【正文】 用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。 【 第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念 】 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi) 一級(jí)市場(chǎng) —— 政府出讓土地予開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)（也稱(chēng)土地市場(chǎng)） 二級(jí)市場(chǎng) —— 開(kāi)發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場(chǎng)（也稱(chēng)“一手房”市場(chǎng)） 三級(jí)市場(chǎng) —— 消費(fèi)者將已購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)（也稱(chēng)“二手房”市場(chǎng)） 【 第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念 】 ? 房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成： 土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。 ? 房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系 房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面： 實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分 從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格 從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無(wú)權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒(méi)有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱(chēng)。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。 【 第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要 】 ? 我國(guó)的土地制度 土地所有制： 在我國(guó)，先行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。 【 第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要 】 ? 國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 注意： 首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問(wèn)題的，房屋一經(jīng)購(gòu)買(mǎi)并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無(wú)居住年限的限制。多層房屋一般為 4 6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。 板樓的優(yōu)勢(shì)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽(yáng)面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。 *溫馨浪漫的復(fù)式樓 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 *大氣豪華的躍式樓 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 經(jīng)典花園洋房 *融科 〃 檀香山 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 住宅分類(lèi)： 按房屋政策屬性分類(lèi)： 廉租房 已購(gòu)公房（房改房） 經(jīng)濟(jì)適用住房 住宅合作社集資建房等 商品房 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 商品房 商品房主要是指由各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資建設(shè)，以營(yíng)利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋。 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 商品房的結(jié)構(gòu)形式 以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來(lái)劃分： 磚木結(jié)構(gòu)住宅 磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。 進(jìn)深、開(kāi)間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會(huì)比較差，空氣質(zhì)量不高。 住宅的使用權(quán)：對(duì)住宅使用的權(quán)力稱(chēng)住宅的使用權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類(lèi)別、產(chǎn)權(quán)比例。 已購(gòu)公房：又稱(chēng)售后公房，就是購(gòu)買(mǎi)的公有房產(chǎn)。 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 ? 房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)： 準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。依據(jù) 《 合同法 》 相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無(wú)約定，賣(mài)方違約時(shí)，“定金”雙倍返還；買(mǎi)方違約時(shí)，“定金”不返還。 3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如 《 擔(dān)保法 》 就規(guī)定定金數(shù)額不超過(guò)主合同標(biāo)的額的 20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。高層物業(yè)，以最低層的銷(xiāo)售價(jià)為起步價(jià)。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為： 1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 公用建筑面積不包括倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營(yíng)自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑面積。 套內(nèi)建筑面積總和 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 ?銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面積篇 容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積 (總占地面積 )之比。 但是從 2023年 7月開(kāi)始，我市商品房交易實(shí)行一費(fèi)制，除物管費(fèi)、維修基金的其他費(fèi)都將包含在房款內(nèi)，不再單獨(dú)繳納。 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 ? 銷(xiāo)售實(shí)時(shí)稅費(fèi) —— 新房交易稅費(fèi) 購(gòu)買(mǎi)新房繳納的稅費(fèi)： 個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅要繳納的稅是印花稅和契稅。板樓： 80%；塔樓 75%；寫(xiě)字樓70%；商場(chǎng) 65%。 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 ? 銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面積篇 公用建筑面積：又稱(chēng)公攤。 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 ? 銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面積篇 套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。 均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。雙方當(dāng)事人如果沒(méi)有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷(xiāo)售者違約時(shí)，應(yīng)無(wú)條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷(xiāo)售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營(yíng)者退款。 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 ? 房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)： 爛尾房 ：是指由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，無(wú)法回收前期投資，無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤(pán)停滯的積壓樓宇。房地產(chǎn)管理部門(mén)將沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱(chēng)為期房，只要還沒(méi)辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒(méi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。 住宅的處分權(quán)：由房主行使。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)住宅全面支配的權(quán)力。 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 住宅的層高： 指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 *1987年 深圳 東曉華園 — 中國(guó)第一個(gè)商品房住宅小區(qū) 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 商品房的結(jié)構(gòu)形式 以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來(lái)劃分。