5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款-在線瀏覽
2024-10-24 19:37本頁(yè)面
【正文】 度極大。 （4）D等 D級(jí)企業(yè)沒(méi)有信用，企業(yè)已瀕臨破產(chǎn)。 ⑴審查調(diào)查部門(mén)提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。 ⑶審查項(xiàng)目的評(píng)估情況。 ⑸審查貸款期限。,（6）審查擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、可靠性。,2024/10/20,20,2024/10/20,21,⑺復(fù)算貸款風(fēng)險(xiǎn)度、貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度 貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度=貸款方式風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)*[企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)*（１－Y）+項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)*Y] Y=投資總額/（企業(yè)凈有形資產(chǎn)+投資總額） 貸款資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)度=（正常貸款金額*項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度+逾期貸款金額*項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度*1.3+呆滯貸款金額*項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度*1.8+呆賬貸款金額*項(xiàng)目貸款風(fēng)險(xiǎn)度*2.5）/貸款總額,⑻審查有無(wú)超規(guī)模貸款。 ⑼按照授權(quán)授信管理辦法，確定最終審批人。,2024/10/20,22,2024/10/20,23,2.貸款的審批,⑴貸款審批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款的種類、金額、期限、利率方式。 ⑶貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門(mén)辦理發(fā)放貸款手續(xù)；不同意的應(yīng)說(shuō)明理由并退還相關(guān)資料。,2024/10/20,25,第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目評(píng)估,一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)估概述 貸款的“三性”始終是銀行的生命線，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也必須嚴(yán)格遵循該項(xiàng)原則，進(jìn)行一系列的評(píng)估，以保證貸款的效益性、安全性和流動(dòng)性。 ⑵項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、房改政策，項(xiàng)目審批程序合規(guī)、合法。 ⑷項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成明確，融資方案、渠道合法合規(guī)，自有資金來(lái)源和比例符合有關(guān)規(guī)定。 ⑹借款人符合《貸款通則》和貸款銀行的有關(guān)規(guī)定。,2024/10/20,27,2.評(píng)估程序,⑴審核項(xiàng)目是否具備評(píng)估條件。 ⑶現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集、整理資料。,2024/10/20,28,3.評(píng)估內(nèi)容,⑴借款人評(píng)估 ⑵項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)估 ⑶審查評(píng)估 ⑷投資估算和籌資評(píng)估 ⑸償債能力評(píng)估 ⑹貸款風(fēng)險(xiǎn)分析,2024/10/20,29,4.評(píng)估報(bào)告的編寫(xiě)要求,評(píng)估報(bào)告是評(píng)估工作的最終成果，應(yīng)以“實(shí)事求是、客觀公正”為原則，報(bào)告要求有事實(shí)、有數(shù)據(jù)、有分析、有結(jié)論，重點(diǎn)突出、簡(jiǎn)明扼要、條理清楚。 范例：《房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款調(diào)查評(píng)估報(bào)告》,2024/10/20,30,二、借款人評(píng)價(jià),借款人是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體，也是借款的主體，貸款的效益性、安全性與其密切相關(guān)，借款人評(píng)價(jià)是貸款評(píng)估的基礎(chǔ)和起點(diǎn)。 ⑵查閱檔案文件，了解企業(yè)的發(fā)展歷史和組織現(xiàn)狀。 ⑸咨詢管理當(dāng)局，了解企業(yè)的訴訟事項(xiàng)和關(guān)聯(lián)交易等情況。 ⑵了解的基本方法 查閱簡(jiǎn)歷、實(shí)地觀察、查閱經(jīng)營(yíng)記錄、了解內(nèi)部控制制度等,2024/10/20,33,3.經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力評(píng)價(jià),⑴企業(yè)自身發(fā)展歷史反映的成長(zhǎng)性 ⑵分析企業(yè)的優(yōu)勢(shì)和地位 SWOT分析—— Strengths 優(yōu)勢(shì) Weaknesses 缺陷 Opportunities 機(jī)遇 Threats 威脅,2024/10/20,34,4.資產(chǎn)負(fù)債評(píng)價(jià),主要分析企業(yè)負(fù)債欄目的增減變化情況和原因，在綜合考慮其包括或有負(fù)債情況下，評(píng)價(jià)企業(yè)的短期和長(zhǎng)期償債能力。 ⑵對(duì)資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行趨勢(shì)分析。 ⑷應(yīng)特別注意對(duì)或有負(fù)債的分析和評(píng)估。,2024/10/20,36,6.盈利能力評(píng)價(jià),盈利是企業(yè)的目的，也是企業(yè)存在的原因和根據(jù)，沒(méi)有足夠的盈利就不可能有企業(yè)的發(fā)展壯大，銀行的貸款就沒(méi)有足夠的安全性和效益性。,2024/10/20,39,8.信用狀況評(píng)價(jià),信用狀況評(píng)價(jià)也是保證貸款安全的重要前提，只有具備相當(dāng)信用水平的企業(yè)才是可信可靠的合作伙伴。,2024/10/20,41,小結(jié)：對(duì)借款人評(píng)價(jià)應(yīng)注意的重點(diǎn),⑴關(guān)注會(huì)計(jì)師對(duì)會(huì)計(jì)年報(bào)的審查意見(jiàn)。,2024/10/20,42,三、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià),1.項(xiàng)目建設(shè)必要性 2.項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)劃和建設(shè)方案 3.項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 4.設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià) 5.施工組織評(píng)價(jià) 6.環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià),2024/10/20,43,四、市場(chǎng)評(píng)估,1.市場(chǎng)評(píng)估的程序 市場(chǎng)評(píng)估包括4個(gè)階段： 明確目標(biāo)→確定調(diào)查對(duì)象和方法、范圍→收集有關(guān)信息→分析綜合提出結(jié)論 2.市場(chǎng)評(píng)估內(nèi)容 ⑴市場(chǎng)總體情況的分析。 ⑶開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的主要特點(diǎn)是否符合消費(fèi)者需求特點(diǎn)。 ⑸項(xiàng)目周邊地區(qū)同類產(chǎn)品的威脅性分析。,2024/10/20,44,五、投資估算和籌資評(píng)估,1.項(xiàng)目總投資的構(gòu)成 （列表表示） 2.投資估算評(píng)估 3.投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià) 4.項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià) 5.編制“項(xiàng)目投資來(lái)源及支出預(yù)算表”,2024/10/20,45,六、償債能力評(píng)估,1.項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè) 2.項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 ⑴項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 ⑵財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 這里，(CICO)t為第t年的凈現(xiàn)金流量，其中CI為流入現(xiàn)金，CO為流出現(xiàn)金，F(xiàn)IRR為內(nèi)部收益率?；鶞?zhǔn)收益率為10%，試求其內(nèi)部收益率，并判別可行性？ 解：設(shè)i1=10%，i2=15%，分別帶入FNPV公式中，求出FNPV1=10.16萬(wàn)元； FNPV2=4.02萬(wàn)元，再用FIRR公式，求出FIRR=13.5%。,2024/10/20,47,判據(jù)：對(duì)于單一方案，若FIRRi0,則項(xiàng)目可行；若FIRRi0，則項(xiàng)目不可行，i0為基準(zhǔn)收益率。 差額內(nèi)部收益率的求法與內(nèi)部收益率求法一樣，只不過(guò)此時(shí)現(xiàn)金流量為兩互斥方案現(xiàn)金流量的差額，其計(jì)算公式為：,2024/10/20,48,若每年的凈現(xiàn)金流量（CICO）t相等，設(shè)為A，K為項(xiàng)目的投資總額
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