的評估結(jié)論，決定是否操作該投資項目。有條件的開發(fā)公司也可依靠自己進行施工監(jiān)理。拆遷實施辦法可以是實物拆遷形式，也可以是貨幣拆遷形式。初步可行性研究足在投資機會研究的基礎(chǔ)上，進一步收集較為詳細的房地產(chǎn)市場信息資料，對擬投資項日所在區(qū)域的社會經(jīng)濟狀況、市場供求變化、區(qū)位條件及其相鄰周邊環(huán)境，以及預(yù)期投資效益，進行初步分析、預(yù)測和估算，形成開發(fā)投資初步方案，據(jù)此評價投資機會選擇結(jié)果的成功性如何，決定是否有必要進行詳細可行什研究，確定一些重要性的問題是否進行專題研究。未經(jīng)行政裁決，不得實施行政強制拆遷。四、城市房屋拆遷的安置根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷人應(yīng)當提供符合國家質(zhì)量安全標準的房屋，用于拆遷安置。(三)特殊情況的房屋拆遷補償1．出租房屋的拆遷補償。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。貸款審查部門對貸款合同、有關(guān)協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素、簽章等全部貸款手續(xù)核實無誤后，由信貸員填寫貸款劃撥憑證，經(jīng)借款人認定，并逐級審批簽發(fā)后，交由會計部門，根據(jù)茬是度情況及有關(guān)約定條款，分期、分批將款項直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款銀行開立的專戶。貸款審查意見中的主要內(nèi)容和結(jié)論由審查崗人員填入《房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請審批表》交審查主管復(fù)審。項目資料（1）項目立項批文、可行性研究報告及項目預(yù)算報告；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3）建筑工程規(guī)劃許可證；（4）土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證；（5）地價款繳交憑證復(fù)印件；（6）施工許可證；（7）房地產(chǎn)預(yù)算許可證；（8）合作項目需提供合作開發(fā)合同或有權(quán)部門批準合作開發(fā)的批件。4．貸款人同意貸款的，應(yīng)當根據(jù)《貸款通則》的規(guī)定與借款人簽訂《借款合同》，并依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，嚴格審查擔保的合法性、有效性和可靠性，并辦理有關(guān)手續(xù)。4．項目開發(fā)手續(xù)文件齊全、完整、真實、有效，應(yīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開（施）工許可證，按規(guī)定繳納土地出讓金。期限房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般不超過三年（含三年）。對象經(jīng)工商行政管理機關(guān)核準登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及具有房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)資格的企事業(yè)單位。如新成立公司請?zhí)峁┊斈昙敖黄鸬呢攧?wù)報表 、今年近一起經(jīng)稅務(wù)局蓋章的增值稅納稅申報表 （如有請?zhí)峁┮陨腺Y料復(fù)印件均需加蓋公章，如為數(shù)頁資料，請加蓋騎縫章！第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請表房地產(chǎn)開發(fā)貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請人提供的資料：（一）基礎(chǔ)資料：借款申請書（格式見附1）；營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、國（地）稅稅務(wù)登記證、貸款卡、開戶許可證、印章樣本、個人征信查詢授權(quán)書以及其他必要的證、書等；驗資報告、公司章程、法定代表人身份證明、履歷等；前三年及本最新財務(wù)報表；股東會或董事會等有權(quán)機構(gòu)同意申請貸款的決議、文件；其他能夠證明經(jīng)營和還款能力的資料。貸款所需材料 一．基本材料1．.法人營業(yè)執(zhí)照(原件及復(fù)印件)和建設(shè)管理部門核準的資質(zhì)證明； 2．法人代碼證書(原件及復(fù)印件)； 3．稅務(wù)登記證(原件及復(fù)印件)； 4．企業(yè)貸款卡；5．財政部門或會計(審計)事務(wù)所核準的前三個財務(wù)報表和審計報告，成立不足三年的企業(yè)提交自成立以來的審計報告和近期報表； 6．公司章程（原件及復(fù)印件）； 7．驗資報告（原件及復(fù)印件）； 8．法定代表人證明、簽字樣本；9． 企業(yè)董事會成員和主要負責人、財務(wù)負責人名單和簽字樣本；10． 若客戶為有限責任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)或承包經(jīng)營企業(yè)，要求提供董事會或發(fā)包人同意的決議或文件（原件）；11．貸款由被委托人辦理的需提供企業(yè)法定代表人授權(quán)委托書（原件）； 12．其他所需材料。有貸款證，并在貸款行開立基本賬戶或一般賬戶。審查貸款用途是否合法合理，貸款金額能否滿足項目的需要，利率是否在規(guī)定的上下限范圍內(nèi)，借款人的還款能力，是否有可告的還款來源。上級行審查崗審查后按審批權(quán)限提交信貸審查委員會或有權(quán)簽批人簽批。房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋被拆除，給被拆遷房屋的所有人造成了一定的財產(chǎn)損失。拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷，拆遷前，拆遷人應(yīng)當就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當自逾期之月起增加臨時安置補助費；對周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當自逾期之月起付給臨時安置補助費。這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中至關(guān)重要的階段。通過可行性研究，進一步明確了影響開發(fā)項目的確定性和不確定性因素，并對多個方案預(yù)測出其開發(fā)成本和預(yù)期收益水平，經(jīng)過多方案比較，從中優(yōu)選出最好的方案。(七)施工現(xiàn)場的臨時“三通一平”施工現(xiàn)場的臨時“三通一平”是為正式進行建筑施工做準備，包括：與供水、供電部門聯(lián)系，鋪設(shè)施工中臨時用水、用電管線，修筑施工用的臨時道路。對于設(shè)計規(guī)定或主管部門要求分階段建設(shè)的單項工程，則應(yīng)分期分批進行檢查驗收。(5)根據(jù)可行性研究報告對特定方案的評價，投資方可以合理進行企業(yè)組織管理、制定機構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動定員和職工培訓(xùn)計劃。(3)詳細可行性研究。(10)項目評價與結(jié)論。根據(jù)以上分析，反復(fù)的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則和優(yōu)選標準，采用技術(shù)經(jīng)濟分析的方法，評選出合理的方案。土地有償使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些經(jīng)批準可以采用劃撥方式供地的，都應(yīng)當采用有償使用的方式。(2)拍賣出讓土地使用權(quán)。國有土地使用權(quán)作價人股是指將一定時期的國有土地使用權(quán)出讓金作價，作為國家的投資計作國家的股份。3．城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門審核后，報城市人民政府審批。房地產(chǎn)開發(fā)單位憑借建設(shè)用地規(guī)劃許可證，才能到土地管理部門申請開發(fā)建設(shè)用地，辦理土地征用劃撥或出讓手續(xù)。居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功