【正文】 或土地使用權(quán)人不一致、“四證”確定的建設(shè)者或土地使用權(quán)人不一致時(shí)，開發(fā)商（借款人）不是項(xiàng)目的合法建設(shè)主體。為防止項(xiàng)目運(yùn)作不規(guī)范而引起的風(fēng)險(xiǎn)，銀行可采取以下措施加以防范：嚴(yán)格按照人民銀行及銀監(jiān)會(huì)的的信貸政策，審查房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的批準(zhǔn)文件和權(quán)證中記載的開發(fā)商的名稱是否一致，對(duì)不一致的，應(yīng)建議向銀行申請(qǐng)貸款的開發(fā)商（借款人）變更有關(guān)權(quán)證，使其成為項(xiàng)目建設(shè)的合法主體；對(duì)借款人非自身原因不能獲取政府有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)關(guān)于立項(xiàng)批準(zhǔn)文件及有關(guān)權(quán)證的變更批復(fù)，但政府有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)答復(fù)肯定了借款人項(xiàng)目開發(fā)的合法主體地位，在這種情況下，可以要求原開發(fā)主體作為銀行共同還款人，和借款人一起對(duì)銀行貸款承擔(dān)還本付息的責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)的立項(xiàng)審批，涉及到城市建設(shè)、規(guī)劃、交通、水資源保護(hù)、行污排撈、環(huán)境保護(hù)、文化構(gòu)成等諸多方面的問題，一個(gè)合法的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)符合城市規(guī)劃法、環(huán)境保護(hù)法、防洪法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。如果開發(fā)商投入巨大的開發(fā)成本后，項(xiàng)目被依法撤消或所建房屋被撤除，將直接造成開發(fā)商還貸資金的缺乏，嚴(yán)重影響銀行貸款的安全。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中，如對(duì)項(xiàng)目的合法性存在疑惑，應(yīng)及時(shí)查閱有關(guān)的法律法規(guī)直至咨詢有關(guān)業(yè)務(wù)人員。因此貸款銀行在審批開發(fā)貸款時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的合法性特別是土地審批手續(xù)的合法性存在疑問時(shí)，應(yīng)要求借款人提供除土地使用權(quán)以外的有效擔(dān)保。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的不合法是因?yàn)檎畬徟块T的過錯(cuò)造成的，貸款銀行可督促借款人提起行政賠償訴訟，要求有過錯(cuò)的政府審批部門承擔(dān)賠償責(zé)任，在借款人取得行政賠償款后，貸款銀行可要求借款人用以償還貸款。貸款銀行可根據(jù)情況采取以下措施：（1）要求借款人提前償還貸款本息，結(jié)束房地產(chǎn)開發(fā)貸款法律關(guān)系。（2）與借款人、項(xiàng)目受讓人協(xié)商，將開發(fā)貸款的借款人變更為項(xiàng)目受讓人，由項(xiàng)目受讓人承擔(dān)原借款人根據(jù)借款合同應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，如貸款銀行采取此種措施應(yīng)注意審查開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的合法性?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。該法第39條還規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)人民政府批準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓必須符合上述條件。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第21條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。由于我國對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行市場準(zhǔn)入及資質(zhì)管理制度，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目受讓人必須是取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書且其資質(zhì)等級(jí)符合要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。（一）商業(yè)銀行在受理房地產(chǎn)抵押時(shí)應(yīng)注意審查以下法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施在接受房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)注意審查產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性及來源的合法性。實(shí)踐中，銀行應(yīng)特別關(guān)注以下情況：（1）應(yīng)注意審查土地出讓合同的出讓主體是否合法。