房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格-在線瀏覽
2025-02-21 22:09本頁(yè)面
【正文】 市場(chǎng)是處于賣方市場(chǎng)還是買方市場(chǎng) ?成交價(jià)格分為正常成交價(jià)格、非正常成交價(jià)格 ? ?正常成交價(jià)格的形成條件 (7個(gè) )： l ①公開市場(chǎng) l ②交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性 l ③眾多的買者和賣者 l ④買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿 l ⑤理性且自私的經(jīng)濟(jì)行為 ——經(jīng)濟(jì)人假定 l ⑥買者和賣者都具有完全信息 l ⑦適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易 ?成交價(jià)格還可以按交易方式的不同來(lái)劃分，通常情況下采取協(xié)議方式出讓地價(jià)最低，其次是招標(biāo)方式，拍賣方式出讓的地價(jià)最高。 ?稱職的估價(jià)師所評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)當(dāng)基本一致 ?從理論上講，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值＝正常成交價(jià)格＝市場(chǎng)價(jià)格 ? 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格 ?是一組《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定應(yīng)定期確定并公布的房地產(chǎn)價(jià)格 ?第 32 條規(guī)定：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。 ?基準(zhǔn)地價(jià)：在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。 ? 表 上海市基準(zhǔn)地價(jià)成果表（土地面積單價(jià)） 基準(zhǔn)日： 2023年 1月 1日 單位：萬(wàn)元 /畝 注： 1. 表中價(jià)格均為土地面積單價(jià)萬(wàn)元 /畝； 2. 表中價(jià)格均為相應(yīng)用途之法定最高出讓年限的國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格； 3. 居住、商業(yè)和辦公用地設(shè)定的土地開發(fā)程度為“七通一平”、工業(yè)用地設(shè)定的土地開發(fā)程度為“五通一平”； 4. 該表不可獨(dú)立理解和使用，須與基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別范圍說(shuō)明和成果應(yīng)用說(shuō)明結(jié)合使用。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。 ?房屋重置價(jià)格應(yīng)是不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級(jí)的房屋，在某一基準(zhǔn)日期建造它所發(fā)生的必要支出和應(yīng)當(dāng)獲得的利潤(rùn)。 總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià) —— 按房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位劃分 ①總價(jià)格簡(jiǎn)稱總價(jià) :指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格 —— 一般不能完全反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低 ②單位價(jià)格，簡(jiǎn)稱單價(jià)：指單位土地面積的土地價(jià)格 —— 一般可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低 ? ? ?認(rèn)清單位價(jià)格，必須認(rèn)清價(jià)格單位 l 貨幣 ——幣種和貨幣單位 l 面積 ——面積內(nèi)涵和面積單位 l 在面積單位方面，中國(guó)內(nèi)地通常采用 ㎡ (土地面積單位有時(shí)還采用公頃、畝 )，美、英和香港習(xí)慣采用平方英尺( 1㎡ )，日、韓和臺(tái)灣一般采用坪 (大約 1平方米 )。 ?但如果甲、乙兩塊土地的容積率不同，除此之外的其他條件都相同，則不應(yīng)簡(jiǎn)單地根據(jù)土地單價(jià)來(lái)判斷甲、乙兩塊土地的價(jià)格高低，而應(yīng)采用樓面地價(jià)。根據(jù)樓面地價(jià)來(lái)判斷，乙土地反而比甲土地貴 (每平方米建筑面積貴 30 元 )。 ? 實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格 ?付款方式有下列幾種：①要求在成交日期時(shí)一次付清；②如果在成交日期時(shí)一次付清，則給予折扣；③從成交日期時(shí)起分期付清；④約定在未來(lái)某個(gè)日期一次付清；⑤以抵押貸款方式支付 ?實(shí)際價(jià)格：指在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格 ?名義價(jià)格：指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格 ?實(shí)際價(jià)格不能直接觀察得到，一般在名義價(jià)格基礎(chǔ)上計(jì)算處理才能得到 ?實(shí)際交易、不存在名義價(jià)格的支付方式：①成交日期一次性付清；②以抵押貸款方式支付 ? ?例如：一套建筑面積 100 ㎡ 、單價(jià) 3000 元 /㎡ 、總價(jià) 30 萬(wàn)元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種： ⑴ 要求在成交日期時(shí)一次付清。 ⑶ 從成交日期時(shí)起分期付清，如首付 10 萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，如每隔半年支付 10 萬(wàn)元。 ⑸ 以抵押貸款方式支付，如首付 5 萬(wàn)元，余款在未來(lái) 10 年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。假設(shè)折現(xiàn)率為 10%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的 2%，試計(jì)算該期房目前的價(jià)格。 ?評(píng)估價(jià)，一般指為法院或有關(guān)當(dāng)事人確定拍賣保留價(jià)等提供參考，對(duì)擬拍賣的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值或變速變現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷的結(jié)果。 ?起拍價(jià) (開叫價(jià)格、起叫價(jià) )：是拍賣師在拍賣時(shí)首次報(bào)出的拍賣標(biāo)的的的價(jià)格。 補(bǔ)地價(jià) ?補(bǔ)地價(jià)是指國(guó)有土地使用者因改變土地用途等而向國(guó)家補(bǔ)交的地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益。 ?補(bǔ)地價(jià)＝改變后的地價(jià)－改變前的地價(jià) ?對(duì)于單純提高容積率或改變土地用途并提高容積率的補(bǔ)地價(jià)來(lái)說(shuō)，如果將提高后的容積率稱為現(xiàn)容積率，提高前的
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