房地產(chǎn)行業(yè)入門-房地產(chǎn)行業(yè)入門-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 一小部分普通住宅分離而出。Townhouse風(fēng)聲水起，第一批 Townhouse火了；跟風(fēng)的 Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。北京別墅項(xiàng)目的興與衰項(xiàng)目總數(shù) 單位套數(shù) 總建筑面積 占北京樓盤數(shù)量百分比占北京住宅投資金額百分比超過 150個(gè) 4萬(wàn)多套別墅單位總建筑面積不下千萬(wàn)平方米5% 50%北京市場(chǎng)的第一個(gè)別墅項(xiàng)目從 92年北京第一個(gè)外銷別墅 —— 麗京花園應(yīng)運(yùn)而生至今，北京的別墅市場(chǎng)已經(jīng)具備了逾10年的歷程。167。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水庫(kù)、上莊水庫(kù)、十三陵水庫(kù)等湖泊，西北區(qū)別墅市場(chǎng)的 “ 小氣候 ” 絲毫不亞于東北區(qū)別墅。q別墅價(jià)格沿地理位置呈由市區(qū)向郊區(qū)逐漸遞減的趨勢(shì)：市區(qū)內(nèi)別墅少而價(jià)格較高，平均售價(jià)在 2023美元／平方米左右。售價(jià)在人民幣5000元／平方米以下及高于 10000元／平方米的別墅數(shù)量相等，共占 70％的份額，其余為中間價(jià)位。種種跡象表明，西北區(qū)有可能成為別墅市場(chǎng)潛力巨大的熱門區(qū)域，區(qū)域高檔別墅供應(yīng)有限的現(xiàn)狀也使得西北區(qū)別墅具備充分的升值潛力及發(fā)展空間。 背景：國(guó)務(wù)院政策見效，房地產(chǎn)泡沫破滅 三、大河無水小河干 事件： 1994年，玫瑰園復(fù)工，至年底， 154棟別墅無一棟竣工。 背景：亞洲金融危機(jī)，國(guó)內(nèi)外購(gòu)買力大幅度下降。推廣話題：鄧智仁的個(gè)人炒作玫瑰園幾經(jīng)沉浮的市場(chǎng)風(fēng)云玫瑰園第三期的產(chǎn)品特色關(guān)于玫瑰園熱銷的話題別墅項(xiàng)目案例之玫瑰園—— 玫瑰園推廣要略別墅項(xiàng)目案例之玫瑰園—— 翠湖別墅概況項(xiàng)目類型 別墅地理位置 海淀區(qū)上莊水庫(kù)北岸規(guī)模 開發(fā)投資 總投資為 ，其中一期工程投資 2580萬(wàn)美元占地面積 總體規(guī)劃開發(fā)面積為 888畝其中一期工程投資占地 240畝，建筑面積約為 別墅套數(shù) 一期歐式獨(dú)立單元?jiǎng)e墅 156幢規(guī)劃 社區(qū)布局 一期 240畝， 156棟；二期占地 420畝，共 330棟；會(huì)所面積為 14000平方米，容積率 、綠化 60%。廣告是第一步，現(xiàn)場(chǎng)參觀才是影響消費(fèi)決策的關(guān)鍵。在圈內(nèi)樹立起優(yōu)雅水景環(huán)境的清晰形象。 Townhouse的四種形式通常，我們稱 Townhouse為聯(lián)排別墅，因?yàn)?Townhouse的出現(xiàn)就是以聯(lián)排別墅為標(biāo)志的。傳統(tǒng)別墅注重從建筑立面的設(shè)計(jì)上突出棟與棟之間的區(qū)別，顯示所有者的個(gè)性。市場(chǎng)新鮮感2023年市場(chǎng)上 Townhouse風(fēng)聲水起，一出現(xiàn)就以新穎的建筑形式吸引市場(chǎng)的眼光。行業(yè)盲目跟風(fēng)，存量釋放過程中2023年至 2023年上半年，行業(yè)的盲目跟風(fēng)、引起部分 Townhouse項(xiàng)目的供應(yīng)量囤積。q設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)者最先成為京城 Townhouse現(xiàn)房項(xiàng)目的橘郡，其一期售罄后，仍然有許多人前往參觀，其具異國(guó)情調(diào)的社區(qū)規(guī)劃受人稱道。這部分人，我們又稱為 “ 有錢階層 ” 。項(xiàng)目實(shí)行先做環(huán)境后搞建設(shè)的開發(fā)程序，加上三個(gè)高爾夫球場(chǎng)圍繞的得天獨(dú)厚自然環(huán)境，成為高價(jià) Townhouse典范，且銷售不俗。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。平衡成本與建筑形式板樓的售價(jià)明顯高于塔樓，傳統(tǒng)塔樓對(duì)采光通風(fēng)活動(dòng)空間采取了犧牲，對(duì)于沒有明顯板、塔偏好的消費(fèi)者而言，蝶塔幫助實(shí)現(xiàn)了成本與戶型的平衡。q塔樓突圍之舉為了扭轉(zhuǎn)不利局面，塔樓開始嘗試兩個(gè)方面的突圍：建筑形式突圍，蝶塔的出現(xiàn)；市場(chǎng)定位突圍，面向細(xì)分人群的小戶型社區(qū)。