應(yīng)要求抵押人提供與合同價(jià)款相符的發(fā)票；對(duì)以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，還應(yīng)注意審查土地使用權(quán)出讓金不能低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價(jià)的，否則無效。應(yīng)注意審查交易的真實(shí)性，如是否支付對(duì)價(jià)、贈(zèng)予行為是否是真實(shí)意思表示、房產(chǎn)交易雙方當(dāng)事人身份的真實(shí)性以及房屋買賣合同是否合法有效等；在接受學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等公益性事業(yè)單位房地產(chǎn)作抵押時(shí)應(yīng)注意的問題。因此，一般來說像學(xué)校、幼兒園或醫(yī)院等單位，不管其是公立還是私立，都不得接受其以公益設(shè)施作抵押，但學(xué)校、幼兒園或醫(yī)院等公益單位以公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)（如店面）為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，原則上應(yīng)當(dāng)可以接受。社會(huì)公益性團(tuán)體，包括紅十字會(huì)、殘疾人聯(lián)合會(huì)、環(huán)境保護(hù)協(xié)會(huì)、宗教協(xié)會(huì)等。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。”根據(jù)這一規(guī)定，抵押的土地使用權(quán)，可能由于該土地超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿兩年未開發(fā)，被土地主管部門依照該規(guī)定無償收回，被抵押的土地使用權(quán)會(huì)隨之依法轉(zhuǎn)移歸國家所有，致使抵押權(quán)落空。接受集體土地使用權(quán)抵押時(shí)應(yīng)注意的問題。但鑒于集體土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)方面限制比較多，且實(shí)際價(jià)值難以判斷，如林地使用權(quán)。辦理土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)同時(shí)抵押時(shí)應(yīng)注意的問題。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押。法律上雖然明確規(guī)定房地需同時(shí)抵押，但在實(shí)踐中，如何辦理抵押登記手續(xù)，去實(shí)現(xiàn)房地同時(shí)抵押，卻是橫亙?cè)阢y行面前的一道難題。關(guān)于對(duì)一棟樓房僅以部分樓層抵押（或一棟房屋，其占地面積遠(yuǎn)小于其土地證面積），其土地如何辦理抵押登記的問題。關(guān)于抵押登記期限的問題。根據(jù)該規(guī)定，可以認(rèn)定：其一、物權(quán)登記機(jī)關(guān)自行設(shè)定物權(quán)擔(dān)保期限沒有法律依據(jù)，是無效的；其二、在法定擔(dān)保物權(quán)存續(xù)期間即主合同債權(quán)訴訟時(shí)效結(jié)束后二年內(nèi)主張擔(dān)保物權(quán)均是合法有效的。關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記問題。另外，銀行在測算劃撥土地的抵押率時(shí)，應(yīng)注意先行從其總價(jià)值中扣減與其在出讓時(shí)應(yīng)繳納的土地出讓金等金額相當(dāng)?shù)倪@部分價(jià)值。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條規(guī)定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為，由此可知，以在建工程抵押取得的貸款只能用于該在建工程的繼續(xù)建造。另外根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》有關(guān)規(guī)定，在建工程在竣工驗(yàn)收辦理產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)及時(shí)將在建工程抵押變更為房地產(chǎn)抵押，防止銀行抵押權(quán)落空。最高人民法院于2002年6月11日通過的《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(法釋[2002]16號(hào))也明確規(guī)定,建設(shè)工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。由于法律和司法解釋并未規(guī)定建筑工程優(yōu)先權(quán)公示制度,導(dǎo)致該建設(shè)工程式的抵押權(quán)人在接受抵押時(shí)無從了解該建設(shè)工程上是否存在承包人的優(yōu)先權(quán)。為了最大限度的防范在建工程抵押權(quán)落空的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)落空的風(fēng)險(xiǎn),貸款銀行在發(fā)放開發(fā)貸款時(shí)可以采取以下措施:（1）注意審查建筑工程承包合同對(duì)工程價(jià)款的約定。根據(jù)《建設(shè)工程合同》的約定和法律規(guī)定，對(duì)建設(shè)工程價(jià)款超過合同約定或超過預(yù)算數(shù)額時(shí)要求開發(fā)商行使拒絕權(quán)。