【正文】 利率和結息利率（1）人民幣貸款利率執(zhí)行中國人民銀行規(guī)定的貸款利率。房地產開發(fā)類貸款按貸款用途分為房地產開發(fā)企業(yè)流動資金貸款以及房地產開發(fā)貸款、經濟適用住房貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款和其他房地產開發(fā)貸款。第二篇：房地產開發(fā)貸款申請資料清單房地產開發(fā)貸款申請資料清單、公司章程復印件、企業(yè)組織機構代碼證復印件、稅務登記證（國稅、地稅）復印件 、工程設計方案 、資金來源及落實的證明材料：企業(yè)經營狀況、借款項目情況、借款金額、借款期限、借款用途、還款來源等7.《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》 、項目已投入資金的證明材料（含資產負債表、損益表、現(xiàn)金流量表、報表附注等）和最近一期及上年同期財務報表（附主要科目明細）。8．項目資本金應達到項目預算總投資的35%以上，并須在銀行貸款到位之前投入項目建設。信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。審查貸款項目是否需要評估，有無評估報告，有否超權限評估，評估報告是否已批準，項目情況是否可行。凡是要上報上級行審批的，均要由下級行向上級行審查崗提交本級行信貸審查委員會對貸款項目調查的實審意見，并由行長簽署上報。經審查符合條件的，房屋拆遷主管部門發(fā)給拆遷申請人房屋拆遷許可證。三、城市房屋拆遷的補償(一)補償對象房屋拆遷補償關系到拆遷當事人的經濟利益，根據(jù)我國《憲法》規(guī)定，國家、全民、集體所有的財產受法律保護，國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋等合法財產的所有權。2．產權不明確房屋的拆遷補償。拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。一、投資決策分析階段及其程序投資決策分析階段的工作內容主要是進行開發(fā)項目的選擇、可行性研究和決策立項。可行性研究的主要內容包括房地產市場分析、項目財務評價和經濟社會評價。建設施工方案主要包括：施工組織與協(xié)調計劃，建材與設備供應計劃，施工圖設計方案，基礎設施配套的接洽與協(xié)商計劃，編制工程量清單和工程時間進度表以及現(xiàn)金流量表，與承包商談判與簽約計劃等。經驗收合格的項目即可辦理交付使用手續(xù)。(4)作為開展項目工程設計、設備訂貨、原材料訂貨、施工準備等建設前期工作的基礎，為進行后續(xù)工作進行鋪墊。初步可行性研究階段的主要內容：市場需求與供應、建筑材料供應狀況、項目所在地區(qū)的社會經濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等。(9)國民經濟評價和項目財務評價。(5)方案比較與選擇。(二)國有土地使用權的有償使用國有土地使用權有償使用是指國家將一定時期內的土地使用權提供給單位和個人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定，一次或分向國家繳納土地有償使用費的行為。這里還要說的是招標出讓中能否中標不完全決定于地價，還應考慮對土地的綜合利用規(guī)劃方案等因素。3．國有土地使用權作價人股。城市人民政府和縣人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規(guī)劃前，須經同級人民代表大會或其常務委員會審查同意。(2)建設用地規(guī)劃許可證，是城市規(guī)劃主管部門根據(jù)開發(fā)單位或有關機構的用地申請以及規(guī)劃和建設項目的用地需要，確定用地位置、面積、界限的法定憑證。(2)居住區(qū)的用地組成。同時，運用各種規(guī)劃布局手法，為居住區(qū)修建的經濟性創(chuàng)造條件。申請人財務情況，關注有無資本金抽逃或差額能否放款前落實、申請人其他項目融資落實情況、本項目已取得的外部融資和銷售回款被集團或其他項目占用等情況。關注土地樓面價與周邊項目對比有無優(yōu)勢，單位建安成本是否當?shù)厥袌龊侠韰^(qū)間；籌資計劃和已投入情況。抵押物評估方式以及估值的合理性，抵押率的設定。