房地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn)(培訓(xùn))(參考版)
2025-01-25 17:49本頁(yè)面
【正文】 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 二手房交易稅費(fèi) 事項(xiàng) 項(xiàng)目稅費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 收費(fèi)單位 承擔(dān)方 辦 理 房 產(chǎn) 證 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 80元 /套 產(chǎn)權(quán)交易中心 買(mǎi)方 契稅 住宅： % 商業(yè)門(mén)面： 4% 財(cái)政局 買(mǎi)方 營(yíng)業(yè)稅 144m2以上滿(mǎn)兩年： (評(píng)估價(jià) 合同原價(jià) )*% 144m2以上未滿(mǎn)兩年：評(píng)估價(jià) *% 144m2以下滿(mǎn)兩年：不征收營(yíng)業(yè)稅 144m2以下未滿(mǎn)兩年 (評(píng)估價(jià) 合同原價(jià) )*% 地稅局 賣(mài)方 個(gè)人所得稅 評(píng)估價(jià) *%(滿(mǎn) 5年的唯一一套住宅免收 ) 地稅局 賣(mài)方 印花稅貼花 5元 /本 產(chǎn)權(quán)交易中心 買(mǎi)方 辦理國(guó)土證 辦證費(fèi) 屬于出讓土地的： 138元 屬于劃撥用地的： 138+面積 * /m2 國(guó)土局 買(mǎi)方 測(cè)繪費(fèi) 40元 /套 產(chǎn)權(quán)測(cè)繪中心 買(mǎi)方 辦理按揭 評(píng)估費(fèi) 評(píng)估價(jià) *% 評(píng)估公司 買(mǎi)方 保險(xiǎn)費(fèi) 貸款金額 *‰* 貸款年限 貸款銀行 買(mǎi)方 按揭服務(wù)費(fèi) 貸款金額 *3% 貸款銀行 買(mǎi)方 過(guò)戶(hù)費(fèi)用 交易服務(wù)費(fèi) 面積 *6元 /m2 產(chǎn)權(quán)交易中心 買(mǎi)賣(mài)雙方 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 ? 月供款 （等額方式） 月還款額 =本金 月利率 (1+月利率 )還款月數(shù) / (1+月利率 )還款月數(shù) 1 = 貸款金額 (萬(wàn)元 ) 還貸系數(shù) 投資回報(bào)率 =年總租金（純收益） /總售價(jià) 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 *貸款利率知多少 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 實(shí)例分析一： 張女士 2023年 7月 2日在市城區(qū)某樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，價(jià)格為 3200元 /㎡ ，銷(xiāo)售面積為 120㎡ ，一次性付款，享受該樓盤(pán) ，請(qǐng)問(wèn)，張女士需要交納多少房款才能交房使用，辦理產(chǎn)權(quán)證、土地證各需多少錢(qián)？ 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 實(shí)例分析二： 鋒姐即將購(gòu)買(mǎi)一套面積為 50㎡ 高層住宅單位，總價(jià)格為人民幣 18萬(wàn)元；擬采用按揭付款方式，七成十年。 購(gòu)房交納的費(fèi)用一般有： 在購(gòu)房時(shí)交納維修基金、物管費(fèi)，在房屋交付使用時(shí)應(yīng)交納有線(xiàn)電視、煤氣管道開(kāi)戶(hù)費(fèi)等；辦理國(guó)土證、產(chǎn)權(quán)證時(shí)繳納產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、土地分戶(hù)費(fèi)、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)等，如果是按揭購(gòu)房還應(yīng)交納按揭手續(xù)費(fèi)，除以上費(fèi)用外，可能還要交納和開(kāi)發(fā)商購(gòu)房合同約定的其它費(fèi)用。 2023年 6月 1日 12月 31日期間購(gòu)買(mǎi)市城區(qū)的商品房，普通住宅契稅稅率 1%；非普通住宅（除別墅）契稅稅率為 4%，享受契稅稅率 2%3%的財(cái)政優(yōu)惠，其中購(gòu)非普通住宅的獎(jiǎng)勵(lì) 3%，購(gòu)門(mén)面等經(jīng)營(yíng)性用房（不含二手經(jīng)營(yíng)性用房）的獎(jiǎng)勵(lì) 2%。 綠地率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積 (包括綠地面積 )與規(guī)劃用地面積之比。 建筑覆蓋率：又稱(chēng)“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。 公攤的公用建筑面積 = 套內(nèi)面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) = 公用建筑面積 247。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。 實(shí)用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 ? 銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面積篇 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算： 根據(jù)建設(shè)部 《 商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行） 》 規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式如下： 1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e =各套套內(nèi)建筑面積 *公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 2）公用建筑面積 =整幢建筑的面積 各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車(chē)棚、人防工程地下室）的建筑面積 3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) =公用建筑面積 /各套套內(nèi)建筑面積之和 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 ? 銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面積篇 面積計(jì)算公式匯總： 商品房銷(xiāo)售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偣妹娣e 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽(yáng)臺(tái)建筑面積 使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和 輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和 結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪 (均為投影面積 )等所占面積的總和。 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 ? 銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面積篇 公用建筑面積 =全幢建筑面積 全幢各套套內(nèi)建筑面積之和 單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等） 另外，購(gòu)房人所受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，要在銷(xiāo)（預(yù)）售合同中寫(xiě)明房屋名稱(chēng)，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。其中： 1）、原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積； 2）、挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積； 3）、凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積； 4）、半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。 2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽(yáng)臺(tái)建筑面積 *套內(nèi)面積 ㎡ 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 ? 銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面積篇 套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算： 1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和； 2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積； 3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積； 4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。 商品房銷(xiāo)售面積 =套內(nèi)實(shí)際建筑面積 +公攤面積 例：某房源廣告：玉園小區(qū)
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