【正文】 面積 是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 合同約定面積 簡稱合同面積，指商品房出賣人和買受人在商品房預(yù)售合同中約定的所買賣商品房的面積。層高指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 6）挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （三）、房屋建筑面積的測算 11）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在 外圍水平投影面積計算。 2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （三）、房屋建筑面積的測算 10）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （三）、房屋建筑面積的測算 5）對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度） 。 成套房屋建筑面積的組成 建筑面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)房屋使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +套內(nèi)陽臺建筑面積 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （四）、成套房屋建筑面積的測算 套內(nèi)房屋使用面積的計算 1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （四）、成套房屋建筑面積的測算 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的計算 1）共有建筑面積的 類型 A 幢共有建筑面積 指為整幢服務(wù)的共有建筑面積，如為整幢服務(wù)的配電房、水泵房等。 共有建筑面積分?jǐn)偟挠嬎愎? 各套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e =分?jǐn)傁禂?shù) *各套內(nèi)建筑面積 分?jǐn)傁禂?shù) =應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e /各套內(nèi)建筑面積之和 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （四）、成套房屋建筑面積的測算 共有建筑面積分?jǐn)偟姆椒? 1）住宅樓 以幢為單位，按各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。 庭院、綠化面積 指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動場所等為小區(qū)所有居住人員共同使用的權(quán)的綠化面積之總和。 1層高 指主要臥室的下一層結(jié)構(gòu)頂面至上一層結(jié)構(gòu)頂面標(biāo)高之間的距離。 2套外使用面積 指套外全部住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （五）、其他相關(guān)概念 2綠地率 綠地率＝居住區(qū)綠地面積 /居住區(qū)用地總面積 2容積率 ： 是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （五）、其他相關(guān)概念 3期房 是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房。 怎樣申請房地產(chǎn)權(quán)登記 申請房地產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)按照 《 各省市房地產(chǎn)登記條例 》 規(guī)定的時間向登記機(jī)關(guān)提交申請書及有關(guān)文件，經(jīng)審查，申請人的申請符合規(guī)定的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)于規(guī)定時間內(nèi)核準(zhǔn)登記，并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 哪些房地產(chǎn)登記可由當(dāng)事人單獨申請？ 法律規(guī)定共同申請的，一方當(dāng)事人不配合， 應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？ 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （一）、綜合類 根據(jù) 《 房地產(chǎn)登記條例 》 的規(guī)定，應(yīng)由當(dāng)事人共同申請登記的，一方申請，另一方不申請或雖申請但不提供登記文件的一方限期辦理登記手續(xù)。但登記價值超過一千萬元的，超過部分按萬分之五交納。其條件為：商品住宅于 1998年 6月 30日之前竣工，竣工日期以建設(shè)局所發(fā)的＜＜竣工驗收證＞＞為準(zhǔn)；商品住宅于 1999年 8月 1日之后售出。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （二）、初始登記類 哪些房地產(chǎn)登記需要公告？公告期是多長？ 申請房地產(chǎn)初始登記及申請補發(fā) 《 房地產(chǎn)證 》需要進(jìn)行公告，公告期分別為 30日及 6個月。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。 ? 房地產(chǎn)交付合用的日期 。司法機(jī)關(guān) ,行政機(jī)關(guān)依法裁定 ,決定查封的或者以下其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； ? 共有房地產(chǎn) ,未經(jīng)其他共有人書面同意的設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn) ,未經(jīng)抵押權(quán)人同意的 。 房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利擁有。該部門到相關(guān)性分局備檔，并于抵押登記核準(zhǔn)當(dāng)天書面通知相關(guān)分局的產(chǎn)權(quán)科。 貸款銀行 簽訂借款合同 借款合同由借款人和貸款銀行雙方簽訂 。