（七）封閉管理審查要點根據(jù)當?shù)卣咭?guī)定和我行與借款人確定的管理方案，能否落實預售資金唯一監(jiān)管，銷售回款能否全部我行歸集。授信區(qū)域項目規(guī)劃情況。股東（實際控制人）的實力和品牌：21）股東是否央企、省市國企或大型民營房企；如股東構成有各類財務投資者，須關注是否明股實債、股權結構的穩(wěn)定性，授信方案須提出保障我行權益的措施；（2）股東主營業(yè)務板塊構成。居住區(qū)規(guī)劃除保證居民在正常情況下生活能有條不紊地進行外，同時也要能夠適應那些可能引起災害發(fā)生的特殊和非常情況，如火災、地震等。3．居住區(qū)的組成內容。為此，城市規(guī)劃管理部門通過建設用地規(guī)劃許可證等措施，對包括房地產開發(fā)在內的各項建設進行有序有效的管理。根據(jù)城市的實際情況和工作需要，一些大、中城市在總體規(guī)劃基礎上增加了分區(qū)規(guī)劃編制階段，其目的是進一步控制和確定不同地段的土地的用途、范圍和容量，協(xié)調各項基礎設施和公共設施的建設。國有土地使用權租賃是指國家將一定時期內的土地使用權讓與土地使用者使用，而土地使用者按向國家繳納租金的行為。目前，國有土地使用權出讓的方式一般有招標、拍賣和協(xié)議出讓三種形式。因為行政劃撥土地使用權是國家給予的一種特殊政策，所以，《土地管理法》對可以采取劃撥的范圍作了明確規(guī)定。根據(jù)項目建議書的要求，結合市場和資源調查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案。(5)根據(jù)慣常條件，確定開發(fā)項目的實施計劃和進度要求。②確定對某些關鍵性問題需要進行專題的輔助研究。投資者根據(jù)可行性研究報告對某一方案的評估結論，決定是否操作該投資項目。有條件的開發(fā)公司也可依靠自己進行施工監(jiān)理。拆遷實施辦法可以是實物拆遷形式，也可以是貨幣拆遷形式。初步可行性研究足在投資機會研究的基礎上，進一步收集較為詳細的房地產市場信息資料，對擬投資項日所在區(qū)域的社會經濟狀況、市場供求變化、區(qū)位條件及其相鄰周邊環(huán)境，以及預期投資效益，進行初步分析、預測和估算，形成開發(fā)投資初步方案，據(jù)此評價投資機會選擇結果的成功性如何，決定是否有必要進行詳細可行什研究，確定一些重要性的問題是否進行專題研究。未經行政裁決，不得實施行政強制拆遷。四、城市房屋拆遷的安置根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。(三)特殊情況的房屋拆遷補償1．出租房屋的拆遷補償。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。貸款審查部門對貸款合同、有關協(xié)議等全部貸款手續(xù)中的各種要素、簽章等全部貸款手續(xù)核實無誤后，由信貸員填寫貸款劃撥憑證，經借款人認定，并逐級審批簽發(fā)后，交由會計部門，根據(jù)茬是度情況及有關約定條款，分期、分批將款項直接轉入借款人在貸款銀行開立的專戶。貸款審查意見中的主要內容和結論由審查崗人員填入《房地產開發(fā)貸款申請審批表》交審查主管復審。項目資料（1）項目立項批文、可行性研究報告及項目預算報告；（2）建設用地規(guī)劃許可證；（3）建筑工程規(guī)劃許可證；（4）土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證；（5）地價款繳交憑證復印件；（6）施工許可證；（7）房地產預算許可證；（8）合作項目需提供合作開發(fā)合同或有權部門批準合作開發(fā)的批件。4．貸款人同意貸款的，應當根據(jù)《貸款通則》的規(guī)定與借款人簽訂《借款合同》，并依據(jù)有關法律規(guī)定，嚴格審查擔保的合法性、有效性和可靠性，并辦理有關手續(xù)。4．項目開發(fā)手續(xù)文件齊全、完整、真實、有效，應取得土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、開（施）工許可證，按規(guī)定繳納土地出讓金。期限房地產開發(fā)貸款期限一般不超過三年（含三年）。對象經工商行政管理機關核準登記的房地產開發(fā)企業(yè)以及具有房地產經營開發(fā)資格的企事業(yè)單位。如新成立公司請?zhí)峁┊斈昙敖黄鸬呢攧請蟊?、今年近一起經稅務局蓋章的增值稅納稅申報表 （如有請?zhí)峁┮陨腺Y料復印件均需加蓋公章，如為數(shù)頁資料，請加蓋騎縫章！