（2）在確定抵押物價(jià)值時(shí)扣除工程價(jià)款。但是由于開發(fā)商支付承包人的價(jià)款后，承包人的優(yōu)先權(quán)自然釋放，所以銀行在辦理抵押登記時(shí)，仍然應(yīng)對(duì)抵押的房地產(chǎn)作全部、第一順序抵押權(quán)的登記，以便在優(yōu)先權(quán)終止后獲得優(yōu)先于開發(fā)商的其他抵押權(quán)人、無擔(dān)保債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)男Я?。為了?duì)抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)，貸款銀行可嘗試以下兩種方法：第一，貸款銀行可與承包人協(xié)商，要求承包人提供連帶責(zé)任保證，雙方還應(yīng)在合同中約定，承包人應(yīng)在貸款銀行開立帳戶，對(duì)于其行使“建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)”獲得資金應(yīng)存入該帳戶，并授權(quán)銀行進(jìn)行扣劃。我們認(rèn)為，法律賦予承包人對(duì)于建設(shè)工程的有限受償權(quán)是一種授權(quán)性規(guī)范，承包人有權(quán)放棄，法律應(yīng)遵守當(dāng)事人意思自治的權(quán)利。房地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款與商品房預(yù)售所涉及的法律問題商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。商品房預(yù)售后,項(xiàng)目土地使用權(quán)的變現(xiàn)能力將受到預(yù)售合同的限制,如開發(fā)商不能按時(shí)償還貸款,貸款銀行不能就抵押土地使用權(quán)折價(jià)、拍賣并就折價(jià)、拍賣款優(yōu)先受償?！冻鞘泄芾矸ā返?4條第3款規(guī)定：商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。第二，要求開發(fā)商與購房人在貸款銀行辦理個(gè)人住房抵押貸款。開發(fā)貸款的發(fā)放銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，可使銀行仍取得對(duì)房屋和土地的抵押權(quán)，有利于維護(hù)銀行貸款資金的安全。第三，要求開發(fā)商為個(gè)人住房貸款提供保證擔(dān)保。因此商品房預(yù)售后，銀行對(duì)土地使用權(quán)的抵押權(quán)幾乎失去了變現(xiàn)能力。四、幾種特殊形式的房地產(chǎn)開發(fā)貸款法律風(fēng)險(xiǎn)防范（一）借款人為企業(yè)集團(tuán)成員法律風(fēng)險(xiǎn)防范就房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)組織結(jié)構(gòu)而言，集團(tuán)母公司或控制公司是純粹持有股份的公司，本身不參與房地產(chǎn)經(jīng)營，由集團(tuán)下屬的房地產(chǎn)開發(fā)公司從事房地產(chǎn)項(xiàng)目的申報(bào)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)公司有時(shí)根據(jù)需要再設(shè)立項(xiàng)目公司，具體從事特定項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。但在銀行發(fā)放貸款后，借款人的控制公司抽回資金或?qū)①J款資金移用于其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。在償還貸款銀行債務(wù)之前，提前分配或轉(zhuǎn)移銷售收入，為貸款銀行的貸款債權(quán)帶來了一定風(fēng)險(xiǎn)。（2）承諾在借款人償還銀行貸款本息前，不得要求借款人移轉(zhuǎn)預(yù)售款。（4）承諾在某些情況下，商業(yè)銀行可直接要求控制公司償還貸款本息。（二）借款人為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司法律風(fēng)險(xiǎn)防范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司是為開發(fā)某一特定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而專門設(shè)立的企業(yè)。建設(shè)部、國家工商總局于1992年頒發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的通知》第3條規(guī)定，項(xiàng)目公司經(jīng)營對(duì)象只限于批準(zhǔn)的項(xiàng)目，項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營完畢后，應(yīng)向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理核減經(jīng)營范圍的變更登記。注意審查房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的政府立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和有關(guān)權(quán)證。在這里需要明確的是，銀行如與未取得四證的項(xiàng)目公司簽定房地產(chǎn)開發(fā)借款合同，借款合同是否有效？就合同的效力而言，由于商業(yè)銀行向項(xiàng)目公司開發(fā)貸款并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于《合同法》規(guī)定合同無效條件，借款合同不會(huì)因此無效。