【正文】 樂(lè)趣。 看到的僅僅是欲購(gòu)房屋的戶型圖 、整個(gè)物業(yè)的效果圖 ， 而非實(shí)物 。 雖然房地產(chǎn)商為描繪了一幅美麗的圖畫 ， 但是具體怎樣還是不要看最后拿到的實(shí)物 。 若開(kāi)發(fā)商在物業(yè)建設(shè)過(guò)程中因?qū)嵙Σ蛔?、缺乏必要的資金 ， 使工程停頓 ， 那么購(gòu)房者就會(huì)蒙受巨大的損失 。 ⑤ 看到的僅僅是樣板房而已，與用戶最終的房屋會(huì)有所差距的。 隨時(shí)都可以進(jìn)入房子去看一看 ， 選中了買下便可 。 ③ 房屋價(jià)格基本穩(wěn)定 ， 不會(huì)再有大的變動(dòng) ， 購(gòu)房時(shí)只需與周圍地區(qū) 、 同類型房屋價(jià)格相比便可 。 ⑤ 家庭計(jì)劃便于安排。 現(xiàn)房的優(yōu)點(diǎn) 3/2/2023 ① 選擇余地較少 。 ② 價(jià)格較高 ， 難以優(yōu)惠 。房屋的墻體、上下水設(shè)備、房屋電路走向只有經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的使用期后才會(huì)知道。房產(chǎn)能否升值，所在的區(qū)位是一個(gè)非常重要的因素。 3/2/2023 居住區(qū)內(nèi)配套公建是否方便合理 ， 是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一 。 ② 商業(yè)配套：菜市場(chǎng) 、 糧油店 、 日雜店 、 理發(fā)店 、 超市 、 銀行 、郵局 、 醫(yī)院 、 公用電房 、 垃圾站等 。 ④ 其他；文化娛樂(lè)設(shè)施、會(huì)所等。值得注意的是：“綠地率”與“綠化履蓋率”是兩個(gè)不同的概念，綠地不包括陽(yáng)臺(tái)和屋頂綠化，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)故意混淆這兩個(gè)概念。 3/2/2023 建筑容積率是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一 。 容積率高 ， 說(shuō)明居住區(qū)用地內(nèi)房子建的多 ， 人口密度大 。 容積率的高低，只是一個(gè)簡(jiǎn)單的指標(biāo)，有些項(xiàng)目雖然看上去容積率不高，但是為了增大中庭園林或是閃避地下車庫(kù)，而使得樓座擁擠一隅也是不可取的。房屋出售時(shí)是“毛坯房”、“初裝修”還是“精裝修”，也會(huì)對(duì)房屋的價(jià)格有影響，比較房?jī)r(jià)時(shí)應(yīng)考慮這一因素。所以一般來(lái)說(shuō)，板樓的通風(fēng)效果好于塔樓。此外還要注意住宅樓是否處在開(kāi)敞的空間，住宅區(qū)的樓房布局是否有利于在夏季引進(jìn)主導(dǎo)風(fēng)，保證風(fēng)路暢通。 3/2/2023 ? 看設(shè)備 住宅設(shè)備包括管道 、 抽水馬桶 、 洗浴設(shè)備 、 燃?xì)庠O(shè)備 、 暖氣設(shè)備等等 。 另外，在選擇住房的時(shí)候，也應(yīng)當(dāng)注意配套設(shè)備技術(shù)的成熟度，即是否被廣泛使用，是否經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)。 ⑴ 看節(jié)能 住宅應(yīng)采取冬季保溫和夏隔熱、防熱及節(jié)約采暖和空調(diào)能耗的措施。按建筑熱工分區(qū)，北京地處寒冷地區(qū)，北向窗戶也不宜過(guò)大，并應(yīng)盡量提高窗戶的密封性。 3/2/2023 ⑵ 看隔音 噪聲對(duì)人的危害是多方面的，它不僅干擾人們的生活、休息，還會(huì)引起多種疾病。