房地產(chǎn)概論--房地產(chǎn)開發(fā)用地-在線瀏覽
2025-03-26 10:57本頁面
【正文】 ◆ 國際關(guān)系：國際關(guān)系的好壞，決定著邊境地區(qū)地段的好壞 ◆ 選擇最有升值潛力的土地進(jìn)行投資 未開發(fā)的土地 地價價格便宜、基礎(chǔ)和配套設(shè)施投資多、風(fēng)險大；其升值的潛力取決于該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 國內(nèi)：土地價格高，再利用的價值較大，升值潛力尚得開發(fā)，國家又有政策鼓勵投資，所以，在一段時間內(nèi)，是比較好的投資地段。原因主要在于空氣污染。原因在于環(huán)境干擾小，有居高臨下感覺；景觀效果好。有水的地方景色美好、空氣清新；水有財意，近水有便于發(fā)財之愿望。交通方便、優(yōu)勢互補(bǔ)。在投資地段選擇時，既要判斷出近期的熱點地段，又要判斷出中長期的投資熱點地段，還要判斷出隱蔽的投資地段所在。 ◆ 積極穩(wěn)妥，敢冒地段風(fēng)險 風(fēng)險是絕對的，投資任何地段，都要冒一定的風(fēng)險， 只不過風(fēng)險有大有小而已。在選擇投資地段時，既需要認(rèn)真分析，盡量規(guī)避投資地段風(fēng)險，又要敢于冒險，以大無畏的勇氣去爭取投資的巨大收益。特點：無償無限期 劃撥土地范圍 （ 1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 （ 2）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地 （ 3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地 （ 4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 土地劃撥 劃撥土地的管理 （ 1）劃撥土地轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。政府決定不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家。 （ 5）劃撥土地使用權(quán)的收回：土地使用者因遷移、解散、撤消、破產(chǎn)、或者其他原因而停止使用土地的，或根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃要求，政府可以無償收回土地使用權(quán)。 土地使用權(quán)出讓 出讓 指國家或其代表（省、市、縣土地管理部門）以土地所有者身份作為出讓人，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為 。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件的，可采用雙方協(xié)議的方式，但協(xié)議方式出讓的土地價格不得低于國家規(guī)定的最低價 。 具體地塊的出讓年限，由土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)和房產(chǎn)管理部門在上述最高出讓年限內(nèi)商定。 土地使用權(quán)出讓 出讓金 土地使用權(quán)出讓金的本質(zhì)，是土地所有者（國家）憑借土地所有權(quán)取得的土地的經(jīng)濟(jì)利益。 協(xié)議出讓 ? 協(xié)議出讓 是指國有土地的所有者或其代表，作為 出讓人 與要求使用國有土地者，就出讓土地使用權(quán)所涉及的有關(guān)事項，如出讓年限、出讓金、土地面積、用途等協(xié)商，達(dá)成一致意見后，由 出讓方 向 受讓方 出讓國有土地使用權(quán)的一種出讓方式。此時政府對地價較易控制，靈活性大。 程序 – 招標(biāo) – 投標(biāo) – 開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo) – 簽約、領(lǐng)取土地使用證 拍賣出讓 ? 拍賣 指政府或其代表，作為拍賣人在指定時間、地點、公開場合，組織符合條件，有意受讓土地者競投一定年期的土地使用權(quán)。 ? 程序 – 發(fā)布拍賣公告 – 拍賣 – 簽約、領(lǐng)取土地使用證書 土地使用權(quán)出讓合同 ? 合同示范文本：宗地出讓和成片開發(fā)土地出讓合同 ? 合同的主要條款 ◆總則 ◆出讓地塊的范圍、面積、使用年限和地塊用途； ◆土地費用及支付； ◆土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押：主要指明受讓方進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押行為的前提條件，規(guī)定辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押應(yīng)遵循的原則和程序。 ◆土地使用的條件 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ? 轉(zhuǎn)讓 擁有國有土地使用權(quán)的用地者，通過合法方式將其使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 ? 土地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的管理 國家土地管理部門依法對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實行監(jiān)督。②未依法登記領(lǐng)取權(quán)利證書的；③司法和行政機(jī)關(guān)依法裁定
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