房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價格-文庫吧在線文庫
【正文】 －原容積率 ) ? ?【例 1】 某宗土地總面積 1000 ㎡ ，容積率為 3，對應(yīng)的土地單價為 450 元 /㎡ ，現(xiàn)允許將容積率增加到 5。 ，比準(zhǔn)價格低于收益價格 ，收益價格大大高于比準(zhǔn)價格 ，積算價格大大高于比準(zhǔn)價格或收益價格 ，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價 ? ?例 4：城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，其行為不符合市場價值形成中的交易雙方自愿進(jìn)行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價應(yīng)采用非市場價值標(biāo)準(zhǔn)。 ? ?例 7：一套總價 60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況： （ 1）要求在成交日期一次性付清； （ 2）如果在成交日期一次性付清，則給予 5%的折扣； （ 3）首付款 20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款； （ 4）約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清； （ 5）自成交日期起分期支付，首期支付 20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付 20萬元。假設(shè)折現(xiàn)率為 5%，風(fēng)險補(bǔ)償為 200元 /㎡ ，則該房地產(chǎn)的期房價格為（ ）元 /㎡ 。 :02:1822:02:18February 8, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :02:1822:02Feb238Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 8, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 8日星期三 10時 2分 18秒 22:02:188 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 2月 8日星期三 10時 2分 18秒 22:02:188 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , February 8, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。該期房目前的價格為（ ）元 /㎡ 。乙成交價格 5000元每平米，建筑面積 120平米，首付 24萬元，半年后付清余款 36萬元。 ?實際中的補(bǔ)地價數(shù)額取決于政府的政策。 ?起拍價 (開叫價格、起叫價 )：是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標(biāo)的的的價格。 ⑶ 從成交日期時起分期付清，如首付 10 萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，如每隔半年支付 10 萬元。 總價格、單位價格和樓面地價 —— 按房地產(chǎn)價格的表示單位劃分 ①總價格簡稱總價 :指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格 —— 一般不能完全反映房地產(chǎn)價格水平的高低 ②單位價格，簡稱單價：指單位土地面積的土地價格 —— 一般可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低 ? ? ?認(rèn)清單位價格，必須認(rèn)清價格單位 l 貨幣 ——幣種和貨幣單位 l 面積 ——面積內(nèi)涵和面積單位 l 在面積單位方面，中國內(nèi)地通常采用 ㎡ (土地面積單位有時還采用公頃、畝 )，美、英和香港習(xí)慣采用平方英尺( 1㎡ )，日、韓和臺灣一般采用坪 (大約 1平方米 )。 ?基準(zhǔn)地價：在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點的平均價格。 地價與一般物品價格的不同 ?共同之處：都是價格、都有波動、按質(zhì)論價 ?不同主要表現(xiàn)在下列 6個方面： l (1)生產(chǎn)成本不同 —— 地租的貨幣化 l (2)折舊不同 —— 無折舊且有增值 ? ? (3)價格差異不同 —— 獨一無二性，價格差異較大 ? (4)市場性質(zhì)不同 —— 不完全市場 ? (5)形成時間不同 —— 形成的時間上較長 ? (6)供求變化不同 —— “引致”需求、彈性低 房地產(chǎn)價格的特征 房地產(chǎn)價格具有區(qū)域性 ?體現(xiàn)在不同城市區(qū)域之間的房地產(chǎn)差價上 房地產(chǎn)價格具有雙重性 ?(1)房地產(chǎn)從物質(zhì)形態(tài)上是土地和建筑物的有機(jī)綜合體，因此其價格在內(nèi)涵上具有雙重的實體性基礎(chǔ) ? (2)房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金。 ? ? 源泉價格 → 買賣價格 → 簡稱：價格 服務(wù)價格 → 租賃價格→ 簡稱：租金 ? 房地產(chǎn)價格與租金的關(guān)系 —— 類似：本金與利息的關(guān)系 房地產(chǎn)價格具有單件性 ?(1)房地產(chǎn)都是單件生產(chǎn) ?(2)市場上沒有完全相同的房地產(chǎn) ?(3)房地產(chǎn)交易容易受交易者的個別因素的影響 房地產(chǎn)價格具有權(quán)益性 ?交易中轉(zhuǎn)移的不是實物而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益 房地產(chǎn)價格是長期綜合考慮的結(jié)果 ?房地產(chǎn)使用具有長期性 ?房地產(chǎn)價格
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