購(gòu)房者雖然大多無(wú)法準(zhǔn)確測(cè)量，但是應(yīng)當(dāng)注意：住宅應(yīng)與居住區(qū)中的噪聲源如學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等保持一定的距離；臨街的住宅為了盡量減少交通噪聲應(yīng)有綠化屏幕、分戶墻；樓板應(yīng)有合乎標(biāo)準(zhǔn)的隔聲性能，一般情況下，住宅內(nèi)的居室、臥室不能緊鄰電梯布置以防噪音干擾。一般情況下，人與人之間的距離２４米內(nèi)能辨別對(duì)方，１２米內(nèi)能看清對(duì)方容貌。此外，若設(shè)計(jì)考慮不周，塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“ 通視 ”現(xiàn)象，選擇住宅時(shí)應(yīng)予以注意。套內(nèi)建筑面積比較直觀，分?jǐn)偟墓裁娣e則可能會(huì)有出入。購(gòu)房者買房時(shí)，一定要注意公攤面積是否合理，一般多層住宅的公攤面積較少，高層住宅由于公共交通面積大，公攤面積較多。但值得注意的是：分?jǐn)偯娣e也并不是越小越好，比如樓道過(guò)于狹窄，肯定會(huì)減少居住者的舒適度。一般來(lái)說(shuō) ， 物業(yè)公司介入項(xiàng)目越早 ， 買房者受益越大 。 對(duì)物業(yè)管理情況無(wú)法了解 ， 這時(shí)只能通過(guò)其他方面來(lái)了解該商品房的物業(yè)管理狀況 。 ② 詢問(wèn)與物業(yè)管理有關(guān)的硬件設(shè)施是否到位 。 ③ 收費(fèi)水平 。 物業(yè)管理收費(fèi)的項(xiàng)目和金額高不高 。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售完畢，開(kāi)發(fā)商就拔營(yíng)起寨、拍拍屁股走人了，住戶將來(lái)長(zhǎng)期面對(duì)的是物業(yè)管理公司，物業(yè)管理是一種長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)行為，如果物業(yè)收費(fèi)無(wú)法維持日常開(kāi)銷，或是沒(méi)有利潤(rùn)，物業(yè)公司也不肯干。 故它的空間質(zhì)量尤為重要 。 其他朝向的優(yōu)劣順序大致為東南 、 東 、 西南 、 北 、 西 。 臥室也以南向?yàn)榧?， 但最好不要靠外墻 。 朝北的臥室不要太多 。 夏天北向的房間卻是十分涼快 。 引起油煙的 “ 倒貫 ” 或風(fēng)將油煙引人其他房間 。 ④ 衛(wèi)生間只要能直接采光、通風(fēng)就行。 另附“八種朝向的房間按其優(yōu)劣排序” 3/2/2023 排序 朝向 優(yōu)缺點(diǎn)分值 1 南朝向帶陽(yáng)臺(tái) ， 要風(fēng)得風(fēng) ， 要雨得雨 。 Ⅰ 從整棟來(lái)看 Ⅱ 從房間內(nèi)部看 3/2/2023 (1) 分?jǐn)偯娣e少 ， 實(shí)用率高 。 每部電梯服務(wù) 6090戶 ， 如一層八戶則配三部電梯； (4) 電梯間通風(fēng)采光 。 人流多 ， 使用頻繁 ， 因此應(yīng)有一個(gè)較合適的候梯空間 ， 應(yīng)有直接對(duì)外采光和通風(fēng)的窗戶 ，這也有利于消防排煙； (5) 車位充足。豪宅 23戶配一車位。 是溫馨家庭的象征 ， 它應(yīng)該寬敞 、 通風(fēng) ， 有較好的朝向和視野； ⑸ 餐廳與起居室空間上相互貫通 ， 形成自然通風(fēng)； ⑹ 衛(wèi)生間不宜離主臥室太遠(yuǎn) ， 更不要穿越客廳； ⑺ 洗手間與廚房不同門； ⑻ 陽(yáng)臺(tái)安全可靠 ， 透視性強(qiáng) ， 最好做落地玻璃門； ⑼ 對(duì)于裝修的設(shè)計(jì) ， 家具 、 電器的擺設(shè)考慮周全 ， 一步到位 ， 電線布線合理 ， 插座夠用； ⑽ 用電容量要留有一定的余地。