Solo的熱銷，掀動(dòng)北京住宅市場(chǎng)小戶型風(fēng)浪，非常男女、炫特區(qū)、夏都盈座、東方銀座等３０余個(gè)樓盤打出了小戶型概念，供應(yīng)面積超過１００萬(wàn)平方米。 以中國(guó)建筑技術(shù)研究院國(guó)家住宅與居住環(huán)境工程技術(shù)研究中心為代表的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，非典的突如其來，讓人們重新審視住宅的健康要求。精品戶型更是所有房間都朝陽(yáng)。建筑立面突出，更借 soho現(xiàn)代城收獲之名氣，實(shí)行高價(jià)策略。由此可見，一部分消費(fèi)者開始把住宅市場(chǎng)作為一種投資，并且北京有著不錯(cuò)的投資環(huán)境，但是由于在具體操作上的一些問題諸如稅費(fèi)過高、二級(jí)市場(chǎng)的拖沓不前、租賃市場(chǎng)信用較差，都成為制約房地產(chǎn)投資的因素。資料來源：焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng) 塔樓精選之現(xiàn)代城—— 設(shè)計(jì)板樓精選之風(fēng)林綠洲—— 概況項(xiàng)目類型 板樓地理位置 朝陽(yáng)區(qū)北沙灘占地面積 距北四環(huán)不足 2公里，項(xiàng)目東側(cè) 1公里處是中軸線延伸路規(guī)劃 社區(qū)布局 全板樓社區(qū)，包括高層、小高層、多層售價(jià) 8080元／平方米案例特色 全板樓社區(qū)；熱炒板樓概念的主力隊(duì)員全板樓社區(qū)使每棟住宅樓都能夠享有充分的采光權(quán)和景觀權(quán)，使用戶四季都能享受陽(yáng)光和通透的感覺。小戶型社區(qū)的成功來源于細(xì)分市場(chǎng)定位，準(zhǔn)確地抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心理，可以稱得上是以小博大的市場(chǎng)推廣典范。使用率 板樓戶型的使用率平均達(dá)到 80%；最高可達(dá) 90%塔樓戶型的使用率常不足 70%；受不規(guī)則空間局限很難設(shè)計(jì)高使用率使用率越高，空間使用程度越高，價(jià)格成本越低。q板樓開發(fā)商熱炒概念隨著眾多開發(fā)商轉(zhuǎn)投板樓項(xiàng)目，市場(chǎng)宣傳多圍繞板樓與塔樓之爭(zhēng) —— 板樓勝出展開；開發(fā)商不惜重金炒作概念，如第三代板樓、小高層，媒體為板樓叫好之聲不絕于耳，雖然時(shí)有塔樓的聲音冒出，但很快便淹沒與板樓聲之中。朝向、采光、通風(fēng)上有突破蝶形建筑設(shè)計(jì)還有效地避免小區(qū)內(nèi)各棟樓宇之間相互遮擋的弊端，使多數(shù)單元都是南北朝向，實(shí)現(xiàn)了在采光、通風(fēng)性能上的突破。北京 Townhouse市場(chǎng)特點(diǎn)—— 領(lǐng)先樓盤引導(dǎo)市場(chǎng)偏好Townhouse項(xiàng)目案例—— 一棟洋房概況項(xiàng)目類型 Townhouse地理位置 亦莊北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)天華北路占地面積 占地 24萬(wàn)平方米、總建筑面積 別墅套數(shù) 900套規(guī)劃 社區(qū)布局 大型純 Townhouse社區(qū)；由近 900套獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排和疊式雙拼別墅組成戶型選擇 一期有 8種戶型，單幢面積在 180平方米 ~500平方米之間售價(jià) 6600元／平方米案例特色 純 Townhouse社區(qū)，北京Townhouse代表作定位：大型純 Townhouse社區(qū)；包括 Townhouse的一切建筑形式，由近 900套獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排和疊式雙拼別墅組成。北京 Townhouse市場(chǎng)特點(diǎn)—— 消費(fèi)者族群特征明顯Townhouse是一種新的建筑形式，因?yàn)樾?，所以市?chǎng)上最早出現(xiàn)的、或者是最閃耀的 Townhouse， 其所承載的新建筑含義、詮釋的新生活觀點(diǎn)將引導(dǎo)市場(chǎng)偏好的形成：q康城：規(guī)模大，氣勢(shì)大位于京通快速與京沈高速之間的康城為所有 Townhouse中規(guī)模最大的?！ ”本?Townhouse市場(chǎng)特點(diǎn)—— 賣點(diǎn)各自精彩作為介乎城市公寓與郊區(qū)別墅之間的一種住宅模式， Townhouse不能成為市場(chǎng)份額可觀的住宅項(xiàng)目。q環(huán)境優(yōu)勢(shì)者具有了 “ 北京特色 ” 的 Townhouse對(duì)于環(huán)境的營(yíng)造大體是一樣的。由于受最大限度的用地效益
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