【正文】 用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。任何個人均不能取得土地所有權(quán)。 【 第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念 】 ? 房地產(chǎn)市場分類 一級市場 —— 政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場） 二級市場 —— 開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場） 三級市場 —— 消費者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場） 【 第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念 】 ? 房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)價格構(gòu)成： 土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。 ? 房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系 房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面： 實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分 從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格 從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個統(tǒng)稱。 ? 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。 【 第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要 】 ? 我國的土地制度 土地所有制： 在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。 【 第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要 】 ? 國有土地使用權(quán)的取得方式 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓： 是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 注意： 首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。多層房屋一般為 4 6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。 板樓的優(yōu)勢：結(jié)構(gòu)設(shè)計將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。 *溫馨浪漫的復(fù)式樓 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 *大氣豪華的躍式樓 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 經(jīng)典花園洋房 *融科 〃 檀香山 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 住宅分類： 按房屋政策屬性分類： 廉租房 已購公房（房改房） 經(jīng)濟適用住房 住宅合作社集資建房等 商品房 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 商品房 商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 商品房的結(jié)構(gòu)形式 以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分： 磚木結(jié)構(gòu)住宅 磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。 進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質(zhì)量不高。 住宅的使用權(quán)：對住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。 已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ? 房屋產(chǎn)權(quán)分類： 準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。依據(jù) 《 合同法 》 相關(guān)規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還。 3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如 《 擔(dān)保法 》 就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的 20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。商品房套內(nèi)墻體面積的計算法為： 1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。 公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑面積。 套內(nèi)建筑面積總和 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ?銷售專業(yè)術(shù)語 —— 面積篇 容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積 (總占地面積 )之比。 但是從 2023年 7月開始，我市商品房交易實行一費制，除物管費、維修基金的其他費都將包含在房款內(nèi)，不再單獨繳納。 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ? 銷售實時稅費 —— 新房交易稅費 購買新房繳納的稅費： 個人購買住宅要繳納的稅是印花稅和契稅。板樓： 80%；塔樓 75%；寫字樓70%；商場 65%。 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ? 銷售專業(yè)術(shù)語 —— 面積篇 公用建筑面積：又稱公攤。 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ? 銷售專業(yè)術(shù)語 —— 面積篇 套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。 均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時，應(yīng)無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ? 房屋產(chǎn)權(quán)分類： 爛尾房 ：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。 住宅的處分權(quán)：由房主行使。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權(quán)力。 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 住宅的層高： 指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 *1987年 深圳 東曉華園 — 中國第一個商品房住宅小區(qū) 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 商品房的結(jié)構(gòu)形式 以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。