應(yīng)留有空調(diào)器、熱水器的安裝位置。 戶型評(píng)鑒 3/2/2023 考察住宅的細(xì)節(jié) （ 1）地面 （ 2）墻體和墻面 （ 3）門和窗 ( 4) 設(shè)備 （ 5）頂棚 （ 6） 裝修 （ 7）電氣 （ 8） 水、衛(wèi)、消防設(shè)施 （ 9）配套設(shè)施 3/2/2023 （ 1） 考察地面 ① 末裝修地面 。 可在室內(nèi)地面上薄鋪一層水 。 ② 對(duì)于已經(jīng)裝修的地面 ， 如由地面磚可看灰縫大小是否均勻 。 還要看地面磚的水平程度 ， 也可用水試試 。 具體辦法是用一木棒輕敲地面磚 ， 如出現(xiàn)空聲響 ， 說(shuō)明下面水泥砂漿未抹均勻或用量不夠 ?？上蛭輧?nèi)注水，看下層是否漏 水。 可將房門關(guān)閉 ，在一間房?jī)?nèi)制造較大噪聲 。 ② 可檢查墻角 ， 墻體轉(zhuǎn)角線以直為好 。 以均勻度高的為優(yōu) 。 但硬度應(yīng)高于墻面 ， 表面應(yīng)光整 。 踢腳的高度以 1215厘米為宜 。 可看踢腳是否平整 。 ④ 不同等級(jí)的建筑 ， 其墻面處理也不同 。 對(duì)于抹灰 ， 從側(cè)面看墻上的印跡是否均勻 。 說(shuō)明粉刷質(zhì)量低 。 墻紙 、 墻布上要不留氣泡 。 ⑤ 外墻不得滲水 ， 特別是下雨天要注意觀察 ， 看有無(wú)明顯的水印和霉點(diǎn)； ⑥ 外墻不得有較大面積的空鼓、開(kāi)裂。 ② 門鎖應(yīng)活動(dòng)自如 。以玻璃不發(fā)生震蕩為好。 ① 可檢測(cè)給水管 、 排水管是否通暢 。 ② 燃?xì)夤苁欠窠油?， 燈頭 、 插座是否有電 。 對(duì)于各設(shè)備的性能。 （ 5） 頂棚 住宅的頂棚構(gòu)造一般較簡(jiǎn)單，可檢查吊棚是否結(jié)實(shí)，上下取物是否方便。各送風(fēng)口是否均有風(fēng)。 ② 進(jìn)戶門不得使用膠合板制作 ， 門鎖應(yīng)安裝牢固 ， 底層外窗 、 樓層公共走道窗 、 進(jìn)戶門均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄 。 與基層必須釘牢 。 ⑤ 抹灰應(yīng)表面平整 ， 不應(yīng)有空鼓 、 裂縫和起泡等缺陷 。 ⑦ 油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。 過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管 。 采用管子配線時(shí) ， 連接點(diǎn)必須緊密 、 可靠 ， 使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣連成整體并有可靠的接地 。 并有接地裝置 。 ④ 各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠 。 選層 、 平層 、 停層 ， 嗓聲和震動(dòng)聲不得超過(guò)規(guī)定值 。 ⑥ 對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅 ， 電視信號(hào)微弱或被高層建筑遮擋使及射波復(fù)雜地區(qū)的住宅 ， 應(yīng)設(shè)置電視共用天線 。 ⑧ 配置有電話的住宅，應(yīng)檢查電活線路是否如期開(kāi)通，接聽(tīng)效果是否和諧，電話費(fèi)用是否已經(jīng)清繳完畢。 ② 應(yīng)按套 (單元 )安裝水表或預(yù)留表位 。 ④ 衛(wèi)生間 、 廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè) ， 出戶管長(zhǎng)不宜超過(guò) 8米 。 