【正文】 積的總和計(jì)算建筑面積。 （三）、房屋建筑面積的測(cè)算 4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 9）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) （三）、房屋建筑面積的測(cè)算 計(jì)算一半建筑面積的范圍 1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) （三）、房屋建筑面積的測(cè)算 5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) （三）、房屋建筑面積的測(cè)算 4）房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。 8）活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡易房屋。各樓層墻體厚度不相同時(shí)，分層分別計(jì)算。 未封閉的陽臺(tái)、無柱挑廊、有頂蓋未封閉的架空通廊的外圍水平投影其底板外沿的，以底板水平投影的一半計(jì)算建筑面積。 6）樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下文空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) （三）、房屋建筑面積的測(cè)算 躍層樓梯面積＝ 樓梯投影面積 房屋的層數(shù) 成套房屋建筑面積的內(nèi)涵 通常指分戶建筑面積。 3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) （四）、成套房屋建筑面積的測(cè)算 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積的計(jì)算 均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影投影面積計(jì)算。 C 本層共有建筑面積 指專為本層服務(wù)的共有建筑面積，如本層的共有走廊等。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) （四）、成套房屋建筑面積的測(cè)算 共有建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t ? 產(chǎn)權(quán)各方有合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偂? 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) （四）、成套房屋建筑面積的測(cè)算 3）綜合樓 多功能綜合樓共有建筑面積按各自的功能，參照上述商住樓分?jǐn)偟姆椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)?。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) （五）、其他相關(guān)概念 公建總用地 指小區(qū)內(nèi)部公共建筑占地面積的總和。 人均住宅用地面積（平方米 /人） 人均住宅用地面積＝小區(qū)內(nèi)總住宅用地 /本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) （五）、其他相關(guān)概念 1居住建筑密度 居住建筑密度＝小區(qū)總居住建筑基地面積 /小 區(qū)總用地面積 *100% 1居住建筑面積毛密度 居住建筑面積毛密度＝小區(qū)總居住建筑面積 / 小區(qū)總用地面積 *100% 1居住建筑面積凈密度 居住建筑面積凈密度＝小區(qū)居住總面積 /小區(qū) 居住總用地。 1居住面積系數(shù) K2（ %） 居住面積系數(shù)＝總居住面積（平方米） /總建筑面積（平方米） *100%。 2結(jié)構(gòu)面積 是指建筑物各層中外墻、內(nèi)墻、間壁墻、垃圾墻、通風(fēng)道、煙囪（均包括管道面積）等所占面積的總和。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識(shí) （五）、其他相關(guān)概念 物業(yè)的竣工驗(yàn)收 是指從物業(yè)形態(tài)上說，建筑商完成了一項(xiàng)最終產(chǎn)品，開發(fā)商也完成了物業(yè)開發(fā)任務(wù)，這時(shí)他們之間所發(fā)生的一個(gè)法定手續(xù)。 34 、道路紅線 是指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。 3毛坯房 是指沒有裝修的房屋。 （一）、綜合類 住房公積金制度 是結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策，是指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)行運(yùn)行機(jī)制和管理制度。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （一）、綜合類 房地產(chǎn)登記是以什么為單位進(jìn)行登記的？ 房地產(chǎn)登記是以一宗土地為單位進(jìn)行登記的。 1)土地使用權(quán)或建筑物、附著物所有權(quán)的初始登記； 2)因繼承或遺贈(zèng)取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記； 3)因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解而取得房地產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)登記。登記機(jī)關(guān)經(jīng)審查認(rèn)為符合登記條件的，可為其登記。 1哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)？ 按 《 各省房地產(chǎn)條例 》 規(guī)定，一般情況下，申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，權(quán)利人應(yīng)按下列規(guī)定交納登記費(fèi)： 1) 初始登記的，按登記價(jià)值千分之一交納。但每項(xiàng)最低不低于一百元。具體來講，是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程中產(chǎn)生的各種圖案、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （二）、初始登記類 具備什么條件可以申請(qǐng)初始登記 (深圳之規(guī)定 ) 1)凡與各省市規(guī)劃國土局或?qū)傧路志趾炗喠送恋厥褂脵?quán)出讓合同書，并付清了地價(jià)款后三十日內(nèi)； 2）自取得建筑物、附著物竣工證明之日起六十日內(nèi)； 申請(qǐng)土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交什么文件？ 