房地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn)(培訓(xùn))(文件)
【正文】 是租房人等。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。 單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。 二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。 *世界最大的爛尾樓 韓國 柳京飯店 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ? 銷售專業(yè)術(shù)語 —— 價格篇： 一次性買斷價： 指買方與賣方商定的一次性定價?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標的的 20% 。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行。 4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性。均價一般不是銷售價。 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ?銷售專業(yè)術(shù)語 —— 面積篇 商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積 *套內(nèi)面積 ㎡ 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ? 銷售專業(yè)術(shù)語 —— 面積篇 套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計算： 1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和； 2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積； 3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積； 4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。 2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。分攤的公用建筑面積為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ? 銷售專業(yè)術(shù)語 —— 面積篇 分攤的公用建筑面積計算： 根據(jù)建設(shè)部 《 商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行） 》 規(guī)定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下： 1）分攤的公用建筑面積 =各套套內(nèi)建筑面積 *公用建筑面積分攤系數(shù) 2）公用建筑面積 =整幢建筑的面積 各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積 3）公用建筑面積分攤系數(shù) =公用建筑面積 /各套套內(nèi)建筑面積之和 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ? 銷售專業(yè)術(shù)語 —— 面積篇 面積計算公式匯總： 商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分攤公用面積 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺建筑面積 使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和 輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和 結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪 (均為投影面積 )等所占面積的總和。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。 建筑覆蓋率：又稱“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。 2023年 6月 1日 12月 31日期間購買市城區(qū)的商品房，普通住宅契稅稅率 1%；非普通住宅（除別墅）契稅稅率為 4%，享受契稅稅率 2%3%的財政優(yōu)惠，其中購非普通住宅的獎勵 3%，購門面等經(jīng)營性用房（不含二手經(jīng)營性用房）的獎勵 2%。 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 二手房交易稅費 事項 項目稅費 收費標準 收費單位 承擔(dān)方 辦 理 房 產(chǎn) 證 產(chǎn)權(quán)登記費 80元 /套 產(chǎn)權(quán)交易中心 買方 契稅 住宅： % 商業(yè)門面： 4% 財政局 買方 營業(yè)稅 144m2以上滿兩年： (評估價 合同原價 )*% 144m2以上未滿兩年：評估價 *% 144m2以下滿兩年：不征收營業(yè)稅 144m2以下未滿兩年 (評估價 合同原價 )*% 地稅局 賣方 個人所得稅 評估價 *%(滿 5年的唯一一套住宅免收 ) 地稅局 賣方 印花稅貼花 5元 /本 產(chǎn)權(quán)交易中心 買方 辦理國土證 辦證費 屬于出讓土地的： 138元 屬于劃撥用地的： 138+面積 * /m2 國土局 買方 測繪費 40元 /套 產(chǎn)權(quán)測繪中心 買方 辦理按揭 評估費 評估價 *% 評估公司 買方 保險費 貸款金額 *‰* 貸款年限 貸款銀行 買方 按揭服務(wù)費 貸款金額 *3% 貸款銀行 買方 過戶費用 交易服務(wù)費 面積 *6元 /m2 產(chǎn)權(quán)交易中心 買賣雙方 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 ? 月供款 （等額方式） 月還款額 =本金 月利率 (1+月利率 )還款月數(shù) / (1+月利率 )還款月數(shù) 1 = 貸款金額 (萬元 ) 還貸系數(shù) 投資回報率 =年總租金（純收益） /總售價 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 *貸款利率知多少 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 實例分析一： 張女士 2023年 7月 2日在市城區(qū)某樓盤購買了一套商品房，價格為 3200元 /㎡ ，銷售面積為 120㎡ ，一次性付款，享受該樓盤 ，請問，張女士需要交納多少房款才能交房使用，辦理產(chǎn)權(quán)證、土地證各需多少錢？ 【 第四節(jié)：銷售知識與案例分析 】 實例分析二： 鋒姐即將購買一套面積為 50㎡ 高層住宅單位，總價格為人民幣 18萬元；擬采用按揭付款方式，七成十年。 購房交納的費用一般有： 在購房時交納維修基金、物管費，在房屋交付使用時應(yīng)交納有線電視、煤氣管道開戶費等；辦理國土證、產(chǎn)權(quán)證時繳納產(chǎn)權(quán)登記費、土地分戶費、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費等，如果是按揭購房還應(yīng)交納按揭手續(xù)費，除以上費用外，可能還要交納和開發(fā)商購房合同約定的其它費用。 綠地率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積 (包括綠地面積
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