注意審查因項(xiàng)目公司股權(quán)整體轉(zhuǎn)讓對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的影響。作為貸款銀行應(yīng)防止股東公司濫用權(quán)利損害債權(quán)銀行利益的情況發(fā)生，實(shí)踐中表現(xiàn)有： 其一，項(xiàng)目公司股東低價(jià)轉(zhuǎn)移股權(quán)行為造成了項(xiàng)目公司自有資產(chǎn)減少，償債能力下降。其二，項(xiàng)目公司股東因土地增殖股權(quán)高價(jià)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)成本增加，項(xiàng)目利潤下降，導(dǎo)致貸款的還款來源可能落空。因此為防范股東整體轉(zhuǎn)讓股權(quán)引起的法律風(fēng)險(xiǎn)，銀行可在借款合同中約定：如借款人股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，應(yīng)事先取得作為債權(quán)人的商業(yè)銀行的同意。合法的房地產(chǎn)合作開發(fā)應(yīng)具備以下三個(gè)要素：合作開發(fā)雙方必須簽定合法有效的合作開發(fā)協(xié)議；一方必須是取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；一方必須取得土地使用權(quán)。同時(shí)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》的規(guī)定，此類條款也屬于聯(lián)營合同的“保底條款”，也應(yīng)認(rèn)定無效。在房地產(chǎn)合作開發(fā)協(xié)議的保底條款中，如雙方約定的是供地方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定貨幣利益，則這種約定雖名為合作開發(fā)，實(shí)為土地使用權(quán)的非法轉(zhuǎn)讓，應(yīng)認(rèn)定無效。土地使用權(quán)的劃撥是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將國有土地交付其使用，或者將土地?zé)o償交付其使用的行為。第三、改變土地用途，與他人合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)與他人合作開發(fā)房地產(chǎn)的，如要改變土地用途的，首先要取得規(guī)劃局的同意，再報(bào)原批準(zhǔn)的人民政府批準(zhǔn)，否者合作開發(fā)可能因非法改變土地用途而無效。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)憑資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。（1）投資核準(zhǔn)手續(xù)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目須就其項(xiàng)目建議書或可研報(bào)告取得投資主管部門核準(zhǔn)文件。（3）規(guī)劃審批手續(xù)：建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。核查目標(biāo)企業(yè)名下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地是否已取得《國有土地使用權(quán)證》，如尚未取得，應(yīng)關(guān)注取得是否存在障礙。房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。關(guān)注土地未按期開工、竣工可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。二、礦業(yè)企業(yè)并購盡職調(diào)查關(guān)注要點(diǎn)（一）適用法律 《礦產(chǎn)資源法》等（二）關(guān)注要點(diǎn)關(guān)注目標(biāo)企業(yè)是否已具備生產(chǎn)經(jīng)營所必須的資質(zhì)。（2）采礦許可證從事礦產(chǎn)開采的企業(yè)應(yīng)取得《采礦許可證》。（3）礦產(chǎn)經(jīng)營許可證礦企經(jīng)營非本企業(yè)生產(chǎn)、加工的礦產(chǎn)品，應(yīng)申請(qǐng)辦理《礦產(chǎn)經(jīng)營許可證》。（4）礦山安全生產(chǎn)條件合格證、礦長安全資格證、礦長資格證由地方政府勞動(dòng)主管部門管理。（2）受讓方應(yīng)具備的條件符合有關(guān)探礦權(quán)申請(qǐng)人或者采礦權(quán)申請(qǐng)人的條件。探討：礦業(yè)權(quán)人以其合法擁有的礦業(yè)權(quán)為他人債務(wù)提供抵押擔(dān)保的法律效力。上市公司（國有控股）非公開發(fā)行股票方案是否經(jīng)國資委批準(zhǔn)。上市公司非公開發(fā)行股票方案是否經(jīng)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。上市公司非公開發(fā)行股票方案是否取得證監(jiān)會(huì)出具的豁免以要約收購方式增持股份的批準(zhǔn)。上市公司應(yīng)與相應(yīng)發(fā)行對(duì)象簽訂附條件生效的股份認(rèn)購合同。上市公司為借款人提供擔(dān)保的，是否依照監(jiān)管部門規(guī)定履行了董事會(huì)、股東大會(huì)批準(zhǔn)程序。第四篇：wwj090810流動(dòng)