1) 《 房地產(chǎn)初始登記申請(qǐng)書 》 ； 2) 身份證明，包括： 個(gè)人身份證，或企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和法定代表人證明，或國家機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人證明，或市政府批準(zhǔn)設(shè)立組織的文件和該組織負(fù)責(zé)人證明。 ? 登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測(cè)量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)地測(cè)繪結(jié)果報(bào)告書。即：居住用地 70年；工業(yè)用地 50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；綜合用地或者其他用地 50年。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （二）、初始登記類 什么叫宗地圖？什么叫證書附圖？ 宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （二）、初始登記類 向開發(fā)商購買一手商品房申請(qǐng)登記時(shí)，購房者需交的稅費(fèi)有哪些？ 印花稅：數(shù)額為交易價(jià)的萬分之五，每證另貼花五元。 （三）、轉(zhuǎn)移登記類 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的條款 ? 當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址； ? 房地產(chǎn)權(quán)利證書編號(hào)； ? 房地產(chǎn)坐落的位置、面積、四周界線； ? 土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)的性質(zhì)和年限； ? 房地產(chǎn)的用途 。 ? 違約責(zé)任 。 目前禁止投機(jī)炒房，已不允許銷售樓花，便無談轉(zhuǎn)讓。 ? 法律 ,法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。 4)行政劃撥或減免地價(jià)款的土地 ,需提交市局或分局同意轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)文件及補(bǔ)足地價(jià)款的證 5）市、區(qū)房改辦的批復(fù)及分戶匯總表； 6）身份證明； 7）非法人單位的，需提供其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)讓的證明。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。 跨區(qū)的房地產(chǎn)抵押如何辦理？ 跨區(qū)抵押的，按各區(qū)的順序依次確定辦理抵押登記的部門。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 土地來源屬于行政劃撥或減免地價(jià)款的房地產(chǎn)抵押登記如何辦理？ 凡企業(yè)土地來源屬行政劃撥或減免地價(jià)款的房地產(chǎn)抵押，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其地面建筑物已經(jīng)合法登記的，可同意單獨(dú)房屋作抵押，在處分抵押物時(shí)，必須委托省市不動(dòng)產(chǎn)拍賣行進(jìn)行拍賣或變賣，不動(dòng)產(chǎn)拍賣行負(fù)責(zé)扣發(fā)應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款，凡行政、事業(yè)單位的房地產(chǎn)，不得擅自為企業(yè)提供抵押擔(dān)保。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 房地產(chǎn)抵押登記流程圖 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 調(diào)查 3日 審查 5日 核準(zhǔn) 2日 受理申請(qǐng)（ 1日） 權(quán)屬調(diào)查（ 10日） 登記（ 4日） 立卷歸檔（ 15日） 收費(fèi)發(fā)證 按揭貸款流程圖 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 借款人 貸款銀行 借款人必須是具有完全民事行為能力的中國公民及在中國有合法居留權(quán)的境外人士； 借款人有穩(wěn)定的職業(yè)和收入 ， 有償還貸款的能力； 有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押和符合貸款銀行規(guī)定條件的保證人為其擔(dān)保； 已繳納不低于所購房屋總價(jià) 30%的房款或在貸款銀行有不低于所購住房總價(jià) 30%的存款； 貸款銀行規(guī)定的其他條件 。 借款人須到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記手續(xù) ， 設(shè)定抵押權(quán)； 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 借款人須到貸款銀行指定的保險(xiǎn)公司辦理抵押物在抵押期間的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)； 保險(xiǎn)合同中要明確借款人的貸款行為是該保險(xiǎn)的第一受益人 ； 保險(xiǎn)期限不得短于申請(qǐng)借款期限 ， 投保金額不低于借款的本息和 。貸款期限在 1年以上的，借款人期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。 在還款期限內(nèi)，借款人未按合同約定的時(shí)間償還貸款本息的，在接到貸款經(jīng)辦行發(fā)出的催交通知書后，必須立即補(bǔ)付欠交的貸款本息及逾期罰息。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 1貸款人提前償還貸款時(shí)，本息如何計(jì)算？ 五、補(bǔ)充專業(yè)詞語 1抗震的基本概念 烈度：指某地受某次地震的影響程度的度量； 震級(jí)：指一次地震釋放能量大小的標(biāo)準(zhǔn)； 抗震設(shè)防烈度：北京按 8級(jí)設(shè)防。 五、補(bǔ)充專業(yè)詞語 1復(fù)式住宅 特點(diǎn)：①提高使用率，降低造價(jià)； ②通風(fēng)采光性好； ③層高過低，如廚房 ，長期使用有 壓抑感等； ④隔音防火性差，私密、安全性差。 2住宅的開間 2開槽或挖槽 廣指在進(jìn)行正負(fù)零以下施工； 狹指在進(jìn)行地基部分開挖施工。 五、補(bǔ)充專業(yè)詞語 END 演講完畢，謝謝觀看！