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 1貸款期如遇利息調(diào)整，如何處理？ 根據(jù)人銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國家調(diào)整利率，貸款期限在年以內(nèi)（含 1年）的，實行合同利率，不分段計算； 對一年期以上貸款，于下一年初開始，按相應(yīng)期限檔次利率進(jìn)行調(diào)整。 (占兩個標(biāo)準(zhǔn)層面 ) 1躍層住宅 特點 ：每戶都較大采光面，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大、布局緊湊、功能明確、相互干擾較小。 2封頂 指房屋主體頂層結(jié)構(gòu)施工完畢 2內(nèi)裝 指房屋建筑主體施工已完成，進(jìn)入內(nèi)部的安裝與裝修 五、補充專業(yè)詞語 2驗收 房屋已完成，工程質(zhì)量檢驗站進(jìn)行核驗，也稱報峻驗收。 特點：進(jìn)深小，光線、通風(fēng)條件好； 進(jìn)深大，光線不足但節(jié)約用地； 五、補充專業(yè)詞語 即自然的寬度。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 1如借款人逾期還款，如何處理？ 借款人在提前歸還貸款時，應(yīng)提前 15日向貸款人提出收面申請，并且該通知一經(jīng)發(fā)出即不可撤銷。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 貸款擔(dān)保 由開發(fā)商為借款人提供貸款擔(dān)保 ， 開發(fā)商 、貸款銀行和借款人三方共同簽訂保證合同 。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記？ 以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 預(yù)購房地產(chǎn)如何進(jìn)行抵押登記？ 預(yù)購房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)提交 《 房地產(chǎn)抵押登記申請書 》 、身份證明、主合同和抵押合同和房地產(chǎn)買賣冾同書等文件。 2)《 房地產(chǎn)證 》 或其它權(quán)利證書 。 ? 合同生效的條件及時間 。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （二）、初始登記類 房地產(chǎn)權(quán)初始登記流程圖 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （二）、初始登記類 受理申請（ 1日） 權(quán)屬調(diào)查（ 48日） 公告（ 30日） 登記（ 5日） 繕證（ 6日） 發(fā) 證 立卷歸檔（ 15日） 管理所或測繪中隊實地測繪 并制圖計算用地面積，做分棟匯總表和分戶匯總表 30日 初審 6日 復(fù)審 6日 核準(zhǔn) 6日 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ,是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。 宗地號代表什么意思？ 如深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，又稱地號，其胛層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （二）、初始登記類 3) 土地權(quán)屬證明，包括： ? 以出讓方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交： 土地使用合同書，根據(jù)土地使用合同書規(guī)定由權(quán)利人自行證地的，應(yīng)同時提交征地補償協(xié)議書；付清地價款證明。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （一）、綜合類 1房地產(chǎn)登記費是如何收取的？ 因為實行房地產(chǎn)一體化管理，所以我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （一）、綜合類 1申請房地產(chǎn)登記，申請人可否委托他人代理？ 由代理人辦理申請登記的，應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交申請人的委托書。一宗土地存在兩個或兩個以上權(quán)利人的，各權(quán)利人分別對該宗土地上的建筑物、附著物的所有權(quán)和擁有的土地使用權(quán)份額申請登記。 符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給 《 房地產(chǎn)預(yù)算許可證 》 。 3業(yè)主公約 一份由業(yè)主承諾并對全部業(yè)主有約束力的有關(guān)物業(yè)使用、維修、保養(yǎng)方面的權(quán)利及義務(wù)的行為準(zhǔn)則。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （五）、其他相關(guān)概念 2使用面積 是指建筑物各層平面中直接為行產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。 人口毛密度 人口毛密度＝小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù) /小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃）。 居住小區(qū)總用地 是包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （四）、成套房屋建筑面積的測算 不計入共有建筑面積的內(nèi)容有： ? 獨立使用的地下室、車棚、車庫；作為人防工程的地下室、避難室（層）；用作公共休憩、綠化等場所的架空層；為建筑造型而建、但無實用功能的建筑面積。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （四）、成套房屋建筑面積的測算 套內(nèi)墻體面積的計算 套內(nèi)墻體面積 ： 指套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占地面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（不包括山墻）等共有墻，均