第三篇：房地產開發(fā)貸款申請表房地產開發(fā)貸款房地產開發(fā)貸款申請人提供的資料：（一）基礎資料：借款申請書（格式見附1）；營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼證、國（地）稅稅務登記證、貸款卡、開戶許可證、印章樣本、個人征信查詢授權書以及其他必要的證、書等；驗資報告、公司章程、法定代表人身份證明、履歷等；前三年及本最新財務報表；股東會或董事會等有權機構同意申請貸款的決議、文件；其他能夠證明經營和還款能力的資料。貸款所需材料 一．基本材料1．.法人營業(yè)執(zhí)照(原件及復印件)和建設管理部門核準的資質證明； 2．法人代碼證書(原件及復印件)； 3．稅務登記證(原件及復印件)； 4．企業(yè)貸款卡；5．財政部門或會計(審計)事務所核準的前三個財務報表和審計報告，成立不足三年的企業(yè)提交自成立以來的審計報告和近期報表； 6．公司章程（原件及復印件）； 7．驗資報告（原件及復印件）； 8．法定代表人證明、簽字樣本；9． 企業(yè)董事會成員和主要負責人、財務負責人名單和簽字樣本；10． 若客戶為有限責任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)或承包經營企業(yè)，要求提供董事會或發(fā)包人同意的決議或文件（原件）；11．貸款由被委托人辦理的需提供企業(yè)法定代表人授權委托書（原件）； 12．其他所需材料。有貸款證，并在貸款行開立基本賬戶或一般賬戶。審查貸款用途是否合法合理，貸款金額能否滿足項目的需要，利率是否在規(guī)定的上下限范圍內，借款人的還款能力，是否有可告的還款來源。上級行審查崗審查后按審批權限提交信貸審查委員會或有權簽批人簽批。房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋被拆除，給被拆遷房屋的所有人造成了一定的財產損失。拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷，拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據(jù)保全。因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費；對周轉房的使用人，應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。這一階段是房地產開發(fā)過程中至關重要的階段。通過可行性研究，進一步明確了影響開發(fā)項目的確定性和不確定性因素，并對多個方案預測出其開發(fā)成本和預期收益水平，經過多方案比較，從中優(yōu)選出最好的方案。(七)施工現(xiàn)場的臨時“三通一平”施工現(xiàn)場的臨時“三通一平”是為正式進行建筑施工做準備，包括：與供水、供電部門聯(lián)系，鋪設施工中臨時用水、用電管線，修筑施工用的臨時道路。對于設計規(guī)定或主管部門要求分階段建設的單項工程，則應分期分批進行檢查驗收。(5)根據(jù)可行性研究報告對特定方案的評價，投資方可以合理進行企業(yè)組織管理、制定機構設置、設定勞動定員和職工培訓計劃。(3)詳細可行性研究。(10)項目評價與結論。根據(jù)以上分析，反復的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則和優(yōu)選標準，采用技術經濟分析的方法，評選出合理的方案。土地有償使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些經批準可以采用劃撥方式供地的，都應當采用有償使用的方式。(2)拍賣出讓土地使用權。國有土地使用權作價人股是指將一定時期的國有土地使用權出讓金作價，作為國家的投資計作國家的股份。3．城市分區(qū)規(guī)劃經當?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門審核后，報城市人民政府審批。房地產開發(fā)單位憑借建設用地規(guī)劃許可證，才能到土地管理部門申請開發(fā)建設用地，辦理土地征用劃撥或出讓手續(xù)。居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功