地漏 、 排污管接口 、 檢查口不得滲漏 ， 管道排水必須流暢 。 安裝應(yīng)平正 、 牢固 、 部件齊全 、 制動(dòng)靈活 。 ⑦ 消防設(shè)施必須齊全，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。 ② 房屋入口處必須修室外道路 ， 并與主干道相通 ， 路面不應(yīng)有積水 、空鼓和斷裂現(xiàn)象 。 ④ 掛物鉤 、 曬衣架應(yīng)安裝牢固 。 ⑥ 單體住宅工程必須做到工完料凈場(chǎng)地清 ， 臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡用房拆除清理完畢 。 3/2/2023 167。 而應(yīng)在 《 訂購(gòu)書 》 的有效期內(nèi)抓緊時(shí)間通過(guò)以下步驟了解發(fā)展商及其出售的商品房 ， 然后再訣定是否應(yīng)該簽約 。 4 樓宇按揭 貸款的期限、利率和額度 購(gòu)房抵押貸款合同的基本內(nèi)容 申請(qǐng)按揭貸款的程序 申請(qǐng)按揭貸款應(yīng)提供的資料 按揭貸款應(yīng)具備的條件 個(gè)人住房抵押貸款的種類 定義 3/2/2023 樓宇按揭貸款是抵押貸款的一種 ， 是指借款人在向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買房產(chǎn)時(shí) ， 自己先交樓價(jià)款的一部分 (作為定金 )， 其余部分由銀行貸款墊付 ， 在銀行貸款墊付期間 ， 房產(chǎn)的權(quán)益屬于銀行所有 ，當(dāng)借款人還清全部貸款本息時(shí) ， 該房產(chǎn)的權(quán)益才移至借款人 。 當(dāng)事人有房屋購(gòu)買者、房屋出賣者和銀行三方，存在著房屋購(gòu)買者與房屋出賣者之間的房屋買賣關(guān)系。 3/2/2023 開(kāi)發(fā)商 銀行 購(gòu)房者、貸款人 ① 合作協(xié)議 ② 購(gòu)房合同 ③ 貸款協(xié)議 ④ 房款 ⑤ 交房 ⑥ 還款 3/2/2023 個(gè)人住房抵押貸款的種類 個(gè)人住房貸款可分為自營(yíng)性住房貸款 (亦稱商業(yè)性住房貸款 )和委托住房貸款 (亦稱政策性住房貸款 、 公積金貸款 )。所謂個(gè)人住房組合貸款，是委托住房貸款和銀行自營(yíng)性住房貸款的結(jié)合，即當(dāng)借款人申請(qǐng)的房改資金管理機(jī)構(gòu)委托銀行提供的委托住房貸款不足以購(gòu)買住房時(shí)，銀行用自籌資金發(fā)放自營(yíng)性住房貸款，以解決借款人購(gòu)買住房所需的資金。 3/2/2023 申請(qǐng)按揭貸款應(yīng)提供的資料 申請(qǐng)按揭貸款應(yīng)提供如下資料： 1. 《 貸款申請(qǐng)表 》 (可向指定銀行信貸部索取 )； 2. 與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同； 3. 已支付訂金或首朝購(gòu)房款的收據(jù)； 4. 申請(qǐng)人有效身份證明文件 ， 如身份證 、 戶口簿或居留證等； 5. 申請(qǐng)人的職業(yè)證明 。 以上材料，除《貸款申請(qǐng)表》外，均需提交原件及復(fù)印件各一份。 申請(qǐng)銀行自營(yíng)性住房貸款 ， 借款人應(yīng)直接向銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門提出借款申請(qǐng)；房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)部門在收到借款申請(qǐng)及符合要求的資料之日起 ， 在二周內(nèi)向借款人作出正式答復(fù) 。委托住房貸款由借款人向房改資